Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/166188 / KG ZA 19-86
Vonnis in kort geding van 12 juni 2019
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. J.D.A. van Lynden te 's-Gravenhage,
tegen
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS HOTELSUITES EN APPARTEMENTEN IN PAAL 8 HOTEL AAN ZEE, TE WEST AAN ZEE, TERSCHELLING,
gevestigd te West aan Zee, Terschelling,
2. de stichting
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR HOTEL PAAL ACHT,
gevestigd te Terschelling,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOTEL PAAL ACHT OG B.V.,
gevestigd te Terschelling,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOTEL PAAL ACHT B.V.,
gevestigd te Terschelling,
gedaagden,
advocaat mr. W. Mollema te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] , [eiser sub 2] , de VvE, SAK-HPA, HPA OG en HPA genoemd worden. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zullen gezamenlijk eisers worden genoemd en de VvE, SAK-HPA, HPA OG en HPA zullen gezamenlijk gedaagden worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de akte overlegging producties van gedaagden;
- de brief van 3 mei 2019 met aanvullende producties van eisers;
- de akte vermeerdering van eis tevens houdende overlegging producties van eisers;
- de mondelinge behandeling van de zaak, gehouden op 7 mei 2019;
- de pleitaantekeningen en aantekeningen repliek van eisers;
- de pleitaantekeningen van gedaagden;
- de aanhouding ten behoeve van het beproeven van een minnelijke regeling;
- het verzoek van 21 mei 2019 van eisers om vonnis te wijzen;
- de schriftelijke reactie van 23 mei 2019 van gedaagden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Hotel Paal Acht is een hotelcomplex gelegen aan de Badweg 4 te Terschelling.
De met het hotel verbonden onroerende zaak bestaat, kort gezegd, uit twee appartementen: (1) een faciliteitenappartement (het algemeen deel) en (2) een woondeel. Dit woondeel is ondergesplitst in 56 hotelkamers, -suites, -appartementen en 20 parkeerplaatsen/bergingen.
2.2.
De woondelen behoren toe aan diverse individuele appartementseigenaren, die zijn verenigd in de VvE. [eiser sub 1] behoort tot de appartementseigenaren. Samen met de heer
[X] (hierna: [X] ) is zij eigenaar van hotelappartement [appartementsnummer] (hierna: appartement 202). [eiser sub 2] was aanvankelijk eigenaar van hotelsuites [suitesnummers] en [suitesnummers] (hierna: appartementen [appartementsnummer] en [appartementsnummer] . Thans is zijn zoon eigenaar en [eiser sub 2] , samen met zijn echtgenote, vruchtgebruiker van deze appartementen.
2.3.
In het algemeen deel van het hotel bevindt zich onder meer de receptie, het restaurant en het zwembad. Dit algemeen deel behoort toe aan HPA OG. Enig aandeelhouder van HPA OG is SAK-HPA. De aandelen in HPA OG zijn gecertificeerd door SAK-HPA. [eiser sub 1] en [X] houden 363 van de door SAK-HPA uitgegeven certificaten van aandelen in HPA OG. De zoon van [eiser sub 2] houdt 512 certificaten. In totaal zijn er 11.537 certificaten toegekend.
2.4.
HPA OG is enig aandeelhouder van HPA. HPA exploiteert het hotel op basis van een huurcontract met HPA OG.
2.5.
In 2009 zijn tussen de (verhuurplichtige) appartementseigenaren, (het management van) HPA, SAK-HPA en de VvE huur- en verhuurovereenkomsten gesloten. In deze overeenkomsten staat onder meer, voor zover hier van belang:
In aanmerking nemende dat:
(…)
M. Aan het bezit van de certificaten zijn de volgende rechten en plichten verbonden:
(…)
2. na afloop van ieder kwartaal wordt door het bestuur van de SAK-HPA in nauwe samenspraak met het management het liquiditeitsoverschot van HPA bepaald, waarvan een passend deel naar rato (zie hoofdstuk 3 artikel 2) verdeeld kan worden onder de certificaathouders.
(…)
4. Het appartement wordt volledig ter beschikking gesteld voor verhuur door HPA met in acht neming van de regels voor eigen gebruik (…)
Hoofdstuk 3 - Verhuurbemiddeling
1.(…)
2. Het management heeft het exclusieve recht het appartement op eigen naam maar voor rekening en risico van HPA te verhuren. (…). De eigenaar heeft gedurende de periode dat zijn appartement niet door hemzelf wordt verhuurd (zie daaromtrent het in artikel 7 bepaalde) recht op zijn deel van het liquiditeitsoverschot van HPA in een kalenderkwartaal, zijnde het door het bestuur SAK-HPA vastgesteld liquiditeitsoverschot in HPA/aantal uitgegeven certificaten vermenigvuldigd met het aantal in bezit zijnde certificaten.
3. De met de verhuur verband houdende werkzaamheden van het management als verhuurbemiddelaar bestaan onder meer uit:
(…)
h. het betaalbaar stellen van het liquiditeitsoverschot.
Hoofdstuk 4 - Administratie
De administratie van de reserveringen en de boekingen berust bij het management. Binnen vier weken na afloop van elk kalenderkwartaal zal het management aan alle eigenaren een individueel overzicht verschaffen van het aan de eigenaar toekomende deel op basis van het door het bestuur van SAK-HPA vastgestelde en door het management voorgestelde liquiditeitsoverschot en gecorrigeerd voor de mate waarin gebruik is gemaakt van het privilege eigen gebruik. De betaling van het aan de eigenaar toekomende vindt plaats voor het einde van de maand die volgt op het kwartaal.
Hoofdstuk 6 - Boetebetaling
1. Indien een van de partijen tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen en schriftelijk in gebreke gesteld is, is deze partij in verzuim en is deze partij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van een bedrag gelijk aan het jaarlijks verschuldigde voorschot servicekosten zoals dat in het desbetreffende jaar geldt.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair gedaagden verbiedt om de aan eisers in eigendom toebehorende appartementsrechten die betrekking hebben op de hotelkamers met nummers [appartementsnummer] , [appartementsnummer] (eigendom van [eiser sub 2] ) en [appartementsnummer] (eigendom van [eiser sub 1] ) te verhuren of anderszins te exploiteren of te gebruiken zonder schriftelijke toestemming van eisers, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 1.000,00 voor iedere overtreding en voor elke dag dat gedaagden in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 50.000,00, althans een door de voorzieningenrechter vast te stellen bedrag;
1.a. subsidiair gelast dat gedaagden, indien en voor zover gedaagden de aan eisers in eigendom toebehorende appartementsrechten die betrekking hebben op hotelkamers met nummers [appartementsnummer] , [appartementsnummer] (eigendom van [eiser sub 2] ) en [appartementsnummer] (eigendom van [eiser sub 1] ) verhuren of anderszins exploiteren of gebruiken, de totale netto huuropbrengst daarvan wekelijks aan eisers wordt doorgestort, vergezeld van een uitdraai uit het systeem Suite 8 waarop de netto Room Revenu zichtbaar is gemaakt, met terugwerkende kracht vanaf 29 maart 2019, totdat door gedaagden de bestaande overeenkomsten onverkort worden nagekomen dan wel door gedaagden een nieuw evenwichtig exploitatieregime zal zijn ontworpen en tussen partijen schriftelijk overeengekomen, binnen welk regime aan eisers een marktconforme vergoeding voor de terbeschikkingstelling van hun appartementsrechten wordt betaald en eisers tegen redelijke voorwaarden zelf over hun appartementsrecht kunnen beschikken;
2. gedaagden hoofdelijk veroordeelt - in die zin dat als de een betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn gekweten - te veroordelen tot betaling aan eisers binnen 48 uur na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, van de netto huuropbrengst over het jaar 2018 van de aan eisers toebehorende appartementsrechten, dat wil zeggen voor kamer [appartementsnummer] een bedrag van € 22.045,56, voor kamer [appartementsnummer] een bedrag van € 26.425,84 en voor kamer [appartementsnummer] een bedrag van € 29.924,55;
3. gedaagden hoofdelijk veroordeelt - in die zin dat als de een betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn gekweten - aan [eiser sub 1] te voldoen een bedrag van € 7.111,18 en aan [eiser sub 2] een bedrag van € 5.702,10;
4. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot afgifte aan eisers binnen 48 uur na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis van afschriften of kopieën van een actuele en complete lijst van de leden van de VvE, met daarbij specificatie van de door de leden gehouden appartementen en een actuele en complete lijst van certificaathouders en het aantal gehouden certificaten per certificaathouders, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 1.000,00 voor iedere overtreding en voor elke dag dat gedaagden in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 50.000,00, althans een door de voorzieningenrechter vast te stellen bedrag.
5. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder het nasalaris van gemachtigde.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
De stellingen van partijen worden hierna besproken, voor zover die van belang zijn voor de beslissing in deze zaak.
4.De beoordeling
Spoedeisend
4.1.
De spoedeisendheid van de zaak is voldoende aannemelijk geworden.
Ontvankelijkheid
4.2.
Gedaagden hebben het verweer gevoerd dat [eiser sub 1] niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat zij niet alleen, maar samen met [X] eigenaar is van appartement [appartementsnummer] en (dus) uitsluitend samen met [X] een vordering tegen gedaagden had kunnen instellen.
4.3.
De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. In de eerste plaats volgt uit artikel 3:171 BW dat, tenzij een regeling anders bepaalt, iedere deelgenoot bevoegd is tot het instellen van rechtsvorderingen ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap. Een deelgenoot als [eiser sub 1] is daarom in beginsel zelfstandig bevoegd ten behoeve van de gemeenschap een vordering in kort geding als de onderhavige tegen gedaagden aanhangig te maken. Daarbij komt dat [eiser sub 1] een verklaring van [X] in het geding heeft gebracht, waaruit blijkt dat [X] haar toestemming heeft gegeven om namens de gemeenschap op te treden.
4.4.
Verder hebben gedaagden het verweer gevoerd dat [eiser sub 2] niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat zijn zoon eigenaar is van de appartementen [appartementsnummer] en [appartementsnummer] , en [eiser sub 2] zelf samen met zijn echtgenote slechts vruchtgebruiker daarvan is. Ook aan dit verweer zal de voorzieningenrechter voorbijgaan, omdat [eiser sub 2] een verklaring in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat hij handelde in opdracht van, althans met toestemming van zijn zoon. Daarmee is duidelijk dat [eiser sub 2] de vorderingen niet voor zichzelf, maar in zijn hoedanigheid van formele procespartij voor zijn zoon (als materiële procespartij) heeft ingesteld. Uit het feit dat gedaagden zelf hebben opgeworpen dat de zoon van [eiser sub 2] de eigenaar van de appartementen is, leidt de voorzieningenrechter af dat gedaagden dit ook moeten hebben begrepen. Gedaagden hebben ook niets aangevoerd waaruit kan blijken dat bij hen verwarring is ontstaan over de hoedanigheid van [eiser sub 2] in deze procedure.
Verbod tot verhuur of exploitatie appartementsrechten
4.5.
Eisers leggen aan deze vordering ten grondslag dat gedaagden op drie punten tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huur- en verhuurovereenkomsten en dat zij in verband daarmee hun verplichting om hun appartementsrechten beschikbaar te stellen voor verhuur door HPA rechtsgeldig hebben opgeschort. In de eerste plaats hebben SAK-HPA en HPA nooit een liquiditeitsoverschot van HPA vastgesteld. In de tweede plaats heeft HPA nooit een liquiditeitsoverschot betaalbaar gesteld. In de derde plaats heeft HPA nagelaten om binnen vier weken na afloop van elk kalenderjaar aan alle eigenaren een individueel overzicht te verschaffen van het aan de eigenaar toekomende deel van het vastgestelde liquiditeitsoverschot en dit aan de eigenaar te voldoen. Gezien de eenheid van bestuur die bestaat tussen de besturen van gedaagden vormen deze tekortkomingen ook tekortkomingen van de VvE, aldus eisers.
4.6.
Volgens gedaagden is er jarenlang geen liquiditeitsoverschot is geweest om uit te keren. Hoewel dit is meegedeeld aan de certificaathouders en daarnaar is gehandeld, is dit niet schriftelijk vastgelegd, in die zin dat SAK-HPA het liquiditeitsoverschot formeel op nihil heeft vastgesteld. Verder hebben gedaagden naar voren gebracht dat voor 2018 geldt dat HPA weliswaar een positief resultaat heeft behaald, maar dat het onzeker is of (het bestuur van) SAK-HPA een liquiditeitsoverschot zal vaststellen en uitkeren, gelet op de verwachte uitgaven en een slepende fiscale kwestie. Dit zal in de vergadering van certificaathouders van 18 juni 2019 aan de orde worden gesteld, waarna SAK-HPA hierover een beslissing zal nemen.
4.7.
Een en ander is aannemelijk, gelet op de overgelegde stukken, en eisers hebben het ook niet (gemotiveerd) tegengesproken. Het moet er dus voor worden gehouden dat er tot op heden geen sprake is geweest van een liquiditeitsoverschot, dat kon worden uitgekeerd. Gelet hierop is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat eisers het nakomen van hun verplichtingen niet kunnen opschorten op de grond dat er geen liquiditeitsoverschot betaalbaar is gesteld en/of voldaan. Onder deze omstandigheden kan ook het nalaten om het liquiditeitsoverschot vast te stellen en om eisers een overzicht te verstrekken van hun deel van dit overschot, geen opschorting rechtvaardigen. Het is overigens gebleken dat het eisers niet zozeer te doen is om het vaststellen of uitkeren van een liquidatieoverschot, dat er niet is, maar meer om het doorvoeren van veranderingen in de bedrijfsvoering van HPA, in de bestaande overeenkomsten en in de structuur. Daarvoor kunnen eisers echter het opschorten van het nakomen van hun verplichtingen niet als drukmiddel inzetten. Het beroep op opschorting slaagt daarom niet. Dit betekent dat vordering 1 niet toewijsbaar is.
Doorstorting en betaling netto huuropbrengst appartementen
4.8.
Eisers kunnen op grond van de huur- en verhuurovereenkomsten geen recht doen gelden op afdracht van de netto huurinkomsten die zijn gegenereerd met de verhuur van hun appartementen. Een andere grondslag voor de gevorderde doorstorting en betaling van de netto huuropbrengst is niet gesteld. Dit betekent dat de vorderingen 1.a. en 2 niet voor toewijzing in aanmerking komen, omdat daarvoor een grondslag ontbreekt.
Boete
4.9.
Eisers hebben aanspraak gemaakt op de boete als bedoeld in artikel 6 van de huur- en verhuurovereenkomst. De voorzieningenrechter stelt voorop dat dit artikel voor toewijzing van deze vordering vereist dat eisers gedaagden in gebreke hebben gesteld.
Van een deugdelijke ingebrekestelling is echter niet gebleken. Dit betekent dat vordering 3 niet toewijsbaar is.
Afgifte lijsten leden VvE en certificaathouders
4.10.
Eisers baseren deze vordering op artikel 843a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dit artikel bindt de toewijsbaarheid van een dergelijke vordering aan een aantal cumulatieve voorwaarden. Degene die de vordering doet dient (1) een rechtmatig belang te hebben, het moet gaan om (2) bepaalde bescheiden (3) aangaande een rechtsbetrekking waarin de eiser of zijn rechtsvoorganger partij is, (4) die de wederpartij te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft. Ook indien aan deze voorwaarden voldaan is, bestaat toch geen gehoudenheid tot overlegging van de opgevraagde bescheiden onder meer indien (5) redelijkerwijs aangenomen kan worden dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verschaffing van de gevraagde gegevens is gewaarborgd.
4.11.
Ten aanzien van de ledenlijst van de VvE stelt de voorzieningenrechter vast dat het hier gaat om gegevens die een ieder kan opvragen bij het Kadaster. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat overlegging van de ledenlijst noodzakelijk is met het oog op een goede rechtsbedeling. Daar komt bij dat eisers stellen belang te hebben bij afgifte van een afschrift van de ledenlijst van de VvE, omdat zij een procedure tegen gedaagden willen aanspannen bij de Ondernemingskamer wegens wanbeleid en zonder actuele en complete ledenlijst niet kunnen verifiëren of zij in deze procedure kunnen worden ontvangen.
Eisers hebben echter toegelicht dat het de leden van de VvE zijn die in dit geval een dergelijke zaak bij de Ondernemingskamer aanhangig kunnen maken. Het valt dan ook niet in te zien welk (rechtmatig) belang eisers in dit opzicht hebben bij de gevorderde afgifte van de ledenlijst van de VvE.
4.12.
Ten aanzien van de gevorderde afgifte van de lijst van certificaathouders stelt de voorzieningenrechter vast dat gedaagden deze lijst hebben overgelegd, met dien verstande dat de naam-, adres- en woonplaatsgegevens van één certificaathouder is weggelakt omdat deze tegen het verstrekken daarvan bezwaar had. Daarmee hebben eisers naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen belang meer bij deze vordering. De overgelegde lijst stelt eisers immers voldoende in staat om na te gaan of zij ontvangen kunnen worden in een verzoek bij de Ondernemingskamer. Dit betekent dat ook vordering 4 niet toewijsbaar is.
Slotsom
4.13.
De conclusie is dat de vorderingen van eisers zullen worden afgewezen. Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten tot heden aan de zijde van gedaagden worden vastgesteld op:
- griffierecht € 1.992,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 2.972,00
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal de voorzieningenrechter toewijzen, zoals hierna vermeld. Omdat er sprake moet zijn van een redelijke termijn voor betaling, is de ingangsdatum veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
4.15.
Voorts zal de voorzieningenrechter de gevorderde veroordeling in de nakosten toewijzen, zoals hierna vermeld. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal eveneens worden toegewezen, zoals hierna in het dictum van dit vonnis bepaald. Omdat er sprake moet zijn van een redelijke termijn voor betaling, is ook hier de ingangsdatum veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden vastgesteld op € 2.972,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt eisers in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat eisers niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Los en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2019, in aanwezigheid van de griffier. [1]