ECLI:NL:RBNNE:2019:2559

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/161698 / HA ZA 18-159

Vonnis in verzet van 12 juni 2019

in de zaak van

[A],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in voorwaardelijke reconventie,

gedaagde in het verzet,

advocaat mr. J. Bos, kantoorhoudende te Heerenveen,

tegen

[B],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

eiser in het verzet,

advocaat mr. M.H. Heeg, kantoorhoudende te Groningen.

Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

De rechtbank heeft opnieuw kennisgenomen van de processtukken, waaronder het comparitievonnis van 18 juli 2018. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;

- het B16-formulier van de zijde van [A] met bijgevoegde e-mail van makelaardij Sinnema;

- het B8-formulier van de zijde van [A] met bijgevoegde verklaring van de heer

[C] ;

- het B16-formulier van de zijde van [B] met bijgevoegde schuldbekentenis van [B] ;

- het proces-verbaal van comparitie van 4 oktober 2018;

- de akte houdende uitlating tevens overleggen producties tevens houdende vermeerdering c.q. wijziging van eis van de zijde van [A] ;

- de akte van de zijde van [B] ;

- de akte houdende uitlating producties van de zijde van [A] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 2 juni 2016 is bij [A] een zogenoemde MMSE test afgenomen door de huisarts, een test die wordt gedaan bij een vermoeden van dementie of geheugenproblemen. [A] behaalde 23 van de 30 te behalen punten.

2.2.

De huisarts van [A] heeft ook op 29 juni 2017 een MMSE test afgenomen bij [A] . Bij die test behaalde [A] 22 van de 30 te behalen punten. De huisarts heeft hem vervolgens geadviseerd naar de geriater te gaan. [A] heeft toen aangegeven dat hij erover na zou denken, maar dat hij bang was dan zijn rijbewijs kwijt te raken.

2.3.

In het journaal van het patiëntendossier van [A] van zijn huisarts staat - voor zover van belang - het volgende vermeld:

01-08-2017 (…) "TW: Dhr. [B] belt (…) gister pt in de war aangetroffen, was de weg kwijt. Dhr. [B] heeft pt bij kennissen in [plaats] gebracht (fam. [D] (…)) HV: visite HA

(…) te ver weg voor visite. gebeld met HAP Nij Beets, (…) zij gaan naar deze pt

toe.

2.4.

Op of omstreeks 1 augustus 2017 heeft [B] aan maaltijdservice 'Tafeltje dekje' in [woonplaats] gemeld dat [A] ondersteuning nodig had bij het verkrijgen van maaltijden.

2.5.

Op 4 augustus 2017 kwam de heer [E] langs bij de familie [C] met het bericht dat [A] zijn woning en garage, gelegen aan [woning] (hierna: de woning) wilde verkopen. De volgende dag is de heer [C] (hierna: [C] ) bij [A] geweest om te vragen naar de woning.

2.6.

Op 7 augustus 2017 heeft [B] met [A] over de verkoop van de woning gesproken en heeft [B] [A] een bod gedaan van € 100.000,00 op de woning. [A] is nog diezelfde dag akkoord gegaan met dat bod.

2.7.

[B] is op 8 augustus 2017 met een koopovereenkomst bij [A] langsgegaan, welke koopovereenkomst vervolgens door hen beiden is ondertekend. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat [A] de woning voor een bedrag van € 100.000,00 aan [B] verkocht, dat de levering uiterlijk 31 december 2017 diende plaats te vinden of zoveel eerder of later als partijen zouden overeenkomen en dat indien één van partijen in verzuim zou komen te verkeren ter zake van de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst, zij aan de wederpartij een boete van drie promille per dag verschuldigd zou zijn tot aan de dag van nakoming, indien de wederpartij nakoming verlangde.

2.8.

Op 14 augustus 2017 heeft de huisarts van [A] hem verwezen naar de neuroloog.

2.9.

Bij e-mail van 17 augustus 2017 heeft de heer W. Bijma (hierna: Bijma), als NVM makelaar en taxateur werkzaam bij Sinnema Makelaardij, onder meer het volgende over de woning bericht aan mevrouw [F] (hierna: [F] ) de kleindochter van [A] :

"Wij zouden jullie adviseren om de woning (nadat e.e.a. grondig is opgeruimd) met een

vraagprijs van € 150.000,- op Funda te zetten en dan meteen een open huis te organiseren. De woning heeft veel achterstallig onderhoud maar de verwachting is, gezien de locatie, dat er wel animo zal zijn voor de woning. Het is een ideale woning voor een handige klusser of een zzp-er (door de ruime schuur van ca. 80 m2). Er zullen naar verwachting ook mensen zijn die het zien als een bouwkavel op een mooie locatie. Mijn verwachting is dat de woning rond de € 135.000,- kan opbrengen."

2.10.

Bij brief van 21 augustus 2017 heeft de voormalige gemachtigde van [A] , mr. L. Ahlers (hierna: mr. Ahlers), namens [A] aan [B] bericht dat de koopovereenkomst nietig is, omdat [A] de overeenkomst zou hebben gesloten toen hij in de war was en dat zij in dit verband uitdrukkelijk een beroep deed op artikel 3:24 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voorts is in die brief aan [B] bericht dat de overeenkomst voor zover noodzakelijk werd vernietigd wegens misbruik van omstandigheden dan wel onrechtmatige daad.

2.11.

In reactie op deze brief heeft [B] per e-mail van 24 augustus 2017 aan mr. Ahlers onder meer bericht dat [A] niet in de war was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, dat [B] de koop niet ging ontbinden en dat de woning geleverd diende te worden op de afgesproken datum en dat wanneer de woning dan niet geleverd zou worden hij een gerechtelijke procedure zou starten.

2.12.

Bij brief van 12 september 2017 heeft mevrouw A.G. Postma, neuroloog, - voor zover van belang - het volgende over [A] aan de huisarts van [A] bericht:

"Er zijn (hetero) anamnestisch aanwijzingen voor cognitieve stoornissen op meerdere domeinen, wat ook bevestigd wordt middels een gevalideerde cognitieve test (zowel MOCA bij mij, als 2x een MMSE via de huisarts). Er is duidelijk sprake van interferentie met het dagelijks leven. Derhalve voldoet hij helaas aan de criteria voor een dementie (CDR score 1).

Dd denk ik aan ofwel Alzheimer, ofwel een vasculaire dementie (of mengbeeld)."

2.13.

Bij levenstestament van 28 november 2017 heeft [A] [F] een algemene volmacht gegeven om zijn vermogensrechtelijke en andere zakelijke belangen te behartigen.

2.14.

Bij leveringsakte van 28 december 2017 is de woning aan [B] geleverd. Deze akte is door [F] , als gevolmachtigde van [B] , ondertekend. Diezelfde dag heeft [B] de woning doorgeleverd aan [G] C.V. , de commanditaire vennootschap waarvan zijn broer beherend vennoot is.

2.15.

In 2018 heeft de gemeente de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 100.000,00.

2.16.

Op 30 januari 2018 heeft mr. Ahlers namens [A] [B] schriftelijk verzocht c.q. gesommeerd te bevestigen dat hij berustte in de vernietiging van de koopovereenkomst en dat hij zijn onvoorwaardelijke medewerking zou verlenen aan de teruglevering van de woning. [B] heeft niet aan deze sommatie voldaan.

2.17.

Op 2 maart 2018 heeft [A] met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank conservatoir beslag tot levering gelegd op de woning ten laste van [G] C.V.

2.18.

Bij brief van 19 maart 2018 heeft mevrouw G. Veenstra (hierna: Veenstra), werkzaam als NVM makelaar bij Noorderborg Makelaars - voor zover van belang - het volgende aan [B] bericht ter zake van de woning:

Naar aanleiding van uw verzoek tot een waardebepaling van de woning (…) kan ik u hierbij als huidige verkoopwaarde aangeven;

€ 110.000,=

(...)

Deze waarde is tot stand gekomen mede de staat van onderhoud van de woning op dit moment. De woning verkeerd in een slechte staat van onderhoud met vele lekkage plekken, dakgoten die ontbreken, zeer slecht dak, rotte kozijnen, badkamer/toilet die niet functioneert, zeer eenvoudige keuken, asbestplaten op de schuur en hoogst waarschijnlijk ook asbest in de grond.

Op basis hiervan kan ik niet anders concluderen dat algeheel herstel van de woning waarschijnlijk meer gaat kosten dan nieuwbouw en waardeer ik de woning op basis van de

kavelprijs zijnde 730m2 a € 150,-.

2.19.

In een taxatierapport van 15 oktober 2018 is de marktwaarde van de woning door de heer J. Koopmans (hierna: Koopmans), werkzaam als NVM makelaar bij Makelaarskantoor J. Koopmans, per waardepeildatum 11 oktober 2018 getaxeerd op € 150.000,00.

2.20.

Bij e-mail van 16 november 2018 heeft Koopmans - voor zover van belang - het volgende aan de gemachtigde van [A] bericht:

De woning is in dusdanige staat dat de waarde in augustus 2017 gelijk staat aan de waarde in oktober 2018. Beide keren is/was de woning vervallen. De waarde(s) die genoemd zijn in het taxatierapport zijn gebaseerd op de grondprijs, inhoud en achterstallig onderhoud.

2.21.

Op 4 december 2018 heeft mevrouw R.J. van der Laan (hierna: Van der Laan), als VBO makelaar werkzaam bij Makelaardij Reinette, een taxatierapport uitgebracht, waarin de marktwaarde van de woning per peildatum 1 augustus 2017 is getaxeerd op een bedrag van € 109.500,00.

2.22.

In een taxatierapport van 5 december 2018 heeft Veenstra de woning per waardepeildatum 16 augustus 2017 getaxeerd op € 110.000,00.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Bij verstekvonnis van 2 mei 2018 heeft de rechtbank in een procedure tussen [A] en [B] op vordering van [A]

- voor recht verklaard dat [A] de koopovereenkomst van 8 augustus 2017 buitengerechtelijk heeft vernietigd;

- [B] veroordeeld om mee te werken aan de ongedaanmaking van de

koopovereenkomst door binnen vier weken na betekening van die uitspraak ten overstaan van een door [A] aan te wijzen notaris op kosten van [B] de onbelaste en onbezwaarde eigendom van de woning en de garage te leveren aan [A] ;

- [B] veroordeeld om aan [A] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor elke dag dat hij niet aan de uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 zou zijn bereikt;

- [B] in de proceskosten van [A] veroordeeld en deze aan de zijde van [A] begroot op € 642,91,

en het vonnis, behoudens ten aanzien van de verklaring voor recht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.2.

[B] vordert dat hij wordt ontheven van de veroordeling tegen hem uitgesproken in dat verstekvonnis en dat de vorderingen van [A] alsnog worden afgewezen dan wel dat [A] niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn vorderingen, met veroordeling van [A] in de kosten van de verzet- en de verstekprocedure.

3.3.

[A] heeft zijn eis in conventie vermeerderd in die zin dat hij thans vordert:

dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. voor recht zal verklaren dat [A] de koopovereenkomst van 8 augustus 2017 buitengerechtelijk heeft vernietigd, dan wel de koopovereenkomst zal vernietigen;

II. primair [B] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de ongedaanmaking van de koopovereenkomst door ten overstaan van een door [A] aan te wijzen notaris op kosten van [B] de woning, perceel en garage, vrij van lasten en beperkingen, terug te leveren aan [A] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor elke dag dat [B] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 200.000,00;

subsidiair [B] zal veroordelen tot betaling aan [A] van een bedrag van

€ 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro) ter zake het nadeel dat [A]

als benadeelde heeft geleden;

meer subsidiair [B] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het

vonnis mee te werken aan de ongedaanmaking van de koopovereenkomst door ten overstaan van een door [A] aan te wijzen notaris op kosten van [B] de woning, perceel en garage, vrij van lasten en beperkingen, terug te leveren aan [A] , bij gebreke waarvan [B] gehouden is een bedrag van € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro) aan [A] te betalen ter zake de schade die [A] daardoor lijdt;

subsidiair voor zover de rechtbank niet voor recht verklaart dat de koopovereenkomst van

8 augustus 2017 is vernietigd, dan wel niet overgaat tot vernietiging:

III. voor recht zal verklaren dat [B] onrechtmatig heeft gehandeld in de zin van artikel 6:162 BW;

IV. [B] zal veroordelen tot betaling van de schade aan de zijde van [A] , te begroten op € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro), dan wel de hoogte van de schade nader bij staat op te maken en vereffenen volgens de wet;

primair en subsidiair:

V. [B] zal veroordelen in de kosten van de procedure.

3.4.

[A] heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Door [A] is terecht de nietigheid van de koopovereenkomst ingeroepen. Hij leed namelijk ten tijde van het sluiten van de overeenkomst aan dementie. De overeenkomst is ofwel onder invloed van die dementie gesloten ofwel heeft de dementie een redelijke waardering door [A] van de bij de overeenkomst betrokken belangen belet. Dit blijkt onder meer uit het feit dat de woning is verkocht voor een kooprijs van € 100.000,00 terwijl de werkelijke waarde veel hoger lag. [B] was ervan op de hoogte dat [A] in de war was, nu hij een week voor het sluiten van de koopovereenkomst met de huisarts van [A] heeft gebeld met de mededeling dat hij [A] in verwarde toestand had aangetroffen en dat [A] de weg kwijt was. Voorts was de overeenkomst vernietigbaar wegens bedrog en misbruik van omstandigheden door [B] . [B] heeft voorafgaand aan de koop tegen [A] gezegd dat de verkoop van de woning aan [C] onverstandig zou zijn, dat hij de woning beter aan [B] kon verkopen en dat [B] de woning dan zou betrekken. Na de koop heeft [B] echter nog diezelfde dag de woning aan [G] C.V. verkocht, hetgeen de indruk wekt dat de actie om [A] onder druk te zetten in relatie staat tot de handel in vastgoed van de broer van [B] en dat derhalve sprake is van bedrog. Er is voorts sprake van misbruik van omstandigheden, nu [B] ontoelaatbare druk op [A] heeft uitgeoefend om de woning aan hem te verkopen, terwijl [B] op de hoogte was van de cognitieve problemen van [A] . Al deze omstandigheden maken voorts dat sprake is van onrechtmatig handelen van [B] jegens [A] .

3.5.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.6.

[B] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

I. indien de rechtbank de mening is toegedaan dat de koopovereenkomst als vernietigd beschouwd dient te worden c.q. vernietigbaar is dan wel anderszins ongedaan gemaakt

is/kan worden en [B] het pand dient terug te leveren aan [A] , [A] zal

veroordelen om aan [B] een bedrag te voldoen van € 4.900,50 te vermeerderen

met de wettelijke rente vanaf de dag der verzetdagvaarding tot de dag van algehele

voldoening, met veroordeling van [A] in de kosten van deze procedure.

II. indien de rechtbank [B] ontheft van zijn veroordeling en de vorderingen van [A] worden afgewezen terwijl [B] het verstekvonnis reeds heeft moeten nakomen, [A] zal veroordelen om mee te werken aan de teruglevering van de woning en garage aan [B] door ten overstaan van een door [B] aan te wijzen notaris op kosten van [A] de onbelaste en onbezwaarde eigendom van de woning en garage aan [woning] te leveren aan [B] , op straffe van een dwangsom van € 5000,00 voor elke dag c.q. dagdeel/dat [A] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 200.000,00 en verder [A] zal veroordelen om alle schade en kosten waaronder de leverings/notariskosten die [B] heeft geleden c. q. heeft moeten maken uit hoofde van het moeten nakomen van het verstekvonnis d.d. 2 mei 2018 te vergoeden, welke kosten/ schade door de rechtbank in goede justitie worden/wordt vastgesteld, met veroordeling van [A] in de kosten van deze procedure.

3.7.

[B] heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Indien de rechtbank ondanks het in conventie gestelde van oordeel is dat de koopovereenkomst vernietigd c.q. vernietigbaar is dan wel anderszins ongedaan gemaakt is/kan worden en [B] veroordeeld tot teruglevering, dient [A] de kosten die [B] in de afgelopen maanden reeds aan de woning heeft besteed, namelijk een bedrag van € 4.900,50 dat betaald is aan klussenbedrijf Martin ten Hoor, aan [B] te vergoeden. Indien de rechtbank [B] ontheft van zijn veroordeling en de vorderingen van [A] worden afgewezen, dient [A] eventuele kosten die [B] in verband met de nakoming van het verstekvonnis heeft moeten maken en de schade die hij heeft geleden te vergoeden.

3.8.

[A] voert verweer met conclusie tot niet-ontvankelijkverklaring van [B] in zijn vorderingen althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [B] in de proceskosten.

3.9.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en voorwaardelijke reconventie

4.1.

De rechtbank zal allereerst ingaan op de opmerking van [B] in zijn akte, dat hetgeen in het proces-verbaal van comparatie is opgetekend als de verklaring van mr. Heeg, op enkele punten niet geheel overeenkomt met hetgeen ter zitting door haar is verklaard. Volgens [B] is, anders dan in het proces-verbaal staat vermeld, door mr. Heeg niet verklaard dat [B] [A] op een dag heeft aangetroffen, terwijl hij verward was. In plaats daarvan heeft zij volgens hem verklaard dat [A] op 1 augustus 2017 iets minder helder was dan anders, maar dat [B] er vanuit ging dat dit met de juiste medicatie wel weer opgelost zou kunnen worden. Verder zou volgens hem uit het proces-verbaal ten onrechte de indruk kunnen uitstaan dat mr. Heeg verklaard zou hebben dat de makelaar van [B] de woning op een bedrag van € 150.000,00 zou hebben gewaardeerd. Tijdens de zitting is volgens hem gesproken over de e-mail van Bijma, een makelaar van
[A], waarin een vraagprijs werd geadviseerd van € 150.000,00 en een koopsomopbrengst van € 135.000,00. Mr. Heeg heeft volgens hem de betrouwbaarheid en juistheid van deze e-mail ter comparatie betwist en gewezen op de door [B] overgelegde waardebepaling van Noorderborg Makelaars waaruit een waarde van het pand blijkt van € 110.000,00.

4.2.

De rechtbank constateert op basis van de zittingsaantekeningen dat de verklaring van mr. Heeg op deze punten in het proces-verbaal te summier is weergegeven en dat de correcties /aanvullingen daarom terecht zijn voorgesteld. Het proces-verbaal dient met inachtneming van het vorenstaande te worden gelezen.

4.3.

De rechtbank stelt vast dat [A] zijn eis heeft vermeerderd. Nu [B] tegen deze eisvermeerdering geen bezwaar heeft geuit en de rechtbank geen reden ziet om de eisvermeerdering ambtshalve - in verband met de eisen van een goede procesorde - te weigeren, zal recht worden gedaan op de vermeerderde eis.

4.4.

Ter comparitie heeft de rechtbank [A] opgedragen te bewijzen dat de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van een geestesstoornis. In dit kader heeft

[A] het taxatierapport van 15 oktober 2018 en de e-mail van 16 november 2018 van Koopmans overgelegd, als bedoeld in r.o. 2.19 respectievelijk 2.20. Voorts heeft hij gewezen op de door hem overlegde verklaring van [C] , waarin hij verklaart dat hij bereid is de woning te kopen voor € 130.000,00. Nu uit die stukken volgt dat de woning op de verkoopdatum veel meer waard was dan € 100.000,00, is de woning volgens [A] voor een veel te laag bedrag verkocht. Hij stelt dat, gelet op deze benadeling van hem door de verkoop van de woning, zijn verklaring die heeft geleid tot het sluiten van de overeenkomst, op grond van artikel 3:34 BW wordt vermoed onder invloed van een geestelijke stoornis te zijn gedaan. Dit blijkt volgens hem ook uit de vermelding in het journaal van zijn patiëntendossier van zijn huisarts, dat hij een week voor de verkoop in verwarde toestand is aangetroffen door [B] . Voorts heeft [A] een e-mail van 18 oktober 2018 van de heer [H] en mevrouw [I] , twee vrienden van hem, overgelegd, waarin zij het volgende verklaren:

" [A][ [A] ; toevoeging rechtbank]
behoort vanaf 1971 tot onze vriendenkring en kwam tot een jaar terug wekelijks bij ons over de vloer. (…) Heel erg jammer is dat zijn geheugen hem de laatste jaren steeds meer in de steek gaat laten .Bv,De plaatsen waar hij graag kwam niet meer kunnen vinden. Zich niet meer kunnen herinneren wat hij net van te voren heeft gedaan, Tien keer hetzelfde vertellen enz .Ook kwam hij een keer helemaal over de toeren en angstig op een morgen bij ons. Schijnt dat ik mijn huis verkocht heb en ik sta binnenkort op straat, Paniek, angst en niet voor rede vatbaar. Dit was in de periode dat hij erg in de war was omdat de huisarts hem had uitgenodigd om te praten over zijn langzame rijden in de auto."

4.5.

[B] heeft de juistheid van het taxatierapport van Koopmans gemotiveerd bestreden. Ook heeft hij bestreden dat [C] bereid zou zijn geweest € 130.000,00 voor de woning te betalen. Hij heeft in dit verband gewezen op de taxatierapporten van Van der Laan van 4 december 2018 en van Veenstra van 5 december 2018, als bedoeld in r.o. 2.21 en 2.22. Deze rapporten onderschrijven volgens hem zijn standpunt dat de waarde van de woning ten tijde van de verkoop niet veel hoger lag dan € 100.000,00, zodat van benadeling van [A] bij de verkoop geen sprake was. Ook heeft [B] ter onderbouwing van zijn betwisting van de geestelijke stoornis ten tijde van het sluiten van de overeenkomst verklaringen overlegd van de heer [J] , de heer en mevrouw [K] en van zijn vader, de heer [L] . [J] geeft in zijn verklaring aan dat [A] in augustus 2017 niet verward overkwam. De heer [K] geeft in zijn verklaring aan dat er met [A] in juli-augustus 2017 naar zijn denken niks bijzonders aan de hand was en dat hij handelde als voorheen, welke verklaring door mevrouw [K] wordt beaamd, en [L] verklaart dat [A] normaal op hem overkwam en dat [A] in de periode juli/augustus 2017 tot 1 tot 2 keer in de week bij hem kwam voor een bakje koffie en om een praatje te maken.

4.6.

Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende komen vast te staan dat bij [A] sprake was van (beginnende) dementie ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Dit blijkt uit het feit dat hij enkele weken daarvoor niet goed scoorde op de MMSE test die door de huisarts bij hem werd afgenomen. Mede op basis van dat testresultaat is de neuroloog een maand na het sluiten van de koopovereenkomst tot de conclusie gekomen dat [A] voldeed aan de criteria van dementie. Ook het feit dat [B] een week voor het sluiten van de koopovereenkomst met de huisarts heeft gebeld met de mededeling dat hij [A] in de war had aangetroffen en dat [A] de weg kwijt was, duidt erop dat reeds toen sprake was van dementie bij [A] . De rechtbank volgt [B] niet in zijn verweer dat [A] minder in de war was dan hij de huisarts heeft verteld en dat hij de ernst van de situatie van [A] heeft aangedikt, omdat de huisarts niet wilde komen, nu [B] dit standpunt niet heeft onderbouwd, terwijl [A] dit heeft betwist. Voorts zijn de door [B] overgelegde verklaringen van [J] , de heer en mevrouw [K] en [L] in het licht van het vorenstaande en de door [A] overlegde verklaring van de heer [H] en mevrouw [I] onvoldoende voor de conclusie dat bij [A] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen sprake was van dementie.

4.7.

Ook rechtvaardigt het feit dat [A] viereneenhalve maand na het sluiten van de koopovereenkomst ten overstaan van een notaris een levenstestament heeft opgemaakt, niet de conclusie dat hij ten tijde van de koopovereenkomst niet dement was. Het feit dat de notaris [A] kennelijk voldoende in staat achtte om het levenstestament op te stellen, kan namelijk niet zonder meer tot de conclusie leiden dat eerdere rechtshandelingen niet onder invloed van dementie zijn verricht, mede gelet op het fluctuerende beeld dat dementie kan bieden. Als het levenstestament niet onder invloed van de dementie is opgemaakt, wil dat daarom nog niet zeggen dat ook de koopovereenkomst, die enkele maanden daarvoor is gesloten, evenmin onder invloed van dementie is gesloten. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende komen vast te staan dat de koopovereenkomst door [A] wél onder invloed van de dementie is aangegaan. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.8.

Vaststaat dat de woning door [A] aan [B] is verkocht voor een bedrag van

€ 100.000,00. Partijen verschillen van mening over de werkelijke marktwaarde van de woning op het moment van verkoop. Bij de beoordeling van die waarde laat de rechtbank de WOZ-waarde per peildatum januari 2017 buiten beschouwing, nu de WOZ-waarde in de regel niet overeenstemt met de werkelijke waarde, deze WOZ-waarde een half jaar voor de verkoopdatum ligt en de makelaars die de woning hebben getaxeerd allemaal op een hogere verkoopwaarde uitkomen per datum verkoop. De rechtbank laat ook de e-mail van Bijma van 17 augustus 2017, geciteerd in r.o. 2.9, buiten beschouwing, nu zonder onderliggende stukken niet controleerbaar is hoe hij tot de door hem vastgestelde waarde is gekomen.

4.9.

Tegen het taxatierapport van Koopmans heeft [B] allereerst als bezwaar aangevoerd dat hij geen verzoek van Koopmans heeft ontvangen om het pand te mogen taxeren, zodat het taxatierapport is opgesteld zonder dat Koopmans de woning van binnen heeft kunnen bezichtigen. Daarom kan het rapport volgens [B] geen betrouwbaar beeld van de waarde geven. [A] heeft hiertegen ingebracht dat Koopmans de woning wel van binnen heeft bezichtigd. Hij kon zo naar binnen lopen, omdat de deur niet op slot zat. Gelet hierop alsmede op het feit dat het taxatierapport foto's van de binnenkant van de woning bevat, gaat de rechtbank ervan uit dat de woning door Koopmans wel van binnen is bezichtigd.

4.10.

Voorts heeft [B] aangevoerd dat uit het taxatierapport blijkt dat conform de marktomstandigheden de waarden van de panden in het jaar 2018 hoger zijn dan een aantal jaar geleden en dat deze constatering niet strookt met de verklaring van Koopmans in zijn

e-mail van 16 november 2018 dat de waarde van de woning in 2018 gelijk is aan de waarde van de woning op de datum van verkoop in 2017. De rechtbank volgt [B] hierin niet. Dit standpunt van [B] ziet er namelijk aan voorbij dat Koopmans als reden voor het gelijkblijven van de waarde van de woning heeft genoemd, het feit dat de woning in een zeer slechte staat verkeert. De rechtbank acht dit een plausibele verklaring.

4.11.

[B] vindt het verder vreemd dat Koopmans de werkzaamheden die [B] aan de woning heeft verricht niet in de taxatie heeft betrokken. De rechtbank begrijpt uit de dagvaarding en de daarbij overgelegde factuur dat deze werkzaamheden het leegruimen van de woning en het verwijderen van materialen die op het erf lagen, betroffen. Voor zover [A] deze werkzaamheden heeft betwist, heeft hij deze betwisting in het licht van de onderbouwde stelling van [B] onvoldoende onderbouwd. Uit de foto's bij het taxatierapport van Koopmans blijkt dat er nog steeds veel troep op het erf ligt, zodat aangenomen kan worden dat Koopmans daar in zijn taxatie rekening mee heeft gehouden. Dit geldt niet voor de binnenzijde van de woning. Het feit dat de opruimwerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning bij de taxatie ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten, leidt er echter niet toe dat het taxatierapport niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, nu de opruimwerkzaamheden in de woning naar het oordeel van de rechtbank geen grote invloed zullen hebben gehad op de waarde van de woning. [B] heeft niet aangegeven tot welke waardevermeerdering de opruimwerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning volgens hem hebben geleid. De rechtbank schat het waardevermeerderend effect ex aquo et bono op € 2.000,00.

4.12.

Ook heeft [B] aangevoerd dat Koopmans een aantal essentiële en waardeverminderende aspecten over het hoofd heeft gezien. Zo heeft Koopmans in zijn taxatierapport bij vraag J geantwoord dat hij geen asbestverdracht materiaal heeft aangetroffen. Deze constatering is niet correct volgens [B] , omdat op de schuur een asbest golfplatendak ligt en op het terrein losse asbest golfplaten liggen. [A] heeft hiertegen ingebracht dat Koopmans heeft verteld dat hij het asbest wel heeft gezien maar in het rapport het verkeerde hokje heeft aangevinkt. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het taxatierapport onvoldoende dat Koopmans bij de waardebepaling wel rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest en enkel "een verkeerd hokje heeft aangekruist". Niet alleen heeft hij in het taxatierapport de vraag of hij asbestverdacht materiaal heeft aangetroffen met "Nee" beantwoord, maar ook de vervolgvragen of het asbestverdachte materiaal in 2024 dient te zijn verwijderd en of het aangetroffen asbestverdachte materiaal een waardeverminderend effect heeft met "Nee" beantwoord. Ook overigens blijkt uit het taxatierapport niet dat met een waardedrukkend effect van het asbest rekening is gehouden. Zo wordt in de berekening van de waarde een bedrag van € 57.000,00 in mindering gebracht op de waarde van de woning in verband met achterstallig onderhoud, maar wordt geen bedrag in mindering gebracht wegens aanwezig asbest.

4.13.

[B] heeft een offerte van BAS Asbestsanering B.V. overgelegd, waarin het saneren van het dak van de schuur van de woning en het verwijderen van de afvalhoop achter de woning wordt geoffreerd voor een bedrag van € 19.500,00 excl. BTW. Volgens [A] dient de getaxeerde waarde niet te worden verminderd met de volledige asbestsaneringskosten, omdat een koper ook kan besluiten om het asbest niet te saneren of verspreid over de tijd te saneren. De rechtbank volgt hem hierin niet. Ook als het asbest

verspreid over de tijd wordt gesaneerd moeten saneringskosten worden gemaakt en ook als een koper zou besluiten het asbest niet te saneren, is aannemelijk dat de aanwezigheid van asbest een waardedrukkend effect heeft. Potentiële kopers zullen met deze omstandigheid en de vrees voor eventuele onbekende gevolgen van de verontreiniging rekening houden en minder voor de woning willen betalen. [A] heeft voorts gesteld dat de geoffreerde saneringskosten exorbitant hoog zijn. De offerte is volgens hem uiterst summier, is niet onderverdeeld in posten en bevat geen vermelding van het aantal vierkante meters, zodat getwijfeld moet worden aan de hoogte van de offerte. De rechtbank overweegt dat zij [A] in zoverre volgt in deze stelling, dat de juistheid van de offerte door zijn beperktheid niet goed te controleren is. De rechtbank laat deze offerte daarom buiten beschouwing. De rechtbank schat het waardeverminderend effect van de asbest ex aquo et bono op € 15.000,00.

4.14.

[B] heeft er voorts op gewezen dat Koopmans in zijn taxatierapport bij vraag F.5 heeft aangegeven dat de te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud niet meer bedragen dan 10% van de getaxeerde waarde en de vraag (F.4) of het onderhoud en de bouwkundige staat van de woning in zijn algemeenheid slecht is met "Nee" heeft beantwoord, terwijl hij op de vragen I.2.b en c heeft geantwoord dat de woning onbewoonbaar is en dat de herstelkosten geschat worden op € 100.000,00. Met [B] is de rechtbank van oordeel dat dit erop duidt dat Koopmans het rapport slordig heeft ingevuld. De systematiek van het rapport is namelijk zo dat aan de hand van de antwoorden die op de vragen I.2.A en I.2.C in het rapport zijn gegeven de antwoorden op de vragen F4 en F5 van het rapport moeten worden aangekruist. Zoals [B] terecht heeft vastgesteld is dit aankruisen in casu niet juist gebeurd, gelet op de antwoorden die Koopmans bij de vragen I.2.A en I.2.C heeft gegeven. Dit leidt er echter niet toe dat het taxatierapport niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

4.15.

Volgens [B] heeft Koopmans in zijn taxatierapport ook ten onrechte geconcludeerd dat de bouwkundige constructie voldoende zou zijn. Nu [B] dit verweer echter niet heeft onderbouwd, gaat de rechtbank aan dit verweer voorbij.

4.16.

Tot slot heeft [B] aangevoerd dat de berekening van Koopmans van de waarde onjuist is, nu hij voor achterstallig onderhoud slechts een bedrag van € 57.000,00, heeft afgetrokken, terwijl hij de herstelkosten in het antwoord op vraag I.2.c. stelt op € 100.000,00. [A] heeft hiertegen ingebracht dat het hier geen misrekening betreft, omdat de genoemde bedragen op andere herstelkosten zien. De rechtbank stelt vast dat in het rapport onder I.2.c wordt gevraagd of de te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud van de woning meer bedragen dan 10% van de getaxeerde marktwaarde en dat Koopmans hierop heeft geantwoord
"Ja, de waarde om het geheel netjes te krijgen zal ongeveer € 100.000,- (…) bedragen."Dit antwoord strookt niet met de vraag. Gelet op de bewoordingen van het antwoord, ziet het bedrag van € 100.000,00 op de kosten die gemoeid zijn met het weer in volledig nette staat brengen van de woning en niet op de kosten waar vraag I.2.c en de aftrek van € 57.000,00 voor achterstallig onderhoud op zien, namelijk de kosten die gemaakt moeten worden om verdere schade of vervolgschade aan de woning te voorkomen. Aan [B] kan worden toegegeven dat ook dit weer een slordigheid in het rapport van Koopmans betreft, maar dit leidt niet tot de conclusie dat Koopmans een fout in de berekening van de waarde heeft gemaakt. Al met al blijkt uit het rapport dat Koopmans de slechte staat van de woning nadrukkelijk heeft betrokken bij de waardering.

4.17.

De slotsom is dat de door Koopmans getaxeerde waarde met een bedrag van € 17.000,00 dient te worden gecorrigeerd, zodat uitgekomen wordt op een getaxeerde waarde van € 133.000,00.

4.18.

Ten aanzien van het beroep van [A] op de verklaring van [C] dat hij bereid zou zijn € 130.000,00, voor de woning te betalen, heeft [B] aangevoerd dat deze verklaring geen onderbouwing is van de waarde van de woning. Een koper heeft te allen tijde een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin hij van de koop kan afzien. Of [C] wel of geen € 130.000,00 heeft willen betalen, is daarom niet vast te stellen, aldus [B] . De rechtbank overweegt dat zij betwijfelt of de verklaring van [C] als serieus bedoeld en als een onafhankelijke en objectieve weergave van de markwaarde kan worden beschouwd. Nu [A] primair teruglevering van de woning heeft gevorderd en heeft gesteld dat hij de woning niet aan [B] heeft willen verkopen maar dat het de bedoeling was om de woning aan [C] te verkopen, is aannemelijk dat [C] eenzelfde belang als [B] heeft, althans ervaart, bij de uitkomst van deze procedure. Er valt onvoldoende uit te sluiten dat zijn verklaring, die in het kader van deze procedure is opgesteld, daardoor is gekleurd. De rechtbank gaat daarom aan deze verklaring voorbij.

4.19.

[A] heeft de taxatierapporten van Van der Laan en Veenstra bestreden. Volgens hem is de marktkennis van Van der Laan en Veenstra beperkt, omdat ze beiden, anders dan Koopmans, niet uit de provincie Friesland komen. De rechtbank volgt [A] hierin niet. Het enkele feit dat Van der Laan en Veenstra uit de provincie Groningen komen, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat zij over minder kennis van de markt in [plaats woning] zouden beschikken dan Koopmans. Zo is het kantoor van Van der Laan niet veel verder verwijderd van [plaats woning] dan het kantoor van Koopmans.

4.20.

Voorts heeft [A] gesteld dat de door Veenstra gebruikte referentie objecten niet juist zijn, omdat deze objecten zich bevinden in het midden van het dorp en aan de rand van de straat, terwijl de woning zich op een veel mooiere locatie bevindt aan de rand van het dorp. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [A] onvoldoende onderbouwd dat de locatie van de woning vanwege het feit dat de woning aan de rand van het dorp ligt een hogere waarde met zich brengt dan de locaties van de woningen die Veenstra als referentie objecten heeft gebruikt.

4.21.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de door [A] geuite bezwaren geen aanleiding geven om de door Van der Laan en Veenstra getaxeerde waarde van de woning te corrigeren.

4.22.

Nu er reeds drie taxatierapporten zijn uitgebracht door gecertificeerde makelaars, zal de rechtbank met betrekking tot de vraag wat de waarde van de woning was ten tijde van de verkoop aan [B] niet een deskundigenonderzoek gelasten, maar het gemiddelde nemen van de drie taxaties (na correctie), derhalve een waarde van € 117.500,00

(( € 133.000,00 + € 110.000,00 + € 109.500,00): 3). Het verschil van € 17.500,00 tussen deze marktwaarde en de door [A] ontvangen koopprijs is naar het oordeel van de rechtbank een dusdanig groot percentage van de kooprijs dat sprake is van benadeling van [A] door het sluiten van de koopovereenkomst. Dit betreft ook een redelijkerwijs voorzienbaar nadeel, zodat op grond van artikel 3:34 BW wordt vermoed dat de koopovereenkomst onder invloed van de dementie van [A] is gesloten. De rechtbank volgt [A] in zijn standpunt dat [B] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld om dit rechtsvermoeden te weerleggen. De rechtbank verwijst in dit verband naar hetgeen hiervoor in r.o. 4.6 en 4.7 over de standpunten van [B] is overwogen en overweegt voorts dat met de door [B] overgelegde verklaringen van de heer [J] , de heer en mevrouw [K] en de heer [L] het rechtsvermoeden niet wordt weerlegd, nu deze verklaringen niet specifiek zien op de geestestoestand van [A] op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Nu [B] onvoldoende heeft gesteld om het rechtsvermoeden te ontzenuwen, wordt aan tegenbewijslevering door hem niet toegekomen. De slotsom is daarom dat de koopovereenkomst, in beginsel, vernietigbaar is op grond van artikel 3: 34 BW.

4.23.

[B] heeft echter gesteld dat hij niet wist en ook niet hoefde te weten dat [A] ten tijde van de verkoop zijn wil niet kon bepalen en dat hem daarom vertrouwensbescherming als bedoeld in artikel 3:35 BW toekomt, zodat [A] geen beroep kan doen op het ontbreken van zijn wil bij het aangaan van de koopovereenkomst.

4.24.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit beroep op artikel 3:35 BW niet. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. Vast staat dat [B] op 1 augustus 2017 met de huisarts van [A] heeft gebeld met de mededeling dat hij [A] een dag daarvoor in de war had aangetroffen en dat [A] toen de weg kwijt was. Vervolgens heeft [B] slechts een week later een koopovereenkomst gesloten met [A] ter zake van de woning, waarbij [A] niet werd bijgestaan door een makelaar of andere ter zake deskundige en [A] volgens [B] geen vraagprijs heeft genoemd en het eerste bod van [B] binnen een tijdsbestek van hooguit enkele uren heeft geaccepteerd. Onder deze omstandigheden had [B] naar het oordeel van de rechtbank [A] niet daags na acceptatie van het bod een door hem opgestelde koopovereenkomst moeten laten tekenen, maar had hij nader moeten onderzoeken of de wil van [A] daadwerkelijk overeenkwam met zijn verklaring dat hij zijn woning voor € 100.000,00 wilde verkopen. Zonder dit nadere onderzoek mocht [B] niet gerechtvaardigd op de verklaring van [A] afgaan. Een dergelijk nader onderzoek heeft [B] echter niet gedaan.

4.25.

De rechtbank stelt vast dat mr. Ahlers in haar brief van 21 augustus 2017 aan [B] heeft bericht dat de koopovereenkomst nietig was, omdat [A] de overeenkomst zou hebben gesloten toen hij in de war was en dat zij in dit verband uitdrukkelijk een beroep deed op artikel 3:24 BW. Nu artikel 3:24 BW gaat over inschrijvingen van registergoederen en artikel 3: 34 BW gaat over de nietigheid/vernietigbaarheid van rechtshandelingen verricht door personen die in de war zijn, had [B] kunnen begrijpen dat mr. Ahlers met artikel 3:24 BW artikel 3:34 BW bedoelde. Aangezien op grond van artikel 3:34 lid 2 BW het ontbreken van de wil een rechtshandeling als hier aan de orde niet nietig, maar slechts vernietigbaar maakt, had [B] voorts moeten begrijpen dat mr. Ahlers in haar brief niet een beroep op de nietigheid maar op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst heeft gedaan. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat zij de koopovereenkomst aldus rechtsgeldig namens [A] buitengerechtelijk heeft vernietigd. Daaraan doet niet af dat [A] nadien heeft meegewerkt aan de levering van de woning. Volgens [B] dient deze medewerking als een bevestiging van [A] van zijn rechtshandeling tot verkoop van zijn woning gezien te worden, als bedoeld in artikel 3:55 BW. De levering heeft echter plaatsgevonden, nadat deze rechtshandeling reeds rechtsgeldig buitengerechtelijk was vernietigd, en een eenmaal vernietigde rechtshandeling kan niet meer bevestigd worden. Dit beroep van [B] op artikel 3:55 BW faalt derhalve.

4.26.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat in conventie de vordering onder I om voor recht te verklaren dat [A] de koopovereenkomst van 8 augustus 2017 buitengerechtelijk heeft vernietigd, toewijsbaar is. De primaire vordering onder II om mee te werken aan ongedaanmaking van de koopovereenkomst door de woning terug te leveren aan [A] is echter niet toewijsbaar. Tussen partijen staat immers vast dat [B] geen eigenaar meer is van de woning. Hij is daarom niet bevoegd om de woning terug te leveren en nu de huidige eigenaar van de woning, [G] C.V., niet in de procedure is betrokken, is ook niet vast komen te staan dat deze vennootschap aan deze teruglevering door [B] zou moeten meewerken. Omdat niemand tot het onmogelijke kan worden veroordeeld, dient deze vordering van [A] daarom te worden afgewezen. Voor de verplichting tot teruglevering treedt een verplichting tot schadevergoeding in de plaats, mits de onmogelijkheid om terug te leveren aan [B] kan worden toegerekend. Aan deze voorwaarde is reeds voldaan vanwege het feit dat [B] de woning aan [G] C.V. heeft overgedragen op een moment dat reeds een beroep op vernietiging van de overeenkomst was gedaan. [B] is dan ook gehouden de schade te vergoeden die [A] lijdt doordat de woning niet wordt teruggeleverd. De rechtbank begroot deze schade conform het standpunt van [A] op het verschil tussen de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop en de koopprijs die [B] heeft betaald, derhalve op een bedrag van € 17.500,00. In zoverre zal de subsidiaire vordering onder II worden toegewezen.

4.27.

Dit alles brengt mee dat het verzet van [B] deels gegrond is. De rechtbank zal het verstekvonnis uit praktisch oogpunt geheel vernietigen en opnieuw recht doen op de wijze als hiervoor en in het dictum is weergegeven.

4.28.

[B] zal in conventie als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in de verstek- en verzetprocedure worden veroordeeld. Gezien de omstandigheid dat de gevorderde hoofdsom voor het merendeel is afgewezen, ziet de rechtbank aanleiding om het te vergoeden griffierecht en het liquidatietarief met betrekking tot het salaris van de advocaat vast te stellen aan de hand van het toegewezen deel van de vordering. Met inachtneming hiervan worden de kosten van [A] in de verstek- en verzetprocedure vastgesteld op

exploot dagvaarding € 99,91

griffierecht € 476,00

salaris advocaat € 1.629,00(3 punten x tarief € 543,00)

Totaal € 2.204,91

4.29.

De rechtbank stelt vast dat één van de voorwaarden waaronder de voorwaardelijke vordering onder I in reconventie is ingesteld niet is vervuld, te weten de voorwaarde dat de rechtbank in conventie zou oordelen dat [B] de woning diende terug te leveren. Voorts is evenmin gebleken dat de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke vordering onder II in reconventie is ingesteld is vervuld. De rechtbank komt daarom niet toe aan beoordeling van de voorwaardelijke vorderingen in reconventie.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart het verzet deels gegrond, vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van deze rechtbank van 2 mei 2018 (zaaknummer /rolnummer C/17/160371 / HA ZA 18-81) en opnieuw rechtdoende:

5.2.

verklaart voor recht dat [A] de koopovereenkomst van 8 augustus 2017

buitengerechtelijk heeft vernietigd;

5.3.

veroordeelt [B] tot betaling aan [A] van een bedrag van € 17.500,00 ter zake van schadevergoeding;

5.4.

veroordeelt [B] in de kosten van zowel de verstek- als de verzetprocedure, aan de zijde van [A] tot op heden vastgesteld op € 2.204,91;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Biesma en in het openbaar uitgesproken op

12 juni 2019.

fn: 445