Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
Zaak-/rolnummer: 7462935 / CV EXPL 19-334
Vonnis van de kantonrechter van 21 mei 2019
in de zaak van
[eiser], wonende te [adres 1] ,
eiser, hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: H.R. van der Sluis te Kwadijk,
tegen
[gedaagde], wonende te [adres 2] ,
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederende in persoon.
1.Het procesverloop
1.1.
Na het tussenvonnis van 26 februari 2019 is op 17 april 2019 een comparitie ter plaatse gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Dat proces-verbaal bevindt zich bij de stukken en de inhoud ervan maakt deel uit van het dossier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 februari 2018 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 2] (hierna te noemen: het gehuurde) voor een maandelijkse (kale) huurprijs van € 598,-.
2.2.
Op 24 april 2018 heeft [gedaagde] , hurende partij, zich tot de Huurcommissie gewend met een verzoek tot verlaging van de huurprijs op de voet van artikel 7:249, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op 30 augustus 2018 heeft de rapporteur van de Huurcommissie in het gehuurde een voorbereidend onderzoek verricht. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. Op 17 oktober 2018 heeft een zitting plaatsgevonden waarbij de Huurcommissie partijen heeft gehoord. Op 15 november 2018 heeft de Huurcommissie haar uitspraak aan partijen toegestuurd. De Huurcommissie heeft daarin beslist dat de door partijen overeengekomen huurprijs niet redelijk is. Een huurprijs van € 564,57 (horende bij een toekenning van afgerond 116 (onafgerond: 115,53) waardepunten conform het rapport van het voorbereidend onderzoek) met ingang van 1 februari 2018 is volgens de Huurcommissie wel redelijk.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert - verkort weergegeven - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de voornoemde uitspraak van de Huurcommissie vernietigt, voor recht verklaart dat de hoogte van de maandelijkse huurpenningen per 1 februari 2018 wordt vastgesteld op € 598,- en [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van
€ 401,16 met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
€ 401,16 met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de Huurcommissie ten onrechte aan een aantal zaken van het gehuurde geen waardepunten heeft toegekend. [eiser] komt zelf tot een puntenaantal van 123 horende bij een maximale kale huurprijs van € 600,87. De initieel overeengekomen maandelijkse huurprijs van € 598,- is daarom volgens [eiser] redelijk, zodat de maandelijkse huurtermijn per 1 februari 2018 op dit bedrag moet worden vastgesteld. Bij deze stand van zaken is [gedaagde] achterstallig met de huurbetalingen tot en met januari 2019 berekend op € 401,16, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] heeft de vordering van [eiser] weersproken en stelt zich op het standpunt dat de uitspraak van de Huurcommissie in stand moet worden gehouden behoudens de berekening van de waardering van de fietsenstalling.
3.4.
De kantonrechter zal hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil op de (verdere) standpunten van partijen ingaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat partijen op grond van artikel 7:262, eerste lid, BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie (bij dagvaarding overgelegd) is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Nu [eiser] zich tijdig tot de kantonrechter heeft gewend met betrekking tot hetzelfde geschil dat door [gedaagde] aan de Huurcommissie is voorgelegd, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie en heeft de kantonrechter de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van het gehuurde (het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht) zelfstandig te beoordelen. Vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie, zoals door [eiser] gevorderd, of instandhouding daarvan, zoals [gedaagde] wil, is daarom niet aan de orde. De vordering van [eiser] op dit punt zal daarom worden opgevat als een verzoek aan de kantonrechter om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Het verweer van [gedaagde] zal worden opgevat dat ten aanzien van de aanvangshuurprijs de uitspraak van de Huurcommissie (grotendeels) moet worden overgenomen.
4.2.
De kantonrechter overweegt dat hij, ondanks zijn zelfstandige taak als hiervoor genoemd, bij de beoordeling van het geschil in beginsel als uitgangspunt zal nemen de uitspraak van de Huurcommissie, daaronder begrepen het rapport van het voorbereidend onderzoek dat aan de uitspraak ten grondslag wordt gelegd, nu partijen het onderhavige geschil hiertoe hebben beperkt. [eiser] heeft aan de hand van het 'Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte' van de Huurcommissie (hierna te noemen: het Beleidsboek), dat in onderhavige geval van toepassing is, de uitspraak van de Huurcommissie bestreden. Voor zover de uitspraak van de Huurcommissie niet is bestreden neemt de kantonrechter deze derhalve over. Het geschil in deze procedure beperkt zich derhalve tot de door [eiser] opgeworpen punten die als volgt zijn te categoriseren:
i. de berging c.q. wasruimte;
ii. de gang c.q. verkeersruimte;
iii. de keuken (kraan en afzuigkap);
iv. het sanitair (badkamer en toilet);
v. de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen (de fietsenstalling);
vi. de energieprestatie.
De kantonrechter zal de standpunten van partijen over en weer met betrekking tot deze onderwerpen hierna in genoemde volgorde afzonderlijk bespreken en zal vervolgens aan de hand van het Beleidsboek (versie 1 april 2019) uitspraak doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs.
i. De berging c.q. wasruimte
4.3.
De kantonrechter overweegt dat partijen in geschil zijn of de afzonderlijke ruimte (met toegangsdeur) links naast de keuken van het gehuurde gekwalificeerd moet worden als een berging of als wasruimte. [eiser] stelt zich op het standpunt dat van een wasruimte sprake is waarvoor conform het Beleidsboek als 'overige ruimte' punten hadden moeten worden toegekend, waarvoor in ieder geval één punt voor de daarin aanwezige vloerverwarming, hetgeen de Huurcommissie heeft nagelaten. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een berging, omdat een wasmachine niet in de ruimte past zonder de betreffende deur dicht te kunnen doen. De kantonrechter heeft de betreffende ruimte bij comparitie ter plaatse waargenomen en onder meer geconstateerd dat het een ruimte betreft met een kleinere oppervlakte dan 2 m². Voor zover [eiser] heeft willen betogen dat voor de oppervlakte van deze ruimte punten hadden moeten worden toegekend overweegt de kantonrechter dat dit een onjuist uitgangspunt is, nu volgens het Beleidsboek (pagina 22) de oppervlakte van een overige ruimte (zowel een berging als een wasruimte valt hieronder) slechts meetelt indien de ruimte afzonderlijk gelijk is aan of groter is dan 2 m². Naar het oordeel van de kantonrechter kan daarnaast geen punt worden toegekend voor de aanwezige vloerverwarming in deze ruimte, omdat dit geen meerwaarde aan de woning biedt. Het betreft een ruimte die niet verwarmd hoeft te worden en slechts vloerverwarming heeft omdat daar nou eenmaal het 'startpunt' van de vloerverwarming is.
ii. De gang c.q. verkeersruimte
4.4.
De kantonrechter overweegt dat partijen in geschil zijn of de ruimte vanaf de voordeur van het gehuurde tot aan de woonkamer (met open keuken) gekwalificeerd moet worden als 'vertrek' (gang) of als 'verkeersruimte' zoals in het Beleidsboek gedefinieerd. [eiser] stelt zich op het standpunt dat van een vertrek (c.q. gang) sprake is dat als zodanig, inclusief de daarin aanwezige vloerverwarming, met punten gewaardeerd had moeten worden hetgeen de Huurcommissie heeft nagelaten. [gedaagde] voert aan dat de ruimte verkeersruimte betreft en dat in het begin van de hal (bij de voordeur) geen vloerverwarming aanwezig is. De kantonrechter stelt hier voorop dat een 'gang', zoals door [eiser] genoemd, geen 'vertrek' is zoals in het Beleidsboek genoemd (op pagina 18). De onderhavige ruimte betreft 'overige ruimte'. Blijkens het Beleidsboek, pagina 28, wordt een vloerverwarming buiten vertrekken doch binnen de woning met één punt per ruimte gewaardeerd (met een maximum van vier punten per woning), zodat - anders dan de Huurcommissie heeft gedaan - de kantonrechter voor de vloerverwarming in deze ruimte één (extra) punt zal toekennen.
iii. De keuken (kraan en afzuigkap)
4.5.
De kantonrechter overweegt dat partijen met betrekking tot dit onderwerp in geschil zijn over de waardering van de kraan en de afzuigkap. De kantonrechter constateert ter comparitie net als [eiser] dat de kraan van de keuken met één hand te bedienen is zowel voor warm als voor koud water waarvoor blijkens het Beleidsboek (pagina 37) 0,25 punten kan worden toegekend. [gedaagde] bevestigt dat sprake is van een kraan met éénhandsbediening, maar stelt dat geen extra punten kunnen worden toegekend omdat de keuken niet boven het standaard niveau uitkomt. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat dat laatste niet op omdat de keuken voldoet aan het minimumniveau (van woningwetwoningen zoals bedoeld in het Beleidsboek) en met de toevoeging van een luxe mengkraan en een (inbouw) afzuigkap het standaardniveau in ieder geval wordt overschreden. Niet in geschil is ook dat voor de afzuigkap punten worden toegekend doch is in geschil of het een normale (ingebouwde) afzuigkap betreft of een (ingebouwde) luxe uitgevoerde afzuigkap hetgeen zich laat vertalen in een puntentoekenning van 0,5 respectievelijk 0,75. De kantonrechter overweegt dat de Huurcommissie van oordeel is dat sprake is van een normale inbouw afzuigkap. De kantonrechter ziet geen aanleiding om van het oordeel van de Huurcommissie op dit punt af te wijken. De kantonrechter heeft ter comparitie geconstateerd dat de afzuigkap drie standen en verlichting heeft en dat de onderdelen ervan los en schoon te maken zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is de afzuigkap daarmee niet onderscheidend van standaard afzuigkappen in de zin van extra faciliteiten of bijzondere vormgeving. Ook indien sprake is van een RVS afzuigkap, zoals [eiser] stelt, is deze daarmee niet dusdanig onderscheidend dat sprake is van een luxe afzuigkap. De kantonrechter zal de afzuigkap derhalve net als de Huurcommissie met een halve punt waarderen en zal voor de luxe mengkraan 0,25 punten (extra) toekennen.
iv. Het sanitair (badkamer en toilet)
4.6.
Volgens [eiser] heeft de Huurcommissie ten onrechte nagelaten om de badkamer als algeheel luxe te bestempelen en zodanig te waarderen hetgeen volgens hem onder ander voortvloeit uit: een afzuiger met hygro-aansturing, een schuifwand, volledige betegeling van de muren en een hogere isolatiewaarde voor dak, vloer en wanden dan door het Bouwbesluit wordt voorgeschreven. De kantonrechter overweegt dat ter comparitie is vastgesteld dat geen sprake is van hygro-aansturing van de aanwezige afzuiger en dat de schuifwand in feite een toegangsdeur is en geen douchewand, zodat hiervoor geen punten worden toegekend. De kantonrechter overweegt dat voor de extra wandtegels door de Huurcommissie al (0,5) punten zijn toegekend. De kantonrechter ziet geen aanleiding om daarvoor meer punten toe te kennen. Derhalve zal de kantonrechter het oordeel van de Huurcommissie op dit punt overnemen. De isolatiewaarde, waar [eiser] op doelt, is geen criterium om de badkamer als algeheel luxe te bestempelen zoals in het Beleidsboek bedoeld maar ziet op de energieprestatie waar de kantonrechter hierna nog op in zal gaan.
4.7.
Ten aanzien van het toilet, dat zich in een aparte ruimte bevindt, overweegt de kantonrechter dat [eiser] terecht heeft opgemerkt dat deze hangend dan wel zwevend is. Daarmee komt het toilet, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, boven het standaard niveau uit zoals bedoeld in het Beleidsboek en dient hiervoor een halve punt extra te worden toegekend dan de Huurcommissie heeft gedaan. Terecht heeft [eiser] ook gesteld, door [gedaagde] onweersproken, dat de vloerverwarming van het toilet gewaardeerd moet worden met 1 punt.
v. De gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen (de fietsenstalling)
4.8.
De kantonrechter overweegt dat partijen in geschil zijn met welk aantal wooneenheden de waardering van de fietsenstalling in de berekening moet worden gedeeld. [eiser] gaat uit van 14 wooneenheden, [gedaagde] van 25 wooneenheden en de Huurcommissie is uitgegaan van 16 wooneenheden. [eiser] voert aan dat er weliswaar 25 wooneenheden bestaan maar dat slechts 14 daarvan gebruik (kunnen) maken van de fietsenstalling. [gedaagde] voert aan zelf ook geen gebruik te maken van de fietsenstalling maar daarvoor wel servicekosten te moeten betalen. De kantonrechter overweegt dat het (mede-)gebruik van de fietsenstalling in de huurovereenkomst van [gedaagde] is inbegrepen, zodat deze in de waardering moet worden meegenomen (waar de servicekosten overigens geen onderdeel van uitmaken). Uit het Beleidsboek (pagina 56) blijkt dat voor de berekening een wooneenheid wordt meegewogen die gebruik kan maken van de fietsenstalling, als onderdeel van de huurovereenkomst. De kantonrechter leest het Beleidsboek zo dat daarmee bedoeld wordt het aantal wooneenheden dat gebruik mag maken van de fietsenstalling. Het daadwerkelijk gebruik is derhalve niet van belang. Voor deze uitleg pleit ook dat het gebruik voortdurend kan veranderen bij wisseling van huurders. [eiser] stelt weliswaar dat een aantal wooneenheden geen gebruik kan maken van de fietsenstalling omdat deze geen sleutel in ontvangst hebben willen nemen maar [eiser] stelt niet dat die huurders niet het recht hebben om (alsnog) gebruik van de fietsenstalling te kunnen maken. De kantonrechter zal daarom bij de berekening uitgaan van een wooneenhedenaantal van 25 hetgeen resulteert in een puntentoekenning van 1,14 (0,64 minder dan de Huurcommissie heeft toegekend).
vi. De energieprestatie
4.9.
Hoewel in de dagvaarding niet met zoveel woorden de waardering van de energieprestatie, zoals opgenomen in het rapport van het voorbereidend onderzoek en door de Huurcommissie in haar uitspraak is overgenomen, wordt aangevochten, heeft [eiser] in de dagvaarding toegelicht dat er gewerkt is naar een hogere isolatiewaarde voor dak, vloer en wanden (onder andere door plaatsing van triple en dubbel glas) dan het Bouwbesluit eigenlijk voorschrijft. Ter comparitie licht [eiser] toe dat in het verleden een A+(+) label is aangevraagd. Niet gebleken is echter dat een dergelijke label ook verkregen is of geregistreerd staat. Door [gedaagde] is zulks in elk geval weersproken. De Huurcommissie is in haar uitspraak van oordeel dat geen bewijs voorhanden is dat het gehuurde op een A+(+) niveau zit en dat de energieprestatie van het gehuurde met 36 punten moet worden gewaardeerd. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om hierover anders te oordelen en neemt de uitspraak van de Huurcommissie op dit punt over.
De slotsom
4.10.
Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter uit op een toekenning van een afgerond puntenaantal van 118 (onafgerond: 117,64) waarbij een maximale redelijke huurprijs hoort van € 574,94. De kantonrechter zal daarom in zijn verklaring voor recht de aanvangshuurprijs op dit bedrag ingaande per 1 februari 2018 vaststellen.
4.11.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde] maandelijks een bedrag van (574,94 - 564,57 =)
€ 10,37 te weinig aan huur heeft betaald en dus een huurachterstand heeft opgelopen. Tot en met januari 2019 berekend gaat het om een huurachterstand van (12 x 10,37 =) € 124,44. Tussen partijen is verder niet in geschil dat [gedaagde] gehouden is deze huurachterstand aan [eiser] te betalen. [gedaagde] zal daartoe worden veroordeeld zoals hierna in de beslissing genoemd.
€ 10,37 te weinig aan huur heeft betaald en dus een huurachterstand heeft opgelopen. Tot en met januari 2019 berekend gaat het om een huurachterstand van (12 x 10,37 =) € 124,44. Tussen partijen is verder niet in geschil dat [gedaagde] gehouden is deze huurachterstand aan [eiser] te betalen. [gedaagde] zal daartoe worden veroordeeld zoals hierna in de beslissing genoemd.
4.12.
Nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat de hoogte van de aanvangshuurprijs per 1 februari 2018 wordt vastgesteld op € 574,94 per maand voor de woonruimte aan de [adres 2] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 124,44 betreffende de achterstallige huurtermijnen tot en met januari 2019;
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad met betrekking tot de veroordelingen onder 5.2 en 5.3;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2019.
c559/MS