Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 6994661 \ CV EXPL 18-3374
Vonnis van de kantonrechter van 23 april 2019 in de zaak van
De vennootschap onder firma Café Old Pub tevens h.o.d.n. Eterij Bie't Klain Draaigie, gevestigd te Emmer Compascuum,
[eiser 2], als vennoot van eiseres sub 1, wonende te [woonplaats 1] ,
[eiser 3], als vennoot van eiseres sub 1, wonende te [woonplaats 1] ,
[eiser 4], wonende te [woonplaats 1] ,
[eiser 5], wonende te [woonplaats 1] ,
hierna te noemen: [eiser] (vrouwelijk enkelvoud),
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: R. de Bruijn van DAS Ned. Rechtsbijstand Verz.mij NV,
tegen
[gedaagde] ,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
procederende in persoon.
Procesgang
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 september 2018, waarin een comparitie na antwoord is bepaald;
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord, gehouden op 7 december 2018.
1.2
Ten slotte is in overleg met partijen bepaald dat de kantonrechter vonnis zal wijzen, waarvan de datum nader is vastgesteld op vandaag.
De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
[eiser] heeft van [gedaagde] de bedrijfsruimte aan het Oosterdiep Westzijde 3 te Emmer Compascuum gehuurd. Het gehuurde betrof een artikel 7:290 BW bedrijfsruimte met daarin gevestigd een horecaonderneming. De huurovereenkomst is aangegaan per 16 februari 2010 voor de duur van tien jaar. Bij aanvang van de huurovereenkomst is een borg betaald van
€ 2.994,60. Op de overeenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
2.3
In het kader van een gerechtelijke procedure zijn partijen overeengekomen dat bij het beëindigen van de huur tussen [eiser] en [gedaagde] de borg van € 2.500,00 door [gedaagde] aan [eiser] diende te worden terugbetaald. Verwezen wordt naar artikel 3 van de vaststellings-overeenkomst die is vastgelegd in het proces-verbaal van 8 december 2015. Partijen zijn daarbij abusievelijk uitgegaan van een borg van € 2.500,00 in plaats van € 2.994,60.
2.4
De huurovereenkomst is per 1 maart 2017 geëindigd. De ontruiming en oplevering hebben in maart 2017 plaatsgevonden. De genoemde bedrijfsruimte is per 1 maart 2017 verhuurd aan een nieuwe huurder, de heer en mevrouw [naam] (hierna: [naam] ). Daartoe is een indeplaatsstelling overeengekomen. De overeenkomst vermeldt, voor zover hier van belang:
"
(…)
(…)
Komen overeen als volgt:
1. Indeplaatsgestelden worden geacht met ingang van (01-03-2017) in de plaats van
huurder te zijn getreden ter zake van de nakoming van de huurovereenkomst. Alle
rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst worden geacht te zijn overgegaan
per deze datum;
2. Indeplaatsgestelden verklaren volledig bekend te zijn met de voorwaarden en
bepalingen van de huurovereenkomst en erkennen dat zij de thans geldende
huurprijs ad € 1233.33 (excl. BTW) bedraagt. Huurder geeft te kennen alle
huurpenningen uit hoofde van de huurovereenkomst per (01-03-2017) aan
verhuurder te hebben voldaan.
3. Zodra de borg groot (€2500.00) is teruggestort verklaart huurder dat hij ingevolge
deze overeenkomst geen rechten meer kan doen gelden jegens verhuurder uit hoofde van
de huurovereenkomst.
(…)".
De overeenkomst is op 14 februari 2017 door [gedaagde] , [eiser] en [naam] ondertekend.
2.5
In een whatsappbericht van 2 maart 2017 schrijft [naam] aan [eiser] : "
De verhuurder begon over de borg. Willen jullie hem een mail sturen dat jullie voorlopig verantwoordelijk zijn voor de borg en jullie de borg nog even in de pot laten zoals we dat doen besproken hadden. (…)".
De verhuurder begon over de borg. Willen jullie hem een mail sturen dat jullie voorlopig verantwoordelijk zijn voor de borg en jullie de borg nog even in de pot laten zoals we dat doen besproken hadden. (…)".
[eiser] antwoordt met: "
Ja is goed doe ik".
Ja is goed doe ik".
In een e-mail van 2 maart 2017 heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende geschreven:
"
Wat de borg betreft klopt het dat wij dat in de pot laten zitten tot zij het overmaken.".
Wat de borg betreft klopt het dat wij dat in de pot laten zitten tot zij het overmaken.".
In een whatsappbericht van 29 maart 2017 schrijft [eiser] aan [naam] :
" [naam] wanneer gaan jullie de borg betalen. Dan kunnen wij de onze ook terugkrijgen. Gr. [eiser]".
" [naam] wanneer gaan jullie de borg betalen. Dan kunnen wij de onze ook terugkrijgen. Gr. [eiser]".
2.6
Artikel 6.1 van de huurovereenkomst tussen [naam] en [gedaagde] luidt:
"
Het in 27.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bakgarantie is vastgesteld op
Het in 27.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bakgarantie is vastgesteld op
€3700zegge:drieduizend zevenhonderd euro.. De huurder zal 2500 euro betalen aan Mevr. [eiser 2] de vorige huurder van het pand. Het bedrag van 2500 is de borgsom van de oude huurder en dient terug betaald te worden door de verhuurder. Een en ander conform overeenkomst tussen de oude huurder en de nieuwe huurder. De resterende bedrag van 1200 zal vanaf mei 2017 met 200 euro per maand betaald worden aan de verhuurder.".
2.7
In het kader van het einde van de huurovereenkomst heeft [eiser] [gedaagde] verzocht de waarborgsom ten bedrage van € 2.994,60 aan haar te retourneren. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat zo lang [naam] de waarborgsom niet aan hem betaalt, hij niet gehouden is de waarborgsom aan [eiser] terug te betalen. Omdat terugbetaling van de borg uitbleef, is op 30 oktober 2017 door de gemachtigde van [eiser] nogmaals verzocht om terugbetaling van de borg.
2.8
Verdere correspondentie tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
in conventie
3.1
[eiser] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te
voldoen het bedrag van € 2.994,60 te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf
1 maart 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 375,00;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris
van de gemachtigde van [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis;
en
subsidiair:
subsidiair:
1. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te
voldoen het bedrag van € 2.500,00 dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 maart 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 375,00;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris
van de gemachtigde van [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis.
3.2
[eiser] beroept zich voor haar vorderingen op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende.
De waarborgsom diende direct na de oplevering aan [eiser] te worden terugbetaald. [eiser] heeft niet ingestemd met een afspraak dat de waarborgsom pas terugbetaald hoeft te worden als de nieuwe huurders deze hebben betaald aan [gedaagde] . Bovendien geldt dat partijen in de vaststellingsovereenkomst expliciet zijn overeengekomen dat bij het beëindigen van de huur tussen [eiser] en [gedaagde] de borg van € 2.500,00 door [gedaagde] aan [eiser] dient te worden terugbetaald. [eiser] heeft gewezen op haar e-mail van 2 maart 2017 en een aantal whatsapp-berichten waarin enkel door haar is aangegeven de borg uit coulance nog even ‘in de pot te laten’ bij Abdella. De inhoud van die e-mail of whatsapp-berichten kan niet worden gelezen alsof daaruit zou volgen dat [gedaagde] de borg kon houden, of dat er een afspraak is tussen [eiser] en [naam] waarbij laatstgenoemde de borg aan [eiser] zou betalen.
3.3
[gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vorderingen. Daartoe heeft hij het volgende aangevoerd. Ten tijde van de overdracht van het café was [gedaagde] in het buitenland. Hij heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen indeplaatsstelling. Bij zijn terugkeer in Nederland heeft [gedaagde] contact gehad met [naam] om de zaken met hem verder te regelen. Deze vertelde dat hij de inventaris van het café heeft overgenomen van [eiser] maar dat hij geen geld meer had om de borgsom te betalen. Hij vertelde dat [eiser] akkoord was gegaan om de borgsom niet van [gedaagde] op te eisen en dat hij aan hun deze te zijner tijd rechtstreeks zou betalen. [gedaagde] heeft [eiser] per e-mail gevraagd of het verhaal van de borgsom, zoals [naam] aan hem vertelde, correct was. Hij kreeg van haar een e-mail dat het verhaal klopt. Daarom heeft [gedaagde] de borgsom van [naam] niet geïnd. Omdat [gedaagde] het een ongebruikelijke afspraak vond, heeft hij de afspraak als zodanig in het contract opgenomen. Dit contract heeft hij later aan [naam] gegeven. In het contract is ervan uit gegaan dat de borgsom € 2.500,00 was, maar in het contract van [eiser] is het correcte bedrag van de borgsom € 2.994,60 vermeld.
in reconventie
3.4
[gedaagde] vordert de veroordeling van [eiser] bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om:
1. aan [gedaagde] te betalen de kosten van de indeplaatsstelling van € 1.982,72, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf december 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
2. aan [gedaagde] te betalen de kosten van de door [eiser] achtergelaten schade
aan het pand na verrekening met de borgsom te weten: € 1.741,60;
3. te herstellen zowel de schade aan het plafond naar aanleiding van de dak lekkage en de kosten de bestrating van de achtertuin;
4. [eiser] te veroordelen de kosten van de procedure.
3.5
[gedaagde] stelt daartoe het volgende.
[naam] heeft na de overname geconstateerd dat het pand gebreken vertoonde, namelijk:
a. een lekkage aan het dak. De lekkage was enige tijd gaande zonder dat [eiser] dat aan [gedaagde] meldde. Dat heeft tot schade aan de muur en het plafond geleid. De totale schade van de muur is geraamd op € 750,00 (stukadoorkosten en schilderkosten) De schade aan het plafond is circa € 2.227,00.
b diverse schade aan de houten vloer van de bar.
c diverse schade aan de deuren van de WC’s.
d diverse schade aan de vloer van de rookruimte.
e schade en verzakking van de looppaden in het achtergedeelte van de achtertuin.
De totale kosten van het herstel zijn € 2.511,60 waarvan € 2.003,79 door [gedaagde] is betaald en de rest door [naam] . Verder zijn de kosten van het herstellen van punt 7-d
€ 1.306,80. De rookruimte is een bijgebouw en hoort niet bij het huis.
Conform artikel 13 van de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst winkelruimte
model 2008, heeft [gedaagde] recht op een vergoeding voor de inspanning voortvloeiend uit de
indeplaatsstelling van een huurder. De vergoeding bedraagt tenminste € 500,00 excl. btw.
De door [gedaagde] gemaakte kosten zijn € 1.982,72.
3.6
[eiser] heeft verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vorderingen. Zij voert daartoe het volgende aan.
Bij indeplaatsstelling neemt de nieuwe huurder de bestaande situatie over waaronder de staat van het gehuurde en de opleveringsverplichting. Deze verplichting kan [gedaagde] niet meer bij [eiser] leggen. Voor zover [eiser] wel een opleveringsverplichting heeft, betwist [eiser] de gestelde schade. [eiser] heeft het pand casco gehuurd en de nodige investeringen gedaan. [gedaagde] noemt zaken die niet onder het casco vallen. Er is verder geen andere schade dan de gebruikelijke slijtageschade. Op grond van art. 13 Algemene Bepalingen kan [gedaagde] slechts redelijke kosten vragen voor de indeplaatsstelling. De gevorderde kosten zijn buitenproportioneel hoog en niet onderbouwd.
De beoordeling
in conventie
4.1
De kantonrechter overweegt het volgende.
[eiser] baseert haar vordering op de vaststellingsovereenkomst (punt 2.3 vaststaande feiten). De e-mailwisseling in verband met de borg (zie punt 2.5 vaststaande feiten) is evenwel van latere datum, zodat de vraag rijst of partijen daarmee hebben afgeweken van de afspraken in de vaststellingsovereenkomst. Daartoe moeten de afspraken worden uitgelegd volgens de Haviltex-maatstaf: deze uitleg kan niet worden gebaseerd op uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van (in dit geval) de e-mailwisseling. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze e-mailwisseling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, LJN: AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (LJN: A01427) dat bij de uitleg van een beding telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
4.2
De kantonrechter moet ambtshalve de rechtsgronden aanvullen. Van belang is dat sprake is van schuldoverneming als bedoeld in de artikelen 6:155 / 6:158 van het Burgerlijk Wetboek. Er moet dan sprake zijn van toestemming van [eiser] voor de schuldoverneming en mededeling van de schuldoverneming door [gedaagde] en [naam] aan [eiser] .
4.3
Uit artikel 3 van de indeplaatstelling (punt 2.4 vaststaande feiten) valt naar het oordeel van de kantonrechter op te maken dat [gedaagde] de borg aan [eiser] verschuldigd is. Immers, de aansprakelijkheid voor de borg ligt - kennelijk - nog bij [gedaagde] . Het verweer van [gedaagde] dat [naam] de borg aan [eiser] zou betalen, is gebaseerd op een mededeling van [naam] aan hem. De kantonrechter doelt op het whatsappbericht van [naam] aan [eiser] van 2 maart 2017 (punt 2.5 vaststaande feiten) en op de stellingen van [gedaagde] zelf. De mededeling van [eiser] aan [gedaagde] : "
Wat de borg betreft klopt het dat wij dat in de pot laten zitten tot zij het overmaken.", kan op twee manieren worden uitgelegd, namelijk 'overmaken aan [eiser] ' en 'overmaken aan [gedaagde] '. Waar [gedaagde] op basis van de indeplaatsstelling nog steeds aansprakelijk was voor de borg, ligt de uitleg 'overmaken aan [eiser] ' niet voor de hand. Dat vindt [gedaagde] zelf blijkbaar ook. Hij schrijft immers in zijn antwoord (r.n. 4) dat hij het een ongebruikelijke afspraak vond en dat hij deze daarom in het contract met [naam] heeft vastgelegd (zie ook proces-verbaal p. 2). De uitleg door [gedaagde] ligt dus niet voor de hand en is uitsluitend ingegeven door een mededeling van [naam] . Gelet op de genoemde Haviltex-maatstaf kan de uitleg van [gedaagde] niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Een bevestiging van het standpunt van [eiser] vindt de kantonrechter nog in het whatsappbericht van [eiser] aan [naam] van 29 maart 2017 (punt 2.5 vaststaande feiten). Dat betekent dat [eiser] geen toestemming vooraf heeft gegeven aan de schuldoverneming (art. 6:156 BW).
Wat de borg betreft klopt het dat wij dat in de pot laten zitten tot zij het overmaken.", kan op twee manieren worden uitgelegd, namelijk 'overmaken aan [eiser] ' en 'overmaken aan [gedaagde] '. Waar [gedaagde] op basis van de indeplaatsstelling nog steeds aansprakelijk was voor de borg, ligt de uitleg 'overmaken aan [eiser] ' niet voor de hand. Dat vindt [gedaagde] zelf blijkbaar ook. Hij schrijft immers in zijn antwoord (r.n. 4) dat hij het een ongebruikelijke afspraak vond en dat hij deze daarom in het contract met [naam] heeft vastgelegd (zie ook proces-verbaal p. 2). De uitleg door [gedaagde] ligt dus niet voor de hand en is uitsluitend ingegeven door een mededeling van [naam] . Gelet op de genoemde Haviltex-maatstaf kan de uitleg van [gedaagde] niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Een bevestiging van het standpunt van [eiser] vindt de kantonrechter nog in het whatsappbericht van [eiser] aan [naam] van 29 maart 2017 (punt 2.5 vaststaande feiten). Dat betekent dat [eiser] geen toestemming vooraf heeft gegeven aan de schuldoverneming (art. 6:156 BW).
4.4
De schuldoverneming van de borg is door [gedaagde] en [naam] vastgelegd in art. 6.1 van de tussen hen gesloten huurovereenkomst (punt 2.6 vaststaande feiten). Gesteld noch gebleken is dat zij daarvan vervolgens kennis hebben gegeven aan [eiser] . Voor zover deze kennisgeving geacht wordt te zijn gedaan in latere correspondentie tussen partijen (een volmacht van [naam] daartoe ontbreekt), geldt dat niet blijkt dat [eiser] toestemming heeft gegeven.
4.5
Bij gebrek aan toestemming van [eiser] is de slotsom van het voorgaande dat [gedaagde] de borg terug moet betalen aan [eiser] . Waar [gedaagde] en [naam] inmiddels een betalingsregeling hebben getroffen voor de borg en [naam] dus is gaan betalen, kan [eiser] aanspraak maken op betaling van de borg aan haar. Op dit onderdeel heeft [gedaagde] overigens geen zelfstandig verweer gevoerd.
5. Tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke (handels-)rente heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd zodat de kantonrechter deze vorderingen eveneens zal toewijzen. Waar het gaat om betaling van een geldsom uit een overeenkomsten tussen twee bedrijfsmatige partijen, is de kantonrechter van oordeel dat de wettelijke rente conform
art. 6:119a BW van toepassing is.
6. Waar [gedaagde] in het ongelijk wordt gesteld, zal hij worden veroordeeld in de kosten van de procedure zoals hierna bij de beslissing is vermeld.
in reconventie
7. [gedaagde] vordert vergoeding van de kosten van achtergelaten schade en herstel van het plafond en de bestrating. [eiser] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter overweegt als volgt.
Uit artikel 1 van de indeplaatsstellingsovereenkomst volgt dat [naam] in de plaats van [eiser] is getreden ter zake van de nakoming van de huurovereenkomst en dat alle rechten en verplichtingen zijn overgegaan. Indeplaatsstelling is een vorm van contractsoverneming als bedoeld in art. 6:159 BW. Ook uit lid 2 van dit artikel volgt dat alle rechten en plichten op [naam] zijn overgegaan, voor zover tussen partijen niet anders is bepaald. Dat partijen bij de indeplaatsstelling iets anders hebben afgesproken ten aanzien van plichten tot oplevering of herstel die bij [eiser] zijn blijven liggen, is niet gesteld of gebleken. Dat betekent dat [naam] op grond van de indeplaatsstelling aansprakelijk is voor eventuele gebreken aan het gehuurde, zoals [eiser] ook heeft aangevoerd. Deze vordering van [gedaagde] wijst de kantonrechter af.
8. [gedaagde] vordert tevens vergoeding van € 1.982,72 voor zijn inspanningen bij de indeplaatsstelling. [eiser] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter overweegt als volgt.
De toepasselijkheid van de Algemene Bepalingen is door [eiser] niet weersproken. Op grond van art. 13 van deze Algemene Bepalingen kan [gedaagde] als vergoeding voor zijn inspanningen bij de indeplaatsstelling een redelijk bedrag in rekening brengen met als minimum € 500,00 excl. btw. In productie 8 bij zijn antwoord heeft [gedaagde] een specificatie gegeven. Waarom [gedaagde] drie keer naar het gehuurde moest afreizen, is niet voldoende toegelicht. De kantonrechter acht het redelijk dat [gedaagde] één keer aanwezig diende te zijn voor bezichtiging en overleg. Voor het tekenen van de overeenkomst hoeft [gedaagde] niet per se aanwezig te zijn; dit kan ook per post. Een uurtarief van € 50,00 acht de kantonrechter redelijk. Aldus komt de kantonrechter op € 95,24 aan reiskosten en € 400,00 aan uren. De indeplaatsstellingsovereenkomst is dermate kort en standaard dat dit niet veel tijd kan hebben gekost. De kantonrechter rekent daarvoor één uur à € 50,00. Samen komt de vergoeding dan uit op € 545,24 excl. btw. Dit bedrag zal de kantonrechter toewijzen. De wettelijke rente zal de kantonrechter laten ingaan per 1 december 2017.
9. Waar partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de kosten van deze procedure compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten dient te dragen.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te
betalen het bedrag van € 2.994,60, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf
1 maart 2017 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te betalen de buitengerechtelijke kosten ad € 375,00;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiser] tot op heden gevallen, welke kosten worden begroot op € 101,89 voor de dagvaarding, € 476,00 voor het griffierecht en € 350,00 voor het salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis;
in reconventie
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen € 545,24 excl. btw., te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat iedere partij haar eigen kosten dient te dragen;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.
552 / GJJS