Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 6004064 \ CV EXPL 17-3845
vonnis van de kantonrechter van 27 februari 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.] Bedrijfsmakelaars B.V.,
hierna te noemen: [X.] ,
gevestigd te Assen,
eisende partij,
gemachtigde: LAVG,
tegen
[gedaagde]
hierna te noemen: [gedaagde] ,
wonende te [adres gedaagde]
gedaagde partij,
procederende in persoon.
De procedure
1.2
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 juni 2017, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd;
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord;
- de conclusie van repliek van [X.] ter rolle van 28 november 2017;
- de conclusie van dupliek van [gedaagde] van 4 januari 2018.
1.2
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat hij vonnis zal wijzen. De datum is nader vastgesteld op vandaag.
De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
[X.] is een makelaarskantoor dat onder meer actief is op bedrijfsmatig onroerend goed. [gedaagde] is eigenaar van het kantoorpand aan de [adres gedaagde] . Ten behoeve van dit pand heeft [gedaagde] in mei 2012 een overeenkomst van opdracht gesloten met [X.] . In deze overeenkomst is een courtage overeen gekomen van 12%. In oktober 2012 is een tweede makelaar ingeschakeld, te weten [adres] . In de daartoe gesloten overeenkomst, gedateerd 15 november 2012, is in artikel 4.1 een nieuwe courtage afgesproken van 22,5% voor beide makelaars gezamenlijk, nader te verdelen tussen de makelaars: 15% voor de makelaar die de verhuur heeft begeleid en 7,5 % voor de makelaar die geen rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
Artikel 3.1 van deze overeenkomst luidt als volgt:
"Op deze overeenkomst zijn ter regeling van hun rechten en plichten van toepassing de algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers 2011, art. I 1 t/m 7, II 1 t/m 30, II 36 t/m 40 en VI 1 t/m 17. Deze voorwaarden zijn bij het sluiten van deze overeenkomst aan de opdrachtgever overhandigd en voor zover gewenst doorgenomen.".
"Op deze overeenkomst zijn ter regeling van hun rechten en plichten van toepassing de algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers 2011, art. I 1 t/m 7, II 1 t/m 30, II 36 t/m 40 en VI 1 t/m 17. Deze voorwaarden zijn bij het sluiten van deze overeenkomst aan de opdrachtgever overhandigd en voor zover gewenst doorgenomen.".
2.3
Artikel II 15 van de algemene voorwaarden luidt als volgt: "
De opdrachtgever is aan het NVM-lid courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. Dit geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door het NVM-lid verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgeverkoper of -huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.".
De opdrachtgever is aan het NVM-lid courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. Dit geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door het NVM-lid verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgeverkoper of -huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.".
2.4
Op 1 november 2015 is een huurovereenkomst tot stand gekomen met BAM. [X.] heeft deze huurovereenkomst opgesteld en het proces-verbaal van oplevering gedaan.
Op 1 januari 2016 is een huurovereenkomst tot stand gekomen met Trevisie. [X.] heeft deze huurovereenkomst opgesteld en het proces-verbaal van oplevering gedaan.
Op 1 januari 2016 is een huurovereenkomst tot stand gekomen met Stichting Vluchtelingwerk Noord-Nederland. [X.] heeft deze huurovereenkomst opgesteld en het proces-verbaal van oplevering gedaan.
2.5
[X.] heeft de na te noemen facturen gestuurd aan [gedaagde] :
- 3 november 2015 van € 3.630,00 (BAM);
- 10 november 2015 van € 4.083,75 (St. Vluchtelingwerk Noord-Nederland);
- 26 november 2015 van € 7.713,75 (Trevisie).
Bij (onder meer) brief van 2 maart 2017 is [gedaagde] aangemaand en gesommeerd een bedrag van € 15.427,00 aan [X.] te voldoen.
2.6
Bij e-mail van 3 juni 2016 schrijft [F.] , medewerker bij [X.] , aan [gedaagde] : "
Naar aanleiding van ons gesprek vanmiddag stuur ik deze mail. U wilde/kon geen toezeggingen doen over wanneer de facturen betaald zullen worden. We zijn echter wel overeengekomen dat de facturen voor het einde van het jaar betaald zullen worden. (…)".Deze afspraak is door [F.] ter comparitie persoonlijk bevestigd.
Naar aanleiding van ons gesprek vanmiddag stuur ik deze mail. U wilde/kon geen toezeggingen doen over wanneer de facturen betaald zullen worden. We zijn echter wel overeengekomen dat de facturen voor het einde van het jaar betaald zullen worden. (…)".Deze afspraak is door [F.] ter comparitie persoonlijk bevestigd.
2.7
De factuur van 3 november 2015 is op 29 april 2016 betaald door [gedaagde] . De twee andere facturen zijn niet betaald.
De vordering het en verweer, samengevat en zakelijk weergegeven
3.1
[X.] vordert de veroordeling van [gedaagde] om aan [X.] te betalen
€ 15.427,50 aan hoofdsom, te vermeerderen met € 95,23 aan wettelijke rente en € 929,28 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. [X.] beroept zich voor haar vordering op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende. De NVM-voorwaarden voor professionele opdrachtgevers zijn van toepassing; [gedaagde] heeft tot tweemaal toe voor de ontvangst daarvan getekend. [gedaagde] heeft meerdere bedrijfspanden en handelt dus ook bedrijfsmatig. De overeenkomst van opdracht is nooit door [gedaagde] opgezegd. [X.] heeft de betreffende huurovereenkomsten opgesteld en de oplevering begeleid. Op grond van de overeenkomst van opdracht heeft [X.] aanspraak op de overeengekomen courtage. Dat de huurders door [gedaagde] zijn aangedragen, doet niet ter zake. Overigens heeft [X.] wel degelijk veel werkzaamheden verricht in de periode vanaf oktober 2012. Door de economische crisis was het moeilijk het betreffende pand te verhuren. Het klopt dat [gedaagde] een bedrag van € 3.630,00 heeft betaald. Er staat dus nog een bedrag van
€ 11.797,50 open.
3.2
[gedaagde] heeft verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vordering. Hij voert daartoe het volgende aan. Het pand stond per januari 2013 leeg. De opdracht aan [X.] was om het te verhuren. De courtage was 12%. De algemene voorwaarden zijn nooit verstrekt. [X.] heeft echter helemaal niets gedaan en nooit verslag uitgebracht van zijn werkzaamheden. [gedaagde] heeft vaak aangedrongen en geklaagd maar er gebeurde niets. In oktober 2015 heeft [gedaagde] aan [X.] te kennen gegeven dat hij het verder zelf zou gaan doen en mondeling de overeenkomst opgezegd. De drie huurders heeft [gedaagde] zelf aangedragen, 'geactiveerd' en zelf onderhandeld. Omdat
[gedaagde] het wel sneu vond voor [X.] heeft hij wel afgesproken dat [X.] de huurovereenkomsten zou opstellen voor een redelijke prijs. [gedaagde] heeft één nota betaald; de beide andere vindt hij te hoog. [X.] is ernstig tekort geschoten. [gedaagde] is wel bereid een redelijk bedrag te betalen maar niet het factuurbedrag.
De beoordeling
4.1
De kantonrechter overweegt het navolgende. [X.] erkent dat zij een bedrag van
€ 3.630,00 van [gedaagde] heeft ontvangen en nog € 11.797,50 aan hoofdsom te vorderen heeft. [X.] heeft evenwel haar eis niet verminderd. De kantonrechter houdt het ervoor dat [X.] bedoeld heeft haar eis te verminderen tot voornoemd bedrag.
4.2
[X.] heeft bij conclusie van repliek de tweede overeenkomst van 15 november 2015 overgelegd. [gedaagde] heeft daar niet meer op gereageerd en deze dus ook niet weersproken. Daarmee neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat partijen per
15 november 2015 een nieuwe overeenkomst van opdracht hebben gesloten met een courtage van 15%, zoals vastgelegd in artikel 4.1.
4.3
Op grond van artikel 3.1 van de overeenkomst van opdracht heeft [gedaagde] voor ontvangst van de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers getekend. Een dergelijke bepaling is een onderhandse akte als bedoeld in art. 157 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en geldt als dwingend bewijs, behoudens tegenbewijs. [gedaagde] heeft geen tegenbewijs aangeboden. Ook overigens heeft
[gedaagde] op geen enkele manier een onderbouwing gegeven van zijn verweer dat de algemene voorwaarden niet ter hand zijn gesteld. Daarmee zijn deze algemene voorwaarden naar het oordeel van de kantonrechter van toepassing op de overeenkomst van partijen. Daarbij is niet van belang of [gedaagde] bedrijfsmatig of als consument handelde. Dat zou anders kunnen zijn als de bepalingen waar [X.] een beroep op doet in strijd zijn met dwingendrechtelijke consumenten beschermende bepalingen, maar daarvan is de kantonrechter niet gebleken.
4.4
Ter afwering van de vorderingen voert [gedaagde] verder aan dat hij de overeenkomst in oktober 2015 mondeling heeft opgezegd. Dit is door [X.] betwist. Daarbij heeft [X.] ook gesteld dat een opzegging schriftelijk dient te gebeuren. De kantonrechter overweegt dat uit niets blijkt dat [gedaagde] de overeenkomst mondeling heeft opgezegd. Het verweer is een zogenaamd bevrijdend verweer zodat op [gedaagde] de bewijslast rust. [gedaagde] heeft geen bewijs van zijn opzegging aangeboden. Daarbij merkt de kantonrechter op, dat dit verweer ook niet valt te rijmen met het feit dat [gedaagde] aan [X.] opdracht heeft gegeven de betreffende huurovereenkomsten op te stellen en de oplevering te begeleiden. De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de overeenkomst van opdracht heeft opgezegd.
4.5
Nu de overeenkomst van opdracht niet is opgezegd en tijdens de looptijd drie huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen (die [X.] heeft opgesteld), kan [X.] op grond van art. II 15 van de algemene voorwaarden aanspraak maken op de courtage. Dat [gedaagde] de huurders heeft aangedragen, doet hieraan niet af, blijkens genoemd
art. II 15. Overigens heeft [X.] met productie 10 bij conclusie van repliek genoegzaam aannemelijk gemaakt dat zij wel degelijk veel inspanningen heeft gedaan om potentiële huurders te benaderen en te interesseren voor het pand.
4.6
Partijen zijn het erover eens dat de verhuur van het pand een moeizaam en soms frustrerend traject is geweest (zie onder andere de brief van [X.] van 7 juli 2017 (productie 10 bij conclusie van repliek)). Niet gebleken is evenwel dat [X.] ernstig tekort is geschoten, zoals [gedaagde] aanvoert. Dit verweer van [gedaagde] is eveneens op geen enkele wijze onderbouwd. Enige klachtbrief, sommatie of ingebrekestelling van de zijde van [gedaagde] is niet overgelegd, terwijl dat toch wel verwacht had mogen worden als [X.] werkelijk ernstig tekort zou zijn geschoten. In dit verband wijst de kantonrechter nog op de betaling van één factuur door [gedaagde] en op de e-mail van [F.] , niet weersproken door [gedaagde] , waaruit volgt dat [gedaagde] heeft toegezegd de nog openstaande facturen te betalen. Een en ander valt niet te rijmen met het verweer dat [X.] ernstig tekort zou zijn geschoten.
4.7
De slotsom is dat de verweren van [gedaagde] niet slagen. De kantonrechter zal de gevorderde (verminderde) hoofdsom toewijzen.
4.7
Aangezien een deel van de vordering al vóór de dagvaarding was betaald, zal de kantonrechter de buitengerechtelijke incassokosten, die niet zijn bestreden, toewijzen over de verminderde hoofdsom.
4.8
[X.] heeft geen onderbouwing gegeven van de gevorderde rente. De kantonrechter zal, gelet op de betaling door [gedaagde] , de rente toewijzen als in de beslissing is vermeld.
4.9
[gedaagde] wordt overwegend in het ongelijk gesteld. De kantonrechter zal
[gedaagde] veroordelen in de kosten van deze procedure. De kantonechter rekent
€ 300,00 per punt.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [X.] te betalen € 11.797,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 dagen na factuurdatum over € 15.427,50 tot 29 april 2016 en over € 11.797,50 vanaf 29 april 2016 tot aan de dag van de volledige betaling,
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [X.] van € 893,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [X.] gevallen, welke kosten tot op heden worden begroot op € 83,51 voor de dagvaarding,
€ 939,00 voor het griffierecht en € 900,00 voor het salaris van de gemachtigde van [X.] ;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2018.
typ/conc: 552 / GJJS
coll: