Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/178758 / HA ZA 17-210
Vonnis van 19 december 2018
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te Kloosterburen,
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te Kloosterburen,
eisers,
advocaat mr. G.M. Tiddens te Groningen,
tegen
[gedaagde],
wonende te Kloosterburen,
gedaagde,
advocaat mr. M.J.F. Nuijens te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiser] (in de mannelijke enkelvoudsvorm) en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte van [eiser]
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaresse van de boerderij met opstallen (hierna: de boerderij), plaatselijk bekend [adres] .
2.2.
[eiser] heeft in de periode vanaf 1 januari 2006 tot 1 november 2017 (een aanzienlijk deel van) de boerderij gepacht van [gedaagde] en haar inmiddels overleden echtgenoot. Het betreft een zogenaamde geliberaliseerde pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:398 BW.
2.3.
Op 5 maart 2014 heeft ten kantore van D&U te Groningen een bespreking plaats over de aankoop van zogenaamde toeslagrechten door [eiser] . Bij de bespreking waren aanwezig [gedaagde] en haar adviseurs [naam adviseur eiser] en mevrouw [naam adviseur eiser] en [eiser] vergezeld van zijn adviseur [naam adviseur gedaagde] . Van het overleg is door mevrouw [naam adviseur eiser] een verslag opgemaakt, waarin onder meer het volgende is te lezen:
3. Naast het onderwerp toeslagrechten dient zich ook de eventuele overdracht van het bedrijf aan: [eiser] wil in principe het bedrijf wel kopen, het lopende pachtcontract eindigt in 2017. Een derde zou het moeten kopen in verpachte staat, [eiser] kan er vrijelijk op beschikken als de huidige pachter.
5. [gedaagde] zal [makelaar 1] inschakelen voor de verkoop van het bedrijf aan [eiser] . Deze makelaar zal contact opnemen met [eiser]
2.4.
[gedaagde] besluit eind 2015/begin 2016 om de boerderij te gaan verkopen en schakelt daarvoor makelaar [makelaar 1] in en instrueert hem om [eiser] te benaderen voor de koop.
2.5.
In de eerste maanden van 2016 vindt een gesprek plaats tussen [makelaar 1] en [eiser] .c.s. over de verkoop van de boerderij. Tijdens een tweede gesprek noemt [makelaar 1] dat de vraagprijs van de boerderij € 4.250.000,00 is en geeft aan dat het mogelijk is om de boerderij 'in delen' te verwerven.
2.6.
[eiser] schakelt [makelaar 2] in als makelaar voor de aankoop van de boerderij.
2.7.
Beide makelaars voeren een gesprek op 13 september 2016. In dit gesprek laat [makelaar 1] weten dat [gedaagde] na de verkoop gebruik wil blijven maken van de gebouwen van de boerderij.
2.8.
[eiser] brengt op 21 september 2016 via [makelaar 2] een bieding op de boerderij uit van € 3.600.000,00 k.k. Het voorstel bevat een financieringsvoorbehoud.
2.9.
Op 28 september 2016 laat [makelaar 1] namens [gedaagde] aan [makelaar 2] weten dat zij het voorstel van [eiser] afwijst.
2.10.
[makelaar 2] reageert via een e-mailbericht van 29 september 2016 aan [makelaar 1] waarin hij onder meer het volgende schrijft:
Mijn eerste vraag is dan nu ook; Wat is dan het voorstel van [gedaagde] om tot een akkoord met elkaar te komen?
Gezien je terughoudendheid in ons gesprek mbt tot een reële waarde van de boerderij, je matige bereidheid om op mijn terugbel verzoeken te reageren, dan wel op mijn mailberichten te reageren, en de wijze van reageren op het namens [eiser] gedane voorstel, lijkt het erop dat je niet echt in overleg wilt met de familie [eiser] .
….
Ik wil je hierbij nog laten weten dat je houding niet past in de lijn die [eiser] deze nog steeds heeft en ook afwijkt van de wijze waarop partijen met elkaar zijn omgegaan. Daarbij past de reactie ook zeker niet bij de intentie die partijen in een eerder stadium met elkaar hebben besproken en als zodanig door derden is vastgelegd.
Ik wil je namens de familie [eiser] dan ook nadrukkelijk verzoeken dit traject met [gedaagde] zorgvuldig te doorlopen. Indien blijkt dat je handelswijze niet conform de eerder door partijen uitgesproken intenties plaatsvindt, zullen we namens cliënt [eiser] onder voorbehoud van alle rechten, die acties ondernemen die wij nodig achten om wel een zorgvuldig koop- / verkooptraject met elkaar te doorlopen.
2.11.
[makelaar 1] reageert via een e-mailbericht van 6 oktober 2016. Hierin schijft hij onder meer:
Op 10 december 2015 is er met de heer en mevrouw [eiser] een oriënterend gesprek gevoerd betreffende aankoop van de boerderij van [gedaagde] door [eiser] .
Op 19 februari 2016 heeft er een tweede gesprek plaats gevonden met de heer en mevrouw [eiser] waarin namens [gedaagde] een concreet voorstel (prijs en voorwaarden) is gedaan aan [eiser] . Hierbij werd afgesproken dat [eiser] hierover zou nadenken en op terug zou komen.
Vervolgens is er niets meer van [eiser] vernomen !. Er werd dan ook vanuit gegaan dat [eiser] niet meer geïnteresseerd was in de aankoop van de boerderij….
….
Op 19 februari 2016 is namens [gedaagde] een voorstel gedaan compleet met prijs en voorwaarden waarop 7 maanden lang geen enkele inhoudelijke reactie kwam, tot uw e-mail d.d. 21 september 2016, waarop is geantwoord namens [gedaagde] per e-mail d.d. 28 september 2016.
….
Betreffende uw onduidelijke verwijzingen naar besproken c.q. vastgelegde intenties ("de intentie die partijen in een eerder stadium met elkaar hebben besproken en als zodanig door derden is vastgelegd) het verzoek alle relevante stukken hieromtrent toe te sturen zodat hiervan kennis genomen kan worden….. [gedaagde] geeft aan niet bekend te zijn met vastlegging door derden van besproken intenties. Overigens heeft [eiser] hierover ook niets gezegd in de met hem gevoerde gesprekken.
2.12.
Op of omstreeks 20 juni 2017 verkoopt [gedaagde] de landerijen bij de boerderij aan een derde voor een koopprijs van € 4.000.000,00.
2.13.
[naam adviseur gedaagde] heeft op 26 juni 2017 een schriftelijke verklaring afgelegd over de inhoud van het gesprek op 5 maart 2014. Voor zover van belang is hierin het volgende opgenomen:
Voor wat betreft de toeslagrechten/ betalingsrechten zijn deze door de pachter reeds aangekocht omdat toegezegd werd dat hij toch al grond had en in de toekomst ging kopen.
en
[gedaagde] gaf verder aan dat het haar verstandig leek, gezien de goede verstandhouding die er tussen de pachter en de verpachtster bestaat, dat een verkopende makelaar haar belangen zou behartigen, om de boerderij aan de pachter te verkopen. Zij heeft toen makelaar [makelaar 1] uit Uithuizen, genoemd als de makelaar die haar zou helpen.
2.14.
[eiser] heeft op 30 juni 2017 een schriftelijke verklaring opgesteld waarin voor zover relevant het volgende is opgenomen:
Wat toen ook al tijdens dit gesprek naar voren werd gebracht is dat zowel [naam] als [naam] aangaven dat als de boerderij verkocht zou worden in eerste instantie met mij gesproken zou worden. Letterlijk werd gezegd: "het is wel erg ongepast als er niet eerst met jou wordt gesproken, jij krijgt de eerste kans om te kopen".
"De boerderij hoeft niet voor de hoofdprijs weg maar we moeten ook aan ons zelf en aan onze kinderen denken".
2.15.
[naam adviseur eiser] heeft op 26 juli 2017 bij brief het volgende verklaard:
In deze bijeenkomst op 3 maart 2014 heeft mevrouw [eiser] aangegeven dat ze waarschijnlijk de grond in de nabije toekomst ging verkopen via makelaardij [makelaar 1] . Hierbij heeft ze toegezegd dat de heer [eiser] de eerste partij zou zijn, waarmee onderhandeld zou worden bij eventuele verkoop.
2.16.
Op 16 oktober 2017 heeft [gedaagde] een schriftelijke verklaring ondertekend waarin voor zover relevant het volgende staat;
Het is niet waar dat ik de afgelopen jaren meerdere keren tegen [eiser] heb gezegd dat hij als eerste de kans zou krijgen mijn boerderij te kopen en dat ik daar dan niet de hoofdprijs voor zou vragen. Ik heb wel eens tegen hem hebben gezegd dat, als ik mijn boerderij ga verkopen, hij de eerste is die het hoort. Dit vind ik ook wel zo fatsoenlijk, omdat hij mijn landerijen pacht en ik weet dat hij geïnteresseerd is in de boerderij.
2.17.
Op 18 oktober 2017 heeft [naam adviseur eiser] nog het volgende verklaard in een e-mailbericht:
In deze bijeenkomst op 3 maart 2014 heeft mevrouw [eiser] [bedoeld wordt: [gedaagde] , toevoeging rb] aangegeven dat ze waarschijnlijk de grond in de nabije toekomst ging verkopen via Makelaardij [makelaar 1] .
Dit heeftmij persoonlijker toegebracht de vraag rechtstreeks te stellen aan [gedaagde] ; "of de heer [eiser] de eerste gegadigde zou kunnen zijn voor eventuele aankoop". Dit met als reden voor mij dat ik de reputatie van Makelaardij [makelaar 1] ken. Op deze manier hoopte ik problemen in de toekomst tussen partijen te voorkomen. [gedaagde] gaf hierbij aan dat [eiser] de eerste waarmee onderhandeld zal worden om de locatie te gaan verkopen zou zijn, maar dat hij wel een goede prijs zou moeten bieden. Ze gaf aan dat ze de locatie niet weg zou geven..
Hiernaast heb ik in oktober 2016 nogmaals telefonisch contact gehad met [gedaagde] . … Ook hierin gaf ze aan dat ze het de heer [eiser] gunde, maar dat hij wel een goed bod moest neerleggen, anders verkocht ze het aan een ander…
2.18.
Op 1 maart 2018 heeft mevrouw [naam adviseur eiser] het volgende in een e-mailbericht geschreven aan de advocaat van [gedaagde] :
Bij deze bevestig ik u dat ik na afloop van de bespreking op 5 maart 2014 een kort verslag heb opgesteld van hetgeen tijdens die bespreking aan de orde is geweest.
Dat besprekingsverslag was voor intern gebruik en heb ik destijds niet naar de deelnemers aan de bespreking gestuurd. Op 30 augustus 2017 heb ik het besprekingsverslag naar u gemaild. Zoals uit het besprekingsverslag blijkt, was de aanleiding voor de bespreking destijds een telefoontje van een adviseur van de heer [eiser] over toeslagrechten. De heer [eiser] wilde die toeslagrechten wel overnemen.
Zoals ook uit het besprekingsverslag blijkt, is in deze bespreking naar aanleiding van toeslagrechten ook de eventuele overdracht van het bedrijf van [gedaagde] aan de orde geweest.
[gedaagde] heeft naar mijn mening geen stellige uitspraken gedaan over de verkoop van het bedrijf. Uit het besprekingsverslag blijkt overigens ook dat de heer [eiser] niet volmondig aangaf dat hij het bedrijf zou kopen.
3.De vorderingen
3.1.
[eiser] vordert voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat [gedaagde] haar verplichtingen jegens [eiser] niet, althans niet naar behoren is nagekomen, waardoor zij jegens [eiser] is tekortgeschoten, ten gevolge waarvan [eiser] schade lijdt die nader bij staat dient te worden opgemaakt, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De standpunten van partijen en de beoordeling ervan
4.1.
[eiser] heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich heeft verplicht om [eiser] bij voorrang in de gelegenheid te stellen tot koop van de boerderij over te gaan. Er is een aanbiedingsplicht van [gedaagde] die als een voorkeursrecht van koop dient te worden gekwalificeerd. [eiser] heeft daarbij met name gewezen op uitlatingen van [gedaagde] in het overleg van 5 maart 2014, waarin zij volgens [eiser] heeft toegezegd dat zij ingeval van verkoop [eiser] als eerste in de gelegenheid zou stellen om tot koop over te gaan. Uit de schriftelijke verklaringen van de andere aanwezigen blijkt dat zij deze 'toezegging' in hun eigen woorden hebben bevestigd.
[eiser] heeft gesteld dat door [gedaagde] het verslag van de bespreking op 5 maart 2014 moedwillig is achtergehouden in de onderhavige procedure - en tijdens een eerder gevoerde kort gedingprocedure - en verzoekt de rechtbank daaraan de gevolgen te verbinden die haar geraden voorkomen.
4.2.
[gedaagde] heeft daartegen onder meer aangevoerd dat er geen sprake is van een bindende toezegging of belofte van haar tot het te koop aanbieden van de boerderij aan [eiser] Uit de stellingen van [eiser] is het haar ook niet duidelijk geworden wat de verbintenis waarop [eiser] een beroep doet nu precies inhoudt: 'een eerste kans tot koop', althans dat met iemand 'als eerste onderhandeld' zou worden', althans dat 'een voorkeursrecht' zou gelden, althans dat een 'aanbiedingsplicht' zou zijn overeengekomen. [gedaagde] heeft weliswaar over verkoop aan [eiser] gesproken, maar zij heeft niet onverplicht en zonder dat er een tegenprestatie van [eiser] daartegenover heeft gestaan zich jegens hem op enigerlei wijze gebonden. Van een tekortkoming in een niet-bestaande verbintenis kan derhalve geen sprake zijn. Subsidiair, heeft [gedaagde] er op gewezen dat zij [eiser] - zij het zonder dat zij daartoe verplicht was - als eerste in de gelegenheid heeft gesteld om de boerderij te kopen.
4.3.
De rechtbank stelt het volgende bij de beoordeling voorop. Tussen partijen is niet in geschil dat ingevolge de geliberaliseerde pachtovereenkomst, [eiser] niet het voorkeursrecht van de ex-pachter op de voet van artikel 7:398 BW geniet. Voorts is niet in debat dat [eiser] zich beroept op een verbintenis die [gedaagde] onverplicht en om niet jegens [eiser] op zich genomen zou hebben. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [eiser] weliswaar gewezen op het bestaan van de reeds geëindigde pachtovereenkomst, maar hij heeft niet toegelicht welke tegenprestatie hij uit hoofde van die overeenkomst jegens [gedaagde] heeft geleverd. De rechtbank heeft voorts vastgesteld dat de verbintenis waarop [eiser] zich beroept niet is vastgelegd in enig door [gedaagde] ondertekend schriftelijk document. Dit laatste roept de vraag op waarom een volgens [eiser] zo belangrijke verplichting van [gedaagde] nimmer op schrift is gesteld. Voor zover de rechtbank heeft kunnen nagaan, heeft [eiser] hierom ook nimmer gevraagd. Een toelichting waarom [eiser] hierop niet heeft aangedrongen, heeft de rechtbank niet gekregen.
4.4.
[eiser] heeft, blijkens de verschillende producties waarop hij een beroep heeft gedaan in deze procedure, meermalen aangegeven dat er door [gedaagde] gehandeld diende te worden overeenkomstig de ' uitgesproken intenties' die door 'derden' zouden zijn 'vastgelegd'. Bij gelegenheid van het pleidooi is het de rechtbank duidelijk geworden, dat [eiser] hiermee kennelijk gedoeld heeft op het besprekingsverslag van mevrouw [naam adviseur eiser] die door de rechtbank hiervoor onder r.o. 2.3. gedeeltelijk is weergegeven. Maar een voornemen of intentie levert niet zonder meer een afdwingbare verplichting op naar het oordeel van de rechtbank. Ook niet wanneer een voornemen wordt uitgesproken. Bijzondere omstandigheden die dit anders zouden maken zijn door [eiser] niet gesteld, noch zijn deze anderszins gebleken. In tegendeel, uit de latere toelichting van mevrouw [naam adviseur eiser] in haar e-mailbericht van 1 maart 2018 (geciteerd in r.o. 2.18.) blijkt veeleer dat beide partijen tijdens de bespreking op 5 maart 2014 nog een slag om de arm hebben gehouden.
4.5.
[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen het tijdstip waarop [gedaagde] het besprekingsverslag in deze procedure heeft overgelegd, te weten bij dupliek. De rechtbank heeft [eiser] desgevraagd in de gelegenheid gesteld om op de bij dupliek overgelegde producties bij akte te reageren. De rechtbank is van oordeel dat het besprekingsverslag door [gedaagde] eerder, namelijk bij antwoord al in het geding gebracht had kunnen worden. Maar nu [eiser] - en de rechtbank - van het besprekingsverslag tijdens de procedure heeft kunnen kennisnemen en [eiser] gelegenheid heeft gehad om hierop te reageren is hij door het tijdstip van indiening niet in enig processueel belang geschaad, zodat de rechtbank geen verdere gevolgen aan het moment van overlegging van deze productie zal geven.
4.6.
[eiser] rept in de processtukken van een 'aanbiedingsplicht', van een 'voorkeursrecht', van het 'als eerste in de gelegenheid' gesteld moeten worden om te onderhandelen over de koop of 'de eerste gelegenheid krijgen tot koop over te gaan' dan wel van de verplichting van [gedaagde] om [eiser] 'voorrang tot koop' te verlenen. De verschillende aanduidingen van de verplichting die [gedaagde] op zich zou hebben genomen, wijst er naar het oordeel van de rechtbank op dat de inhoud van de verbintenis waarop [eiser] een beroep heeft gedaan niet voldoende kan worden bepaald. Indien een verbintenis niet voldoende bepaalbaar is overeenkomstig artikel 6: 227 BW, ontbeert de vordering van [eiser] rechtsgrond (vgl Gerechtshof Leeuwarden, 24-9-2003, ECLI:NL:GHLEE:2003:AL1880).
4.7.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de inhoud van het besprekingsverslag van 5 maart 2014, dat volgens mevrouw [naam adviseur eiser] direct na de bespreking door haar voor intern gebruik is opgemaakt en nadien in een e-mail van 1 maart 2018 nader toegelicht, alsmede van de verklaringen van de adviseurs [naam adviseur gedaagde] en [naam adviseur eiser] . Uit deze verklaringen blijkt dat er bij gelegenheid van de koop van de toeslagrechten ook is gesproken over een mogelijke verkoop van de boerderij door [gedaagde] . [gedaagde] heeft weliswaar ontkend dat zij heeft gezegd dat zij de boerderij als eerste aan [eiser] zou aanbieden, maar zij vond dat [eiser] fatsoenshalve in ieder geval als eerste van een mogelijke verkoop zou moeten horen. Dit sluit aan bij de inhoud van de schriftelijke verklaring van [eiser] , waarin hij schrijft
'Letterlijk werd gezegd: "het is wel erg ongepast als er niet eerst met jou wordt gesproken, jij krijgt de eerste kans om te kopen".' De door [eiser] gekozen bewoordingen wijzen veel meer naar een niet-bindend voornemen - wellicht juridisch te duiden als een verplichting uit moraal en fatsoen - dan op een juridisch bindende eenzijdige verbintenis om niet van [gedaagde] . De rechtbank is van oordeel dat uit deze verklaringen en uit het besprekingsverslag met toelichting niet kan worden afgeleid dat [gedaagde] onverplicht enige afdwingbare verbintenis jegens [eiser] op zich heeft willen nemen. Feiten of omstandigheden waaruit een dergelijke verplichting kan worden afgeleid zijn door [eiser] in deze procedure niet naar voren gebracht, zodat het bewijsaanbod van [eiser] als niet relevant gepasseerd kan worden.
'Letterlijk werd gezegd: "het is wel erg ongepast als er niet eerst met jou wordt gesproken, jij krijgt de eerste kans om te kopen".' De door [eiser] gekozen bewoordingen wijzen veel meer naar een niet-bindend voornemen - wellicht juridisch te duiden als een verplichting uit moraal en fatsoen - dan op een juridisch bindende eenzijdige verbintenis om niet van [gedaagde] . De rechtbank is van oordeel dat uit deze verklaringen en uit het besprekingsverslag met toelichting niet kan worden afgeleid dat [gedaagde] onverplicht enige afdwingbare verbintenis jegens [eiser] op zich heeft willen nemen. Feiten of omstandigheden waaruit een dergelijke verplichting kan worden afgeleid zijn door [eiser] in deze procedure niet naar voren gebracht, zodat het bewijsaanbod van [eiser] als niet relevant gepasseerd kan worden.
4.8.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat bovendien is komen vast te staan dat de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar meermalen contact heeft gehad met [eiser] en of zijn makelaar over de verkoop van de boerderij. Bovendien is [eiser] als eerste in staat gesteld om de boerderij te kopen doordat aan hem een concreet aanbod voor de koop van de boerderij door [gedaagde] is gedaan. En [eiser] heeft ook een bieding uitgebracht. Zelfs als zou moeten worden uitgegaan van de juistheid van de stellingname van [eiser] dat er een aanbiedingsplicht bestaat, heeft [gedaagde] aan deze verplichting voldaan. Bij het uitbrengen van zijn bieding was het [eiser] bekend dat [gedaagde] nog in de boerderij wilde blijven wonen, want in zijn bieding is immers al opgenomen dat [gedaagde] tot een 'nader af te spreken datum'. Een reden om [eiser] nogmaals in de gelegenheid te stellen om een tweede bieding op uitsluitend de landerijen uit te brengen, ziet de rechtbank dan ook niet.
4.9.
De vordering van [eiser] zal worden afgewezen.
4.10.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 287,00
- salaris advocaat
2.172,00(4,0 punt × tarief € 543,00)
2.172,00(4,0 punt × tarief € 543,00)
Totaal € 2.459,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.459,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.B. Faber-Siermann, mr. M. Sanna en mr. F.J.P. Delissen en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2018. [1]