Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 7314887 \ CV EXPL 18-8803
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv Pro d.d. 19 december 2018
inzake
de stichting
STICHTING THÚS WONEN,
gevestigd te Dokkum,
eiseres,
gemachtigde: mr. S. Bosma,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
die niet in de procedure is verschenen.
Partijen zullen hierna Thús Wonen en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 november 2018,
- de mondelinge behandeling van 3 december 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 13 oktober 2017 woonruimte van Thús Wonen aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
Thús Wonen is tezamen met [gedaagde] en GGZ Fact als behandelende instantie destijds een driepartijen huurovereenkomst voor bepaalde tijd overeengekomen voor de duur van 12 maanden, eindigend zonder opzegging op 13 oktober 2018 (hierna: de huurovereenkomst).
2.3.
In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat het begeleidingsconvenant van GGZ Fact een onlosmakelijk deel uitmaakt van de huurovereenkomst (artikel 8.1) en dat [gedaagde] verplicht is aan de begeleiding zijn medewerking te verlenen.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. In artikel 6.3 van de algemene voorwaarden is bepaald dat de huurder het gehuurde zal gebruiken zoals het een goed huurder betaamt en in artikel 6.8 is kort gezegd bepaald dat de huurder er voor zorgdraagt dat door hem geen overlast of hinder wordt veroorzaakt aan omwonenden. Onder overlast wordt iedere vorm van overlast verstaan, zoals geluids- en stankoverlast en overlast als gevolg van bijvoorbeeld drank- en drugsgebruik.
2.5.
[gedaagde] heeft de behandeling van GGZ Fact nooit afgenomen en omwonenden klagen al geruime tijd over overlast. Bij brief van 4 juli 2018 met als onderwerp "Herinnering einde tijdelijke 3 partijen huurovereenkomst" heeft Thús Wonen aan [gedaagde] medegedeeld dat zij hem eraan herinnert dat de tijdelijke huurovereenkomst zonder opzegging afloopt op 13 oktober 2018, alsmede dat [gedaagde] contractbreuk pleegt met GGZ Fact, overlast veroorzaakt en de woning niet naar behoren bewoont en onderhoudt. Thús Wonen schrijft voorts dat ze om die redenen niet tot verlenging van de huurovereenkomst zal overgaan en dat [gedaagde] daarom de woning op 13 oktober 2018 schoon en leeg dient op te leveren.
2.6.
Op 5 september 2018 heeft Thús Wonen bij de politie aangifte gedaan van vernieling van het raam van de voordeur van de woning. In het proces-verbaal staat vermeld dat Thús Wonen het vermoeden heeft dat [gedaagde] het raam heeft vernield en dat hij heeft nagelaten deze schade aan Thús Wonen te melden.
2.7.
[gedaagde] heeft de woning niet ontruimd en verlaten op 13 oktober 2018.
2.8.
Laatstelijk bedroeg de huurprijs € 258,61 per maand.
3.De vordering
3.1
Thús Wonen vordert dat de kantonrechter rechtdoende in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
I. om binnen 3 dagen na de uitspraak van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen 3 dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een zodanige termijn als het de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, de onroerende zaak staande en gelegen te [postcode] ) [woonplaats] aan de [adres] , met al het zijne en de zijnen te ontruimen en verlaten en ontruimd en verlaten te houden met achterlating van al hetgeen [gedaagde] niet in eigendom toebehoort en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking aan Thús Wonen te stellen;
II. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Thús Wonen te betalen een voorschot op de vergoeding ex artikel 7:225 BW Pro c.q. artikel 6:162 BW Pro van
€ 258,61 per maand vanaf 13 oktober 2018 tot aan de datum van de ontruiming;
III. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Thús Wonen te betalen een voorschot op de herstelkosten ad € 179,21 als bedoeld in randnummer 1.8 van de dagvaarding;
IV. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Thús Wonen te betalen de buitengerechtelijke kosten ad € 462,50;
V. in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de explootkosten en het verschuldigde griffierecht, alsmede in de nakosten ad € 100,- aan salaris gemachtigde en, indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis voldoet, € 68,- aan salaris gemachtigde en de daadwerkelijke kosten van betekening, en voorts te bepalen dat indien de verschuldigde proceskosten niet binnen 14 dagen na aanschrijving worden betaald, [gedaagde] daarover de wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
Thús Wonen stelt daartoe primair dat de huurovereenkomst is geëindigd per 13 oktober 2018 en subsidiair dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt zodat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de woning.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat tegen [gedaagde] verstek zal worden verleend.
4.2.
Thús Wonen vordert middels onderhavige voorlopige voorziening ontruiming van de woning. Vooropgesteld moet worden dat een ontruiming een ingrijpende maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken, indien het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd of dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en dat hij de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
4.3.
Ten aanzien van de primaire grondslag van de vordering tot ontruiming, namelijk dat de huurovereenkomst op 13 oktober 2018 is geëindigd, overweegt de kantonrechter als volgt. Vaststaat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van één jaar, ingaand op 13 oktober 2017 en dat Thús Wonen [gedaagde] bij aanzeggingsbrief van 4 juli 2018 schriftelijk heeft geïnformeerd dat de huur op 13 oktober 2018 verstrijkt. Gelet op het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft de verhuurder de verplichting de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voor het verstrijken van de bepaalde huurperiode schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt, waarna bij het niet nakomen van deze verplichting de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd wordt verlengd. In dit geval betekent dit dat Thús Wonen niet eerder dan 13 juli 2017 en niet later dan 13 september 2017 voornoemde aanzeggingsbrief naar [gedaagde] had moeten versturen. Thús Wonen heeft de brief al op 4 juli 2018 verzonden, dus negen dagen te vroeg. Daarmee is niet voldaan aan het in artikel 7:271 lid 1 BW Pro bepaalde, zodat de huurovereenkomst vanaf 13 oktober 2018 voor onbepaalde tijd is verlengd. Thús Wonen heeft ter terechtzitting een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en heeft voorts gesteld dat [gedaagde] door de te vroege aanschrijving niet in zijn belangen is geschaad. De kantonrechter gaat hier niet in mee. Weliswaar is moeilijk voor te stellen welk belang van [gedaagde] is geschaad door de aanzegging negen dagen te vroeg te versturen, maar kennelijk heeft de wetgever een (niet nader omschreven) bedoeling gehad bij het bepalen van de periode waarbinnen de aanzegging dient te geschieden. De wettekst laat immers voor wat betreft die termijn aan duidelijkheid niets te wensen over en is voorts ook nog van relatief recente datum, namelijk 1 juli 2016. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de kantonrechter niet gesteld worden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat ingevolge dit wettelijk systeem thans sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit leidt ertoe dat de primaire grondslag de vordering van Thús Wonen niet kan dragen. In het verlengde daarvan ligt besloten dat het gevorderde voorschot ter hoogte van € 258,61 per maand, vanaf 13 oktober 2018 tot aan de datum van ontruiming, dient te worden afgewezen.
4.4.
Subsidiair heeft Thús Wonen gesteld dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en vordert zij op die grondslag ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] reeds gedurende geruime tijd ernstige en structurele geluidsoverlast veroorzaakt bij zijn omwonenden. Middels een proces-verbaal van de politie heeft Thús Wonen een lijst met overlastmeldingen overgelegd die zien op de tot op heden veroorzaakte overlast. Hieruit volgt dat [gedaagde] met regelmaat heeft gehandeld in strijd met zijn verplichtingen als goed huurder en hij derhalve tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Bovendien is [gedaagde] destijds de huurovereenkomst aangegaan onder de stringente voorwaarde mee te werken aan de noodzakelijk geachte begeleiding van GGZ Fact. Deze hulp en begeleiding heeft [gedaagde] tot op heden structureel geweigerd. Gelet hierop en in aanmerking genomen dat de overlast tot op heden doorgaat zonder enig uitzicht op verbetering ervan, is met het oog op de belangen van de omwonenden voldoende aannemelijk geworden dat Thús Wonen een spoedeisend belang heeft bij de vordering in kort geding. De kantonrechter acht het voorts vooralsnog voldoende aannemelijk dat de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat deze tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan en dus ook tot ontruiming van de woning over te gaan. Tot slot ziet de kantonrechter gelet op de veroorzaakte overlast en ernst van de situatie voldoende grond om de ontruimingstermijn op de door Thús Wonen gevorderde termijn van drie dagen na betekening van dit vonnis te stellen.
4.5.
Het door Thús Wonen gevorderde voorschot op de herstelkosten ter hoogte van
€ 179,21 zal worden toegewezen. Thús Wonen heeft voldoende onderbouwd dat zij voor het herstel kosten ad (tenminste) € 179,21 heeft moeten maken en dat [gedaagde] tot op heden de herstelkosten van de voordeur onbetaald heeft gelaten die hij gelet op de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden dient te vergoeden.
4.6.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 462,50 zullen voorts als niet betwist worden toegewezen.
4.7.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van Thús Wonen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 98,01
- overige kosten € 1,63
- griffierecht € 119,00
- salaris gemachtigde
€ 400,00
€ 400,00
totaal € 618,64.
De kantonrechter acht de aan de voet van het exploot bedoelde kosten voor het raadplegen van het (digitaal) beslagregister niet toewijsbaar bij gebreke van deugdelijke onderbouwing van (de verschuldigdheid door [gedaagde] van) die kosten.
4.8.
De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar tot het in kantonzaken gehanteerde maximumtarief van € 100,-.
Beslissing
De kantonrechter:
Rechtdoende in kort geding
5.1.
verleent verstek tegen [gedaagde] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen de wettelijke termijn van drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] [postcode] ) te [woonplaats] , met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen met achterlating van al hetgeen [gedaagde] niet in eigendom toebehoort en, onder afgifte van de sleutels aan Thús Wonen, ter vrije beschikking aan Thús Wonen te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Thús Wonen te betalen een bedrag van € 179,21 ter zake herstelkosten en € 462,50 ter zake buitengerechtelijke incassokosten;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Thús Wonen vastgesteld op € 618,64, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, zijnde een bedrag van € 100,-;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-Sneek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 december 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 355