Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 7245246 VV EXPL 18-112
Vonnis in kort geding d.d. 15 november 2018
inzake
[naam] ,
gevestigd te Heerhugowaard,
eiseres, hierna [eiseres] te noemen,
gemachtigde mr. B.J.H. Kesnich,
tegen
de besloten vennootschap Albert Heijn BV,
gevestigd te Zaandam,
gedaagde, hierna Albert Heijn te noemen,
gemachtigde mr. S. van der Kamp.
PROCESGANG
Op de in de inleidende dagvaarding genoemde gronden heeft [eiseres] gevorderd dat Albert Heijn bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening wordt veroordeeld:
om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de Beertsterweg 1D in Winschoten met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van alle sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, - primair - op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 10.000,- per dag dat Albert Heijn hiermee in gebreke is c.q. blijft, waarbij een gedeelte van een dag wordt aangemerkt als een gehele dag, danwel - subsidiair - zulks met machtiging aan [eiseres] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en op kosten van Albert Heijn, althans een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
om aan [eiseres] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 24.818,67, te vermeerderen met € 5.211,92 aan btw, als huurtermijn c.q. gebruiksvergoeding voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat Albert Heijn na 1 oktober 2018 nog feitelijk in de bedrijfsruimte aan de Beertsterweg 1D in Winschoten verblijft een en ander vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW danwel de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over iedere betreffende maandelijkse huurtermijn c.q. gebruiksvergoedingstermijn vanaf de eerste dag van de betreffende maand waarop de betreffende huurtermijn c.q. gebruiksvergoeding betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
om aan [eiseres] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 24.818,67, als voorschot op schadevergoeding, voor iedere maand of een gedeelte daarvan, na de ontruiming en verlating door Albert Heijn van de bedrijfsruimte aan de Beertsterweg 1D in Winschoten, tot het moment dat [eiseres] deze bedrijfsruimte heeft verhuurd aan een derde onder minimaal dezelfde voorwaarden als de huurovereenkomst tussen [eiseres] en Albert Heijn, of, indien dat eerder is, in ieder geval tot de eerstvolgende expiratie einddatum van deze huurovereenkomst, zijnde 1 april 2021, een en ander vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:11 9a BW danwel de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over ieder betreffende maandelijkse voorschot vanaf de eerste dag van de betreffende maand waarop het betreffende voorschot betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
om aan [eiseres] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van - primair - € 11.500,-, danwel - subsidiair - € 192.500,- uit hoofde van een voorschot op schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:11 9a danwel de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit gehele boetebedrag vanaf de dag der dagvaarding, een en ander tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
om aan [eiseres] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van - primair - € 261.727,-, danwel - subsidiair - € 145.853,20 uit hoofde van achterstallige huurtermijnen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a danwel de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over iedere huurtermijn vanaf de eerste dag van de desbetreffende maand, althans over het totale gefactureerde bedrag vanaf de dag der dagvaarding, een en ander tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede Justitie vermeent te behoren;
om aan [eiseres] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te veroordelen tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van een bedrag van - primair - € 215.693,67, danwel - subsidiair - € 116.513,97 uit hoofde van tot en met 1 augustus 2018 verschuldigde boetes wegens te late betaling huurtermijnen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a danwel de wettelijke rente ex art. 6:119 BW over dit gehele boetebedrag vanaf de dag der dagvaarding, een en ander tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als U Edelachtbare in goede Justitie vermeent te behoren;
om aan [eiseres] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van - primair - € 4.219,60, danwel - subsidiair - € 4.049,34 uit hoofde van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding, een en ander tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede Justitie vermeent te behoren;
om aan [eiseres] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen zeven dagen na de datum van het in deze te wijzen vonnis van de proceskosten ex artikel 237 e.v. Rv, daaronder nadrukkelijk begrepen - voor zover noodzakelijk - de kosten van ontruiming, waaronder de kosten van beslaglegging, alsmede de nakosten - conform het forfaitaire liquidatietarief van rechtbanken en gerechtshoven - voor een bedrag van € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen, welke bedragen in geval van betekening met € 68,- worden verhoogd, welke bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 6W daarover indien Albert Heijn dat bedrag niet binnen zeven dagen na aanzegging respectievelijk betekening van het in deze te wijzen vonnis heeft voldaan, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede Justitie vermeent te behoren.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 november 2018. Partijen (beide deugdelijk vertegenwoordigd) zijn ter zitting verschenen, waar zij hun wederzijdse standpunten (nader) uiteen hebben gezet, mede aan de hand van de door hun gemachtigden opgestelde pleitaantekeningen. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
Het vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.1.
Tussen partijen, [eiseres] als verhuurder en Albert Heijn als huurder, bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand aan de Beertsterweg 1D te Winschoten. Albert Heijn exploiteert in het gehuurde een supermarkt. De huurprijs bedraagt op dit moment € 24.818,67 exclusief btw.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing verklaard.
1.3.
Albert Heijn heeft voor de plaatsing van twee airconditioners op het dak twee sparingen daarin aangebracht en dakkappen geplaatst.
1.4.
Op 19 augustus 2013 is een deel van het dak boven het kassagedeelte van het gehuurde tijdens zware regenval ingestort.
1.5.
De door Albert Heijn geëxploiteerde supermarkt is ongeveer vijf weken gesloten geweest in verband met herstelwerkzaamheden aan het dak.
1.6.
De huurpenningen over de periode juli tot en met november 2015 zijn door Albert Heijn op 18 november 2015 voldaan.
1.7.
Albert Heijn heeft [eiseres] in 2016 rechte betrokken en gevorderd dat zij zal worden veroordeeld om - samengevat - een bedrag van € 1.855.441,68 vermeerderd met rente en kosten aan Albert Heijn te betalen. Bij vonnis van 20 maart 2018 zijn de vorderingen van Albert Heijn afgewezen waarbij de kantonrechter heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat de instorting van het dak is veroorzaakt doordat door de sparingen het water opvoerend vermogen van het dak onvoldoende is geweest om de optredende regenval over de dakrand te kunnen voeren. Omdat Albert Heijn de sparingen heeft doen aanbrengen, komt de schade die het gevolg is geweest van de instorting voor haar rekening.
1.8.
Albert Heijn heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van 20 maart 2018. De zaak staat op de rol voor het dienen van de memorie van grieven in januari 2019.
1.9.
Albert Heijn heeft op 4 oktober 2018 een bedrag van € 57.936,90 (twee huurtermijnen) aan [eiseres] voldaan. Op 1 november 2018 heeft Albert Heijn opnieuw een bedrag van € 57.936,90 (twee huurtermijnen) aan [eiseres] voldaan.
Het geschil
2. [eiseres] heeft in essentie doen betogen dat Albert Heijn toerekenbaar tekort komt in de nakoming van de huurovereenkomst door zonder contractueel vereiste toestemming en zonder het treffen van bouwkundige maatregelen aanpassingen aan het dak heeft gemaakt met als gevolg dat het dak is ingestort. Voorts weigert zij de daardoor ontstane schade aan [eiseres] te vergoeden of daarop een voorschot te betalen. Albert Heijn heeft negen huurtermijnen onbetaald gelaten en doet een contractueel uitgesloten beroep op opschorting dan wel verrekening. Tot slot weigert Albert Heijn om de verbeurde boetes aan [eiseres] te betalen alsmede de buitengerechtelijke incassokosten. Om die redenen wenst [eiseres] te komen tot een zo spoedig mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde. Zij is in onderhandeling met een potentiële nieuwe huurder.
3. Albert Heijn voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
De beoordeling
4. Vooropgesteld wordt dat een onverwijlde ontruiming enkel gerechtvaardigd is indien van [eiseres] in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Daarbij komt dat de vordering strekkende tot ontruiming slechts voor toewijzing in aanmerking komt indien met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding zal in de praktijk immers vaak een definitief karakter hebben.
5. [eiseres] heeft gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Daartoe voert zij aan dat haar vorderingen zonder meer vast staan. Daarbij treedt Albert Heijn niet op als een goed huurder betaamt. [eiseres] wenst een betrouwbare huurder in haar pand een heeft thans een nieuwe huurder op het oog.
6. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] tegen de achtergrond van het hetgeen onder r.o. 4 is overwogen onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Redengevend daarvoor is dat de door haar gestelde geleden schade als gevolg van de dakinstorting in 2013 is ontstaan. Zij heeft haar gestelde vorderingen op Albert Heijn evenwel niet geldend gemaakt. Ook toen dit voor de hand lag, [eiseres] is immers door Albert Heijn gedagvaard om de door Albert Heijn gestelde schade aan haar te vergoeden, heeft [eiseres] afgezien van het instellen van een eis in reconventie. Zij heeft derhalve op dat moment niet de noodzaak gezien van het vorderen van een schadevergoeding dan wel een vordering in te stellen om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van gehuurde te bewerkstelligen. Gesteld noch gebleken is waarom er later spoedeisendheid is ontstaan. Daarbij klemt dat niet is weersproken dat de gehele huurachterstand uit 2014 en 2015 is ingelopen. Dat Albert Heijn daarmee in strijd met bepalingen in de huurovereenkomst heeft gehandeld zoals door [eiseres] is gesteld, maakt in dit kort geding niet zonder meer dat daardoor een spoedeisend belang is ontstaan nu het volgens [eiseres] in strijd handelen met de huurovereenkomst jaren geleden een aanvang heeft genomen. De lopende huur wordt eveneens stipt door Albert Heijn maandelijks voldaan.
7. De vorderingen ter zake de rente en boete worden door voorgaand oordeel eveneens getroffen. Ook hier gaat het om niet recente vorderingen. Naast ontruiming betreft het zwaartepunt van de vorderingen van [eiseres] de door haar gestelde schadevergoeding. Partijen voeren over de aansprakelijkheid die hieromtrent moet worden vastgesteld een bodemprocedure waarin de kantonrechter op 20 maart 2018 een eindvonnis heeft gewezen maar waarvan Albert Heijn in hoger beroep is gegaan.
8. Dat [eiseres] een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte heeft gevonden, kan aan het voorgaande niet af doen.
9. De conclusie van het voorgaande is dat niet aannemelijk is geworden dat de vorderingen van [eiseres] een spoedeisend karakter hebben en dat de vorderingen daarom moeten worden afgewezen.
10. [eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING IN KORT GEDING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van Albert Heijn tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 600,- voor salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 15 november 2018 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
c402