Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 5824868 \ CV EXPL 17-2221
vonnis van de kantonrechter van 3 oktober 2017
in de zaak van
[eiser],
hierna te noemen: [eiser] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. P.J. Jans,
tegen:
[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats 2] , [adres] ,
[gedaagde 2] ,wonende te [woonplaats 2] , [adres] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] c.s.,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
procederende in persoon.
De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 4 april 2017 waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
1.2
Ter uitvoering van dit tussenvonnis is op 25 juli 2017 een comparitie na antwoord gehouden. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Ter zitting heeft [eiser] een conclusie van antwoord in reconventie ingediend.
1.3
Tot slot heeft de kantonrechter in overleg met partijen bepaald dat hij vonnis zal wijzen. De datum daarvan is nader vastgesteld op vandaag.
De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
[eiser] heeft als huurder van [gedaagde 1] c.s. als verhuurders een woonruimte gehuurd, te weten kamer 22 A-1 met medegebruik keuken, douche en wc, aan de [adres] te [woonplaats 1] voor de periode van 1 september 2013 tot en met 31 augustus 2014. Op dit huisnummer bevinden zich nog twee andere woonruimtes. [eiser] is met instemming van [gedaagde 1] c.s. met ingang van 24 september 2013 het gehuurde gaan bewonen.
2.3
Bij het aangaan van de huurovereenkomst is tussen partijen de mogelijkheid besproken dat de woonruimte in aanmerking kon komen voor huurtoeslag. [eiser] heeft met advies en ondersteuning van [gedaagde 1] c.s. bij de Belastingdienst huurtoeslag aangevraagd en € 2.674,00 huurtoeslag bij wege van voorschot ontvangen.
2.4
Bij beschikking van 7 november 2014 heeft de Belastingdienst aan [eiser] medegedeeld
dat de definitieve huurtoeslag voor de huurperiode € 0,00 bedroeg. Op het adres van het gehuurde waren twee medebewoners ingeschreven met inkomens die gezamenlijk boven de inkomensgrens lagen om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de Belastingdienst.
2.5
Bij brief van 1 juni 2015 schrijven [gedaagde 1] c.s. aan [eiser] , voor zover hier van belang:
"
(…)Beste [R] ,
(…)Beste [R] ,
Door middel van dit schrijven verklaren wij dat jij van ons gehuurd hebt 1 kamer in de woning [adres] , [woonplaats 2]
voor de periode van.
In de woning bevinden zich 3 kamers waarvan i kamer een zelfstandige unit is met eigen toilet, eigen keuken en afsluitbare deur (van binnen en van buiten) deze kamer heeft geen eigen huisnummer maar wel recht op huurtoeslag.
Deze woning is aangewezen door de Gemeente [woonplaats 1] voor de huurtoeslag.
Alle belastingen worden betaald door de eigenaren van de woning:
[gedaagde 1] en [gedaagde 2]
[adres] ,
[woonplaats 2] .
Bijgaand de plattegrond van [adres] A zoals deze door de Gemeente Emmen is
goedgekeurd. (…)".
2.6
De Belastingdienst heeft bij beschikking van 10 juni 2015 het bezwaar ongegrond verklaard. [eiser] heeft hiertegen beroep ingesteld bij de rechtbank Noord Nederland, locatie Groningen.
2.7
Bij uitspraak van 12 april 2016 (zaak en rolnummer LEE AWB 15/2812 HUUR) heeft de rechtbank Noord Nederland, locatie Groningen, de beslissing van de Belastingdienst op formele gronden vernietigd maar de rechtsgevolgen van dat besluit in stand gelaten.
2.8
De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 24 oktober 2016 [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gesteld en betaling van de door [eiser] aan de belastingdienst terugbetaalde huurtoeslag gevorderd. Bij brief van 26 oktober 2016 hebben [gedaagde 1] c.s. aansprakelijkheid afgewezen.
De standpunten van partijen, samengevat en zakelijk weergegeven
in conventie en in reconventie
3.1
[eiser] vordert de veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van € 2.674,00 aan hoofdsom, vermeerderd met rente en € 535,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, op grond van toerekenbare tekortkoming in de te leveren prestatie: het gehuurde bleek niet de overeengekomen eigenschap te bezitten die was overeengekomen, artikel 6:74 BW, 6:82 BW. Op basis van de onvoorwaardelijke toezeggingen van [gedaagde 1] c.s. mocht [eiser] erop vertrouwen dat het gehuurde in aanmerking kwam voor het verkrijgen van huurtoeslag. Op grond van deze onjuiste toezeggingen heeft [eiser] huurtoeslag ontvangen. Het gehuurde bestond uit één kamer met eigen toilet, eigen keuken, en afsluitbare deur met de toezegging door [gedaagde 1] c.s. dat deze woonruimte door de gemeente [woonplaats 1] was aangewezen voor huurtoeslag. Dit is schriftelijk bevestigd middels de brief aan [eiser] door [gedaagde 1] c.s. van
1 juni 2015. De huurtoeslag is door [eiser] aangevraagd en ontvangen. Het voorschot voor de voor de periode 1 september 2013 tot en met 1 augustus 2014 bedroeg € 2.674,00. Het gehuurde blijkt geen zelfstandige woonruimte te zijn in de zin van de Wht en Awir. Op het adres van het gehuurde blijken meerdere personen ingeschreven te staan.
In reconventie voert [eiser] aan dat volgens de huurovereenkomst de eerste huurtermijn € 92,61 bedraagt en dat hij deze heeft voldaan. Ook alle andere termijnen zijn voldaan. Het is ongeloofwaardig dat [gedaagde 1] c.s. drie jaar na het einde van de huurovereenkomst stellen dat er nog een achterstallige termijn is.
3.2
[gedaagde 1] c.s. hebben verweer gevoerd met als conclusie afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. Daartoe hebben zij het volgende aangevoerd. Juist is dat [eiser] heeft gehuurd één kamer met afsluitbare deur en wel kamer
nr. 5/22A-1. Zowel de keuken als het toilet moest [eiser] delen met één andere bewoner. De douche werd gebruikt door drie bewoners. Immers, zoals te zien is op de plattegrond bestaat [adres] uit twee afsluitbare kamers en één studio met één gezamenlijke ingang.
Hierin is met pen bijgeschreven dat kamer 7/22A-3 een “zelfstandige woonruimte met WC en keuken + afsluitbare deur” is. Dit is dus niet de door [eiser] gehuurde woonruimte, zoals ook uit het huurcontract blijkt. In de huurovereenkomst staat niets vermeld over huurtoeslag. In de brief van 1 juni 2015 wordt nergens bevestigd dat er huurtoeslag wordt toegekend aan de door [eiser] gehuurde kamer nr.5/22A1. De kamer die hier wordt omschreven is de kamer met nummer 7/22A3. Dit is [eiser] van meet af aan bekend. Nergens valt te lezen dat [gedaagde 1] c.s. een toezegging doen. Huurtoeslag is alleen mogelijk als de Belastingdienst er zijn fiat aan geeft. Dat is ook gezegd bij de verhuur. [gedaagde 1] c.s. hebben inderdaad bij wijze van dienstverlening geholpen met het aanvragen van de huurtoeslag maar daarmee hield het op. [eiser] heeft
€ 2.674,00 voorschot huurtoeslag ontvangen terwijl zijn huur over de huurtoeslagperiode
€ 3.166, 61 bedroeg, ofwel een huurbedrag van € 492,00 over een heel jaar. [eiser] had kunnen begrijpen dat dat niet juist kon zijn.
In reconventie vorderen [gedaagde 1] c.s. € 317,39 achterstallige huur over de maand september 2013. Op 23 september 2013 is de borg betaald en op 24 september 2013 de huur voor oktober 2013.
De verdere beoordeling
In conventie
4. De kantonrechter overweegt het navolgende. [eiser] beroept zich primair op een tekortkoming van de zijde van [gedaagde 1] c.s. De schriftelijke huurovereenkomst vermeldt niets over toekenning van huurtoeslag. Echter, niet alleen de schriftelijke overeenkomst is bepalend voor wat partijen hebben afgesproken maar ook wat zij eventueel daarnaast mondeling hebben afgesproken, zoals [eiser] stelt. [eiser] stelt dat in de advertentie voor de woonruimte stond vermeld dat huurtoeslag mogelijk was. Hij kan deze advertentie echter niet meer overleggen. [gedaagde 1] c.s. hebben betwist dat dit al in de advertentie stond. Wat hiervan ook zij, dat huurtoeslag tussen partijen aan de orde is geweest, staat naar het oordeel van de kantonrechter wel vast. [eiser] stelt dat [gedaagde 1] c.s. actief hebben bijgedragen aan het aanvragen van huurtoeslag. [gedaagde 1] c.s. voeren aan dat zij hebben geadviseerd maar nooit kunnen hebben toegezegd dat huurtoeslag verkregen zou worden; de beslissing ligt immers bij de Belastingdienst. Mede naar aanleiding van wat partijen ter comparitie naar voren hebben gebracht, is voor de kantonrechter wel duidelijk dat [gedaagde 1] c.s. de woonruimte hebben aangeprezen in verband met de mogelijkheid van huurtoeslag. Ook hebben zij actief bijgedragen aan het aanvragen van huurtoeslag door [eiser] formulieren en proefberekeningen ter beschikking te stellen. Dit houdt echter nog geen harde toezegging van [gedaagde 1] c.s. in dat huurtoeslag zal worden toegekend. De door [eiser] aangehaalde brief van 1 juni 2015 is van ná het aangaan van de huurovereenkomst en deze is geschreven ten behoeve van de Belastingdienst. Bovendien is de in die brief aangeduide woonruimte een andere dan de woonruimte die [eiser] had gehuurd. Voor zover in die brief is geschreven dat die woonruimte recht heeft op huurtoeslag, heeft de gelden dat huurtoeslag afhankelijk is van meerdere voorwaarden. Uit de huurovereenkomst van [eiser] blijkt dat hij een woonruimte is gaan huren in medegebruik van enkele ruimtes met twee respectievelijk drie medebewoners. Gelet op de voorwaarden die worden gesteld om voor toekenning van huurtoeslag in aanmerking te komen, zoals het aantal medebewoners en hun inkomsten en medegebruik van bepaalde ruimtes (zie de beschikking van de Belastingdienst), moet het voor [eiser] duidelijk zijn geweest dat toekenning van huurtoeslag geen vaststaand gegeven was. Uit de mail van [gedaagde 1] c.s. van 14 maart 2014 (productie 8 conclusie van antwoord in reconventie) had [eiser] zelf ook kunnen opmaken dat de gezamenlijke inkomsten van de medebewoners van belang waren voor de beoordeling. Dat één of meer woonruimtes op dat huisnummer op zichzelf voor huurtoeslag in aanmerking komen, zoals [gedaagde 1] c.s. hebben aangegeven, zegt wat dat betreft nog niets. Van een harde voorwaarde bij het aangaan van de huurovereenkomst, zoals [eiser] stelt, is de kantonrechter niet gebleken. Daarbij heeft [eiser] geen ter zake doend bewijs aangeboden van zijn stellingen.
5. [eiser] stelt ook nog dat hij zonder de toezegging van de huurtoeslag de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan. Daarmee lijkt [eiser] een beroep op dwaling te willen doen. Daartoe heeft [eiser] evenwel te weinig gesteld. Ten overvloede dan ook overweegt de kantonrechter nog dat [eiser] niet te lichtvaardig op mededelingen van [gedaagde 1] c.s. kan afgaan en een eigen onderzoeksplicht heeft waar het gaat om berekening en toekenning van huurtoeslag, dit nog daargelaten dat van een harde toezegging van [gedaagde 1] c.s. niet is gebleken.
6. Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.
7. [eiser] krijgt ongelijk en wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. Waar [gedaagde 1] c.s. geen gemachtigde hebben ingeschakeld, kan geen veroordeling tot vergoeding van salariskosten plaatsvinden.
in reconventie
8. Ter comparitie is gebleken dat [gedaagde 1] c.s. ermee hebben ingestemd dat [eiser] pas op
24 september 2013 de woonruimte is gaan huren, anders dan in de huurovereenkomst is vermeld. Dit hield verband met het feit dat [eiser] zijn andere huurovereenkomst nog niet had opgezegd. Deze afspraak mocht [eiser] in de omstandigheden van het geval zo uitleggen dat hij pas met ingang van 24 september 2013 huur hoefde te betalen. Dat [gedaagde 1] c.s. dit ook zo zagen, moge wel blijken uit het feit dat [eiser] nooit eerder is aangesproken op het niet betalen van de huur over de maand september 2013. Dit leidt tot afwijzing van de vordering van [gedaagde 1] c.s.
9. [gedaagde 1] c.s. krijgen ongelijk en worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kantonrechter ziet geen aanleiding om voor de comparitie in reconventie een punt toe te kennen. Het salaris wordt gebaseerd op het belang van de vordering in reconventie.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vordering van [eiser] af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. gevallen, welke kosten worden begroot op nihil;
in reconventie
wijst de vordering van [gedaagde 1] c.s. af;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van de procedure, welke kosten worden begroot op
€ 60,00 voor het salaris van de gemachtigde van [eiser] ;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kosten veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2017.
typ/conc: 552 / GJJS