Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 16/4830
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 mei 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Menterwolde, verweerder.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de onderhavige zaak gelijktijdig behandeld is met de zaken met procedurenummers LEE 16/4449 en LEE 16/4456, heeft plaatsgevonden op 10 mei 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de heer [taxateur eiser] (taxateur). Verweerder is in persoon verschenen ( [heffingsambtenaar] ), bijgestaan door [taxateur verweerder] (taxateur).
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1.1
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats 2] , een vrijstaande woning uit 1980 met een inpandige garage, een carport en een vrijstaande houten garage. De inhoud van het hoofdgebouw heeft verweerder bepaald op 480 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 3.400 m2. Eisers onroerende zaak kent geen fysieke aardbevingsschade.
1.2
De Provincie Groningen heeft een gebied ten zuiden van de A7 nabij de N33 als mogelijke windparklocatie aangewezen in het Provinciaal Omgevingsplan 2009/2013 van 17 juni 2009. Het voorbereidingsbesluit is genomen op 8 oktober 2015. Bij dit besluit behoort een “indicatieve kaart van Windpark N33”, waarop de beoogde windmolens op een plattegrond met blauwe stippen zijn weergegeven. Op 17 maart 2017 is het besluit voor bouwen van het windmolenpark goedgekeurd, ter inzage gelegd en in de Staatscourant gepubliceerd.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak voor 2016 op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser is van mening dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit dat de onroerende zaak een waarde heeft van hooguit € 180.000. Verweerder meent dat de waarde van de onroerende zaak € 203.000 bedraagt. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser verklaard dat het in deze zaak draait om de waarde-invloed van het windmolenpark. Hetgeen zij eerder naar voren heeft gebracht inzake de (algemene) aardbevingsproblematiek behoeft wat haar betreft geen behandeling meer. Tevens heeft zij ter zitting verklaard dat zij zich kan vinden in het door verweerder als uitgangspunt genomen aantal kuubs (480 m³) voor eisers woning (hoofdgebouw).
3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum, rekening houdend met hetgeen eiser in dat verband naar voren heeft gebracht. In dat kader heeft verweerder verwezen naar een bij het verweerschrift gevoegd taxatierapport van 19 januari 2017 van WOZ-taxateur [taxateur verweerder] , dat is opgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Namens eiser is verwezen naar een taxatierapport van 15 juli 2016 van taxateur [taxateur eiser] .
4.1
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de toelichting ter zitting heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de referentiepanden zoals genoemd in verweerders taxatierapport dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Alle referentiepanden zijn op relatief geringe afstand van elkaar gelegen aan twee parallel lopende straten, die beide haaks op de N33 lopen en zijn gelegen tussen de meest noordelijk gelegen groep windmolens (zuidoosthoek A7/N33) en de middelste verticale rij (noord-zuid) van vier windmolens (zuidoosthoek [weg 1] / [weg 2] ) uit het beoogde windmolenpark.
4.2
Met name het door beide partijen gehanteerde vergelijkingsobject [referentieobject 1] te [plaats 1] dat op 22 juli 2015 (datum koopovereenkomst) is verkocht voor € 205.000, acht de rechtbank in dit geval bij uitstek bruikbaar in het kader van de komst van het windmolenpark. De rechtbank kan uit de matrix van verweerder opmaken dat, afgezien van de ligging, met de onderlinge verschillen op inzichtelijke wijze rekening is gehouden. De grondprijs is via de grondstaffel te volgen. De kuubprijs die uit deze transactie is af te leiden (€ 336), ligt hoger dan voor eisers woning in aanmerking is genomen (€ 284), terwijl de inhoud gelijk is.
4.3
Uit het taxatierapport en de matrix kan tevens op inzichtelijke wijze worden afgeleid dat de (naar de waardepeildatum herleide) gerealiseerde kuubprijs van het begin november 2016 verkochte vergelijkingsobject [referentieobject 2] te [plaats 1] (het buurpand) € 252 per m³ is. Ten opzichte van de € 284 per m³ waar bij eiser van is uitgegaan, kan dit worden verklaard door de neerwaartse afstaffeling vanwege de meerinhoud bij dat buurpand (615 m³ten opzichte van 480 m³). De omvang van die afstaffeling is op voorhand niet onredelijk. Eiser heeft wel gewezen op dit verschil, maar niets aangevoerd dat erop wijst dat deze afstaffeling ten onrechte of tot een te hoog bedrag zou zijn bepaald. Nu bij [referentieobject 2] te [plaats 1] de koopovereenkomst op 2 november 2016 is gesloten en derhalve zo’n 22 maanden na de onderhavige peildatum van 1 januari 2015, acht de rechtbank die verkoop wel minder goed bruikbaar dan [referentieobject 1] , maar omdat het nu juist het buurpand betreft, komt daaraan toch betekenis toe.
4.4
Ten aanzien van de ligging ten opzichte van het voorgenomen windmolenpark overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft gesteld dat uit de indicatieve kaart van Windpark N33 (de plattegrond die onderdeel uitmaakt van verweerders taxatierapport en overeenkomt met eisers productie 6) blijkt dat de dichtstbijzijnde windmolen aan de voorzijde op circa 1.650 meter van onderhavig object geprojecteerd is en op circa 2.000 meter van de achterzijde. Een schaalverdeling ontbreekt echter bij de plattegrond. De gemachtigde van eiser betwist de afstand, en heeft gesteld dat de afstand veel kleiner is (hij schat ongeveer 700 meter). Hij heeft het echter niet nagemeten. Ter zitting is de ligging van eisers onroerende zaak besproken ten opzichte van de dichtstbijzijnde (geplande) windmolen, dat is de eerste, meest noordelijk gelegen windmolen uit de middelste verticale rij (noord-zuid) van vier windmolens (zuidoosthoek [weg 1] / [weg 2] ). Met behulp van de in de zittingszaal aanwezige computer heeft de griffier een openbare bron (Google Maps) geraadpleegd. De bevindingen zijn aan partijen voorgehouden en met hen ter zitting besproken. De rechtbank heeft vervolgens vastgesteld dat de afstand van eisers woning tot de eerste windmolen (hemelsbreed) in ieder geval tussen de 1.000 meter en 1.500 meter bedraagt. De rechtbank zal hiervan uitgaan.
4.5
De rechtbank is, mede gelet op de aldus vastgestelde afstand, van oordeel dat aannemelijk is dat de ligging in de buurt van het voorgenomen windmolenpark in beginsel enig waardedrukkend effect heeft ten opzichte van een overigens identieke woning die niet op een dergelijke locatie is gelegen. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het eerder genoemde referentieobject [referentieobject 1] te [plaats 1] van cruciaal belang. Bij die woning heeft verweerder in zijn taxatierapport aangegeven dat deze (hemelsbreed) 1.150 meter is gelegen van een windmolen. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder hierin niet te volgen. Nu dit, naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbare, gerealiseerde verkoopcijfer van [referentieobject 1] (zie ook 4.2) op min of meer dezelfde afstand is gelegen, mag er naar het oordeel van de rechtbank van worden uitgegaan dat een eventueel waardedrukkend effect verdisconteerd is in de onderhavige waarde. Dat de exacte positie waaronder de dichtstbijzijnde windmolens zouden worden waargenomen (onder een stompe hoek of in het verlengde van de rij), onderling verschilt, omdat het referentieobject een stuk oostelijker is gelegen, acht de rechtbank minder van belang. Dat eisers woning als enige pal uitkijkt op de voorgenomen rij windmolens, acht de rechtbank daarbij - mede gelet op hetgeen daar door verweerder tegenover is gesteld - onvoldoende aannemelijk geworden. Het is immers niet op voorhand duidelijk vanuit welke hoek de meeste hinder is te verwachten. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de eigenaar van [referentieobject 1] te [plaats 1] tegenover hem heeft verklaard dat hij bij de onderhandelingen over en bij de aankoop van zijn woning volledig op de hoogte was van de planvorming met betrekking tot de eventuele komst van het windmolenpark.
4.6
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het voorgaande aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 203.000 niet te hoog is vastgesteld.
5. Gelet op al het voorgaande is het beroep ongegrond.
6. Nu de rechtbank het beroep ongegrond verklaart, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Ook overigens acht de rechtbank daarvoor geen termen aanwezig.
Deze uitspraak is op 10 mei 2017 gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op die datum, evenals de rechtsmiddelenverwijzing. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt, ondertekend door de rechter en de griffier.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.