ECLI:NL:RBNNE:2016:4105

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/168878 / KG ZA 16-212

Vonnis in kort geding van 9 september 2016

in de zaak van

[A],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. E.Tj. van Dalen te Groningen,

tegen

[B],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. M.J. Blokzijl te Groningen.

Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de mondelinge behandeling van 30 augustus 2016 waar partijen zijn verschenen,, vergezeld van hun advocaten;
de pleitnota van [B] ;
de eis in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In verband met plannen voor een proeflokaal voor verkoop van bieren van Nederlandse brouwers heeft [B] het “Proeflokaal Mout” opgericht, en heeft zij een website terzake in werking gesteld.

In verband met die plannen zijn partijen eind 2015 in onderhandeling getreden om te komen tot een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het Gedempte Zuiderdiep [huisnummer] te Groningen.

2.2.

De bedrijfshuurovereenkomst is op 30 december 2015 door partijen ondertekend.

Voor zover thans van belang is daarin het volgende opgenomen:

‘2.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, ingaande op 1 maart 2016 (of zoveel eerder als Partijen overeenkomen) onder de ontbindende voorwaarde dat huurder zal beschikken over een onherroepelijke exploitatievergunning en indien van toepassing een drank- en horecavergunning en dat verhuurder uiterlijk 1 mei 2016 het Gedempte Zuiderdiep [huisnummer] , zowel aan de binnen- als buitenkant zal hebben gerestaureerd in overeenstemming met de voorwaarden die de gemeente Groningen hieraan heeft gesteld. Verhuurder zal aan huurder een bewijs tonen waaruit blijkt dat deze aan de voorwaarden van de gemeente Groningen heeft voldaan. Indien door verhuurder op 1 mei niet aan bovengenoemde voorwaarden is voldaan, zal er geen huur in rekening worden gebracht.

(…)

5.1

Het gehuurde wordt opgeleverd en aanvaard in de staat zoals beschreven aangegeven in de bij de huurovereenkomst behorende gewaarmerkte omschrijving. Indien een dergelijke omschrijving niet is opgemaakt verklaart huurder het huurobject te aanvaarden in de staat waarin het zich bevindt (casco klaar). Daarbij moet tussen partijen vaststaan dat de volgende zaken voldoen: funderingen, kolommen, stucwerk, riolering en andere afvoerleidingen, elektriciteit, (hoofd)meter, internet/telefoon, binnenmuren, verwarming, (deels) ventilatie, constructieve bouwvloeren en plafonds, een mannen- en vrouwentoilet, twee wasbakken, buitenkant en binnenkant raamkozijnen, buitendeuren, ramen (inclusief glas en lood ramen), binnendeuren, C.V., deels ventilatie (in overleg), weghalen van de reclame lichtbak, openbreken trap naar kelder.’

2.3.

Tussen partijen is in de loop van 2016 een geschil ontstaan omtrent het opleveringsniveau en de kwaliteit van het gehuurde pand.

3.Het geschil in conventie

3.1.

De vordering van [A] strekt er – na intrekking van de vordering tot ontruiming – toe [B] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te betalen een bedrag van € 5.445,00 zijnde de huurpenningen over de maanden juli en augustus 2016 en tot betaling van de kosten van het onderhavige geding.

3.2.

[B] heeft verweer gevoerd.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

De vordering van [B] strekt ertoe [A] te veroordelen tot nakoming van de tussen partijen tot stand gekomen bedrijfshuurovereenkomst, in het bijzonder zijn verplichting uit die huurovereenkomst, als vermeld in artikel 2.1:

‘
dat verhuurder uiterlijk 1 mei 2016 van het Gedempte Zuiderdiep [huisnummer] , de buitenkant zal hebben gerestaureerd in overeenstemming met de voorwaarden die de gemeente Groningen hieraan heeft gesteld, en aan [B] een bewijs te tonen waaruit blijkt dat [A] aan de voorwaarden van de Gemeente Groningen heeft voldaan’, en wel binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis, zulks op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 500,00 per elke dag dat gedaagde met de nakoming in gebreke blijft;

met veroordeling van gedaagde in reconventie in de kosten van de procedure, in de wettelijke rente over de kosten, voor zover deze niet door gedaagde zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis, en daarbij het nasalaris gemachtigde te begroten op € 131,- te verhogen met € 68,- indien gedaagde niet binnen veertien dagen aan het vonnis voldoet en betekening daarvan plaatsvindt.

4.2.

[A] heeft verweer gevoerd.

5.De beoordeling in conventie

5.1.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is ingevolge vaste jurisprudentie terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

Daarbij heeft echter ook te gelden dat naarmate het bestaan van de vordering zekerder is, aan de resterende elementen - en met name ook de onverwijlde spoed - een minder grote waarde behoeft te worden toegekend. In het geval de vordering zonder meer vaststaat, is het spoedeisend belang daarmee gegeven.

5.2.

Mede gelet op de terughoudendheid die bij het treffen van een voorlopige voorziening, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, moet worden betracht, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vordering thans niet zonder nader onderzoek kan worden toegewezen. De vordering van [A] staat weliswaar vast, maar het is niet onaannemelijk dat het daartegenover gevoerde verweer van de zijde van [B] door de bodemrechter zal worden gehonoreerd. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter het volgende.

5.3.

Gelet op de overgelegde stukken is het mogelijk dat de bodemrechter later oordelend tot de slotsom komt dat de door [B] gestelde gebreken aan en in het gehuurde (onder meer aan de elektriciteitsinstallatie) voldoende rechtvaardiging opleveren voor haar beroep op een opschortingsrecht ten aanzien van de betaling van de huurpenningen voor de maanden juli en augustus 2016.

In dit verband overweegt de voorzieningenrechter ook dat in artikel 2.1 – kort gezegd – is opgenomen dat indien door de verhuurder de buitenzijde van het gehuurde pand niet zal hebben gerestaureerd op 1 mei 2016 (danwel 1 juli 2016), geen huur in rekening zal worden gebracht. Nu niet in geschil is dat de buitenzijde (nog) niet is gerestaureerd, is het geenszins ondenkbaar dat de bodemrechter ook daarin voldoende rechtvaardiging ziet voor opschorting van de huurpenningen voor de maanden juli en augustus 2016.

Overigens overweegt de voorzieningenrechter dat [B] ter zitting heeft aangegeven de huur na september 2016 te zullen voldoen.

5.4.

Gelet op het voorgaande is nader onderzoek vereist, waarvoor een kort geding zich niet leent. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.

5.5.

[A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij speelt ook een rol dat de vordering tot ontruiming naar het oordeel van de voorzieningenrechter in de gegeven omstandigheden voorbarig is geweest; bovendien had [A] in de betaling d.d. 25 augustus 2016 van de huur voor de maand september 2016 wellicht aanleiding moeten zien, aanhouding van de behandeling van dit kort geding te verzoeken teneinde te bezien of een minnelijke regeling buiten rechte mogelijk was. De kosten aan de zijde van [B] worden begroot op:

- griffierecht € 288,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.104,00.

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

Ten aanzien van de werkzaamheden aan de buitenzijde van het in geding zijnde pand heeft [A] aangevoerd dat hij daarmee eerst een aanvang kan nemen na ontvangst van een stimuleringsbijdrage van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en na ontvangst van de beslissing van de gemeente Groningen omtrent de aan die werkzaamheden te stellen voorwaarden. Uit een door [A] overgelegde e-mail van 6 juni 2016 van de zijde van dat Stimuleringsfonds is gebleken dat voor de verdere behandeling van de aanvraag voor een Stimuleringslening onder meer nog nodig was de ondertekende huurovereenkomst betreffende het pand aan het Gedempte Zuiderdiep [huisnummer] inclusief een bankafschrift met de bijschrijving van de huurinkomsten. Nu [B] inmiddels de huur van september 2016 heeft voldaan, kan [A] de aanvraag compleet maken.

Verder is niet onaannemelijk dat [A] eerst een aanvang kan nemen met de desbetreffende werkzaamheden indien de gemeente een beslissing heeft genomen terzake van de aan die werkzaamheden te verbinden voorwaarden.

In dit verband heeft [A] verklaard die werkzaamheden te zullen beginnen zodra de gemeente die beslissing heeft genomen.

Ervanuitgaand dat [A] die toezegging gestand zal doen en de voorzieningenrechter in het onderhavige geschil geen beslissing ten aanzien van de gemeente kan geven, bestaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter thans (nog) geen aanleiding voor een uitspraak dienaangaande.

6.2.

[B] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op het salaris van de advocaat ad € 263,50 (factor 0,5 × tarief € 527,00).

7.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

wijst de vordering af;

7.2.

veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van [B] tot op heden begroot op € 1.104,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.3.

veroordeelt [A] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [A] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

7.4.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

7.5.

wijst de vordering af;

7.6.

veroordeelt [B] in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 263,50;

7.7.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2016.^[1]