Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 4941551 \ VV EXPL 16-28
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv van 28 april 2016
in de zaak van
[eiser],
hierna te noemen: [eiser] ,
wonende te [postcode eiser] [woonplaats eiser] , [adres eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J. Siertsema van DAS Rechtsbijstand Groningen,
tegen
[gedaagde] ,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
wonende te [postcode gedaagde] [woonplaats gedaagde] , [adres gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.T. van Daatselaar.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 maart 2016 met producties;
- de producties van de zijde van [gedaagde] , ingekomen ter griffie op 19 april 2016.
1.2
Ter zitting van 20 april 2016 zijn partijen met hun gemachtigden verschenen.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft pleitaantekeningen voorgedragen en overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
1.3
De inhoud van alle stukken geldt als hier herhaald.
1.4
Vonnis is bepaald op 4 mei 2016 en heden bij vervroeging uitgesproken.
2.De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist.
2.2
[eiser] en [echtgenoot gedaagde] , de echtgenoot van [gedaagde] , hebben een huurovereenkomst gesloten als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet, met betrekking tot de woning [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] . De huur bedraagt € 800,00 per maand en dient bij vooruitbetaling voor de eerste van elke maand te worden voldaan.
[gedaagde] is van rechtswege medehuurster.
2.3
In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
* dat voor de woning [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] door burgemeester en wethouders van gemeente [gemeente] aan verhuurder een vergunning is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet;
* dat de vergunning is verleend voor het tijdvak aanvangende op 1 september 2014 en behoudens verlenging eindigende op 31 augustus 2019;
* dat op de te sluiten huurovereenkomsten de artikelen 206 lid 3; 232; 242; 269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2; 281 van boek 7 BW niet van toepassing zijn;
* dat de woning voor de verkoop bestemd is;
* dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet.
2.4
In de huurovereenkomst is ook opgenomen dat de overeenkomst met ingang van 1 april 2015 wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden en dat met inachtneming van deze minimumtermijn de huurovereenkomst door elk der partijen kan worden opgezegd, tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag, waarbij de huurder een opzegtermijn van een maand en de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden in acht dient te nemen.
2.5
In de huurovereenkomst is onder de bijzondere bepalingen onder 6. opgenomen:
" Huurder is ermee bekend, dat verhuurder het gehuurde in de verkoop heeft of gaat brengen. Huurder is verplicht aspirant-kopers gelegenheid tot bezichtiging van het verhuurde te geven en het aanbrengen van verkoopaankondigingen te dogen.
Verhuurder stelt met huurder datum en tijdstip vast waarop bezichtigingen plaatsvinden (….) Huurder verplicht zich jegens verhuurder dat huurder tijdens bezichtigingen door aspirant kopers niet in het gehuurde mag blijven. (….)."
2.6
[eiser] heeft de huurovereenkomst bij brief van 6 oktober 2015 tegen 1 februari 2016 opgezegd. In de brief staat onder meer: "De grond van opzegging luidt: Overlast en het niet naleven van de gemaakte afspraken. U dient het gehuurde uiterlijk op 01-02-2016 te ontruimen en leeg en schoon op te leveren. (….)"
2.7
[echtgenoot gedaagde] heeft de opzegging niet geaccepteerd. Hij heeft de huur vanaf november 2015 deels en die over december 2015 en januari 2016 opgeschort en onbetaald gelaten.
2.8
[eiser] heeft [echtgenoot gedaagde] daarop bij dagvaarding van 20 januari 2016 in kort geding gedagvaard tegen de zitting van 28 januari 2016, alwaar partijen met hun gemachtigden zijn verschenen.
2.9
Bij vonnis van 11 februari 2016 is [echtgenoot gedaagde] onder meer veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dat vonnis de woning aan de [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken onder afgifte van de sleutels aan [eiser] , onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte van been dag dat [echtgenoot gedaagde] in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen, zulks met een maximum aan dwangsommen van € 5000,00.
2.1
De ontruiming van het gehuurde aan de [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] was gepland op 16 maart 2016, maar heeft niet plaatsgevonden.
2.11
De raadsman van [echtgenoot gedaagde] heeft bij brief van 14 maart 2016 aan LAVG bericht:
"Geachte heer/mevrouw,
In navolging van het door u uitgebrachte exploot d.d. 18 februari 2016 inzake opgemelde kwestie bericht ik u als volgt.
Zojuist heb ik telefonisch contact gezocht met mevrouw [medewerker] teneinde te vernemen welke deurwaarder de ontruiming zal doen op woensdag 16 maart 2016. In navolging hiervan heeft mevrouw [medewerker] voornoemd mij laten weten dat dit nog niet bekend is.
Ik heb mevrouw [medewerker] inmiddels laten weten dat het zo is dat, nog los van het feit dat ik namens cliënten betwist dat er sprake is van verhuur in het kader van de Leegstandswet, mevrouw [gedaagde] , (echtgenote van de heer [echtgenoot gedaagde] ) van rechtswege heeft te gelden als medehuurder.
Jegens mevrouw [gedaagde] voornoemd heeft u geen executoriale titel verkregen zodat geen ontruiming kan plaatsvinden. Louter en alleen het feit dat [echtgenoot gedaagde] is veroordeeld om het perceel te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken maakt nog niet dat sprake is van een rechtsgeldige ontbinding en ontruiming van de tussen [gedaagde] en [eiser] gesloten huurovereenkomst. (….)
Graag verneem ik dan ook per omgaande van u dat de ingeplande ontruiming op woensdag 16 maart 2016 geen doorgang vindt simpelweg vanwege het feit dat dit een zinloze exercitie is. (….)"
2.11
De gemachtigde van [gedaagde] heeft de gemeente [gemeente] vragen gesteld over de aan [eiser] verstrekte vergunning op grond van de Leegstandswet. Hierop is in een email van 1 maart 2016 het volgende geantwoord:
"U vraagt of het college de betreffende vergunning nogmaals zou afgeven. Ik kan u hierop aangeven dat dit niet het geval is, aangezien niet aan de indieningsvereisten van artikel 15, lid 1 van de Leegstandswet is voldaan. Daarnaast vraagt u of het college de mogelijkheid heeft om de vergunning in te trekken. Hierop kan ik u aangeven dat dit niet het geval is, nu er geen sprake is van een intrekkingsgrond zoals bedoeld in artikel 15, lid 15 van de Leegstandswet."
2.12.
Artikel 15, lid 15 van de Leegstandwet luidt als volgt:
"15. Burgermeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in het eerste lid, intrekken indien:
a. de eigenaar onjuiste gegevens heeft verstrekt bij de aanvraag, bedoeld in artikel 15, tweede lid, of bij het verzoek tot verlenging, bedoeld in het negende lid;
b. de vergunning van rechtswege is verleend en daarbij niet is voldaan aan de voorwaarde, bedoeld in het vijfde lid (…)"
2.13.
[gedaagde] en [echtgenoot gedaagde] hebben aangifte(n) gedaan tegen [eiser] .
3.De vordering en het verweer
3.1
[eiser] heeft gevorderd om [gedaagde] bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen redelijke termijn, het gehuurde met alle personen en goederen definitief te verlaten en te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van vijfhonderd euro voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan het in dezen te wijzen vonnis te voldoen, zulks met een maximum aan dwangsommen van vijftigduizend euro, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, daaronder begrepen een bedrag aan salaris en verschotten voor de gemachtigde van eiser.
3.2.
[eiser] heeft daartoe gesteld dat [echtgenoot gedaagde] , de echtgenoot van [gedaagde] , bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van de kantonrechter d.d. 11 februari 2016 is veroordeeld om de woning aan de [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, maar dat de door de deurwaarder aangezegde ontruiming geen doorgang heeft kunnen vinden omdat de echtgenote van [echtgenoot gedaagde] van rechtswege heeft te gelden als medehuurder en jegens haar geen executoriale titel is verkregen. Omdat [gedaagde] niet vrijwillig de woning wenst te verlaten is de onderhavige procedure opgestart.
[eiser] heeft een spoedeisend belang om ook een vonnis tot ontruiming jegens [gedaagde] te verkrijgen.
De situatie loopt volledig uit de hand. [echtgenoot gedaagde] en/of [gedaagde] hebben de gas-, water- en elektriciteitstoevoer van het huisje aan de [naastgelegen woning] afgesloten. De meterstanden kunnen niet worden opgenomen, omdat [echtgenoot gedaagde] en/of [gedaagde] de toegang weigeren. [echtgenoot gedaagde] en/of [gedaagde] belemmeren de verkoop van de woning door hun houding richting [eiser] en aspirant kopers. [echtgenoot gedaagde] stelt zich dreigend op jegens [eiser] .
Op de bestaande huurachterstand ad € 1.825,00 over de maanden november tot en met januari 2016 is op 27 januari 2016 slechts een bedrag ad € 1.050,00 in mindering voldaan. Daarna is er in het geheel niets meer betaald, zodat ook de huur over de maanden februari, maart en april 2016 geheel onbetaald is gebleven. [eiser] dreigt in financiële problemen te komen door de wanbetaling van [echtgenoot gedaagde] en [gedaagde] . Verwezen wordt naar de bij dagvaarding overgelegde productie 12, waaruit blijkt dat meerdere verhuurders te maken hebben gehad met wanbetaling door [echtgenoot gedaagde] en/of [gedaagde] . [echtgenoot gedaagde] en [gedaagde] zijn kennelijk uit op gratis woonruimte.
Wat betreft de leegstandvergunning: het is juist dat de woning eerder verhuurd is geweest. Het betreft een niet courante woning die al langere tijd te koop staat en vanwege de crisis en de moeilijke markt in [woonplaats gedaagde] nog steeds niet verkocht is. Er is conform de regels van de Leegstandwet verhuurd. Er is geen sprake van dat de vergunning van de gemeente op onjuiste gronden is verleend. Dat blijkt ook niet uit hetgeen door de medewerker van de gemeente [gemeente] is verklaard en daarbij komt dat niet bekend is hoe de vraagstelling van de gemachtigde van [gedaagde] aan hem luidde. Bovendien heeft de medewerker uitdrukkelijk verklaard dat het college niet de mogelijkheid heeft om de vergunning in te trekken omdat er geen sprake is van een intrekkingsgrond zoals bedoeld in artikel 15, lid 15 van de Leegstandwet.
3.3
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
Zij heeft gesteld dat niet uit te sluiten is dat de gemeente ten onrechte vergunning heeft verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 Leegstandwet. Uit het GBA blijkt dat de onderhavige woning vanaf 2009 is verhuurd aan diverse personen. Van een situatie waarvoor de Leegstandwet bedoeld is, is daarom nadrukkelijk geen sprake. Een medewerker van de gemeente heeft telefonisch verklaard dat deze vergunning bij nader inzien niet verstrekt had mogen worden en heeft dat in zijn email van 1 maart 2016 bevestigd. Daarin staat immers dat de vergunning niet nogmaals wordt verstrekt. De vergunning kan derhalve wel worden ingetrokken, daar wel degelijk aan de vereisten van artikel 15, lid 15 Leegstandwet wordt voldaan.
Gelet op het voorgaande moet ernstig rekening worden gehouden met het feit dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [gedaagde] wel degelijk huurbescherming geniet.
Er is onvoldoende grond voor een zo ingrijpende maatregel als de gevorderde ontruiming.
Verwezen wordt naar twee overgelegde uitspraken, waarbij de voorzieningenrechter om reden van twijfel aan de geldigheid van de vergunning in het kader van de Leegstandwet, de ontruiming in kort geding heeft geweigerd.
4.De beoordeling
4.1
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij deze gevraagde voorziening tot ontruiming van het gehuurde, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vorderingen.
4.2
De gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de thans beschikbare feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit het geval is. Daartoe wordt overwogen als volgt.
4.3
Op 11 februari 2016 (zaak-/rolnummer: 4747353\VV Expl 16-6) is tussen [eiser] en [echtgenoot gedaagde] , de echtgenoot van [gedaagde] , vonnis gewezen. [echtgenoot gedaagde] is op gronden als in dit vonnis vermeld onder meer veroordeeld om binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis de woning aan de [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en de sleutels af te geven aan [eiser] , een en ander onder verbeurte van een dwangsom.
De op 16 maart 2016 geplande ontruiming door de deurwaarder heeft geen doorgang kunnen vinden, omdat [gedaagde] , echtgenote van [echtgenoot gedaagde] , van rechtswege heeft te gelden als medehuurder en jegens haar geen executoriale titel is verkregen, zodat geen rechtsgeldige ontruiming jegens haar kan plaatsvinden.
Omdat [gedaagde] niet vrijwillig de woning wenst te verlaten is de onderhavige procedure opgestart door [eiser] .
Thans ligt ter beoordeling voor of de vordering tot ontruiming van het gehuurde ook ten aanzien van [gedaagde] kan worden toegewezen.
4.4
De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat tussen partijen niet in geding is dat [gedaagde] van rechtswege medehuurder is. Dat houdt in dat voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst de huurder en de medehuurder jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn. De aansprakelijkheid strekt zich uit tot alle verplichtingen tot een behoorlijke nakoming. Zo heeft de medehuurder ook te waken voor door de andere huurder veroorzaakte overlast en wanprestatie
4.5
[gedaagde] heeft zich verweerd met de stelling dat zij wel huurbescherming geniet omdat - voor zover de kennis van [gedaagde] strekt - regulier is verhuurd aan diverse personen vanaf 2009, zodat de vergunning tot tijdelijke verhuur - ook naar het oordeel van de gemeente zelf - niet verstrekt had mogen worden. [gedaagde] verwijst daartoe naar prod. 11 bij dagvaarding.
4.6.
De kantonrechter overweegt dat zij anders dan [gedaagde] uit de overgelegde email-correspondentie en ook anderszins niet afleidt dat de vergunning op grond van de Leegstandswet destijds ten onrechte aan [eiser] is verleend. Uit de mededeling dat er geen sprake is van een intrekkingsgrond zoals bedoeld in artikel 15, lid 15 van de Leegstandwet volgt dat de gemeente van oordeel is dat [eiser] destijds geen onjuiste informatie heeft verstrekt om voor een vergunning in aanmerking te komen en geen grond ziet om die in te trekken. Dat te zijner tijd niet nogmaals een vergunning zal worden verleend, betekent niet dat de huidige vergunning onterecht is verleend en dat [eiser] niet het recht heeft om de huurovereenkomst met [echtgenoot gedaagde] en [gedaagde] op te zeggen.
4.7
Wat hier ook van zij, vaststaat dat op het moment van dagvaarden van [echtgenoot gedaagde] in januari 2016 de huur over november 2015 deels en die over december 2015 en januari 2016 volledig onbetaald was gelaten. Daarnaast is de verhouding tussen partijen zodanig verstoord dat [eiser] en/of familieleden van [eiser] de toegang wordt geweigerd, waardoor [eiser] niet in staat is om potentiële kopers in de woning rond te leiden. De kantonrechter heeft die omstandigheden in aanmerking genomen bij haar beslissing dat [echtgenoot gedaagde] de woning diende te ontruimen. Deze komen ook voor rekening van [gedaagde] als medehuurder.
Daar komt thans bij dat [gedaagde] - hoewel [eiser] dit al in zijn dagvaarding heeft opgeworpen - niet, althans niet gemotiveerd betwist dat zij de huur over de maanden februari, maart en april 2016 onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] heeft ook niet gemotiveerd weersproken dat zij c.q. [echtgenoot gedaagde] de gasleiding hebben dichtgedraaid, waardoor de gasdoorvoer naar de naastgelegen woning aan de [naastgelegen woning] te [woonplaats gedaagde] is onderbroken. [gedaagde] schiet hiermee te kort in de nakoming van de huurovereenkomst, en wel zodanig dat dit naar voorlopig oordeel ontbinding rechtvaardigt. Dat [eiser] [gedaagde] heeft meegedeeld dat hij de borgsom niet wil terugbetalen is - anders dan [gedaagde] bepleit - onvoldoende om hierover anders te oordelen. Te minder nu die borgsom
- naar de kantonrechter begrijpt - slechts één maand huur (€ 800,00) bedraagt terwijl er (tenminste) drie maanden openstaan.
4.8
De kantonrechter zal gelet op het voorgaande de vorderingen van [eiser] toewijzen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot € 250,00 per dag met een maximum van € 5.000,00.
4.9
[gedaagde] dient als de in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding, waaronder een bedrag van € 400,00 aan salaris gemachtigde.
De beslissing
De kantonrechter recht doende als voorzieningenrechter:
1. veroordeelt [gedaagde] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en tot afgifte van de sleutels aan [eiser] , onder verbeurte van een dwangsom van
€ 250,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, zulks met een maximum aan dwangsommen van € 5.000,00.
2. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 97,74 aan dagvaardingskosten, € 79,00 aan vast recht en € 400,00 aan salaris gemachtigde;
3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2016.
typ/conc: 473bl
coll: