ECLI:NL:RBNNE:2015:6467

• Datum uitspraak: 28 mei 2015
• Publicatiedatum: 18 februari 2022
• Zaaknummer: C/17/140622 / KG RK 15/124
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: C.M. Telman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing verzoek tot inroepen huurbeding door hypotheekhouder

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland op 28 mei 2015 uitspraak gedaan in een verzoekschriftprocedure van de Coöperatieve Rabobank Noordoost Friesland U.A. en Rabohypotheekbank N.V. tegen verschillende gerekwestreerden, waaronder onbekende huurders. De Rabobank verzocht om verlof om het huurbeding in te roepen, omdat de hypotheekhouders geldleningen hadden verstrekt aan de gerekwestreerden, die in gebreke waren gebleven met hun betalingsverplichtingen. De Rabobank stelde dat de woning, die als onderpand diende voor de hypotheken, verhuurd was, wat in strijd was met het huurbeding dat in de hypotheekakten was opgenomen. De voorzieningenrechter heeft de mondelinge behandeling op 7 mei 2015 gehouden, waarbij de Rabobank werd vertegenwoordigd door haar advocaat en de gerekwestreerden ook aanwezig waren.

De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de Rabobank geen voldoende bewijs heeft geleverd dat er huurders in de woning verblijven, en dat [C], die op het adres van de woning staat ingeschreven, deel uitmaakt van het gezin van de gerekwestreerden. De voorzieningenrechter oordeelde dat er geen gegronde redenen waren om aan te nemen dat de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang was van de opbrengst bij de openbare verkoop. Daarom werd het verzoek om het huurbeding in te roepen afgewezen. Tevens werd het verzoek om de huurders te veroordelen de woning te ontruimen afgewezen, en werd de Rabobank veroordeeld in de proceskosten van de gerekwestreerden.

De beslissing van de voorzieningenrechter benadrukt het belang van bewijsvoering in zaken waarin een huurbeding wordt ingeroepen, en dat de hypotheekhouder moet kunnen aantonen dat er daadwerkelijk huurders zijn die gebruik maken van het bezwaarde goed. De uitspraak is van belang voor de rechtspraktijk, omdat het de voorwaarden verduidelijkt waaronder een huurbeding kan worden ingeroepen en de rechten van huurders beschermt.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rekestnummer: C/17/140622 / KG RK 15-124

Beschikking van de voorzieningenrechter van 28 mei 2015

in de zaak van

1. de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK NOORDOOST FRIESLAND U.A. ,

gevestigd te Dokkum, kantoorhoudende te Damwâld,

2. de naamloze vennootschap

RABOHYPOTHEEKBANK N.V. ,

statutair gevestigd te Amsterdam, mede kantoorhoudende te Eindhoven,

beiden rechtsopvolgster en gevolmachtigde van de naamloze vennootschap Friesland Zekerheden Maatschappij N.V. (voorheen genaamd Friesland Bank N.V. en Stichting Spaarbank der Coöperatieve Vereniging Friesland Bank b.a.),

verzoeksters,

advocaat mr. R.S. van der Spek te Leeuwarden,

tegen

1. [A] ,

gerekwestreerde,

2.
[B] ,

gerekwestreerde

3.
[C] ,

belanghebbende en verweerster,

advocaat mr. H.L. Thiescheffer te Leeuwarden,

4.
DE ONBEKENDE HUURDERS,

belanghebbenden,

allen wonende c.q. verblijvende te [woon-/verblijfplaats] .

Verzoekster zal hierna in enkelvoud worden aangeduid als Rabobank. Gerekwestreerden sub 1 en sub 2 zullen hierna gezamenlijk als [A] c.s. worden aangeduid. Belanghebbende sub 3 zal hierna [C] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift;
• het verweerschrift aan de zijde van [C] ;
• de mondelinge behandeling van de zaak gehouden op 7 mei 2015.

1.2.

Bij de mondelinge behandeling van het verzoekschrift is namens Rabobank verschenen mr. Van Eijk, kantoorgenoot van mr. Van der Spek voornoemd. Tevens is [C] verschenen, bijgestaan door mr. Thiescheffer voornoemd. Ook zijn [A] en [B] verschenen.

1.3.

Beschikking is vervolgens bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Rabobank heeft geldleningen verstrekt aan [A] c.s., gesecureerd door het recht van eerste hypotheek op de woning staande en gelegen te ( [adres] , kadastraal bekend [kadastrale bekendheid en grootte] (hierna: de woning). Het recht van hypotheek is bij notariële akten van 10 juni 1994, 14 augustus 1998, 25 juli 2000 en 3 maart 2006 gevestigd. In elk van deze hypotheekakten is een huurbeding opgenomen.

2.2.

[C] staat vanaf 1 december 2011 ingeschreven op het adres van de woning.

2.3.

[A] c.s. is de betalingsverplichtingen uit hoofde van de hypothecaire geldleningen jegens Rabobank niet nagekomen.

2.4.

Bij deurwaardersexploot van 25 februari 2015 heeft Rabobank aan [A] c.s. aangezegd tot openbare verkoop van de woning op 24 juni 2015 over te zullen gaan. Deze aanzegging heeft Rabobank bij deurwaardersexploot van 25 februari 2015 ook aan [C] en zij die verblijven in de woning gedaan, waarbij tevens is aangezegd dat het huurbeding zal worden ingeroepen.

2.5.

De woning is op 12 december 2014 door de heer U.W. van der Wier, taxateur te Opende, door middel van een geveltaxatie getaxeerd op een vermoedelijke verkoopopbrengst bij executoriale veiling in onverhuurde staat van EUR 127.500,-- en op een vermoedelijke verkoopopbrengst in verhuurde staat van EUR 110.000,--.

3. Het verzoek

3.1.

Het verzoekschrift van Rabobank strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in artikel 3:264 lid 5 BW om een beroep te doen op het huurbeding jegens de in de woning verblijvende huurders. Ook is door Rabobank verzocht de huurders te veroordelen de woning met al de hunnen en al hetgeen aldaar namens hen aanwezig is binnen twee weken - of zoveel later als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren - na betekening van de beschikking te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Rabobank te stellen, zo nodig alles met behulp van de sterke arm. Tevens is door Rabobank verzocht de af te geven beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, op de minuut en op alle dagen en uren.

3.2.

Rabobank heeft aan haar verzoek ten grondslag gelegd dat [A] c.s. in gebreke is gebleven met het nakomen van zijn (financiële) verplichtingen jegens haar. Zij stelt een opeisbare vordering per 1 maart 2015 op [A] c.s. te hebben van EUR 170.628,32 exclusief rente en kosten. Rabobank heeft aangevoerd dat zij voornemens is om tot uitwinning van het hypotheekrecht over te gaan. Zij wenst de woning openbaar in onverhuurde staat te verkopen. Omdat [A] c.s. evenwel in strijd met het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding de woning heeft verhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan [C] en mogelijk andere huurders, heeft Rabobank gevraagd om het huurbeding in te mogen roepen. Rabobank stelt, onder verwijzing naar het taxatierapport, dat met instandhouding van de huurovereenkomst geen voldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van Rabobank te kunnen voldoen. Rabobank heeft ter zitting aangegeven dat het voor haar niet zeker is of [C] en of andere personen niet krachtens een huurovereenkomst in de woning verblijven

3.3.

[C] heeft verweer gevoerd. Het verweer van [C] komt er kort gezegd op neer dat zij als schoondochter volledig deel uitmaakt van het gezin van [A] c.s. en dat van een huurovereenkomst geen sprake is.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader op ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. In (het per 1 januari 2015 gewijzigde) artikel 3:264 lid 1 BW is bepaald dat de hypotheekhouder het huurbeding voorafgaand aan de veiling inroept, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:

a. de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of

b. ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en het jegens de huurder kunnen ingeroepen te voldoen; of

c. er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop.

In de Memorie van Toelichting (MvT, Kamerstukken II 2012/13, 33484. p.14-15) op de per 1 januari 2015 gewijzigde wettekst wordt als voorbeeld voor de situatie dat er geen sprake is van verhuur of onderverhuur en dat dit in voldoende mate vast staat (uitzondering onder c) genoemd de situatie dat de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De hypotheekhouder zou hiertoe navraag kunnen doen bij de eigenaar of enkele buurtbewoners. De bedoeling van de wetgever is dat het huurbeding niet moet worden ingeroepen in die gevallen waarin zeker of vrijwel zeker is dat zich in de woning geen huurders of andere bewoners dan de hypotheekgever en zijn gezinsleden bevinden.

De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens [C] en/of tegen onbekende huurders. De voorzieningenrechter overweegt hiertoe dat zij als vaststaand aanneemt dat [C] behoort tot het gezin van [A] c.s. Rabobank heeft hierbij geen enkel (mogelijk) feit genoemd op grond waarvan ook maar het minste vermoeden kan bestaan om aan te nemen dat [C] of daadwerkelijk andere personen krachtens een huurovereenkomst gebruik maken van (een gedeelte van) de woning. Rabobank heeft ook geen andere verklaringen overgelegd waar uit op kan worden gemaakt dat de woning (gedeeltelijk) is verhuurd. De voorzieningenrechter zal dit verzoek dan ook afwijzen.

4.2.

Nu het verzoek om verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding zal worden afgewezen, zal het daarmee samenhangende verzoek om [C] en de onbekende huurders te veroordelen de woning te ontruimen, tevens worden afgewezen.

4.3.

De voorzieningenrechter zal Rabobank als de in het ongelijk te stellen partij veroordelen in de kosten, aan de zijde van [C] tot op heden vastgesteld op EUR 78,-- aan griffierecht en EUR 904,-- aan salaris advocaat (2 punten in tarief II).

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst het verzoek af;

5.2.

veroordeel Rabobank in de kosten die op deze beslissing tot op heden zijn gevallen, aan de zijde van [C] vastgesteld op EUR 78,-- aan griffierecht en EUR 904,-- aan salaris advocaat;

5.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2015. ^[1]

Voetnoten

1. type: 362