ECLI:NL:RBNNE:2015:50

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 3227463 \ CV EXPL 14-7674

vonnis van de kantonrechter d.d. 7 januari 2015

inzake

De vereniging

IT FRYSKE GEA,

gevestigd te Olterterp,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. A.J.H. Geense,

tegen

[A],

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. P. Sipma,

Partijen zullen hierna It Fryske Gea en [A] worden genoemd.

Procesverloop

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 3 oktober 2014

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis in conventie

- het proces-verbaal van comparitie van partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Motivering

De feiten

2.1.

In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

It Fryske Gea is een provinciale vereniging voor natuurbescherming en zij is eigenaar van onder meer het reservaatsgebied Makkumermeer, waaronder vallen de percelen grasland bekend als Makkumer Súdmar, kadastraal bekend TWD00, sectie E, nummers 00002, 00003, 00004, 00006, 00013 en 00014, respectievelijk groot 2,7120 hectare, 2,7020 hectare, 2,3935 hectare, 1,9340 hectare, 1,9220 hectare en 2,1320 hectare, totaal 13,7955 hectare. Het gebied heeft een weidevogeldoelstelling. It Fryske Gea is via de ruilverkaveling 'Wonseradeel Zuid' eigenaar van deze gronden geworden.

2.2.

[A] exploiteert een agrarisch bedrijf in de nabijheid van voornoemde gronden. Hij pacht sinds 1996 een deel, circa vijf hectare, van de onder 2.1. genoemde gronden. In 2001 is daar ongeveer zeven hectare aan toe gevoegd. In 2001 is tussen partijen ten aanzien van de onder 2.1 genoemde percelen een schriftelijke pachtovereenkomst voor de duur van een jaar gesloten, welke overeenkomst door de grondkamer is goedgekeurd.

2.3.

It Fryske Gea heeft [A] nadien tot 2007 jaarlijks schriftelijke pachtcontracten voor de duur van een jaar aangeboden, maar [A] heeft de hem aangeboden contracten niet getekend. Per 2008, 2011 en in 2014 heeft It Fryske Gea [A] schriftelijke, geliberaliseerde pachtcontracten voor verpachting binnen reservaten voor de duur van drie jaar aangeboden, maar ook deze contracten heeft [A] niet getekend. [A] heeft de desbetreffende percelen wel onafgebroken in gebruik gehad en gehouden en de hem door It Fryske Gea jaarlijks toegezonden nota's in verband met het gebruik betaald.

2.4.

Bij brief van 11 maart 2014 heeft It Fryske Gea [A] met onder meer de navolgende inhoud aangeschreven:
"Op 27 februari j.l. hebben wij u de laatste kans gegeven om het contract voor het pachtjaar 2014 te tekenen. Ons districtshoofd [B] en opzichter [C] zijn daarvoor persoonlijk bij u op bezoek geweest. Ook toen heeft u geweigerd te tekenen. Dit spijt ons omdat wij graag verder wilden met u als pachter. Echter als u niet wenst te tekenen dan kunnen wij niet verder. Bij het bezoek is u aangezegd dat in dat geval een andere pachter zal worden gezocht. Met deze brief bevestig ik dit. Nogmaals spijt het ons dat op deze manier een einde komt aan onze samenwerking"

Het standpunt van It Fryske Gea

3.1.

It Fryske Gea vordert, na wijziging van eis, verklaring voor recht dat het gebruik van [A] van de in het geding zijnde percelen onrechtmatig is en ontruiming door [A] van deze percelen op straffe van een dwangsom, alsmede tot betaling van een bedrag van

€ 184,-- per maand, voor iedere maand te rekenen vanaf 31 december 2013 dat [A] de percelen in gebruik houdt, te vermeerderen met de wettelijke rente. Subsidiair vordert It Fryske Gea schriftelijke vastlegging van de ingaande 2011 aan [A] aangeboden geliberaliseerde pachtovereenkomst, alles met veroordeling van [A] in de kosten van de procedure. It Fryske Gea heeft de vordering van [A] in reconventie verder betwist.

3.2.

It Fryske Gea stelt zich op het standpunt dat er ieder jaar aan het einde van een pachtjaar contact met [A] is geweest en dat [A] de hem aangeboden percelen telkens heeft aanvaard, zodat er telkenmale pachtovereenkomsten tot stand zijn gekomen en hij de percelen krachtens die pachtovereenkomsten in gebruik heeft gehad. Hij heeft de jaarlijks in rekening gebrachte pachtprijs ook steeds voldaan en zich gehouden aan de van die overeenkomsten deel uitmakende voorwaarden ter zake van bemesting, beweiding en maximale veebezetting, welke gelden voor verpachting in natuurreservaat.

It Fryske Gea stelt verder dat zij veelvuldig heeft verzocht de aan [A] aangeboden pachtcontracten getekend te retourneren, maar dat hij dat niet heeft gedaan, zonder dat hij voor die weigering een motivering kenbaar heeft gemaakt. De geliberaliseerde pachtovereenkomsten zijn met [A] besproken en hij heeft deze geaccepteerd. Hij was blij met de drie-jarige- in plaats van één-jarige contracten. In 2011 is er tussen partijen een overleg geweest waarbij partijen het eens waren over de inhoud van de pachtovereenkomst. De overeenkomst ingaande 2014 is [A] aangeboden onder de strikte voorwaarde van ondertekening. Aangezien [A] dat heeft geweigerd is er geen nieuwe overeenkomst tot stand gekomen. [A] heeft de percelen in mei 2014 wel in gebruik genomen en volgens It Fryske Gea is dat gebruik nu onrechtmatig.

3.3.

Pachter en verpachter zijn gehouden om zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar te gedragen en de wijze waarop [A] tracht de positie van reguliere pachter te verkrijgen is daarmee in strijd en zijn beroep op pachtbescherming is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Het standpunt van [A]

4.1.

stelt zich op het standpunt dat de pacht van de bewuste percelen na 2001 stilzwijgend is doorgegaan. [A] wilde continuïteit in het gebruik van de gronden en dat was de reden om niet akkoord te gaan met de aangeboden contracten voor korte duur. It Fryske Gea wist dit en heeft het doorlopend gebruik door [A] toegestaan en impliciet geaccepteerd dan wel gedoogd dat [A] de percelen voor langere tijd pachtte. [A] heeft de door It Fryske Gea in rekening gebrachte pachtprijs ook steeds betaald. Er is volgens [A] gelet op het bepaalde in met name artikel 7:322 BW sprake van een reguliere pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd.

4.2.

[A] heeft zich niet bewust in de huidige juridische positie proberen te manoeuvreren. Hij heeft diverse malen aangegeven dat hij een pachtovereenkomst voort langere duur wenste. Van misbruik van bevoegdheid of strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid is geen sprake.

De beoordeling van het geschil

Algemene opmerkingen5.1. De pachtkamer zal voor de beslissing omtrent de vorderingen over en weer dienen te beoordelen hoe de verhouding tussen partijen moet worden gekwalificeerd. Er zijn, afgezien van een éénjarige overeenkomst uit 2001, geen door beide partijen getekende schriftelijke contracten en beide partijen hebben schriftelijke vastlegging gevorderd op basis van verschillende regimes. De pachtkamer zal moeten beoordelen wat zij zal moeten vastleggen.

5.2.

Partijen gaan er van uit dat hun verhouding moet worden aangemerkt als een pachtverhouding. Vast staat dat er sprake is van het tegen een tegenprestatie in gebruik verstrekken van land ter (bedrijfsmatige) uitoefening van de landbouw. De pachtkamer zal daarom ook uitgaan van een pachtverhouding. Dat er tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de (gewenste) duur van de pachtverhouding, waarover hierna meer, doet daar niet aan af.

5.3.

Met het voorgaande is niet gegeven van welke pachtvorm moet worden uitgegaan en voor welke duur deze geldt. Voor zover in het onderhavige geval van belang kent titel 5 van Boek 7 BW de zogenoemde reguliere pacht, waarop [A] zich heeft beroepen, de geliberaliseerde pacht, waarop It Fryske Gea zich heeft beroepen, en daarnaast de zogenoemde reservaatpacht.

5.4.

Als algemeen uitgangspunt geldt dat een pachtovereenkomst een bepaalde duur heeft. Dit is met zoveel woorden bepaald in artikel 7:325 lid 1 BW. Voor geliberaliseerde pacht geldt in verband hiermee het bepaalde in artikel 7:397 lid 1, aanhef en onder b en lid 2, aanhef en onder b, BW en voor reservaatpacht artikel 7:390 BW. Zolang een pachtovereenkomst niet ter goedkeuring naar de Grondkamer is ingezonden, geldt volgens artikel 7:322 lid 1 BW de overeenkomst voor onbepaalde tijd. Van de in de voornoemde wettelijke bepalingen genoemde duur van de bepaalde tijd kan worden afgeweken en er kan een overeenkomst voor een kortere duur worden afgesloten.

Reservaatpacht

5.5.

Alvorens te oordelen over de duur van de pachtovereenkomst en de vraag of tussen partijen een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt, is de pachtkamer is van oordeel dat er sprake in het onderhavige geval is van zogenoemde reservaatpacht, zoals bedoeld in artikel 7:388 e.v. BW, nu voldoende vast staat dat wordt voldaan aan de in artikel 7:388 BW gegeven omschrijving. Dat de door [A] gepachte percelen volgens het vigerende gemeentelijke bestemmingsplan niet de bestemming natuurreservaat hebben is daarbij niet doorslaggevend omdat die eis in artikel 7:388 BW niet wordt gesteld. Vast staat dat ten aanzien van het gepachte een bijzondere regime geldt, waarbij [A] het bestaan van de in verband hiermee door It Fryske Gea gestelde bijzondere voorwaarden ten aanzien van maaien, bemesten en beweiden, waarmee de belangen van natuurbeheer, met name weidevogelbeheer, prevaleren boven agrarische belangen, wel heeft erkend. Dat [A] gelijktijdig te kennen heeft gegeven dat hij zich in het verleden niet steeds aan alle bijzondere voorwaarden heeft gehouden maakt het voorgaande niet anders. Het niet laten gelden van de door It Fryske Gea gestelde bijzondere voorwaarden zou ook in strijd zijn met zowel het bijzondere karakter van het betrokken gebied, als de doelstelling van It Fryske Gea als natuurbeschermingsorganisatie, vanuit welk oogpunt zij de bij haar in eigendom zijnde gronden dient te beheren en in dat kader ook aan derden in gebruik geeft.

De duur

5.6.

Vast staat dat tussen partijen met betrekking tot het jaar 2001 een eenjarige schriftelijke overeenkomst is gesloten, toen nog op grond van de Pachtwet, en dat It Fryske Gea [A] over de periode van 2002 tot 2008 steeds jaarlijkse overeenkomsten heeft toegezonden en in 2008, 2011 en 2014 drie-jaarlijkse, geliberaliseerde, overeenkomsten. Door [A] steeds weer schriftelijke overeenkomsten toe te sturen en in het doorlopende gebruik te bewilligen heeft It Fryske Gea naar het oordeel van de pachtkamer -impliciet- te kennen gegeven de pachtrelatie met [A] te willen continueren. Aangezien deze overeenkomsten steeds voor de duur van een jaar, en later drie jaar, waren heeft zij echter tevens duidelijk gemaakt dat dit wat haar betreft voor beperkte duur zou moeten zijn. Door partijen is erkend dat een dergelijke beperking tijdens enkele besprekingen tussen partijen ook als zodanig aan de orde geweest. Vast staat echter tevens dat [A] zich daarbij steeds op het standpunt heeft gesteld dat hij voor langere periode dan hem door It Fryske Gea werd aangeboden wilde pachten omdat hij meer zekerheid voor de langere termijn wilde. Aldus bleef de duur een punt van discussie en niet is gebleken dat daarover na 2001 tussen partijen op enig moment overeenstemming is bereikt.

Geliberaliseerd of regulier

5.7.

Nu de pachtkamer heeft geoordeeld dat tussen partijen over de duur van de overeenkomst geen overeenstemming bestond is daarmee in feite al gegeven dat van een geliberaliseerde pachtovereenkomst geen sprake kan zijn. Dit omdat in artikel 7:397, lid 2 BW als uitgangspunt voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt dat deze voor een bepaalde duur is aangegaan. Ten overvloede overweegt de pachtkamer in verband hiermee nog het navolgende. Een geliberaliseerde pachtovereenkomst behoeft niet schriftelijk te worden aangegaan, maar volgens het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden veronderstelt een zodanige overeenkomst wel:
"dat partijen zijn overeengekomen dat in hun verhouding de bepalingen van de artikelen 7:313 lid 2, 7:319 lid 1 onder a, c en d, 7:325, 7:327, 7:328, 7:332, 7:333, 7:363 tot en met 7:374, 7:378 tot en met 7:384, 7:399a en 7:399c lid 1 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zullen zijn. Dit betekent niet dat per se deze bepalingen met zoveel woorden door partijen moeten zijn genoemd, maar wel dat partijen hun overeenstemming over en weer in de bedoelde zin hebben begrepen en hebben mogen begrijpen."(arrest 3 december 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9214).

5.8.

It Fryske Gea heeft [A] in 2011 en in 2014 pachtcontracten aangeboden waarvan de aanhef vermeldt:
"Geliberaliseerde pacht los land voor 6 jaar of korter (artikel 7:397, lid 1, BW) en verpachting binnen reservaten (artikelen 7:388 e.v. BW)". Nu deze overeenkomsten niet door [A] zijn ondertekend kan niet zonder meer worden aangenomen dat hetgeen in deze hem aangeboden contracten staat vermeld is overeengekomen. De pachtkamer is verder van oordeel dat er onvoldoende grondslag is om aan te kunnen nemen dat partijen hun overeenstemming over en weer aldus hebben begrepen en hebben mogen begrijpen dat het geliberaliseerde regime van toepassing zou zijn. De volgens artikel 7:397, lid 1 BW uitgesloten bepalingen betreffen een meeromvattende afwijking van het reguliere regime en It Fryske Gea heeft onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat deze afwijking is overeengekomen. De pachtkamer heeft in hetgeen hieromtrent door It Fryske Gea is gesteld geen aanwijzing gevonden dat, afgezien van de duur van de overeenkomst en de bijzondere bepalingen in verband met het weidevogelbeheer, verdere afwijkende bepalingen tussen partijen überhaupt aan de orde zijn geweest.

Gevolgtrekking

5.9.

Alles in overweging nemende is de pachtkamer van oordeel dat er tussen partijen overeenstemming over bestaat dat er sprake is van een pachtverhouding ten aanzien van los land, alsmede ten aanzien van de pachtprijs en de bijzondere voorwaarden met betrekking tot het weidevogelbeheer. Voor het overige, in het bijzonder de duur en het wettelijke regime, is geen overeenstemming komen vast te staan. Dit leidt er toe dat het wettelijke reguliere regime op de verhouding tussen partijen van toepassing is en dat schriftelijke vastlegging zal plaatsvinden van een reguliere pachtovereenkomst binnen reservaten, met daarbij de bijzondere bepalingen met betrekking tot maaien, bemesten en beweiden en met de prijs van € 2.203,57 per jaar, te voldoen in de maand oktober van een jaar, zoals die tussen partijen gold en door [A] is voldaan. Met betrekking tot de duur van de overeenkomst zal daarbij worden uitgegaan van zes jaar, zoals is bepaald in artikel 7:325, lid 1 BW. Partijen hebben zich niet expliciet uitgelaten over een ingangsdatum van de overeenkomst. De pachtkamer zal uitgaan van 1 januari 2014, nu er vanaf de laatst gesloten schriftelijke overeenkomst tussen partijen uit 2001 tot aan die datum twee termijnen van zes jaar geacht mogen worden te zijn verstreken.

5.10.

Dat [A] door de aangeboden overeenkomsten nooit te tekenen misbruik van de situatie zou hebben gemaakt, zoals in de stellingname van It Fryske Gea besloten ligt, doet naar het oordeel van de pachtkamer aan het voorgaande niet af. It Fryske Gea had dit kunnen pareren door in een eerder stadium schriftelijke vastlegging te vorderen, zoals zij thans doet, dan wel daarop anderszins actie te ondernemen. De omstandigheid dat zij dit niet heeft gedaan, dat zij de kwestie jarenlang op zijn beloop heeft gelaten en dat zij, tegen betaling, in het gebruik door [A] heeft bewilligd zonder dat er duidelijke afspraken waren gemaakt, kan hem bezwaarlijk worden nagedragen.

5.11.

Het voorgaande leidt voor het oordeel over de vorderingen in conventie en in reconventie tot het navolgende. De door It Fryske Gea primair gevorderde verklaring voor recht dat het gebruik door [A] van de percelen onrechtmatig is en de daaraan gekoppelde vordering tot ontruiming en schadevergoeding zijn niet toewijsbaar, omdat er van onrechtmatig gebruik door [A] geen sprake is. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen. De subsidiaire vordering in conventie tot vastlegging van een geliberaliseerde pachtovereenkomst zal gelet op het voorgaande eveneens worden afgewezen.

5.12.

De vordering in reconventie tot vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst zal gelet op het voorgaande worden toegewezen in enigszins aangepaste vorm, zoals hierna zal worden omschreven.

5.13.

It Fryske Gea zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie en in reconventie worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [A] in conventie begroot op

€ 450,-- (2 punten, € 225,-- per punt) en in reconventie op € 225,-- (1 punt), totaal € 675,--.

Beslissing

De pachtkamer:

in conventie

wijst het gevorderde af;

in reconventie

legt vast een reguliere pachtovereenkomst binnen een reservaat tussen It Fryske Gea, gevestigd te Olterterp, als verpachter en [A], woonachtig te Idsegahuizum, als pachter, met betrekking tot de percelen in het Makkumer Súdmar, kadastraal bekend TWD00, sectie E, nummers 00002, groot 2,7120 ha, 00003, groot 2,7020 ha, 00004, groot 2,3935 ha, 00006, groot 1,9340 ha, 00013, groot 1,9220 ha en 00014, groot 2,1320 ha, totaal groot 13,7955 ha, ingaande 1 januari 2014 voor de bepaalde tijd van zes jaren met een pachtprijs voor het totaal van € 2.203,57 per jaar, te voldoen in de maand oktober van het lopende jaar, met de navolgende bijzondere gebruiksbepalingen:

- De pachter is verplicht het gepachte of vóór het broedseizoen (tot 1 april) te bemesten met minimaal 7.5 ton per ha ruige, strorijke stalmest en vervolgens naar keuze na 1 juli éénmaal te bemesten met maximaal 15 ton runderdrijfmest per ha, afkomstig van het eigen bedrijf, tot uiterlijk 1 september. Deze runderdrijfmestgift is maximaal twee jaar toegestaan, gerekend vanaf de ingangsdatum van het contract, of na 1 juli te bemesten met ruige, strorijke stalmest. De drijfmestoptie vervalt in dit geval. Slootranden mogen niet worden bemest over een breedte van 3 meter;

- De pachter is verplicht het gepachte: én gedurende de periode van 1 april tot 15 juni maximaal 70% van de oppervlakte voor te weiden met maximaal 2 GVE per hectare én minimaal 30% van de oppervlakte te maaien en af te voeren op of na 15 juni. Na 15 juni is de veebezetting vrij tot uiterlijk 15 oktober. De tweede snede mag ook gemaaid en afgevoerd worden;

veroordeelt in conventie en in reconventie It Fryske Gea als hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, aan de zijde van [A] begroot op € 675,-- vanwege salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis tot zover en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Aldus gewezen door de pachtkamer bestaande uit mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter-voorzitter en F.H. Sterkenburgh en L. Baas, leden, en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter ter openbare terechtzitting van 7 januari 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 324