ECLI:NL:RBNNE:2015:4805

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Zittingsplaats Groningen

zaaknummer / rekestnummer: C/18/157195 / PR RK 15-298

Beschikking van de voorzieningenrechter van 10 augustus 2015

in de zaak van

de naamloze vennootschap

ING BANK N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekster,

advocaat mr. T.J.P. Jager,

tegen

1.[A] ,

wonende te [woonplaats] ,

advocaat mr. M.T. van Daatselaar,

2.
DE ONBEKENDE HUURDERS C.Q. ONDERHUURDERS VERBLIJVEND IN HET PERCEEL AAN DE [adres] TE [woonplaats],

wonende te [woonplaats] ,

belanghebbenden.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift;
de mondelinge behandeling d.d. 29 juli 2015 waar zijn verschenen:

2.De beoordeling

2.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de belanghebbenden van het pand plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie [letter] , nummer [nummer] , binnen 14 dagen na betekening van deze beschikking.

2.2.

Verzoekster heeft bij deurwaardersexploten van 11 mei 2015 aan belanghebbenden aangezegd dat tot openbare verkoop van voornoemd pand zal worden overgegaan op
27 augustus 2015 alsmede dat het huurbeding jegens hen zal worden ingeroepen.

2.3.

Aan het verzoek heeft verzoekster onder meer ten grondslag gelegd dat de taxateur zich bij de taxatie geen toegang tot de woning heeft kunnen verschaffen en dat hij een zogenoemde geveltaxatie heeft verricht. In het verzoekschrift is vermeld dat [B] , de hypotheekgever van het pand aan de [adres] te [woonplaats] , gehuwd is met [C] . Het is voor de taxateur en verzoekster niet uit te sluiten dat de eveneens op dat adres wonende [A] zich op huurrechten kan beroepen en/of dat er (onbekende) huurders zijn die zich op huurrechten kunnen beroepen, aldus verzoekster.

2.4.

Namens [A] heeft mr. Van Daatselaar ter zitting verklaard dat zij de schoonmoeder is van [B] , de hypotheekgever van het pand aan de [adres] te [woonplaats] en dat zij op basis van die familiaire relatie op dat adres samenwoont met [B] en zijn echtgenote (de dochter van [A] ); [A] is derhalve niet als huurster van de woning aan te merken.

Op basis van de in het dossier aanwezige aanknopingspunten (geboortedatum en de omstandigheid dat de exploten aan [A] als huisgenoot zijn overhandigd) had het op de weg van verzoekster gelegen nader onderzoek te doen naar de vraag of [A] als huisgenoot of anderszins, bijvoorbeeld als huurder kon worden gekwalificeerd, aldus
mr. Van Daatselaar namens [A] ..

2.5.

Daartegenover heeft verzoekster aangevoerd niet uit te (kunnen) sluiten dat
[A] later wel zal gaan huren en evenmin dat er andere (onbekende) huurders zijn die zich op huurrechten kunnen beroepen.

2.6.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt.

2.7.

Artikel 3:264 lid 1 BW is met ingang van 1 januari 2015 gewijzigd, in die zin dat de hypotheekhouder verplicht is het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de veiling en dat hij slechts om drie redenen daarvan kan afzien, te weten indien er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:

de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of

ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en het jegens de huurder kunnen inroepen te voldoen; of

er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop.

In de Memorie van Toelichting op de gewijzigde wettekst (TK, 2012-2013, 33 484, nr. 3) is ten aanzien van de uitzondering onder c het volgende weergegeven:

‘Een derde uitzondering (onderdeel c) betreft de situatie dat er geen sprake is van verhuur of onderhuur en dat dit in voldoende mate vast staat. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn als de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De hypotheekhouder zou hiertoe navraag kunnen doen bij de eigenaar of enkele buurtbewoners. (…) Twijfelt de hypotheekhouder over de situatie ter plaatse dan geldt het uitgangspunt van het inroepen van het huurbeding.’

2.8.

Uit het door verzoekster overgelegde taxatierapport d.d. 4 november 2014 is gebleken dat de eigenaar/hypotheekgever niet heeft meegewerkt aan de taxatie en dat de taxateur niet in staat is gesteld de woning van binnen te inspecteren. Verder is in de door verzoekster overgelegde brief d.d. 15 juni 2015 van de taxateur, inhoudende een update taxatierapport [adres] te [woonplaats] , gesteld dat ten behoeve van die update op 13 en 15 juni 2015 een nieuwe buitenopname/inspectie heeft plaatsgevonden en dat de eigenaar wel aanwezig was maar niet opendeed.

2.9.

De voorzieningenrechter overweegt dat verzoekster door de taxateur van een in het openbaar te verkopen pand onderzoek te laten verrichten naar de woonsituatie in dat pand zich in voldoende mate ervan heeft trachten te vergewissen dat in het pand geen andere personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen.

Nu uit het taxatierapport en de update daarvan is gebleken dat de eigenaar niet heeft meegewerkt aan de taxatie en de taxateur niet in de gelegenheid heeft gesteld de woning van binnen te inspecteren, kon verzoekster niet uitsluiten dat [A] zich op huurrechten zou kunnen beroepen en/of dat er andere (onbekende) huurders zijn die zich op huurrechten kunnen beroepen.

Dat [A] blijkens het door verzoekster overgelegde uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie op hetzelfde adres woont als de hypotheekgever en zijn echtgenote (de dochter van [A] ) sluit evenmin uit dat [A] zich op huurrechten kan beroepen.

Verzoekster behoefde in de gegeven omstandigheden – waar de eigenaar niet heeft meegewerkt aan de taxatie – geen nader onderzoek te (doen) verrichten. Anders dan
mr. Van Daatselaar meent was het niet aan de deurwaarder die het deurwaardersexploot van 11 mei 2015 heeft uitgebracht, zelfstandig nader onderzoek te verrichten.

2.10.

De voorzieningenrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat niet kan worden gezegd dat verzoekster voorafgaand aan het verzoekschrift onvoldoende onderzoek heeft verricht. Verzoekster heeft het onderhavige verzoekschrift derhalve niet nodeloos ingediend, ook voorzover dit gericht is op [A] .

2.11.

Gelet op het verhandelde ter zitting ziet de voorzieningenrechter echter geen aanleiding verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens [A] omdat zij, mede gelet op de familierelatie tussen deze [A] en de hypotheekgever en zijn echtgenote, als vaststaand aanneemt dat de schoonmoeder behoort tot het gezin van de hypotheekgever. Daarnaast heeft de hypotheekhouder geen enkel feit genoemd op grond waarvan er een vermoeden kan bestaan dat [A] krachtens een huurovereenkomst in de woning verblijft danwel zal gaan verblijven.

Overigens geldt dat het lot van [A] is gekoppeld aan het lot van de hypotheekgever, in die zin dat ingeval de hypotheekgever als geëxecuteerde na de openbare verkoop van de woning ex artikel 525 lid 3 Rv wordt genoodzaakt tot ontruiming, dat ook geldt voor het zijne en de zijnen, zodat [A] de woning alsdan eveneens dient te verlaten.

2.12.

Aangaande het verzoek verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens andere (onbekende) huurders overweegt de voorzieningenrechter het volgende.

Zoals onder 2.8. reeds is overwogen, is uit het taxatierapport en de update daarvan gebleken dat de eigenaar niet heeft meegewerkt aan de taxatie en de taxateur niet in de gelegenheid heeft gesteld de woning van binnen te inspecteren. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er onder die omstandigheden geen sprake is van de situatie waarin (vrijwel) zeker is dat er geen andere (onbekende) personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning.
Nu ondanks het aan de onbekende huurders uitgebrachte deurwaardersexploot van 11 mei 2015 en de oproep voor de mondelinge behandeling in het kader van deze procedure geen onbekende huurders zijn verschenen en deze ook niet op andere wijze bezwaar hebben gemaakt tegen de inroeping van het huurbeding en de daaraan gekoppelde ontruiming en aan de (overige) wettelijke vereisten voor toewijzing van het verzoek is voldaan, zal het verzoek (zekerheidshalve) in zoverre worden toegewezen.

2.13.

Ingevolge de artikelen 556 en 557 Rv heeft verzoekster de mogelijkheid om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie. Het verzochte wordt dan ook in zoverre afgewezen.

3.De beslissing

De voorzieningenrechter

3.1.

verleent verlof aan verzoekster om het huurbeding in te roepen tegen de onbekende huurders;

3.2.

veroordeelt de onbekende huurders om het pand plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] sectie [letter] nummer [nummer] , te ontruimen met al de hunnen en al het hunne en om dat pand met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen;

3.3.

bepaalt dat gedurende een termijn van veertien dagen na de betekening van de beschikking aan de onbekende huurders niet ontruimd mag worden;

3.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op
10 augustus 2015.^[1]