ECLI:NL:RBNNE:2015:4031

• Datum uitspraak: 19 augustus 2015
• Publicatiedatum: 19 augustus 2015
• Zaaknummer: 4303652 \ VV EXPL 15-82
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Voorlopige voorziening
• Rechters: G.J.J. Smits
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot herstel van waterschade in gehuurde tandartspraktijk

In deze zaak vordert een tandarts, eiser, herstel van waterschade in het door hem gehuurde pand van de Stichting Treant Ziekenhuiszorg, gedaagde. De tandarts stelt dat er wateroverlast is ontstaan door gebreken aan het pand, wat heeft geleid tot schade aan zijn praktijk. De tandarts heeft in een kort geding op 23 juli 2015 vorderingen ingesteld, waaronder het herstel van de schade en het aanbrengen van een waterkering. Tijdens de behandeling op 5 augustus 2015 is gebleken dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het herstel van de oorzaak van de waterschade, waardoor de kantonrechter dit deel van de vordering afwijst. De kantonrechter oordeelt echter dat de tandarts niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zijn vordering tot schadevergoeding voor gevolgschade in een bodemprocedure zal worden toegewezen, en wijst ook deze vordering af. De proceskosten worden gecompenseerd, wat betekent dat beide partijen hun eigen kosten dragen. De uitspraak is gedaan door de kantonrechter op 19 augustus 2015.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Assen

zaak-/rolnummer: 4303652 \ VV EXPL 15-82

Vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv van 19 augustus 2015

in de zaak van

[eiser] , h.o.d.n.
Tandartspraktijk [eiser] ,

hierna te noemen: [eiser] ,

wonende en zaakdoende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. P. van Rossum te Emmen,

tegen

de stichting

Stichting Treant Ziekenhuiszorg,

hierna te noemen: Treant,

gevestigd te Emmen,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. H.A. Bijkerk te Arnhem.

1. De procedure

1.1.

Bij dagvaarding van 23 juli 2015 met acht producties heeft [eiser] gevorderd:

"
I Gedaagde te gebieden om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis

de ontstane schade aan het gehuurde aan de [adres] te [vestigingsplaats] afdoende te

herstellen en er voor zorg te dragen dat er geen sprake meer is van waterlast en waterschade

in de tandartspraktijk van [eiser] , op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere

dag of dagdeel dat gedaagde hiermee na betekening van het in deze te wijzen vonnis in

gebreke blijft, met een maximum van € 1.000.000,00

II Gedaagde te gebieden om binnen 14 dagen, na betekening van het in deze te wijzen

vonnis, een deugdelijke waterkering aan te brengen ter plaatse van de pui (kozijnen) in de

westgevel van het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag of

dagdeel dat gedaagde hiermee na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke

blijft, met een maximum van € 1.000.000,00,

een en ander met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure. "

1.2.

Nadat de zaak op woensdag 5 augustus 2015 ter terechtzitting werd behandeld, alwaar Treant haar standpunt - mede - heeft doen bepleiten aan de hand van een pleitnota en van welke behandeling aantekeningen werden gehouden, werd vonnis op heden bepaald.

1.3.

De inhoud van alle stukken, waaronder de nagezonden producties 9 tot en met 12 aan de zijde van [eiser] , geldt als hier herhaald.

2. De vaststaande feiten

2.1.

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist.

2.2. (

De rechtsvoorganger van) Treant en [eiser] hebben een huurovereenkomst gesloten, waarbij [eiser] met ingang van 1 december 2008 bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW huurt van Treant. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing verklaard. [eiser] oefent in het gehuurde een tandartspraktijk uit.

2.3.

In het voorjaar van 2015 heeft [eiser] scheuren in het linoleum ontdekt. Tijdens het vervangen hiervan kwam [eiser] er achter dat de houten stellatten, waar de wanden tijdens de bouw op zijn gemonteerd, volledig verrot waren. [eiser] heeft de verrotte delen verwijderd. Tijdens het verwijderen van de verrotte onderdelen bleek dat er een water toestroom is boven de betonnen platen van de parkeergarage en tussen de vloerisolatie van de praktijk. Bij brief van 16 april 2015 heeft [eiser] Treant over het voorgaande geïnformeerd en haar aansprakelijk gesteld voor de schade die hij als gevolg hiervan heeft geleden en nog zal lijden. [eiser] doet het verzoek aan Treant om de bouwkundige gebreken zo spoedig mogelijk te herstellen. Op 23 april 2015 heeft Treant aan [eiser] bericht dat zij de brief van 16 april 2015 heeft doorgestuurd naar de eigenaar van het pand, DHVM Vastgoedmanagement te Eindhoven (verder: DVHM). Op 21 mei 2015 heeft DVHM de situatie ter plekke opgenomen. Op 28 mei 2015 heeft [eiser] een rappelbrief aan Treant verzonden, met daarin sommatie om uiterlijk 4 juni 2015 de gebreken te herstellen.

2.4.

Op 11 juni 2015 heeft DHVM aan Treant bericht dat er in eerste instantie een lek-detectie onderzoek zal worden ingesteld door de firma Harwig om vast te stellen of er iets mis is met de riolering. Op 17 juni 2015 heeft Treant over dit onderzoek geïnformeerd. Daags daarvoor heeft er een opname plaatsgevonden door Goudstikker-De Vries, een door [eiser] ingeschakelde deskundige. Goudstikker- De Vries schrijft in haar rapportage van

26 juni 2015 over de vermoedelijke vochtoverlast het volgende:

"
Ervan uitgaande dat gebouwd is zoals op de tekening staat aangegeven kan er waterbelasting via de PIR isolatie verder in de begane grondvloer van het gebouw doordringen door capillaire werking. Hierdoor kunnen vochtproblemen ontstaan. Ik adviseer sowieso een deugdelijke waterkering aan te laten brengen ter plaatse van de pui (kozijnen) in de westgevel. En daarbij ook de overige (vergelijkbare) gevels op deze detaillering te (laten) controleren. ".

Goudstikker-De Vries doet de aanbeveling om tot herstel op korte termijn over te gaan, om verdergaande schade aan kozijnen, vloerafwerking en inrichting te voorkomen en adviseert voorts eventueel ingestorte waterleidingen op eventuele lekkage te laten controleren (lek-detectie onderzoek).

2.5.

Het door DHVM aangekondigde lek-detectie onderzoek heeft op 4 juli 2015 plaatsgevonden. In dat onderzoek is geconcludeerd dat het water in het gehuurde afkomstig moet zijn van de buitenzijde van het pand en niet afkomstig is van leidingen en afvoeren in het pand. Geadviseerd wordt om de buitengevel van het pand aan te laten passen.

Bij brief van 30 juli 2015 heeft Treant het navolgende bericht aan de raadsman van [eiser] , voor zover van belang:

"
Zoals ik ook reeds telefonisch aangaf, is de opdracht tot herstel van de problematiek reeds verstrekt door DVHM.

(…)

Oplossing van de problematiek vindt plaats op basis van de uitkomsten van het door Goudstikker-de Vries uitgevoerde onderzoek en de rapportage Lekdetectie van Tiedema.

De werkzaamheden zullen worden uitgevoerd door de firma Gils Bouwservice & Onderhoud, de planning van de werkzaamheden is als volgt:

17 en 18 augustus: Verwijderen straatwerk en tijdelijk opslaan

19 en 20 augustus: Herstelwerk onder de kozijnen

21 en 24 augustus: Aanbrengen dakbedekking

25 en 26 augustus: Herleggen straatwerk

In het geval bovenstaande data gehandhaafd blijven, kan ik bevestigen dat de werkzaamheden voor 1 september zijn uitgevoerd.

Momenteel is de firma Gils Bouwservice & Onderhoud zoals het merendeel van dit soort bedrijven wegens Bouwvakvakantie gesloten. ".

2.6.

Op 4 augustus 2015 heeft de raadsman van [eiser] gereageerd als volgt:

"
De werkzaamheden zoals door u omschreven, betreffen enkel en alleen de werkzaamheden aan de buitenzijde van het gehuurde. In uw correspondentie lijkt het erop dat u door de te verrichten werkzaamheden alleen de oorzaak wenst op te lossen. U dient echter ook de gevolgschade op te lossen. Het betreft de schade die is ontstaan in de praktijkruimten van mijn cliënt. Aan de binnenzijde van het gehuurde dienen ook werkzaamheden te worden verricht vóór 1 september 2015.

(…)

Kort en goed. Tot op heden ontbreken concrete en harde afspraken omtrent herstel van de oorzaak en het gevolg van de schade voor 1 september a.s. Dit zo zijnde zal het kort geding aanstaande woensdag gewoon doorgaan. ".

Aangehecht aan deze brief is een raming herstel waterschade, opgesteld door de besloten vennootschap Buursema Bouwbedrijf B.V. te Sleen. De raming sluit op een bedrag van

€ 159.348,75 (inclusief BTW).

3. De grondslag van de vordering en het verweer

3.1.

[eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Er is sprake van waterschade aan het gehuurde pand en Treant is als verhuurder gehouden tot herstel hiervan over te gaan. Dat herstel dient zo spoedig mogelijk plaats te vinden, vóór 1 september a.s., niet alleen omdat op dit moment niet alle behandelkamers in de praktijk van [eiser] in gebruik zijn vanwege vakantie, maar ook om verdere bedrijfsschade te beperken. Vanaf

1 september 2015 zijn alle behandelkamers wel weer in gebruik en wordt er in 'shifts' gewerkt. Bovendien komen er vanaf 1 oktober 2015 nog eens 2500 patiënten bij, door de overname van een externe tandartspraktijk. Een ander (spoedeisend) belang van [eiser] is erin gelegen dat hij dient te voldoen aan de geldende hygiëne- en röntgenvoorschriften. Het wordt steeds lastiger om aan die voorschriften te blijven voldoen en [eiser] is bevreesd dat bij een eventuele inspectie zal worden vastgesteld dat hij niet (langer) meer aan deze voorschriften voldoet. Volgens [eiser] is hiervoor geen uitgebreid onderzoek naar de feiten nodig, terwijl er evenmin aanleiding is voor nadere bewijsvoering. Treant betwist namelijk niet dat er sprake is van schade aan het pand en de praktijkruimte van [eiser] .

[eiser] neemt er geen genoegen mee dat Treant kennelijk niet bekend is met de inhoud van de huurovereenkomst, op basis daarvan dient zij namelijk tot herstel van de schade van [eiser] over te gaan, en kennelijk evenmin bekend is met de wijze waarop omgegaan dient te worden met een dergelijke vordering tot schadeherstel. Volgens [eiser] is het dan ook voldoende aannemelijk dat een bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex, tot toewijzing tot herstel van de schade zal komen, hetgeen tot toewijzing van het gevorderde dient te leiden.

3.2.

Treant voert de volgende verweren. Treant kan, anders dan [eiser] stelt, niet worden verweten dat zij verwijtbaar stil heeft gezeten. Treant heeft er - integendeel - zorg voor gedragen dat er onderzoek naar de klachten heeft plaatsgevonden. Daar is enige tijd mee gemoeid geweest, maar dat vindt zijn oorzaak met name in een (vermoedelijk) constructieve oorzaak van de wateroverlast. Die overlast is niet zodanig (geweest) dat het gehuurde per direct onbruikbaar was geraakt. Tussen partijen zijn afspraken gemaakt omtrent aanpassingen van het pand. Treant is [eiser] daarmee volledig tegemoet gekomen en vermag dan ook niet in te zien welk redelijk belang hij dan nog bij zijn vorderingen heeft, voor zover die althans tot doel hebben het gebouw zodanig constructief aangepast te krijgen dat er geen wateroverlast meer zal optreden. Het is Treant inmiddels duidelijk geworden dat [eiser] ook zijn gevolgschade vergoed wenst te zien. Een dergelijke schade leent zich naar het oordeel van Treant evenwel niet voor behandeling in kort geding. Bovendien heeft Treant tot kort vóór deze procedure geen inzicht gekregen in de omvang ervan. Een vordering tot vergoeding van deze schade komt Treant dan ook prematuur voor. Op grond van artikel 11 van de toepasselijke Algemene Bepalingen is Treant bovendien niet aansprakelijk voor gevolgschade. In de door [eiser] overgelegde stukken ontbreekt een onderscheid tussen dergelijke (uitgesloten) gevolgschade en mogelijke schade aan delen van het interieur van het gehuurde als zodanig. Treant is niet gehouden schade die daar geen betrekking op heeft te herstellen, maar een en ander vergt nader onderzoek, waarvoor de onderhavige procedure zich evenwel niet leent. Voor het geval een gedeelte van de vorderingen van [eiser] mocht worden toegewezen, verzoekt Treant om matiging van de op te leggen dwangsom en voorts dat de kantonrechter deze in goede justitie zal bepalen.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal bij de beoordeling, voor zover aangewezen, nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] het spoedeisend belang bij zijn vorderingen voldoende aannemelijk heeft gemaakt, zodat hij daarin kan worden ontvangen.

4.2.

Hoewel het spoedeisend belang van [eiser] door Treant als zodanig niet is betwist, heeft zij het procesbelang van [eiser] wèl betwist. De kantonrechter neemt dit over, in die zin dat niet goed valt in te zien welk belang [eiser] nog heeft bij zijn vorderingen voor zover die zien op het aanpakken van de oorzaak van de schade zelf. Immers, na het uitbrengen van de dagvaarding hebben partijen hierover afspraken gemaakt, althans zo begrijpt de kantonrechter partijen, welke afspraken er - gelet op de als productie 9 tot en met 11 overgelegde correspondentie - op neerkomen dat Gils Bouwbedrijf & Onderhoud zal worden ingeschakeld door Treant om te komen tot herstel van de oorzaak van de waterschade bij [eiser] .

Getuige de bij de feiten onder 2.5. geciteerde brief van Treant van 30 juli 2015, gericht aan de raadsman van [eiser] , zijn de uitkomsten van het door Goudstikker-De Vries uitgevoerde onderzoek en de rapportage Lekdetectie van Tiedema daarbij leidend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Treant onweersproken gesteld dat de opdracht ook al is verstrekt aan dit bedrijf, zodat voor zover in de brief van Treant van 30 juli 2015 al een voorbehoud zou zijn gelegen, dit in ieder geval met de verstrekking van de opdracht afdoende is ondervangen.

4.3.

Uit de reactie op de hiervoor genoemde brief van de raadsman van [eiser] , zoals weergegeven onder 2.6 bij de feiten, maakt de kantonrechter op dat het [eiser] daarnaast ook te doen is om herstel van de gevolgschade. Daarop zal hieronder nader worden ingegaan. Vooreerst overweegt de kantonrechter dat nu herstel op korte termijn daadwerkelijk plaats zal vinden conform het rapport van Goudstikker- De Vries en op basis van de bevindingen van het lek-detectie onderzoek, terwijl [eiser] voorts tijdens de mondelinge behandeling uitdrukkelijk heeft verklaard met die oplossing akkoord te zijn, zal de kantonrechter de vordering onder II afwijzen. Die vordering, rechtstreeks gebaseerd op en overgenomen uit het rapport van Goudstikker-De Vries, is of zal binnen bekwame tijd worden gereed gekomen, zodat [eiser] hier geen procesbelang c.q. een redelijk belang meer bij heeft.

4.4.

[eiser] heeft buiten het voorgaande om ook herstel gevorderd van de schade als gevolg van de wateroverlast. Zoals met juistheid is verwoord door [eiser] in de inleidende dagvaarding, is daarbij leidend het criterium of [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kantonrechter overeenkomstige vorderingen in een nog te voeren bodemprocedure toe zal wijzen. Anders dan [eiser] , is de kantonrechter van oordeel dat dit niet zonder meer een gelopen race is. Redengevend voor dat oordeel acht de kantonrechter in de eerste plaats dat het verweer van Treant dat gevolgschade ingevolge het bepaalde in artikel 11 van de Algemene Bepalingen niet voor vergoeding in aanmerking komt, doel treft. Dat de toepasselijkheid van deze bepalingen niet zou zijn overeengekomen, zoals nog bepleit door [eiser] , acht de kantonrechter niet aannemelijk. [eiser] heeft in zijn inleidende dagvaarding nota bene verwezen naar deze voorwaarden en ze daarbij ook als productie overgelegd. Eerst nadat de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat de toepasselijkheid ervan niet was betwist, heeft [eiser] dit alsnog ter discussie gesteld. [eiser] heeft voorts in het kader van deze procedure niet, althans onvoldoende feitelijk onderbouwd dat en vooral op grond waarvan vernietiging van deze specifieke bepaling aan de orde zou moeten zijn.

4.5.

Aan Treant kan voorts worden toegegeven dat [eiser] door slechts een kostenraming over te leggen zijn schade bovendien niet voldoende heeft gespecificeerd, te meer ook omdat uit dat overzicht niet (zonder meer) valt op te maken hoe de afzonderlijke posten kwalificeren. Niet valt dan ook uit te sluiten dat het hier gaat om gevolgschade, waarvan de kantonrechter hiervoor al voorshands heeft uitgemaakt dat deze gelet op artikel 11 van de Algemene Bepalingen niet voor vergoeding in aanmerking komt. Uit deze raming valt voorts niet op te maken of en zo ja in hoeverre er wel of geen sprake is van schade aan het gehuurde zelf. Dat is mede hierom van belang, omdat Treant onvoldoende weersproken heeft gesteld dat zij 'slechts' gehouden is die onderdelen van het gehuurde die als gevolg van de waterschade een gebrek zijn gaan vertonen te (laten) herstellen. Illustratief in dit verband is dat Treant heeft gesteld dat de wanden, waaronder dus de verrotte stellatten, niet tot het gehuurde behoren. [eiser] heeft desgevraagd bevestigd dat hij zelf de wanden heeft aangebracht, zodat voorshands valt aan te nemen dat deze niet tot het gehuurde behoren.

4.6.

De conclusie van het voorgaande moet dan ook zijn dat nu [eiser] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zijn vordering tot vergoeding van gevolgschade in een te entameren bodemprocedure zal worden toegewezen, dit tot afwijzing van het onder I gevorderde moet leiden. Een te maken belangenafweging maakt dit niet anders. Hoewel de nu te nemen beslissing impliceert dat [eiser] als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten zou dienen te worden veroordeeld, zal de kantonrechter anders beslissen.

4.7.

Enerzijds kan de kantonrechter aannemen dat het voor [eiser] nodig geweest om de onderhavige procedure te entameren, teneinde Treant in beweging te krijgen. Dat pleit ervoor om de kosten die [eiser] heeft moeten maken met en na het uitbrengen van de dagvaarding ten laste van Treant te brengen. Anderzijds was er naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter van meet af aan geen (goede) grond aanwezig voor het vorderen van de gevolgschade, terwijl het belang bij de schade als gevolg van de oorzaak zelf met de gemaakte afspraak (voor de mondelinge behandeling) is komen te vervallen. In die zin was er naar het oordeel van de kantonrechter aan de zijde van [eiser] geen reden om het kort geding door te zetten. In de hiervoor gegeven uiteenzetting ziet de kantonrechter (voldoende) aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. De kantonrechter zal dienovereenkomstig beslissen.

5. De beslissing

De kantonrechter recht doende als voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2015.

typ/conc: 342/JSB

coll: