ECLI:NL:RBNNE:2015:2850

• Datum uitspraak: 3 juni 2015
• Publicatiedatum: 15 juni 2015
• Zaaknummer: C-17-136359 - HA ZA 14-334
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: C.M. Telman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake ontbinding koopovereenkomst en schadevergoeding na verzuim van koper

In deze zaak vorderen eisers, [A en B], dat gedaagden, [C en D], worden veroordeeld tot betaling van een boete en aanvullende schadevergoeding na het niet nakomen van een koopovereenkomst betreffende een boerderij. De koopovereenkomst, gesloten op 7 oktober 2011, bevatte een ontbindende voorwaarde die afhankelijk was van een uitkoop door TenneT. De rechtbank oordeelt dat [C en D] niet tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en dat zij in verzuim zijn geraakt. De rechtbank wijst de vorderingen van [A en B] toe, inclusief de contractuele boete van EUR 37.500,00 en een aanvullende schadevergoeding van EUR 58.091,00. De rechtbank overweegt dat de schadevergoeding niet tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen leidt en dat er geen aanleiding is voor matiging. De kosten van het geding worden eveneens aan [C en D] opgelegd. De vordering in voorwaardelijke reconventie wordt afgewezen omdat de voorwaarde niet is vervuld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/136359 / HA ZA 14-334

Vonnis van 3 juni 2015

in de zaak van

1. [A]

wonende te [woonplaats],

2.
[B] ,

wonende te [woonplaats],

eisers in conventie,

verweerders in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. A. Woertman te Heerenveen,

tegen

1. [C],

wonende te [woonplaats],

2.
[D] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. S.L. Elzinga te Heerenveen.

Partijen zullen hierna [A en B] en [C en D] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 22 oktober 2014
• het proces-verbaal van comparitie van 6 januari 2015
• de akte houdende uitlating, tevens overlegging producties van [A en B]
• de antwoordakte van [C en D]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[A en B] is eigenaar geweest van een boerderij met erf en ondergrond en verdere opstallen, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: de boerderij).

2.2.

[A en B] heeft op 7 oktober 2011 met [C en D] een koopovereenkomst gesloten, die is opgesteld door mr. [F] in [woonplaats]. De boerderij is aan [C en D] verkocht voor een bedrag van EUR 375.000,00.

2.3.

In artikel 15 van de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen, die verband hield met de omstandigheid dat [C en D] destijds woonachtig was (en thans nog steeds is) in een woning die onder een elektriciteitsnetwerk is gelegen en die mogelijk door TenneT zou worden opgekocht. Artikel 15 luidt als volgt:

Koper zal worden uitgekocht door TenneT ten aanzien van hun eigen woning.

Het al dan niet kunnen nakomen door koper van de verplichtingen voortvloeiende uit deze koopovereenkomst hangt af van die uitkoop.

1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden indien koper niet
uiterlijk 31 december 2012 is uitgekocht door TenneT; koper zal al het hem mogelijke verrichten om die uitkoop te doen slagen.

2. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de in artikel 1 genoemde notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de 2e werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de in artikel 1 genoemde notaris te zijn.

3. Mocht die uitkoop op 31 december 2012 nog niet hebben plaatsgevonden dan kunnen partijen de datum waarop een beroep kan worden gedaan op deze ontbindende voorwaarde in onderling overleg verlengen.

4. Indien de notariële akte van levering voor 1 oktober 2013 (na verlenging in onderling overleg van de datum waarop door koper een beroep kan worden gedaan op de ontbindende voorwaarde in dit artikel bedoeld) nog niet is gepasseerd kan deze overeenkomst ontbonden (kunnen) worden door verkoper, zulks op de wijze zoals hiervoor in lid 2 is bepaald.

2.4

In de overeenkomst is voorts - voor zover hier van belang - bepaald:

Artikel 1

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris (…) binnen acht (8) weken nadat is komen vast te staan dat koper geen beroep meer zal (kunnen) doen op het bepaalde in artikel 15 van deze overeenkomst (…).

Artikel 13

1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht (8) dagen.

2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze wederpartij de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.

3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren.

De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent (10%) van de totale koopprijs.

Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.

(…)

2.5

Op 13 mei 2013 heeft [C en D] een e-mail aan [A en B] gestuurd met de volgende inhoud:

Beste [A] misschien heb je al iets gehoord van [B] over de boerderij, het lijkt ons beter dat je hem maar weer te koop zet. het gaat allemaal langer duren dan we denken als het nog langer gaat duren en moet dan nog gaan verbouwen je snapt het wel denk ik, en de hyph kun je dan ook wel vergeten, al met al hebben [D] en ik besloten dat je van ons wel te koop mag zetten, heb daar met [B] ook al overgehad, die zegd ook al dat dat beter is

2.6.

[A en B] heeft op 13 mei 2013 als volgt en eveneens per e-mail hierop gereageerd:

TenneT betaald wel,alleen duurt het wat langer.

In een e-mail van eveneens 13 mei 2013 heeft hij hieraan toegevoegd:

Ik begrijp jullie situatie.

Ik ga informatie inwinnen bij de notaris.

A.S woensdagochtend kom ik samen met [B] langs auto’s ruilen.

Dan kunnen we het er verder over hebben.

2.7.

Bij brief van 5 juni 2013 heeft [C en D] - voor zover hier van belang - aan [A en B] geschreven:

Hier een rectificatie van onze vorige brief waarin wij verwezen naar art15 lid 2.

In oktober 2011 hebben wij een voorlopig koopcontract getekend voor de boerderij aan de [adres] in [woonplaats].

Teneinde dat te kunnen financieren wat het noodzakelijk dat TenneT ons zou uitkopen.

Zoals jullie weten heeft TenneT tot op de dag van vandaag nog geen aanbod gedaan voor uitkoop van onze woning.

We hadden begin dit jaar onze hoop er op gevestigd dat dit binnen afzienbare tijd alsnog zou gebeuren, maar dit is nu niet meer reëel.

Inmiddels is de datum van 31 december 2012 verstreken en hebben wij moeten constateren dat de ontbindende voorwaarde destijds niet is ingeroepen.

Het is voor ons inmiddels de vraag of het ooit tot een aanbod van TenneT gaat komen.

In verband daarmee doen we hierbij een beroep op artikel 15 lid 3 en stellen voor de termijn te verlengen tot en met 1 juli 2013.

Hiermee wordt voor beide partijen de noodzakelijke duidelijkheid geschapen.

Gezien de ontstane situatie, die bij jullie bekend is, gaan we er vanuit dat jullie hiermee akkoord gaan.

2.8.

[A en B] heeft op 7 juni 2013 per e-mail - voor zover hier van belang - als volgt gereageerd:

Voor ons heeft dit ook grote gevolgen, zoals je zult begrijpen.

Hiervoor is een koopcontract opgesteld bij de notaris en zullen de op contract geldende regels van toepassing zijn.

De notaris ga ik informeren over uw verzoek.

Wij kunnen in ieder geval niet instemmen met het verzoek het termijn te verlengen tot en met 1 juli 2013.

2.9.

[C en D] heeft bij brief van 2 juli 2013 aan [A en B] - voor zover hier van belang - geschreven:

De overeenkomst is zodanig opgesteld dat er voorwaarden vervuld dienen te worden voordat deze van kracht zal worden. Tevens zijn er expliciet mogelijkheden opgenomen om van de koop af te zien.

Zoals bekend hebben we van de eerste mogelijkheid geen gebruik gemaakt, omdat we er toen nog vanuit gingen dat er binnen afzienbare tijd een oplossing zou komen.

2.10.

Bij brief van 3 oktober 2013 heeft mr. Woertman voornoemd - onder verwijzing naar artikel 13 van de koopovereenkomst - namens [A en B] [C en D] gesommeerd om binnen veertien dagen alsnog de koopovereenkomst na te komen, bij gebreke waarvan aanspraak zal worden gemaakt op de contractuele boete en op aanvullende schadevergoeding. [C en D] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.

2.11.

[A en B] heeft vervolgens [C en D] in kort geding doen dagvaarden. Bij vonnis van 12 februari 2014 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Leeuwarden, [C en D] veroordeeld om binnen vijf kalenderdagen na betekening van het vonnis de koopovereenkomst na te komen. Het vonnis is op 18 februari 2014 aan [C en D] betekend.

2.12.

[C en D] heeft niet voldaan aan de uitgesproken veroordeling. Mr. Woertman heeft vervolgens namens [A en B] bij bief van 11 juli 2014 de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding.

2.13.

[A en B] heeft de boerderij medio juni 2014 voor een bedrag van

EUR 280.000,00 aan derden verkocht.

2.14.

De boerderij is in opdracht van [A en B] op 2 juli 2014 getaxeerd door [makelaar] van Makelaardij [E]. De waarde van de boerderij is door hem getaxeerd op een bedrag van EUR 290.000,00.

2.15.

[A en B] heeft ten laste van [C en D] conservatoire beslagen gelegd.

3. De vordering in conventie

3.1.

[A en B] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I [C en D] veroordeelt om binnen vijf kalenderdagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de opeisbare boete conform artikel 13 lid 3 van de overeenkomst, zijnde een bedrag groot EUR 37.500,00;

II [C en D] veroordeelt om over te gaan tot betaling van een aanvullende schadevergoeding ad EUR 58.091,00, dan wel tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag;

III [C en D] veroordeelt in de kosten van het geding.

3.2.

[C en D] voert verweer. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.

4. De vordering in voorwaardelijke reconventie

4.1.

[C en D] vordert onder de voorwaarde dat de vorderingen van [A en B] worden afgewezen dat de rechtbank:

• voor recht verklaard dat [A en B] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door ten laste van [C en D] beslagen te leggen;
• [A en B] gebiedt, binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, alle door hem gelegde beslagen op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 5.000,00 per dag (met een maximum van EUR 150.000,) dat hij niet aan dit gebod voldoet, voor welke dwangsom [A en B] hoofdelijk aansprakelijk is.

5. Het geschil en de beoordeling daarvan

in conventie

5.1.1.

[A en B] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [C en D] in verzuim is geraakt met de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. [C en D] kon in verband met het al dan niet uitkopen door TenneT tot uiterlijk 31 december 2012 de koopovereenkomst ontbinden op de in de overeenkomst voorgeschreven wijze. Van deze mogelijkheid heeft hij geen gebruik gemaakt. [A en B] vond het geen probleem als de levering met enige tijd uitgesteld zou worden, maar hij is nooit akkoord gegaan met verlenging van de termijn waarbinnen de ontbinding kon worden ingeroepen. Na de ingebrekestelling en de veroordeling in kort geding is [C en D] niet alsnog nagekomen. [A en B] heeft daarin aanleiding gezien om de overeenkomst te ontbinden, omdat toen vaststond dat nakoming niet meer mogelijk was. [A en B] maakt op grond van artikel 13 aanspraak op de contractuele boete en (mede op grond van artikel 6:74 in samenhang met 6:277 BW) aanvullende schadevergoeding. De schade bestaat uit de volgende componenten:

- verschil in koopprijs: EUR 95.000,00 (EUR 375.000,00 minus EUR 280.000,00);

- taxatiekosten Makelaardij [E]: EUR 500,00;

- vaste lasten in de periode dat [C en D] in verzuim was tot de datum waarop de koopovereenkomst is ontbonden (brandverzekering ad EUR 50,00; OZB ad EUR 41,00 per maand).

5.1.2.

De rechtbank zal hierna, mede aan de hand van de verweren van [C en D], het geschil beoordelen.

5.2.1.

Het meest verstrekkende verweer van [C en D] komt er op neer dat partijen overeengekomen zijn dat [A en B] - ook ná 31 december 2012 - geen nakoming van de overeenkomst kon verlangen zolang TenneT de woning van [C en D] niet had opgekocht. Het risico voor [A en B] was volgens [C en D] verdisconteerd in de koopprijs. Als [A en B] niet langer op de uitkoop wilde wachten, dan had hij op grond van artikel 15 lid 4 na 1 oktober 2013 de overeenkomst kunnen ontbinden. [A en B] heeft hier tegenover gesteld dat artikel 15 een duidelijke bepaling behelst en dat de uitleg die [C en D] hieraan geeft niet kan worden gevolgd.

5.2.2.

De rechtbank stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt voorop dat in dit geding vaststaat dat artikel 15 een ontbindende, en niet een opschortende voorwaarde behelst. Deze voorwaarde is expliciet opgenomen met het oog op de mogelijke uitkoop door TenneT. Uit de duidelijke bewoordingen van artikel 15 volgt naar het oordeel van de rechtbank zonder meer dat in het geval TenneT de woning van [C en D] eind 2012 nog niet had opgekocht, [C en D] een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde op de wijze zoals in artikel 15 is neergelegd. Met deze voorwaarde is moeilijk te rijmen dat partijen in wezen iets geheel anders zouden hebben afgesproken, namelijk dat ook in het geval de ontbindende voorwaarde niet is ingeroepen, [A en B] toch geen nakoming zou kunnen verlangen, zoals [C en D] ingang poogt te doen vinden. De rechtbank neemt hierbij mede in aanmerking dat in de considerans van artikel 15 is overwogen dat het al dan niet kunnen nakomen van de overeenkomst door [C en D] afhankelijk is van de uitkoop door Tennet. Desalniettemin hebben partijen ervoor gekozen om in verband met deze kwestie een ontbindende voorwaarde op te nemen, die inhoudt dat [C en D] tot twee werkdagen na 31 december 2012 de overeenkomst kon ontbinden indien hij op dat moment nog niet door TenneT was uitgekocht. Weliswaar is in artikel 15 lid 4 bepaald dat [A en B] de overeenkomst kon ontbinden indien de levering op 1 oktober 2013 nog steeds niet had plaatsgevonden, maar uit de overige bewoordingen van dit onderdeel van artikel 15 volgt duidelijk dat dit alleen geldt na verlenging van de ontbindingstermijn in onderling overleg.

5.2.3.

Nu [C en D] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die, in weerwil van de duidelijke bewoordingen van artikel 15 van de koopovereenkomst, tot de door hem gestelde uitleg zou kunnen leiden, wordt zijn verweer op dit punt verworpen. De beweerde omstandigheid dat vanwege het risico op vertraagde levering de afgesproken koopsom hoger zou zijn dan de werkelijke (toenmalige) waarde van de boerderij kan in dit verband niet als een toereikende onderbouwing worden beschouwd. [A en B] heeft dit betwist en bovendien heeft [C en D] niet aangevoerd wat destijds de werkelijke waarde geweest zou zijn, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Ter zijde wordt overwogen dat uit de na de comparitie (om andere redenen) in het geding gebrachte gegevens over de ontwikkeling van de WOZ-waarde in ieder geval niet blijkt van een significant verschil tussen de overeengekomen koopsom en de WOZ-waarde, peildatum 1 januari 2011 (zijnde een bedrag van EUR 376.000,00).

5.2.4.

Het vorenstaande brengt mee dat [A en B] nakoming van de koopovereenkomst kon verlangen, tenzij het hierna te bespreken verweer zou slagen dat inhoudt dat de overeenkomst daarvoor al rechtsgeldig door [C en D] was ontbonden.

5.3.1.

[C en D] voert aan dat hij de overeenkomst met zijn e-mail van 13 mei 2013 (rechtsoverweging 2.5) rechtsgeldig heeft ontbonden. Hij heeft daartoe aangevoerd dat bij beide partijen bekend was dat de uitvoering van de koopovereenkomst alleen doorgang zou kunnen vinden indien en zodra TenneT daadwerkelijk tot uitkoop van de woning van [C en D] zou overgaan. Om die reden is artikel 15 (de ontbindende voorwaarde) in de overeenkomst opgenomen. Na het sluiten van de overeenkomst hebben partijen vaak contact gehad en is er een vriendschappelijke relatie ontstaan. Tijdens deze contacten kwamen de status en de voortgang van de uitkoop door TenneT vaak ter sprake. [A en B] was daardoor precies op de hoogte van de gang van zaken ten aanzien van de uitkoop. Regelmatig, waaronder kort vóór 31 december 2012, is ter sprake gekomen of de overdracht wel door kon gaan of dat de boerderij niet beter opnieuw te koop kon worden gezet. [A en B] heeft destijds aangegeven geen haast te hebben en er vertrouwen in te hebben dat TenneT op enig moment wel over de brug zou komen. [C en D] heeft onder die omstandigheden toen geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde, omdat hij uit de gedragingen en mededelingen van [A en B] gerechtvaardigd mocht afleiden dat [C en D] altijd nog van de transactie kon afzien. De termijn voor ontbinding is aldus voor onbepaalde tijd verlengd. In lijn daarmee heeft [A en B] na 31 december 2013 geen beroep gedaan op artikel 1 van de overeenkomst. In de loop van 2013 werd steeds duidelijker dat TenneT niet tot uitkoop over zou gaan. [C en D] heeft daarom op 13 mei 2013 aan [A en B] bevestigd van de koop af te zien, aldus nog steeds [C en D]

5.3.2.

Onder verwijzing naar rechtsoverweging 5.2.2. overweegt de rechtbank ook ten aanzien van dit geschilpunt dat partijen juist voor de situatie dat TenneT eind 2012 de woning van [C en D] nog niet had opgekocht, artikel 15 in het leven hebben geroepen, waarin gedetailleerd is geregeld welke procedure in dat geval doorlopen zou moeten worden. Vaststaat dat [C en D] niet vóór 31 december 2012 (en op de aangegeven wijze) op deze bepaling een beroep heeft gedaan. Bij gelegenheid van de comparitie is uitdrukkelijk aan de orde geweest welke contacten er eind 2012 tussen partijen zijn geweest en wat daarbij is besproken. [C en D] heeft toen verklaard dat wel is gesproken over de ontwikkelingen ten aanzien van het uitkopen door TenneT als zodanig, maar dat daarbij over de datum van 31 december 2012 niet is gesproken en ook niet over een verlenging van de termijn. [C en D] is - in zijn eigen woorden - uitgegaan van een “stilzwijgende verlenging” van de ontbindingstermijn. De rechtbank is evenwel van oordeel dat [C en D] aan de enkele omstandigheid dat er contacten zijn geweest met [A en B] waarbij ook de ontwikkelingen ten aanzien van het uitkopen als zodanig zijn besproken, niet gerechtvaardigd de gevolgtrekking mocht verbinden dat [A en B] akkoord was met verlenging van de termijn als bedoeld in artikel 15 lid 3 van de overeenkomst. Weliswaar heeft [A en B] niet gemotiveerd weersproken dat hij tegenover [C en D] uitlatingen heeft gedaan in de sfeer van “wij hebben geen haast”, maar dergelijke uitlatingen zijn naar het oordeel van de rechtbank te algemeen en te vaag en daarmee onvoldoende om hieraan gerechtvaardigd de gevolgtrekking te kunnen verbinden dat stilzwijgend een verlenging van de ontbindingstermijn voor onbepaalde tijd tussen partijen is overeengekomen. Gelet op de verschillende (rechts)gevolgen die aan een verlenging van deze termijn zijn verbonden waren daarvoor duidelijker, ondubbelzinniger verklaringen en/of gedragingen van de zijde van [A en B] vereist. Dit geldt temeer nu eind 2012 bij beide partijen kennelijk de overtuiging leefde dat TenneT uiteindelijk wel tot uitkoop zou overgaan, zij het dat dit langer zou duren dan aanvankelijk door hun was voorzien. Uitlatingen als “geen haast hebben” (of woorden van gelijke strekking ) kunnen daarom ook redelijkerwijs worden begrepen als (enkel) uitstel van de beoogde leveringsdatum conform artikel 1 van de overeenkomst.

5.3.3.

Gelet op het vorenstaande kan dus niet worden aanvaard dat [C en D] door het inroepen van de ontbindende voorwaarde bij email van 13 mei 2013 dit tijdig en daarmee rechtsgeldig heeft gedaan. Ook dit verweer faalt dus.

5.4.

[C en D] heeft voorts in meer algemene zin tot zijn verweer aangevoerd dat van de zijde van [A en B] met enige regelmaat gezegd is dat hij geen nakoming zou verlangen zolang Tennet hem niet had uitgekocht. De rechtbank stelt vast dat [A en B] dit heeft betwist en dat [C en D] heeft nagelaten om duidelijk aan te geven welke uitlatingen [A en B] heeft gedaan, anders dan het “geen haast hebben”, zoals hiervoor besproken. Gelet hierop bestaat er geen aanleiding om het (op dit punt vrij algemene) bewijsaanbod van [C en D] te honoreren.

5.5.1.

Tot slot heeft [C en D] ten aanzien van zijn plicht tot nakoming van de overeenkomst betoogd dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zich er tegen verzet dat hij (vanaf twee dagen) na 31 december 2012 gehouden was om de koopovereenkomst na te komen. Afgezien van hetgeen hiervoor reeds is besproken en verworpen heeft [C en D] in dit verband aangevoerd dat:

• [A en B] kort voor 31 december 2012 wist dat Tennet zeker niet voor 31 december 2012 tot uitkoop over zou gaan en dat het nog lange tijd kon duren, met het risico op afstel;
• partijen vaak hebben besproken of de overdracht wel door moest gaan en of de boerderij niet opnieuw te koop gezet moest worden;
• [C en D] er geen invloed op heeft gehad dat Tennet niet tot uitkoop is overgegaan;
• partijen in een vriendschappelijke relatie tot elkaar stonden.

5.5.2.

De rechtbank overweegt hieromtrent dat [C en D] weliswaar stelt dat bij [A en B] al vóór 31 december 2012 bekend was dat er een risico was op afstel, maar [C en D] heeft nagelaten om aan te geven op grond waarvan dit bij [A en B] bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. [C en D] stelt overigens zelf op dit punt (randnummer 5 van de conclusie van antwoord) dat Tennet op grond van gewijzigde regelgeving verplicht was om woningen die zijn gelegen onder hoogspanningskabels op te kopen.

5.5.3.

Ook voor hetgeen hiervoor onder de tweede
bullet is vermeld, geldt dat [C en D] hierin niet gevolgd kunnen worden nu hij enkel in algemene zin stelt dat dit soort gesprekken vaak zijn gevoerd. Uit de door hem gestelde feiten en het verhandelde ter comparitie blijkt dit niet, althans onvoldoende.

5.5.4.

Voor wat betreft de laatste twee gestelde omstandigheden overweegt de rechtbank dat aan de juistheid hiervan niet kan worden afgedaan, maar enkel op grond van deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat een tussen partijen geldende regel niet van toepassing is omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

5.5.5.

Ook dit verweer treft dus geen doel.

5.6.

De rechtbank neemt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bij de verdere beoordeling tot uitgangspunt dat [C en D] na het ongebruikt verstrijken van de ontbindingstermijn gehouden was tot nakoming en na ingebrekestelling ook in verzuim was. Dit brengt in de eerste plaats mee dat [A en B] de overeenkomst kon ontbinden en voorts dat [C en D] op grond van artikel 13 leden 2 en 3 gehouden is om de contractuele boete en (aanvullende) schadevergoeding aan [A en B] te betalen. Weliswaar heeft [C en D] in dit verband aangevoerd dat hij niet
toerekenbaar is tekortgeschoten omdat het niet uitkopen door Tennet buiten zijn macht ligt en [A en B] wist dat [C en D] enkel kon nakomen indien Tennet hem zou uitkopen, maar naar het oordeel van de rechtbank leveren deze omstandigheden geen overmacht in de zin van artikel 6:75 BW op. De omstandigheid dat Tennet uiteindelijk toch niet heeft uitgekocht komt op grond van de overeenkomst voor risico van [C en D] en daarnaast geldt dat [C en D] geen overmacht opleverende feiten en omstandigheden heeft gesteld die maken dat hem niet toe te rekenen valt dat hij niet tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. In aanvulling op hetgeen hiervoor al is overwogen, overweegt de rechtbank dat het op de weg van [C en D] had gelegen - in wiens belang de ontbindende voorwaarde immers in de koopovereenkomst was opgenomen - om zich er nauwkeurig van te vergewissen of bij [A en B] ultimo december 2012 daadwerkelijk de wil aanwezig was om de ontbindingstermijn te verlengen, zoals hij (ten onrechte) uit diens uitlatingen meende te mogen opmaken.

5.7.1.

De slotsom van dit alles is dat [C en D] gehouden is om de door [A en B] geleden schade te vergoeden. [A en B] vorderen kort gezegd het verschil tussen de oorspronkelijk met [C en D] overeengekomen prijs en de prijs, waarvoor de boerderij uiteindelijk na de ontbinding van de koopovereenkomst alsnog is verkocht (en geleverd), een aantal schadeposten die verband houden met de vertraagde levering (eigenaarslasten) en de kosten van de taxatie die in juli 2014 heeft plaatsgevonden. De contractuele boete ad EUR 37.500,00 maakt integraal deel uit van de gevorderde schadevergoeding. Dit heeft tot gevolg dat het beroep door [C en D] op matiging van de boete door de rechtbank wordt verworpen, nu artikel 6:94 lid 1 BW hieraan in de weg staat. De rechter kan de schuldeiser immers niet minder toekennen dan de verschuldigde schadevergoeding op grond van de wet. [C en D] heeft weliswaar in zijn conclusie van antwoord tot zijn verweer aangevoerd dat de gevorderde schadevergoeding, voor zover deze op het hiervoor bedoelde prijsverschil ziet, een veel te hoog bedrag behelst nu het niet voorstelbaar is dat de boerderij in relatief korte tijd aanzienlijk in waarde is gedaald, maar de rechtbank verwerpt dit verweer. Na voortgezet debat (aktes na comparitie) is in de eerste plaats gebleken dat de daling van de marktwaarde van de boerderij tussen oktober 2011 en juni 2014 in lijn is met de daling van de WOZ-waarderingen van de boerderij in die periode. Daarnaast is door de taxerende makelaar [makelaar] een aanvullende toelichting op zijn taxatie van 4 juli 2014 gegeven. Bij antwoordakte heeft [C en D] vervolgens gemeld dat hij geen inhoudelijke opmerkingen over de akte van [A en B] heeft. Bij deze stand van zaken concludeert de rechtbank dat [C en D] zijn verweer op dit punt heeft prijsgegeven en, voor zover dat anders zou zijn, zijn standpunt dat de forse waardedaling van de boerderij niet reëel is en (grotendeels) voor rekening van [A en B] moet blijven, in het licht van de nadere onderbouwing door [A en B] als onvoldoende gemotiveerd moet worden verworpen. De rechtbank gaat daarom uit van een waardedaling van EUR 95.000,00, hetgeen fors meer is dan de gevorderde boete. Hierbij wordt aangetekend dat de koopsom iets lager is dan de door de makelaar getaxeerde waarde, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om dit verschil voor rekening van [A en B] te laten nu het een algemene ervaringsregel is dat een koopsom niet per definitie gelijk is aan de getaxeerde waarde. Het verschil is ook niet zo groot dat geoordeeld zou moeten worden dat [A en B] de boerderij heeft verkocht voor een niet reële prijs. De boete is daarmee integraal toewijsbaar en het resterende bedrag (EUR 95.000,00 – EUR 37.500,00) bij wege van aanvullende schadevergoeding in beginsel ook, tenzij het hierna te bespreken beroep op matiging van de schadevergoeding zou worden gehonoreerd.

5.7.2.

[C en D] heeft betoogd dat de schadevergoeding moet worden gematigd tot nihil. Hij heeft in dit verband in de eerste plaats verwezen naar artikel 6:94 lid 2 BW, waarin is bepaald dat voor aanvullende schadevergoeding - naast een boete - slechts plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Hij heeft daarbij verwezen naar de omstandigheden die hij ook heeft betrokken bij de hiervoor besproken geschilpunten, die volgens hem niet maken dat de billijkheid een aanvullende schadevergoeding klaarblijkelijk eist. De rechtbank verwerpt dit beroep en overweegt daartoe dat deze omstandigheden hiervoor zijn besproken en gewogen en dat hierover is geoordeeld dat deze omstandigheden niet in de weg staan aan het tekortschieten en de toerekenbaarheid daarvan aan de kant van [C en D] Daar tegenover staat dat [A en B] als gevolg daarvan geconfronteerd is geworden met een forse schade, die de boete in ruime mate overtreft. Gelet hierop is er plaats voor toewijzing van aanvullende schadevergoeding tot het gevorderde bedrag.

5.7.3.

[C en D] heeft daarnaast een beroep gedaan op matiging op grond van artikel 6:109 BW. Ook in dit verband verwijst [C en D] naar de meergenoemde omstandigheden en heeft hij daarnaast gesteld dat hij niet beschikt over enig relevant vermogen of inkomen waaruit een eventuele schadevergoeding kan worden voldaan. De rechtbank overweegt hieromtrent dat matiging op grond van deze bepaling mogelijk is indien in de gegeven omstandigheden toekenning van volledige schadevergoeding tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Gelet op al hetgeen hiervoor reeds over deze omstandigheden is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat toewijzing van de schadevergoeding niet tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zal leiden. Voor wat betreft de draagkracht heeft te gelden dat bij gebreke aan bewijsmateriaal dat dit verweer ondersteunt thans niet vaststaat of daadwerkelijk enige draagkracht aan de zijde van [C en D] ontbreekt. Feitelijke informatie over de wederzijdse draagkracht is evenmin aangedragen. De rechtbank stelt wel vast dat diverse conservatoire beslagen door [A en B] is gelegd op vermogensbestanddelen van [C en D] In hoeverre deze beslagen doel hebben getroffen is de rechtbank niet bekend. De rechtbank ziet in het vorenstaande aanleiding om het beroep op matiging van de (aanvullende) schadevergoeding af te wijzen.

5.7.4.

Het vorenstaande brengt mee dat de vordering integraal toewijsbaar is, nu de overige schadeposten door [C en D] niet zijn betwist. De rechtbank tekent voor wat betreft de hoogte van het bedrag hierbij aan dat in onderdeel II van het petitum een kennelijke verschrijving voorkomt, nu als aanvullende schadevergoeding wordt gevorderd “EUR 58.091,-- (zegge: driezestigduizend en eenennegentig euro)”. Gelet op de inhoud van de dagvaarding vanaf randnummer 27 gaat de rechtbank ervan uit dat bedoeld is om als aanvullende schadevergoeding het bedrag van EUR 58.091,00 te vorderen. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen, te vermeerderen met de boete van EUR 37.500,00.

5.8

[C en D] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Voor zover deze kosten tot op heden aan de zijde van [A en B] zijn gevallen, worden deze vastgesteld op:

- dagvaarding: EUR 97,74

- griffierecht: EUR 868,00

- salaris advocaat:
EUR 2.235,00 (2,5 punt in tarief IV)

- totaal: EUR 3.200,74

in voorwaardelijke reconventie

5.9

Nu de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld niet is vervuld, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van deze vordering. Voor wat betreft de proceskosten overweegt de rechtbank dat, wanneer aan de voorwaarde waaronder een reconventionele vordering is ingesteld niet is voldaan, als uitgangspunt geldt dat in reconventie geen proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. De vordering is immers niet behandeld, zodat geen van beide partijen als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd. Een proceskostenveroordeling in reconventie zal dus achterwege moeten blijven.

6. De beslissing

De rechtbank:

6.1

veroordeelt [C en D] om binnen vijf kalenderdagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A en B] te voldoen de opeisbare boete conform artikel 13 lid 3 van de overeenkomst, zijnde een bedrag van

EUR 37.500,00;

6.2

veroordeelt [C en D] tot betaling aan [A en B] van een aanvullende schadevergoeding ad EUR 58.091,00;

6.3.

veroordeelt [C en D] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [A en B] vastgesteld op een totaalbedrag van EUR 3.200,74;

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in voorwaardelijke reconventie

6.5.

verstaat dat niet aan een beslissing wordt toegekomen.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2015. ^[1]

Voetnoten

1.