Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/133187 / HA ZA 14-86
Vonnis van 15 april 2015
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. M.M. Kroone te Alkmaar,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[C] B.V.,
gevestigd te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.J. Oudman te Joure.
Partijen zullen hierna [A] en [C] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte overlegging producties
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, tevens akte vermindering van eis in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan. [A] heeft in 2009 het bungalowpark Schatzenburg, gelegen aan de Gralda 5 te Menaam, gekocht van Schatzenburg B.V. Het park is onderverdeeld in kavels. De heer [B] (hierna te noemen [B]) is bedrijfsleider van Schatzenburg.
2.2.
[C] heeft op 24 februari 2006 32 kavels van de rechtsvoorganger van [A] gekocht. De akte van levering van deze kavels is gepasseerd op 8 maart 2006. [C] heeft een aantal kavels weer verkocht en heeft thans nog 24 kavels in eigendom. Het betreft de kavels genummerd [nummers].
Blijkens de akte van levering is onder "Bijzondere Bepalingen" -voor zover van belang- door middel van een kettingbeding het navolgende opgenomen:
"Algemene voorzieningen, vereniging van eigenaren
Artikel 14
1.Algemene voorzieningen
a. De zich in het recreatiepark (…) bevindende wegen, paden, groenstroken, speelattributen, waterpartijen en infrastructurele opstallen en voorzieningen e.d. zijn en blijven eigendom van Schatzenburg, die verplicht is een en ander in goede staat van onderhoud te houden.De koper verbindt zich jegens Schatzenburg (…) en is jegens Schatzenburg (…) gehouden om bij te dragen in de parkkosten/lasten van onderhoud/vervanging, instandhouding en exploitatie van deze algemene voorzieningen, hierna tezamen te noemen: “de parkkosten“.
b De parkkosten bedragen€450,00 per jaar, excl. 19% BTW Deze bestaan uit onderhoudskosten van openbare groenvoorziening/waterpartijen hetgeen ondermeer inhoudt het schoonhouden van duikers, uitgraven en verwijderen van begroeiing, het verzorgen en uitbreiden van nieuwe aanplant. Verder behoort tot deze bijdrage het schoonhouden van het recreatiecentrum, de verzekeringen, alsmede het onderhouden en in stand houden van alle sub a vermelde voorzieningen.De voor het verkochte verschuldigde zakelijke lasten en overheidsheffingen en de kosten van vuilafvoer, gas, water, elektra en kabeltelevisie zijn uitdrukkelijk niet in deze bijdrage opgenomen en dienen derhalve door de koper naast de bijdrage, voor eigen rekening te worden voldaan.
c. De vergoedingen sub b zullen jaarlijks aan de hand van de stijging respectievelijk daling van de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), worden geïndexeerd. De jaarlijks per de 1e januari van ieder jaar vast te stellen bijdrage zal worden berekend door de vorige bijdrage te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller zal worden gevormd door het maandindexcijfer van juli voorafgaande aan de datum van herziening van de bijdrage en de noemer door het maandindexcijfer van juli van het daaraanvoorafgaande jaar.
d. De sub b bedoelde bijdrage is verschuldigd telkens binnen 14 dagen na opgave door Schatzenburg van het verschuldigde bedrag. De sub b bedoelde bijdrage is eveneens verschuldigd indien het verkochte perceel nog niet (volledig) is bebouwd. Ieder beroep op compensatie of korting is uitgesloten.
Bij niet-tijdige betaling van de bijdrage of een gedeelte daarvan is de koper over de bijdrage een rente verschuldigd gelijk aan 1% per maand waarbij een gedeelte van een maand geldt als een volle maand. Tevens komen de buitengerechtelijke incassokosten met een minimum van €50,00 voor rekening van de koper.
e. (……)
2.Vereniging van Eigenaren (VvE)
De koper verplicht zich door ondertekening van deze overeenkomst/of ondertekening van de notariële akte van levering lid te worden en te blijven van de belangenvereniging: Vereniging van Eigenaren Recreatiepark Schatzenburg, gevestigd te Menaldum. (…)
2.3.
In de akte van levering is verder onder "TE VESTIGEN ERFDIENSTBAARHEDEN", onder meer het navolgende opgenomen:
"Erfdienstbaarheden met betrekking tot het gebruik van de mobiele bungalows.
Met het oog op de voorgenomen verkoop van kavels met de daarop gebouwde of in aanbouw zijnde mobiele bungalows worden reeds nu voor alsdan gevestigd ten nutte van de gemeenschappelijke gedeelten en ten behoeve en te laste van de resterende kavels, als heersend erf en ten laste van het verkochte als dienend erf, zulks onder de opschortende voorwaarden van levering van de afzonderlijke kavels aan de kopers, de erfdienstbaarheden:
a. (…)
b (…)
c. (…)
d. om de wegen en paden, behorende tot het gehele complex, niet te gebruiken voor vervoermiddelen met een grotere asdruk dan tweeduizend vijfhonderd (2500 kg)."
2.4.
Bij facturen van 22 oktober 2012 heeft [A] de parkkosten 2013, ten bedrage van
€ 527,97, de Afvalstoffen/huisvuil 2013, ten bedrage van € 226,58, de Kabel-tv 2013, ten bedrage van € 90,85 en draadloos internet 2013, ten bedrage van € 114,51 in rekening gebracht. Het totaal van deze bedragen is inclusief BTW € 1.161,49 per kavel. Bij facturen van 22 oktober 2013 heeft [A] dezelfde bedragen in rekening gebracht over het jaar 2014, waarbij is aangegeven dat er voor het jaar 2014 niet is geïndexeerd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] vordert samengevat - veroordeling van [C] tot betaling van € 57.935,08, zijnde het totaalbedrag van de facturen over 2013 en 2014, vermeerderd de contractuele rente tot datum dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding, alsmede een bedrag va € 225,34 vanwege het aandeel van [C] in de kosten van een rapportage betreffende de onderhoudstoestand van het park en € 3.600,00 vanwege buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, waaronder de kosten van een onder [C] gelegd beslag.
3.2.
[C] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[C] vordert samengevat -, na vermindering van eis, veroordeling van [A] tot betaling van € 250.246,08, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, vanwege over de jaren 2010 tot en met 2012 teveel betaalde parkbijdrage en vermogensschade, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede veroordeling van [A] tot opheffing van een gelegd beslag onder verbeurte van een dwangsom en tot betaling van de proceskosten.
3.5.
[A] voert hiertegen verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vordering van [A] betreft de parkkosten en de bijkomende kosten over de jaren 2013 en 2014. Uit de overgelegde facturen blijkt dat deze bijkomende kosten zijn opgebouwd uit de hiervoor onder 2.4. genoemde componenten
.Ter onderbouwing van de vordering en in reactie op het door [C] gevoerde verweer heeft [A], samengevat weergegeven, aangevoerd dat in artikel 14 van de koop/leveringsakte is opgenomen welke kosten voor algemeen gebruik als parkkosten en overige kosten ten laste komen van de kaveleigenaren. De parkkosten betreffen een gefixeerd bedrag dat niet behoeft te worden gespecificeerd en deze kosten zijn jaarlijks door de boekhouder op correcte wijze geïndexeerd. Het park heeft nog dezelfde omvang als toen [A] het overnam en beslaat een oppervlakte van 7,2 hectare, waarvan 1,8 hectare infrastructuur en opstallen. Het park is een bungalowpark in ontwikkeling en er is in de loop der jaren voor een bedrag van 1,6 miljoen euro geïnvesteerd in de infrastructuur. Het gehele complex dat bekend is onder de naam Schatzenburg omvat meerdere onderdelen met verschillende eigenaren en beheerders. Het verdwijnen van voorzieningen vormt geen reden om de betaling van parkkosten op te schorten. Er is voor [A] ook geen verplichting om het park en alle voorzieningen ongebreideld in stand te laten. Er is volgens [A] geen sprake van achterstallig onderhoud aan de voorzieningen, alles wordt bijgehouden. De speeltoestellen en brandvoorzieningen zijn gecontroleerd en voldoen aan de daarvoor geldende eisen.
.Ter onderbouwing van de vordering en in reactie op het door [C] gevoerde verweer heeft [A], samengevat weergegeven, aangevoerd dat in artikel 14 van de koop/leveringsakte is opgenomen welke kosten voor algemeen gebruik als parkkosten en overige kosten ten laste komen van de kaveleigenaren. De parkkosten betreffen een gefixeerd bedrag dat niet behoeft te worden gespecificeerd en deze kosten zijn jaarlijks door de boekhouder op correcte wijze geïndexeerd. Het park heeft nog dezelfde omvang als toen [A] het overnam en beslaat een oppervlakte van 7,2 hectare, waarvan 1,8 hectare infrastructuur en opstallen. Het park is een bungalowpark in ontwikkeling en er is in de loop der jaren voor een bedrag van 1,6 miljoen euro geïnvesteerd in de infrastructuur. Het gehele complex dat bekend is onder de naam Schatzenburg omvat meerdere onderdelen met verschillende eigenaren en beheerders. Het verdwijnen van voorzieningen vormt geen reden om de betaling van parkkosten op te schorten. Er is voor [A] ook geen verplichting om het park en alle voorzieningen ongebreideld in stand te laten. Er is volgens [A] geen sprake van achterstallig onderhoud aan de voorzieningen, alles wordt bijgehouden. De speeltoestellen en brandvoorzieningen zijn gecontroleerd en voldoen aan de daarvoor geldende eisen.
De kosten voor vuilafvoer en kabel-tv zijn volgens artikel 14 van de koop/leveringsakte niet in de parkkosten opgenomen en moeten voor eigen rekening worden voldaan. De vuilafvoer is centraal geregeld omdat de gemeente het vuil niet van het park wil ophalen. Het draadloos internet is een inmiddels onmisbare voorziening. [A] heeft geïnvesteerd in de aanleg hiervan en deze voorziening dient door alle kaveleigenaren in stand te worden gehouden en wordt daarom overgeslagen over alle eigenaren.
4.2.
[C] heeft op zeer uitgebreide wijze verweer gevoerd en daarbij een veelheid aan argumenten naar voren gebracht waarom zij de door [A] gevorderde facturen niet behoeft te betalen. [C] heeft zich daarbij beroepen op opschorting. In het kader van het verweer tegen de gevorderde parkkosten heeft [C], samengevat weergegeven, het navolgende aangevoerd. Het park is in de loop der jaren sterk verkleind en allerlei in de verkoopbrochure genoemde voorzieningen, zoals bijvoorbeeld het zwembad, de horecagelegenheid en de tennisbanen zijn aan derden verkocht terwijl de parkbijdrage daarop ten onrechte niet is aangepast. Verder heeft [C] aangevoerd dat het beheer en het onderhoud aan de algemene voorzieningen te kort schieten, de receptie niet dan wel onvoldoende is bemand, speeltoestellen niet veilig zijn en de brandblusvoorzieningen onvoldoende zijn en er geen zware voertuigen meer op het park mogen komen. [C] krijgt verder ten onrechte geen specificatie van de parkkosten, de parkkosten zijn op onjuiste wijze geïndexeerd, de facturen zijn voortijdig verzonden, er is geen Vereniging van Eigenaren (VvE) meer en [C] heeft een parkverbod gekregen.
Met betrekking tot de in rekening gebrachte kosten voor vuilafvoer stelt [C] dat deze kosten bij de parkkosten inbegrepen moeten zijn, alsmede dat zij van de kavels geen gebruik maakt en daarom niet voor vuilafvoer behoeft te betalen. Voorts is vuilafvoer iets naders dan de afvoer van huishoudelijk afval en wordt de vuilnis onvoldoende afgevoerd.
Met betrekking tot het draadloos internet stelt [C] dat dit niet is overeengekomen en dat zij daarvan ook geen gebruik van maakt. Hetzelfde geldt volgens [C] ten aanzien van de in rekening gebrachte kosten voor kabel-tv.
4.3.
De rechtbank oordeelt als volgt en stelt daarbij voorop dat voor de beoordeling van de vordering van [A] van belang is de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:634, inzake een geschil tussen [A] en een andere kaveleigenaar, welk arrest door [A] is overgelegd en waarop [C] bij pleidooi is ingegaan. Het gerechtshof heeft in dit arrest geoordeeld over een aantal kwesties die ook spelen in de onderhavige zaak en dit oordeel zal voor de beoordeling door de rechtbank in deze zaak leidend zijn. In het hierna volgende zal de rechtbank aan de hand van hetgeen daartoe door partijen is aangevoerd eerst de verschuldigdheid van de vaste parkkosten beoordelen en vervolgens de bijkomende kosten.
Parkverbod
4.4.
Allereerst zal de rechtbank oordelen over het door [C] in het kader van haar verweer gestelde, aan haar op 17 mei 2013 opgelegde parkverbod, gelet op de mogelijk verder strekkende consequenties daarvan. [A] heeft het door [C] gesteld parkverbod betwist en verder gesteld, dat zo al een parkverbod zou worden aangenomen, dit nooit is geëffectueerd en derhalve geen negatieve gevolgen voor [C] heeft gehad. [A] heeft verder aangevoerd dat [C] in latere correspondentie nooit over het parkverbod heeft gerept en daartegen ook niets heeft ondernomen. [C] heeft ter onderbouwing van het parkverbod een aantal schriftelijke verklaringen van [X], [P], [Z] en [W] overgelegd omtrent de gebeurtenissen op 17 mei 2013. De rechtbank stelt vast dat de verklaring van [W] feitelijk afwijkt van de anderen, nu hij heeft verklaard dat de heer [C], directeur van [C], en zijn dochter door [B] werden aangesproken terwijl zij in hun auto zaten, terwijl uit de andere verklaringen blijkt dat zij op een kavel stonden te praten met anderen. Uit alle verklaringen blijkt wel dat [B] in kennelijk opgewonden dan wel boze gemoedstoestand de heer [C] heeft weggestuurd en heeft meegedeeld dat er een parkverbod was opgelegd. [B] heeft verklaard dat hij op de bewuste dag in Duitsland was.
4.5.
Voornoemde verklaringen zijn schriftelijke, in het geding gebrachte verklaringen. De rechtbank is van oordeel dat, zou het gestelde parkverbod doorslaggevend zijn voor de verdere beoordeling, de overgelegde verklaringen onvoldoende zijn en een nadere bewijsopdracht door middel van het doen horen van getuigen omtrent de gang van zaken op 17 mei 2013 zou dienen te worden gegeven. De rechtbank oordeelt echter dat, zelfs al zou [B] [C] op 17 mei 2013 de toegang tot het park hebben ontzegd, dit in deze procedure niet ten voordele van [C] kan strekken. Vast staat dat in juli 2013 nog medewerkers van [C] op het park zijn geweest en niet is gebleken dat [C] na 17 mei 2013 door of namens [A] daadwerkelijk is belemmerd om het park te betreden. In de door en namens [C] aan [A] gezonden brieven van 24 mei 2013, 12 juli 2013 en 26 september 2013, waarin meerdere klachten worden geuit, wordt met geen enkel woord gerept over een parkverbod. Ook is niet gebleken dat [C] op een of andere wijze heeft geageerd tegen een parkverbod, hetgeen in de rede had gelegen indien er van een daadwerkelijk, schadeveroorzakend, verbod sprake was geweest. De rechtbank leidt daaruit af dat [C], zo [B] op 17 mei 2013 de toegang heeft ontzegd, dit niet als een algeheel parkverbod heeft opgevat, dan wel zich daardoor niet belemmerd heeft geweten om het park te (doen) betreden en van daadwerkelijk effecturen van dit verbod door [A] niet is gebleken. De rechtbank passeert daarom dit verweer van [C].
Verschuldigdheid en hoogte parkkosten
Omvang park
4.6.
Op grond van artikel 14 van de koopovereenkomst/akte van levering brengt [A] jaarlijks een vaste, te indexeren, parkbijdrage in rekening. In de koopovereenkomst/akte van levering wordt in artikel 14 onder het kopje; "algemene voorzieningen" melding gemaakt van diverse bij het park behorende (on)roerende zaken, maar daarbij worden niet genoemd de door [C] genoemde zaken zoals het zwembad en de horecagelegenheid. De onder artikel 14, eerste lid onder a. genoemde opsomming van voorzieningen, waarvoor blijkens het onder b. van deze bepaling de parkkosten in rekening worden gebracht, worden gekoppeld aan het recreatiepark, waarin de mobiele bungalow is gelegen, en dat duidt naar het oordeel van de rechtbank slechts op de aldaar aanwezige, in artikel 14, eerste lid onder a. genoemde, voorzieningen. In de door [C] overgelegde verkoopbrochure wordt vermeld dat Schatzenburg de in die brochure genoemde faciliteiten biedt, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat de parkkosten zich daarover ook uitstrekken. Met betrekking tot het door [C] in dit kader uitdrukkelijk genoemde zwembad blijkt uit de brochure dat de kaveleigenaren daarvoor jaarlijks apart een bijdrage moesten betalen, waaruit kan worden afgeleid dat deze kosten niet bij de vaste bijdrage waren inbegrepen. De stelling dat de jaarlijkse parkkosten dienen te worden verlaagd omdat in de jaren vanaf 2006 onderdelen door Schatzenburg B.V. zijn verkocht en het park daardoor is verkleind, dan wel er in de verkoopbrochure zaken zijn genoemd die niet - meer - worden aangeboden, volgt de rechtbank niet, nu niet is gebleken dat de parkkosten mede voor deze faciliteiten waren bedoeld. Door [C] is verder niet gesteld dat het bungalowpark, het gedeelte waar de kavels zich bevinden, is verkleind.
4.7.
Daarnaast geldt dat door het gerechtshof in voormeld arrest is geoordeeld dat de parkkosten geen doorberekening van feitelijk gemaakte kosten is, maar een vaste jaarlijkse bijdrage. De jaarlijkse vaste parkbijdrage staat aldus los van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Een specificatie van de parkkosten, waarvan [C] ook heeft gesteld dat die door [A] zou moeten worden overgelegd, is dan ook niet relevant en het ontbreken daarvan kan niet tot enig verweer tegen de facturen strekken.
4.8.
Het voorgaande brengt tevens met zich dat het beroep dat in dit kader door [C] nog is gedaan op dwaling eveneens zal worden gepasseerd. Hierbij tekent de rechtbank nog aan dat [C] heeft gesteld dat zij de kavels heeft gekocht in het kader van een investering, om te kunnen verhuren, maar gesteld noch gebleken is dat de door haar gestelde verkleining van het park de verhuurbaarheid van de kavels heeft belemmerd. Niet gebleken is dat de omstandigheden dat bepaalde recreatieve voorzieningen niet meer bij Schatzenburg in eigendom zijn in de weg staat aan het gebruik maken daarvan door gasten van het park.
Indexering
4.9.
Een onderdeel van het verschil van mening tussen partijen omtrent de parkkosten betreft verder de jaarlijkse indexering ervan. [C] heeft gesteld dat haar teveel in rekening is gebracht omdat [A] de CPI-index niet juist heeft berekend. [C] heeft haar stellingname onderbouwd met een berekening hoe het volgens haar had gemoeten, op basis van de prijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek. [A] is in zijn conclusie van repliek in conventie niet ingegaan op de berekening van [C], anders dan met de stelling dat de accountant de parkkosten jaarlijks indexeert en het aanbod deze te doen horen. Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van [A] gelegen om naar aanleiding van de door [C] gegeven berekening per jaar, welke niet onjuist voor komt, op meer uitgebreide wijze de door hem op de facturen gehanteerde prijsontwikkeling te onderbouwen en daarmee de stellingname van [C] te weerleggen. [A] heeft dat ten onrechte nagelaten en dat leidt tot het oordeel dat de berekening [C] door de rechtbank als uitgangspunt zal worden genomen.
Onderhoudstoestand
4.10.
De door [C] geuite klachten over de (onderhouds)toestand van het park zijn door [A] gemotiveerd weersproken, onder meer met overlegging van een rapportage van Prisma Advies uit Oosthuizen. [C] heeft haar klachten daarop niet verder geconcretiseerd en onderbouwd. Ten aanzien van de brandvoorzieningen heeft [C] met een in algemene termen gesteld betoog dat nauwelijks is toegespitst op de feitelijke situatie kennelijk willen stellen dat de brandvoorzieningen niet adequaat zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is dit algemene betoog onvoldoende. [A] heeft daar tegenover een memo van de brandweer Noordwest-Fryslân van 15 juli 2013 en een verslag van controle van 24 september 2013 van Prisma Advies gesteld, waarop [C] niet meer is ingegaan. De rechtbank kan uit de inhoud van dit memo en dit verslag niet afleiden dat de brandvoorzieningen op het park volledig adequaat zouden zijn, nu er bij één punt onvoldoende wateraanvoer was en de controle van een ander punt 'onverrichterzake' moest worden afgebroken. Echter is er gelet op hetgeen door [C] is aangevoerd onvoldoende grond om te oordelen dat de brandvoorzieningen te kort schieten. Zou dit anders zijn brengt dat overigens voor [C] nog niet mee dat zij bevoegd zou zijn om haar betalingsverplichting op te schorten omdat er geen sprake is van tegenover elkaar staande verbintenissen.
Speeltoestellen
4.11.
Ten aanzien van het door [C] met betrekking tot de speeltoestellen als productie 17 overgelegde rapport van "Speelhetveilig.nl", waaruit blijkt dat niet alle speeltoestellen aan de gestelde vereisten voldoen overweegt de rechtbank als volgt. [A] heeft zich beroepen op de rapportage van Prisma Advies, waarin wordt geconcludeerd dat de speeltuin er goed bij ligt. Het rapport van "Speelhetveilig.nl" is kennelijk eveneens overgelegd in de procedure die aanleiding heeft gegeven tot het arrest van 26 augustus 2014 en de rechtbank verwijst naar het oordeel van het gerechtshof daaromtrent, inhoudende dat het rapport wel kritische opmerkingen bevat en verbeterpunten opsomt, maar niet uitmondt in een duidelijke conclusie. [C] heeft slechts verwezen naar genoemd rapport en daaraan niets toegevoegd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om ten aanzien van dit punt anders te oordelen dan eerder door het gerechtshof is gedaan.
Wegen
4.12.
Met betrekking tot de op het park aanwezige wegen stelt [C] dat deze, in strijd met de leveringsakte, blijkens een verkeersbord dat bij de ingang van het park staat, niet meer door voertuigen zwaarder dan 3,5 ton mogen worden bereden en dat als gevolg daarvan het niet meer mogelijk is om een mobiele bungalow op het terrein te brengen of daarvan te verwijderen. Door [A] is bevestigd dat bij de ingang van het park nu een bord staat waarop staat vermeld dat voertuigen van meer dan 3,5 ton niet worden toegelaten, maar heeft daarbij gesteld dat dit verbod is bedoeld voor derden en dat hij vasthoudt aan hetgeen is vermeld in de leveringsakte en dat voertuigen van kaveleigenaren nooit zijn geweigerd. De rechtbank is van oordeel dat uit de hiervoor onder 2.3. aangehaalde bepaling uit de akte van levering volgt dat er met betrekking tot voertuigen slechts een beperking ten aanzien van de asdruk geldt en niet ten aanzien van het totaalgewicht. Echter staat met stellingname van [A] voldoende vast dat hetgeen is vermeld in de akte van levering nog steeds geldend is en dat het [C] derhalve is toegestaan om met een voertuig zwaarder van 3,5 ton, mits de restrictie ten aanzien de asdruk zoals is weergegeven in de akte van levering niet wordt overschreden, het park in te rijden. Hetgeen door [C] in verband met de berijdbaarheid door zware voertuigen verder nog is gesteld omtrent te dun asfalt op de parkwegen is gezien het voorgaande niet van belang.
Bemanning receptie
4.13.
Met betrekking tot de receptie heeft [C] gesteld dat deze minder vaak is geopend dan in de verkoopbrochure staat vermeld. [A] heeft daar tegenover gesteld dat er geen contractuele verplichting bestaat tot het steeds openhouden van de receptie, maar dat de beheerder steeds telefonisch bereikbaar is en dat dit ook staat aangegeven op de deur van de receptie. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [C] dit laatste onvoldoende weersproken. Er van uitgaande dat de verplichting van [A] wel zover strekt dat er in voorkomende gevallen receptiepersoneel beschikbaar moet zijn, heeft [C] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat [A] op dit punt tekort schiet. [C] heeft in slechts algemene termen gesteld dat de receptie onvoldoende geopend is en wat daarvan de gevolgen kunnen zijn, maar heeft geen concrete gevallen genoemd waaruit blijkt dat er geen receptiemedewerkers beschikbaar zijn indien deze gewenst zijn op momenten waarop de receptie is gesloten.
Negatieve uitlatingen, klachtbehandeling
4.14.
[C] heeft voorts gewezen op negatieve berichtgeving over Schatzenburg, welke de verhuurbaarheid van kavels zou schaden. De rechtbank heeft kennis genomen van de door [C] overgelegde krantenberichten. De rechtbank is er echter ambtshalve mee bekend dat er al geruime tijd een strijd woedt tussen diverse kaveleigenaren enerzijds en [A] en [B] anderzijds en stelt vast dat een deel van de overgelegde berichten hierop betrekking heeft. Voorts heeft [A] gewezen op een website met negatieve berichtgeving over Schatzenburg die door kaveleigenaren in de lucht wordt gehouden. Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de rechtbank dat de negatieve berichtgeving over Schatzenburg geen grond kan vormen tot het niet betalen van de parkbijdrage.
Met betrekking tot slechte klachtenbehandeling lijkt [C] gelet op de nader door haar gegeven toelichting te doelen op het niet meer bestaan van de Vereniging van Eigenaren. Door het gerechtshof is geoordeeld dat het de kaveleigenaren vrij staat om de VvE nieuw leven in te blazen en de rechtbank neemt dat oordeel over.
Datum facturering
4.15.
Volgens artikel 14 van de koopovereenkomst zal jaarlijks per de eerste januari van ieder jaar de vast te stellen bijdrage worden berekend. Naar het oordeel van de kantonrechter betekent dit niet dat de factuur pas op of na 1 januari mag worden opgesteld en verzonden. Het moment van vaststelling van de hoogte van de bijdrage staat los van het in rekening brengen ervan. Het verweer van [C] ten aanzien hiervan faalt daarom.
Algemene conclusie ten aanzien van de parkkosten
4.16.
[C] heeft met de door haar aangevoerde weren zoals die hiervoor zijn beoordeeld beoogd om de verplichting tot betaling van parkkosten op te schorten, dan wel vermindering van de in verband hiermee door haar verschuldigde bedrag te bewerkstelligen. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat dit verweer van [C] tegen de parkkosten faalt, op de indexering ervan na. De vordering van [A] dienaangaande zal worden toegewezen zoals hierna zal worden bepaald, waarbij ten aanzien van de parkbijdrage voor de jaren 2013 en 2014 de bedragen van € 505,41 en € 520,97 zullen worden gehanteerd, zoals deze blijken uit de berekening van [C] onder 22.1 van haar conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, hetgeen neerkomt op een vermindering van het gevorderde bedrag vanwege de parkbijdrage met € 709,44.
De bijkomende kosten
4.17.
Naast de vaste parkkosten heeft [A] bijkomende kosten in rekening gebracht, te weten afvalstofheffing/huisvuil 2013/vuilafvoer 2014, kabel-tv en draadloos internet. [C] heeft de laatste twee posten betwist met de stellingname dat zij daarvan geen gebruik maakt en er tussen haar en [A] ook geen overeenkomst ter zake van kabel-tv en draadloos internet is gesloten. In 2007 heeft [A] volgens [C] verder te kennen gegeven dat zij, indien zij van draadloos internet gebruik wilde maken, dit moest melden en dat er dan kosten in rekening zouden worden gebracht. Met betrekking tot de kosten voor vuilafvoer maakt [C] met een verwijzing naar het parkreglement een verschil tussen grofvuil, dat de kaveleigenaren zelf af dienen te voeren, en huisvuil, dat in de op het park aanwezige vuilcontainers kan worden gestort en waarvoor volgens [C] niet behoeft te worden betaald omdat het tot de parkvoorzieningen behoort en daarmee onder de parkbijdrage valt. Voorts stelt [C] dat haar kavels in 2013 en 2014 niet zijn gebruikt en aangezien er een koppeling is met het daadwerkelijk gebruik van deze voorzieningen, ook om die reden niet behoeft te worden betaald.
4.18.
Geoordeeld wordt dat in artikel 14 lid 1 sub b onderscheid wordt gemaakt tussen de parkkosten die ook worden aangeduid als "de bijdrage" en andere kosten. Dit blijkt uit de tweede alinea van dit artikellid dat als volgt luidt:
"De voor het verkochte verschuldigde zakelijke lasten en overheidsheffingen en de kosten van vuilafvoer, gas, water, elektra en kabeltelevisie zijn uitdrukkelijk niet in deze bijdrage opgenomen en dienen derhalve door de koper naast de bijdrage, voor eigen rekening te worden voldaan."
Volgens het bepaalde in artikel 14 lid 1 sub d is
"de sub b bedoelde bijdrage eveneens verschuldigd indien het verkochte perceel nog niet (volledig) is bebouwd."Dat betekent dat de bijdrage (aan de parkkosten) ook verschuldigd is als de kavel niet bebouwd is en (nog) niet gebruikt wordt. Daar staat echter niet dat dit eveneens geldt voor de onderhavige, thans gevorderde kosten waarop de tweede alinea van artikel 14 lid 1 sub b betrekking heeft. De akte van levering rechtvaardigt dus niet dat [A] aanspraak kan maken op de thans gevorderde kosten in geval van niet gebruik van de betreffende kavel. Daar komt bij dat de onderhavige kosten naar hun aard als typische gebruikerskosten beschouwd moeten worden die slechts gemaakt zullen worden indien een kavel daadwerkelijk wordt gebruikt en van de betreffende voorzieningen gebruik wordt gemaakt. Door [A] is niet weersproken dat van de kavels van [C] in de jaren 2013 en 2014 geen gebruik is gemaakt, zodat daarvan zal worden uitgegaan. Gelet op het voorgaande moet geconcludeerd worden dat [C] de thans gevorderde (gebruiks)kosten niet verschuldigd is en de vordering van [A] dienaangaande zal worden afgewezen. Hetgeen verder nog door [A] is aangevoerd doet daar niet aan af en hetgeen verder nog door [C] is aangevoerd behoeft gelet op het voorgaande geen verdere bespreking.
"de sub b bedoelde bijdrage eveneens verschuldigd indien het verkochte perceel nog niet (volledig) is bebouwd."Dat betekent dat de bijdrage (aan de parkkosten) ook verschuldigd is als de kavel niet bebouwd is en (nog) niet gebruikt wordt. Daar staat echter niet dat dit eveneens geldt voor de onderhavige, thans gevorderde kosten waarop de tweede alinea van artikel 14 lid 1 sub b betrekking heeft. De akte van levering rechtvaardigt dus niet dat [A] aanspraak kan maken op de thans gevorderde kosten in geval van niet gebruik van de betreffende kavel. Daar komt bij dat de onderhavige kosten naar hun aard als typische gebruikerskosten beschouwd moeten worden die slechts gemaakt zullen worden indien een kavel daadwerkelijk wordt gebruikt en van de betreffende voorzieningen gebruik wordt gemaakt. Door [A] is niet weersproken dat van de kavels van [C] in de jaren 2013 en 2014 geen gebruik is gemaakt, zodat daarvan zal worden uitgegaan. Gelet op het voorgaande moet geconcludeerd worden dat [C] de thans gevorderde (gebruiks)kosten niet verschuldigd is en de vordering van [A] dienaangaande zal worden afgewezen. Hetgeen verder nog door [A] is aangevoerd doet daar niet aan af en hetgeen verder nog door [C] is aangevoerd behoeft gelet op het voorgaande geen verdere bespreking.
Overige vorderingen
4.19.
[A] heeft verder veroordeling van [C] gevorderd tot betaling van een deel van de kosten die [A] heeft gemaakt vanwege het laten opstellen van de rapportage aangaande de onderhoudstoestand van het park. [A] heeft deze vordering niet onderbouwd. Aangezien er geen sprake is van redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
4.20.
Redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte kunnen in de vorm van buitengerechtelijke incassokosten als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komen. Door [A] is echter niet gesteld dat hij vermogensschade als hier bedoeld heeft geleden en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn door hem verder ook niet onderbouwd. Van buitengerechtelijke incassowerkzaamheden is niet gebleken. Ook dit deel van de vordering zal daarom als zijnde ongegrond worden afgewezen.
Slotsom conventie
4.21.
Toegewezen zal worden de parkbijdrage over de jaren 2013 en 2014, berekend op een totaalbedrag van € 24.633,12 (24 x € 505,41 en 24 x € 520,97). De rechtbank heeft daarbij, zoals is overwogen onder 4.9. hiervoor, de door [C] berekende parkbijdragen als uitgangspunt genomen. Voor het overige zal de door [A] gevorderd hoofdsom worden afgewezen. De door [A] gevorderde contractuele rente tot datum dagvaarding is door [C] niet betwist en zal worden toegewezen, door de rechtbank in verband met de gedeeltelijke afwijzing van de gevorderde hoofdsom herberekend tot een bedrag van
€ 964,33. De verder gevorderde wettelijke rente zal als zijnde niet betwist worden toegewezen.
in reconventie
Teveel betaalde parkkosten
4.22.
[C] heeft in reconventie gesteld dat zij over de jaren vanaf 2010 teveel parkkosten heeft betaald en heeft zich daarbij beroepen op hetgeen zij in conventie heeft gesteld met betrekking tot het verkleinde park. Zij vordert deze teveel betaalde parkkosten terug. De rechtbank heeft hiervoor onder 4.6. en 4.7. geoordeeld dat hetgeen [C] heeft gesteld omtrent de verkleining van het park geen aanleiding geeft tot het verminderen van de betalingsverplichting van [C]. Dit oordeel geldt eveneens met betrekking tot de vordering in reconventie, nu daaraan in feite dezelfde rechtsvraag ten grondslag ligt. De rechtbank verwijst dan ook naar hetgeen zij hiervoor onder 4.6. en 4.7. heeft overwogen. Gelet hierop is er geen grondslag voor toewijzing van dit deel van vordering van [C] in reconventie. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
4.23.
[C] vordert verder schadevergoeding bestaande uit gederfde winst als gevolg van de tekortkoming van [A] en het parkverbod. [C] heeft aan deze vordering dezelfde stellingen ten grondslag gelegd, zo begrijpt de rechtbank althans, als in conventie zijn aangevoerd ten verwere tegen de vordering van [A] met betrekking tot de parkbijdrage. Uit hetgeen daaromtrent in conventie door de rechtbank is overwogen volgt dat de rechtbank van oordeel is dat er aan de zijde van [A] niet gebleken is van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen, noch van een parkverbod in die zin dat [C] daardoor geen gebruik van haar kavels, waaronder begrepen verhuur aan derden, heeft kunnen maken. Reeds om bovengenoemde redenen zal dit deel van de vordering van [C] als ongegrond worden afgewezen. Voorts oordeelt de rechtbank in dit kader nog als volgt. Uit het hetgeen door [C] is aangevoerd kan niet worden afgeleid dat schade is geleden zoals door haar is gesteld. [A] heeft terecht aangevoerd dat [C] geen onderbouwing heeft gegeven van de door haar gestelde schade door middel van het overleggen van een algemeen exploitatieoverzicht en het verstrekken van verhuurcijfers over voorgaande jaren. Op basis hiervan kan geen vergelijking worden gemaakt tussen het normschendend handelen, dat overigens niet is komen vast te staan, en de situatie dat van normschendend handelen geen sprake is. Dat [C] in 2013 en 2014 kavels (door toedoen van [A]) niet heeft kunnen verhuren is niet gebleken. De theoretische berekening die [C] heeft gemaakt op basis van het rapport "Toerisme Monitor Friesland en Groningen 2012" kan de vordering van [C] naar het oordeel van de rechtbank niet dragen.
4.24.
Nu de vorderingen van [A] grotendeels zullen worden toegewezen is er geen grond voor het opheffen van de door [A] onder [C] gelegde beslagen. De vordering van [C] dienaangaande zal daarom worden afgewezen.
De proceskosten
4.25.
Nu partijen beide deels in het gelijk zijn gesteld ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren in die zin dat ieder de eigen kosten zal dragen.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [C] om aan [A] te betalen een bedrag van € 25.597,45 (zegge: vijfentwintigduizend vijfhonderd en zevenennegentig euro en vijfenveertig cent), vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 10 maart 2014 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen af,
in conventie en in reconventie
5.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder de eigen kosten zal dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema en in het bijzijn van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 april 2015. [1]