Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 3371882 / 14-12232
Vonnis d.d. 18 maart 2015
inzake
[eiseres],
wonende te [adres],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna [eiseres] te noemen,
gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen,
tegen
1.[gedaagde sub 1]als[naam VOF],
wonende te [adres],
2. [gedaagde sub 2]als [naam VOF],
wonende te[adres],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna gezamenlijk [gedaagden] te noemen,
gemachtigde mr. B.J. Roodenburg, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Utrecht.
PROCESGANG
De procesgang blijkt uit het volgende:
- dagvaarding
- conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie
- conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie
- conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie
- conclusie van dupliek in reconventie.
Partijen hebben producties in het geding gebracht.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
In conventie en in reconventie
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagden] voerden voorheen gezamenlijk een vennootschap onder firma.
1.2.
Tussen voornoemde vennootschap onder firma en [eiseres] is per 1 september 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte aan het [adres] tegen een huurprijs van € 350,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.3.
[eiseres] heeft de huurcommissie verzocht te toetsen of er sprake is van een all-in huurprijs en of de overeengekomen huurprijs redelijk is.
1.4.
De huurcommissie heeft op 22 juli 2013 uitspraak gedaan inhoudende dat er geen sprake is van een all-in huurprijs en dat de huurprijs van € 350,- per maand niet redelijk is. Wel redelijk is een huurprijs van € 218,46. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte is de huurprijs per 1 september 2012 tot en met 30 juni 2013 evenwel tijdelijk verlaagd tot € 131,08 per maand. Omdat het ernstige gebrek is verholpen, is de huurprijs per 1 juli 2013 vastgesteld op € 218,46 per maand.
1.5.
De uitspraak van de huurcommissie is op 1 augustus 2013 verzonden. Partijen zijn op grond van artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) niet tegen voornoemde uitspraak opgekomen.
Het standpunt van [eiseres]
In conventie
2. [eiseres] vordert de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 1.863,06 vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.623,06 vanaf 21 augustus 2014 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van de proceskosten. Naast de vaststaande feiten legt zij het volgende aan haar vordering ten grondslag.
2.1.
[eiseres] heeft per 1 november 2013 de huurprijs van € 218,46 betaald. Daarvoor heeft zij maandelijks een bedrag van € 350,- voldaan. Over de periode september 2012 tot 1 juli (naar de kantonrechter begrijpt) 2013 was zij echter een bedrag van € 131,08 per maand verschuldigd en daarna € 218,46. Tot en met de maand maart 2014 heeft [eiseres] derhalve een bedrag van € 1.623,06 teveel betaald. Dit bedrag vordert zij van [gedaagden] terug.
2.2.
Voorts heeft [eiseres] over de periode september 2012 tot en met februari 2013 een bedrag van € 40,- per maand aan [gedaagden] voldaan ter zake van de levering van gas, water en licht. Gebleken is echter dat [gedaagden] hiervoor geen contracten hebben afgesloten en het gehuurde werd afgesloten. Het bedrag van € 240,- is daarom ook onverschuldigd betaald.
2.3.
Omdat [gedaagden] niet tot betaling zijn overgegaan, zijn zij ook de gevorderde rente verschuldigd.
In reconventie
2.4.
[eiseres] betwist dat de opzegtermijn twee maanden bedraagt. Dit is in het licht van artikel 3:40 jo Pro. 7:271 lid 5 BW ook niet toegestaan. Voorts hebben [gedaagden] niet onderbouwd dat [eiseres] pas in de loop van juni 2014 haar kamer heeft verlaten.
2.5.
Tot slot betwist [eiseres] de door [gedaagden] gevorderde schade. Er is geen beginstaat van het gehuurde opgemaakt. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW Pro wordt [eiseres] geacht het gehuurde te hebben opgeleverd in de staat waarin zij dit heeft ontvangen. Daarnaast is niet gesteld dat het beweerde schadebedrag daadwerkelijk door [gedaagden] is betaald en hebben [gedaagden] de bedragen niet met onderliggende stukken onderbouwd. Voorts stelt [eiseres] dat de door [gedaagden] overgelegde foto’s, op een enkele foto na, geen betrekking hebben op de door [eiseres] gehuurde ruimte. Zij bewoonde de woning met twee huisgenoten. Dat [eiseres] de schade heeft veroorzaakt is geenszins gebleken.
Het standpunt van [gedaagden]
In conventie
3. Zij voeren - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende als verweer aan.
3.1.
[gedaagden] kunnen niet beoordelen of [eiseres] teveel huur heeft betaald omdat door haar geen betalingsbewijzen in het geding zijn gebracht. Indien komt vast te staan dat [eiseres] inderdaad teveel huur heeft voldaan, dan beroepen [gedaagden] zich op verrekening.
3.2.
Het bedrag van € 240,- ter zake van gas, water en licht is niet onverschuldigd door [eiseres] betaald nu zij van deze voorzieningen gebruik heeft gemaakt ten tijde van de bewoning van het gehuurde. Indien komt vast te staan dat [eiseres] inderdaad € 240,- onverschuldigd heeft voldaan, beroepen [gedaagden] zich wederom op verrekening.
In reconventie
3.3.
Op basis van de huurovereenkomst dient een opzegtermijn van twee maanden in acht te worden genomen. Deze opzegtermijn is toegestaan op grond van artikel 7:271 lid 5 BW Pro. [eiseres] heeft echter nimmer formeel opgezegd. De huurovereenkomst is dan ook niet per 1 maart 2014 geëindigd. [eiseres] heeft in de loop van juni 2014 het gehuurde verlaten. Met inachtneming van twee maanden opzegtermijn dient [eiseres] daarom nog een bedrag van (vijf maanden huur à € 218,46 =) € 1.092,30 aan [gedaagden] te voldoen.
3.4.
Daarnaast heeft [eiseres] zich niet als een goed huurder gedragen omdat zij het gehuurde beschadigd heeft achtergelaten. Ter onderbouwing hiervan hebben [gedaagden] foto’s in het geding gebracht van de door [eiseres] gehuurde kamer. [gedaagden] begroten de door [eiseres] toegebrachte schade op een bedrag van € 7.850,-.
3.5.
[gedaagden] betwisten dat de schade is toegebracht door een voormalig huisgenoot van [eiseres].
De beoordeling
In conventie
4. De eerste vraag die ter beantwoording voorligt, is of door [eiseres] een bedrag van € 1.623,06 onverschuldigd aan [gedaagden] is voldaan in het licht van de uitspraak van de huurcommissie van 22 juli 2013. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
5. [gedaagden] stellen dat door hen niet beoordeeld kan worden of door [eiseres] teveel huur is betaald nu door haar geen betalingsbewijzen in het geding zijn gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit verweer onvoldoende om ervan uit te moeten gaan dat door [eiseres] niet teveel huur is betaald. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om ieder geval te betwisten dat [eiseres] teveel huur heeft betaald. De enkele stelling dat dat door haar niet beoordeeld kan worden, is onvoldoende. Het bedrag van € 1.623,06 ligt daarom voor toewijzing gereed. De over dit bedrag gevorderde rente ligt eveneens voor toewijzing gereed.
6. Dit geldt evenwel niet voor het bedrag van € 240,- dat volgens [eiseres] onverschuldigd is betaald. [eiseres] heeft immers niet betwist gebruik te hebben gemaakt van gas, water en licht in het gehuurde. Dat [gedaagden] voor deze voorzieningen geen contracten heeft afgesloten, kan daaraan niet af doen. Indien [eiseres] van mening is dat dit bedrag niet overeenkomt met hetgeen werkelijk door haar is verbruikt, dient zij zich tot de huurcommissie te wenden.
7. [gedaagden] doen een beroep op verrekening met betrekking tot het bedrag van € 1.623,06. Gezien de (gemotiveerde) betwisting door [eiseres] kan de gegrondheid van het verweer van [gedaagden] echter niet op eenvoudige wijze worden vastgesteld. Het beroep op verrekening zal daarom op de voet van artikel 6:136 BW Pro worden verworpen.
In reconventie
8. [gedaagden] vorderen een bedrag van € 1.092,30 aan onbetaald gelaten huur. De kantonrechter stelt voorop dat in het licht van artikel 7:271 lid 5 sub a BW Pro een opzegtermijn voor de huurder, gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, maar niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden, is toegestaan. De tussen partijen overeengekomen opzegtermijn van twee maanden voldoet niet want de tijd die verstrijkt tussen twee opvolgende huurbetalingen is een maand en niet twee maanden.
9. [eiseres] stelt dat zij de huurovereenkomst per 1 maart 2014 heeft opgezegd. Voorgaande wordt door [gedaagden] betwist. [eiseres] voert daarmee een bevrijdend verweer. De stelplicht en bewijslast rusten derhalve op haar. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft zij evenwel, gelet op de betwisting van [gedaagden], niet aan haar stelplicht voldaan met de enkele stelling dat de huurovereenkomst per 1 maart 2014 door haar is opgezegd. Dit betekent dat [eiseres] ook niet tot het bewijs van haar stelling wordt toegelaten en in rechte niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst door [eiseres] per 1 maart 2014 is opgezegd.
10. Gelet op voorgaande overweging ligt een bedrag van (vier maanden huur à € 218,46 =) € 873,84 aan huur voor toewijzing gereed omdat de hoogte van de achterstand ook niet door [eiseres] is betwist. De door [gedaagden] gevorderde rente wordt eveneens toegewezen.
10. Tot slot vorderen [gedaagden] een bedrag van € 7.850,- aan schade. Gesteld noch gebleken is dat er bij aanvang van het gehuurde een beginstaat is opgemaakt. Indien bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt rust op de verhuurder de bewijslast dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Het uitgangspunt is dat wordt vermoed dat het gehuurde bij het begin dezelfde staat had als bij het einde. Ditzelfde geldt in geval er schade is aan het gehuurde. Ook dan zal de verhuurder moeten bewijzen dat deze schade is ontstaan tijdens de duur van de huurovereenkomst en door een oorzaak waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is (art. 7:206 lid Pro 2artikel 7:206 lid 2 jo. artikel 7:218 lid 1 BW Pro).
12. [eiseres] huurde een kamer van [gedaagden] met het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten. De kantonrechter gaat ervan uit dat de keuken, badkamer en toilet behoren tot de gemeenschappelijke ruimten nu niet anders is gesteld of gebleken. Dit betekent dat [eiseres] het gebruik van deze ruimten deelde met haar huisgenoten. Naar het oordeel van de kantonrechter is door [gedaagden] onvoldoende gesteld waaruit kan worden opgemaakt dat de schade, nog los van het bewijsvermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW Pro, door [eiseres] is veroorzaakt. Dit betekent dat zij ook niet tot het bewijs van hun stelling zullen worden toegelaten en dit deel van de vordering wordt afgewezen.
In conventie en in reconventie
13. Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, dat indien de een heeft betaald de ander zal zijn gekweten, om tegen kwijting aan [eiseres] te betalen € 1.623,06 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 augustus 2014 tot de dag der algehele voldoening;
In reconventie
veroordeelt [eiseres] om tegen kwijting aan [gedaagden] te betalen € 873,84 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van opeisbaarheid van de onderliggende huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening;
In conventie en in reconventie
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 18 maart 2015 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
eh