Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 3682839 CV EXPL 14-18001
Vonnis van de kantonrechter van 14 april 2015
inzake
[eiser] ,
wonende te [adres] ,
eiser, hierna [eiser] te noemen,
gemachtigde W.H.G. Legebeke, gerechtsdeurwaarder te Ommen (postbus 202, 7730 AE),
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [adres] ,
gedaagde, hierna [gedaagde] te noemen,
procederend in persoon.
PROCESGANG
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
- dagvaarding;
- conclusie van antwoord;
- conclusie van repliek, tevens houdende een vermeerdering van eis;
- conclusie van dupliek.
Partijen hebben meerdere producties in het geding gebracht.
Tot slot is vonnis bepaald. De uitspraak van het vonnis is nader vastgesteld op heden.
OVERWEGINGEN
1.De feiten
1.1
Het volgende staat tussen partijen vast en acht de kantonrechter van belang.
1.2
Op 31 augustus 2013 is [gedaagde] een huurovereenkomst aangegaan met Beterhurenvastgoed te [adres] met betrekking tot de [adres] tegen een kale huurprijs van € 640,00 per maand, maandelijks te vermeerderen met € 10,00 aan servicekosten.
1.3
Sinds oktober 2013 is [eiser] eigenaar geworden van de onroerende zaken, staande en gelegen aan de adressen [adres] en [adres] .
1.4
Op 27 september 2013 heeft [gedaagde] huurtoeslag aangevraagd bij de belastingdienst. De huurprijs bleek daarbij hoger te zijn dan de maximale huurprijs voor de betreffende woning. De belastingdienst heeft daarom de huurcommissie gevraagd de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. De huurcommissie is op 14 juli 2014 een automatische toetsingsprocedure gestart.
1.5
Op 12 september 2014 heeft de huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. In dit rapport heeft de rapporteur voorgesteld de woonruimte te waarderen met 60 punten. De huurcommissie heeft dit rapport aan [gedaagde] en [eiser] gestuurd.
1.6
Op 25 november 2014 heeft er een zitting plaatsgevonden bij de huurcommissie. Daarvoor zijn [gedaagde] en [eiser] schriftelijk uitgenodigd. [gedaagde] is bij de zitting aanwezig geweest, [eiser] niet.
1.7
Bij dagvaarding van 3 december 2014 heeft [eiser] de onderhavige procedure in gang gezet.
1.8
Bij uitspraak, verzonden op 12 december 2014, heeft de huurcommissie geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, dat een huurprijs van € 282,06 per maand wel redelijk is en dat die huurprijs geldt vanaf 1 september 2013.
2.De vordering
[eiser] vordert, na vermeerdering c.q. wijziging van eis, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, primair op basis van een huurachterstand gebaseerd op van de overeengekomen huurprijs van € 650,00 per maand (waarvan € 10,00 aan servicekosten), subsidiair op basis van een huurachterstand gebaseerd op een maandelijkse huurprijs van € 464,78 (vermeerderd met € 110,00 aan servicekosten). Daarnaast vordert [eiser] subsidiair een verklaring voor recht dat het puntenaantal van het gehuurde op grond van het woningwaarderingsstelsel 95 punten bedraagt en dat de kale huurprijs conform dat puntenaantal per 1 augustus 2014 € 464,78 bedraagt. Voorts vordert [eiser] zowel primair als subsidiair om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke invorderingskosten en van de proceskosten.
3.Het verweer
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eiser] .
4.De beoordeling
4.1
De kantonrechter zal hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van deze zaak, nader ingaan op hetgeen partijen ter onderbouwing van hun stellingen naar voren hebben gebracht en aan stukken hebben overgelegd.
4.2
De vorderingen van [eiser] zijn gebaseerd op de bij aanvang van de huur overeengekomen huurprijs dan wel op een maandelijkse huurprijs van € 464,78 (vermeerderd met € 110,00 aan servicekosten).
4.3
De kantonrechter stelt echter vast dat de huurcommissie, nadat [eiser] de onderhavige procedure aanhangig had gemaakt, een (veel) lagere huurprijs heeft vastgesteld voor het gehuurde, namelijk € 282,06 per maand.
4.4
Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie alsof zij hetgeen de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. De binding aan de uitspraak van de huurcommissie gaat direct in en niet pas na ommekomst van de termijn van acht weken, zodat partijen gelijk uitvoering moeten geven aan de gevolgen van de uitspraak. De binding aan de uitspraak vervalt wanneer een van partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
4.5
Bij repliek heeft [eiser] een beslissing van de kantonrechter gevorderd over het punt waarover de huurcommissie een uitspraak was verzocht. [eiser] komt daarmee, kennelijk op grond van artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), op tegen de beslissing van de huurcommissie, verzonden op 12 december 2014. De kantonrechter is, daargelaten of een dergelijke beslissing in een reeds aanhangige procedure van hem kan worden gevorderd, van oordeel dat de fictieve wilsovereenstemming tussen partijen niet is komen te vervallen en dat hij aan een beoordeling van het geschil over de hoogte van de aanvangshuurprijs in volle omvang niet toekomt. Daaraan liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
4.6
De heersende lijn in de jurisprudentie is, dat indien een partij zich in de procedure bij de huurcommissie niet heeft verweerd, deze partij in beginsel niet met succes op grond van artikel 7:262 BW Pro kan opkomen tegen de beslissing van de huurcommissie in die procedure. Van dat beginsel kan slechts worden afgeweken indien komt vast te staan dat het niet voeren van verweer bij de huurcommissie niet aan die partij valt te verwijten of wanneer sprake is van zodanige bijzondere feiten en omstandigheden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is die partij aan de uitspraak van de huurcommissie te houden.
4.7
[eiser] heeft aangevoerd dat hij geen uitnodiging heeft ontvangen voor de zitting van de huurcommissie op 25 november 2014 en dat hij daarom niet in de gelegenheid is geweest bij de huurcommissie zijn zienswijze te geven op het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. [eiser] heeft echter niet betwist dat hem, zoals in de uitspraak van de huurcommissie is te lezen, een afschrift is gestuurd van het rapport dat is opgemaakt van het voorbereidend onderzoek dat op 12 september 2014 heeft plaatsgevonden. Het dient er daarom voor te worden gehouden dat [eiser] op de hoogte was van het voorstel van de rapporteur om de woonruimte te waarderen op 60 punten en dat hij zich – zo niet mondeling ter zitting maar schriftelijk – had kunnen en moeten verweren bij de huurcommissie. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] dan ook geenszins aannemelijk gemaakt dat het hem niet te verwijten valt dat hij geen verweer heeft gevoerd bij de huurcommissie, terwijl van eerder bedoelde bijzondere feiten en omstandigheden niet is gebleken.
4.8
Uit de voorgaande overwegingen vloeit voort dat partijen gebonden zijn en blijven aan de uitspraak van de huurcommissie, verzonden op 12 december 2014. Aan een beoordeling van de bezwaren tegen deze uitspraak, zoals door [eiser] in de onderhavige procedure naar voren gebracht, komt de kantonrechter dan ook niet toe.
4.9
De vorderingen van [eiser] zijn derhalve gebaseerd op een onjuiste huurprijs, en daarmee op een onjuiste grondslag. Deze vorderingen zullen daarom integraal worden afgewezen.
4.1
[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Deze kosten zullen aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, die tot op heden aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en op 14 april 2015 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: wj