ECLI:NL:RBNNE:2014:6879 - Rechtbank Noord-Nederland - Verkopers aansprakelijk voor herstelkosten dakconstructie...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

Zaak\rolnummer: 2657077 / 13-17604

Vonnis d.d. 26 november 2014

inzake

1.[A] ,

2. [B] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] , [adres] ,

eisers, hierna [A] c.s. te noemen,

gemachtigde mr. R.M. Capelle, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Groningen,

tegen

1.[C] ,

2. [D] ,

wonende te [woonplaats 1] , [adres] ,

gedaagden, hierna [C] c.s. te noemen,

gemachtigde mr. H.G.B. van der Wal, advocaat te Winschoten.

PROCESGANG

Ingevolge het tussenvonnis van 12 maart 2014 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden op 12 juni 2014.

Op 9 juli 2014 hebben [A] c.s. een akte genomen.

Voorts hebben [C] c.s. op 3 september 2014 een antwoordakte genomen

Het vonnis is (nader) bepaald op heden.

OVERWEGINGEN

De feiten

1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.

1.1.

Tussen partijen, [A] c.s. als kopers en [C] c.s. als verkopers, is een koopovereenkomst tot stand gekomen op 17 maart 2010 met betrekking tot de woning met aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats 2] . De juridische levering heeft plaatsgevonden op 1 juni 2010.

1.2.

De woning is voor een bedrag van € 317.500,- k.k. te koop aangeboden. De woning is uiteindelijk door [A] c.s. gekocht voor een prijs van € 299.000,- k.k.

1.3.

Artikel 5.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat als uitgangspunt heeft te gelden dat alle gebreken voor risico van de kopers komen. Dit is evenwel anders als de gebreken het normale gebruik als woonhuis in de weg staan. De verkopers hebben in de koopovereenkomst gegarandeerd dat de woning als zodanig is te gebruiken.

1.4.

Artikel 5.3.1 van de koopovereenkomst bepaalt voorts dat aan de kopers bekend is dat het verkochte is gebouwd omstreeks 1979 en dat zij verklaren bekend te zijn met de dienovereenkomstige staat van het pand. Zij aanvaarden daarmee voorzienbare en te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak, in het bijzonder voor wat betreft leidingen, lozingen, daken, houtwerk en eventuele installaties, ook voor zover die een belemmering zouden kunnen zijn voor het normale gebruik.

1.5.

Bij de nadere informatie van de koopovereenkomst staat vermeld: “
Bij temperatuurswisselingen kraken dakplaten.”

1.6.

[C] c.s. zijn de eerste bewoners van de woning en hebben de woning omstreeks 1978/1979 laten bouwen.

1.7.

Op 29 juni 2010 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de makelaars van partijen. Dit heeft evenwel niet tot een oplossing geleid waarna [C] c.s. door [A] c.s. bij brief van 8 juli 2010 in gebreke zijn gesteld.

1.8.

Bij beschikking van 1 oktober 2012 heeft de kantonrechter van de (voormalige) Rechtbank Groningen ing. A. Muis, werkzaam bij Arcadis, tot deskundige benoemd. Muis heeft op 13 juni 2013 zijn bevindingen in een rapportage vastgelegd. Het bedrag van € 5.929,- aan voorschot is ten laste gebracht van [A] c.s.

1.9.

De deskundige heeft in zijn rapport geconcludeerd dat op basis van de waarnemingen ter plaatse en de beschikbaar gestelde stukken er sprake is van een gebrek aan de bevestiging van de dakplaten. De dakplaten zijn namelijk niet met vijf maar met drie nagels per gording gemonteerd. Hij begroot de kosten voor herstel op een bedrag van € 11.046,- exclusief BTW.

De vordering

2. [A] c.s. vorderen de veroordeling van [C] c.s. tot betaling van € 20.141,66 vermeerderd met de wettelijke rente over € 13.365,66 vanaf 13 december 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van de proceskosten.

3. De vordering is als volgt opgebouwd:

- schadevergoeding € 13.365,66

- kosten van de procedure tot het benoemen van de deskundige € 5.929,--

- incassokosten
€ 847,--

€ 20.141,66

Het standpunt van [A] c.s.

4. Naast de vaststaande feiten leggen zij het volgende aan hun vordering ten grondslag.

4.1.

Er is sprake van ernstige constructieve gebreken aan het dak. De dakplaten veroorzaken bij temperatuurswisselingen harde knallen, zodanig dat het gebruik van de kamers op de verdieping als slaapkamers onmogelijk is.

4.2.

Er is geen sprake van het enkel kraken van de dakplaten maar van harde knallen. [C] c.s. waren hiervan op de hoogte maar hebben verzuimd [A] c.s. hierover te informeren. Zij hadden behoren te begrijpen dat deze gebreken van doorslaggevend belang zouden zijn voor [A] c.s. Door enkel te vermelden dat de dakplaten kraken, hebben [C] c.s. [A] c.s. een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. De mededelingsplicht van de verkopers gaat hier boven de onderzoeksplicht van de kopers.

4.3.

Uit een verklaring van de buren blijkt dat [C] c.s. op de hoogte waren van de gebreken aan het dak. Ook zij hebben bovendien de harde knallen gehoord.

4.4.

Voor het tot stand komen van de koopovereenkomst hebben [A] c.s. gerichte vragen gesteld aan [C] c.s. [C] c.s. hebben geantwoord: “
Stel je voor dat het een erg hete zomerse dag is en er komt plotseling een stevige hagelbui, waardoor er sprake is van een zeer sterke afkoeling in korte tijd, dan kan je alleen een klein kraakje horen”.Op de vraag van [A] c.s. of dit gekraak is te vergelijken met het geluid dat wordt gehoord als iemand op de trap loopt, hebben [C] c.s. bevestigend geantwoord. [A] c.s. hebben dan ook aan hun onderzoeksplicht voldaan. Bij de deskundige hebben [C] c.s. zelfs erkend dat er sprake was van het knallen van het dak vanaf 1979. Ondanks dat hebben zij niets tegen [A] c.s. gezegd.

4.5.

Ondanks het feit dat het een oude woning betreft, levert een constructief gebrek op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst een non-conformiteit op.

4.6.

Ook de deskundige heeft geconstateerd dat er sprake is van een constructief gebrek. De dakplaten zijn niet juist bevestigd omdat deze in strijd met de toen geldende verwerkingsvoorschriften zijn aangebracht. Deze voorschriften golden ook al in 1978/1979. Dit leidt tot schoksgewijze vervormingen van de dakplaten die de knallen veroorzaken. De verankering van de dakplaten is hierdoor ook los gekomen waardoor dakplaten afschuiven. Tot slot zijn hierdoor de gordingen vervormd. De deskundige ing. Muis is van mening dat deze knallen ook al voor maart 2010 hoorbaar waren.

4.7.

In zijn arrest van 25 februari 2005 (LJN AR5383) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat er sprake is van non-conformiteit als er wordt afgeweken van de destijds geldende voorschriften. Voorts is gebleken dat [C] c.s. niet hebben voldaan aan het vereiste van de gemeente om de constructietekeningen in te dienen bij het aanvragen van de bouwvergunning. Gelet op voornoemd arrest levert ook dat non-conformiteit op omdat niet is voldaan aan de bouwvergunning.

4.8.

[C] c.s. kunnen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep doen op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst nu zij bekend waren met het gebrek. [A] c.s. zijn weloverwogen misleid dan wel hebben [C] c.s. belangrijke informatie achtergehouden.

4.9.

Omdat [C] c.s. niet tot betaling zijn overgegaan, zijn zij ook de gevorderde rente en kosten verschuldigd.

Het standpunt van [C] c.s.

5. Zij voeren - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende als verweer aan.

5.1.

[C] c.s. betwisten de vordering van [A] c.s. Artikel 5.1 van de koopovereenkomst legt in beginsel het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij de kopers. De garantie dat de woning is te gebruiken als woonhuis geldt niet ten aanzien van gebreken die ten tijde van de koop aan de kopers kenbaar waren. Dat geldt ook voor gebreken die de kopers niet kenden maar die zij wel zouden hebben ontdekt indien zij hiernaar onderzoek hadden verricht dat redelijkerwijs van hen verwacht mocht worden.

5.2.

Niet elk gebrek belemmert het normale gebruik. De mededelingsplicht van de verkopers strekt niet verder dan hetgeen de verkoper ten tijde van de verkoop bekend was. De koper wordt alleen van zijn onderzoeksplicht ontslagen als op de verkoper een duidelijke mededelingsplicht rust. Als de verkoper aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, dient de koper nader onderzoek te verrichten naar het gebrek. Als de koper twijfelt, moet hij vragen stellen en nader onderzoek doen. [C] c.s. betwisten de stellingen van [A] c.s. met betrekking tot de door hun gedane mededelingen. Tijdens de bezichtigingen is door [A] c.s. tegen het dak gedrukt. [C] c.s. hebben bevestigd dat het op dat moment hoorbare krakende geluid is te vergelijken met het geluid waarnaar op de lijst van nadere informatie is verwezen. Vast staat in ieder geval dat partijen over het kraken van het dak hebben gesproken. Dat [A] c.s. niets met deze informatie hebben gedaan, komt voor hun rekening en risico.

5.3.

[C] c.s. stellen dan ook dat [A] c.s. op de hoogte hadden moeten zijn van het gebrek. Bij de nadere informatie staat vermeld dat bij temperatuurswisselingen dakplaten kraken. Het had op de weg van [A] c.s. gelegen hier nader onderzoek naar te verrichten. Zij hebben dit niet gedaan. Na simpel onderzoek zouden de gebreken aan het licht zijn gekomen. Ook hadden [A] c.s. een aankoopmakelaar in de arm genomen welke als deskundige op dit gebied moet worden gezien. Ook hij was op de hoogte van het krakende geluid. Omdat [A] c.s. hun onderzoeksplicht hebben geschonden, dient de vordering eveneens te worden afgewezen.

5.4.

[C] c.s. betwisten voorts dat de gebreken zodanig ernstig zijn dat deze het normale gebruik van de woning in de weg staan. Hiervoor hebben [A] c.s. ook geen bewijs aangedragen. Het knallen is evenmin waargenomen door de deskundige.

5.5.

Het gebrek heeft enkel betrekking op de bevestiging van de dakplaat. De rest van de dakconstructie voldoet aan de geldende normen, aldus de deskundige. Evenmin is er sprake van een veiligheidsrisico. Uit het rapport van de deskundige valt dan ook niet af te leiden dat het gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. De vordering dient ook om die reden te worden afgewezen.

5.6.

De aannames van de deskundige zijn voorbarig waar het gaat om zijn stelling dat de voorschriften uit het attest uit 1983 zondermeer dezelfde details bevatten als de voorschriften uit voorgaande jaren. De deskundige is uitgegaan van verwerkingsvoorschriften die dateren uit 1983 terwijl de woning in 1979 is gebouwd. De deskundige kan dan ook niet met zekerheid zeggen dat de bouwvoorschriften van 1979 overeenkomen met de voorschriften uit 1983. Het is dan ook de vraag of er in strijd is gebouwd met de voorschriften.

5.7.

Kranenburg c.s. betwisten eveneens dat in strijd zou zijn gebouwd met de bouwvergunning. Alle noodzakelijke constructietekeningen zijn aan de gemeente ter hand gesteld. De gemeente heeft ook alle berekeningen goedgekeurd.

5.8.

Tot slot stellen [C] c.s. dat artikel 5.3.1 een ouderdomsclausule inhoudt. Door ondertekening van de overeenkomst hebben [A] c.s. verklaard dat zij bekend zijn met de staat van het pand en dat zij daarmee de voorzienbare en te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak, in het bijzonder voor wat betreft leidingen, lozingen, daken, houtwerk en eventueel installaties, ook voor zover die een belemmering zouden kunnen opleveren voor het normale gebruik, aanvaarden. Ook om deze reden moet de vordering worden afgewezen. In het arrest waarnaar door [A] c.s. wordt verwezen, wordt de vordering eveneens afgewezen (ondanks het feit dat er in die zaak wel in strijd met de bouwvoorschriften is gebouwd) omdat er sprake is van een exoneratieclausule. Deze clausule is gelijk aan artikel 5.1 van de koopovereenkomst. Ook deze bepaling legt in beginsel het risico voor gebreken bij de kopers.

5.9.

De vorderingen moeten integraal worden afgewezen met veroordeling van [A] c.s. in de kosten van de procedure.

De beoordeling

6. In geschil is – kort samengevat – het antwoord op de vraag of [C] c.s. als verkopers van de woning gehouden zijn om de kosten van herstel van het dak aan [A] c.s. te vergoeden nu er volgens hen sprake is van een krakend dak ten gevolge van een constructiefout. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

7. Het meest verstrekkende verweer van [C] c.s. is het beroep op de ouderdomsclausule uit artikel 5.3.1. Een belangrijke wegingsfactor bij de vraag of een exoneratie voorgaat op een garantie is of het gaat om een specifieke of om een algemene garantie, en (daartegenover) om een specifieke of om een algemene exoneratie. Verdedigd wordt dat een specifieke garantie in beginsel voorgaat op een algemene exoneratie, en omgekeerd. De kantonrechter sluit hier bij aan. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst is een standaard garantiebepaling opgenomen dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Artikel 5.3.1 bevat een specifieke aanvulling op 5.3 zoals staat omschreven onder r.o. 1.4. De specifieke exoneratie gaat in het onderhavige geval dan ook voor de algemene garantie uit artikel 5.3. In zoverre slaagt het beroep van [C] c.s.

8. Bij de beantwoording van de vraag of een beroep van een verkoper op een exoneratiebeding in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dienen alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen (vgl. HR 11 februari 2000,
NJ2000, 294 en HR 12 mei 2000,
NJ2000, 412).

9. Gelet op de betwisting van de stelling van [A] c.s. dat de bouw in strijd met de bouwvergunning heeft plaatsgevonden, had het op de weg van [A] c.s. gelegen om dit standpunt nader te onderbouwen. Dit hebben zij niet gedaan, zodat aan dit punt voorbij wordt gegaan.

10. Met betrekking tot de vraag of in strijd met de voorschriften van de leverancier is gebouwd, overweegt de kantonrechter dat de deskundige in zijn rapport heeft aangegeven dat het attest uit 1983 een werkwijze voorschrijft die op dat moment al een aantal jaren gangbaar was en dat de attesten uit voorgaande jaren zondermeer dezelfde details hebben bevat als het attest uit 1983. Voorts heeft de deskundige te kennen gegeven dat hij navraag heeft gedaan bij Unidek, de leverancier van het dak, waaruit bleek dat er tussen 1979 en 1983 geen wezenlijke wijzigingen in de voorschriften hebben plaatsgevonden. Het enkel in twijfel trekken van deze conclusie van de deskundige is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om hieraan voorbij te gaan. Dit geldt temeer nu de deskundige ook navraag heeft gedaan bij Unidek en aan hem is bevestigd dat er tussen 1979 en 1983 geen wezenlijke wijzigingen in de voorschriften hebben plaatsgevonden. Naar het oordeel van de kantonrechter zou een aanpassing van de voorschriften met betrekking tot de wijze van bevestiging van het dak van 3 naar 5 nagels een wezenlijke wijziging zijn geweest.

11. Nu vast staat dat de dakplaten in strijd met de voorschriften met 3 in plaats van 5 nagels zijn bevestigd, levert dat een constructiefout en om die reden een gebrek op.

12. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat [C] c.s. als verkopers een beroep doen op de exoneratieclausule uit artikel 5.3.1 van de koopovereenkomst. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend omdat vast staat dat het dak in strijd met de voorschriften is bevestigd waardoor de dakplaten zijn gaan schuiven en de gordingen zijn kromgetrokken. Deze omstandigheid hebben [A] c.s. niet hoeven verwachten. Van hen kon ook niet worden gevergd dat zij naar een constructiefout in het dak onderzoek zouden verrichten enkel en alleen omdat op de lijst van nadere informatie staat dat het dak kraakt. Of er sprake is van kraken of knallen kan naar het oordeel van de kantonrechter overigens in het midden worden gelaten. Voorgaande geldt temeer nu artikel 5.3.1 alleen voorzienbare en te verwachten tekortkomingen uitsluit. Een constructiefout zoals hier aan de orde is, valt naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als en voorzienbare en te verwachten tekortkoming van een woning.

13. [C] c.s. zijn, gelet op voorgaande overwegingen, gehouden om de kosten van het herstel van het dak aan [A] c.s. te betalen. De deskundige heeft deze kosten begroot op een bedrag van € € 11.046,- exclusief Btw. De hoogte van dit bedrag is door [C] c.s. niet betwist. Omdat [A] c.s. evenwel niet Btw-plichtig zijn, zal een bedrag van € 13.365,66 worden toegewezen.

14. Omdat [C] c.s. in het ongelijk worden gesteld, dienen zij ook de kosten van het deskundigenonderzoek te dragen. Ook dit deel van de vordering ad € 5.929,- zal daarom worden toegewezen.

14. De gevorderde rente, waarvan de hoogte evenmin is betwist, wordt eveneens toegewezen.

16. Uit de processtukken blijkt dat door de gemachtigde van [A] c.s. incassowerkzaamheden van een dusdanige omvang zijn verricht dat toewijzing van de vordering ter zake gerechtvaardigd is.

17. [C] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [C] c.s. om tegen kwijting aan [A] c.s. te betalen € 20.141,66 vermeerderd met de wettelijke rente over € 13.365,66 vanaf 13 december 2013 tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [C] c.s. tevens in de kosten van het geding, aan de zijde van [A] c.s. tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 462,- aan griffierecht, € 96,76 aan explootkosten en € 800,- voor salaris van de gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en op 26 november 2014 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.