Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 2787664 CV EXPL 14-2544
Vonnis d.d. 20 augustus 2014
inzake
[Eiser] ,
wonende te [plaats] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna [Eiser] te noemen,
gemachtigde L. Kroon, werkzaam bij Conan Juristen te Stadskanaal,
tegen
[Gedaagde] ,
wonende te [adres] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna [Gedaagde] te noemen,
gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
[Eiser] heeft op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de kantonrechter [Gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding en voor recht verklaart dat:
- de maximale huurprijs van [kamernummer] aan het adres [naam adres] € 503,67 per maand bedraagt;
- de maximale huurprijs van [kamernummer] aan het adres [naam adres] met terugwerkende kracht per 1 september 2013 wordt bepaald op € 503,67 per maand;
- de op 22 november 2013 gewezen uitspraak van de huurcommissie wordt vernietigd.
[Gedaagde] heeft de vordering bestreden. In reconventie vordert zij dat de kantonrechter:
- het puntentotaal van de woonruimte die [Gedaagde] van [Eiser] huurt vast stelt op 236 punten;
- voor recht verklaart dat de door [Gedaagde] aan [Eiser] verschuldigde huurprijs met ingang van 1 september 2013 € 410,56 per maand bedraagt;
- [Eiser] veroordeelt in de kosten van de procedure in reconventie.
[Eiser] heeft in conventie gerepliceerd en in reconventie geantwoord.
[Gedaagde] heeft in conventie gedupliceerd en in reconventie gerepliceerd.
[Eiser] heeft in reconventie gedupliceerd.
Tot slot is vonnis bepaald. De uitspraak van het vonnis is vastgesteld op heden.
OVERWEGINGEN
1.De feiten (in conventie en in reconventie)
1.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
1.2
Op 20 augustus 2012 is er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte aan de [naam adres] , [kamernummer] , te Groningen. Daarbij is een maandelijkse huur overeengekomen van € 545,00, jaarlijks te verhogen volgens de wettelijke indexering.
1.3
Op 3 september 2013 heeft [Gedaagde] de huurcommissie verzocht de huurprijs van het gehuurde te verlagen naar € 368,68 per maand.
1.4
De huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 19 december 2013, de maximale huurprijs van het gehuurde vastgesteld op € 437,97 per maand. In deze uitspraak is onder meer overwogen:
“Ter zitting heeft de commissie de gemachtigde van de verhuurder de gelegenheid geboden om binnen twee weken na de zitting facturen te sturen waaruit de instandhouding van de monumentale status van het pand blijkt. Het overleggen van enkel foto’s van het pand acht de commissie onvoldoende doorslaggevend om een verhoging van 15% op de huurprijs toe te kennen.
Nu gemachtigde van verhuurder niet binnen twee weken nadere gegevens heeft gestuurd waaruit de instandhouding van de monumentale status van het pand blijkt, gaat de commissie aan het toekennen van een verhoging van 15% op de huurprijs voorbij.”
2.Het geschil in conventie
In conventie zijn partijen het niet eens over het antwoord op de vraag of de door de huurcommissie vastgestelde maximale huurprijs door [Eiser] met 15% mag worden verhoogd, gelet op de door hem in het geding gebrachte facturen.
3.Het geschil in reconventie
In reconventie worden partijen verdeeld gehouden door het antwoord op de vraag of de door de huurcommissie vastgestelde maximale huurprijs naar beneden moet worden bijgesteld tot € 410,54.
4.De beoordeling (in conventie en in reconventie)
4.1
De vorderingen in conventie en in reconventie zullen hierna gezamenlijk worden behandeld. Voor zover van belang voor de uitkomst van deze zaak zal daarbij nader worden ingegaan op hetgeen partijen ter onderbouwing van hun stellingen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd.
4.2
[Eiser] komt op grond van artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op tegen de beslissing van de huurcommissie van 19 december 2013. Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie alsof zij hetgeen de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. De binding aan de uitspraak van de huurcommissie gaat direct in en niet pas na ommekomst van de termijn van acht weken, zodat partijen gelijk uitvoering moeten geven aan de gevolgen van de uitspraak. De binding aan de uitspraak vervalt wanneer een van partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
4.3
Nu [Eiser] tijdig is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie is de fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen en dient de kantonrechter het geschil in volle omvang te beoordelen. Ondanks bedoelde zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil als uitgangspunt worden genomen het (rapport van) voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden.
4.4
[Gedaagde] heeft geen aanleiding gezien om binnen 8 weken na de uitspraak van de huurcommissie daarover een uitspraak te vorderen van de kantonrechter. In reconventie heeft zij alsnog te kennen gegeven het niet eens te zijn met de uitspraak van de huurcommissie. Daarbij heeft zij haar vraagtekens geplaatst bij het rapport van het voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden. Hetgeen zij in dat kader heeft aangevoerd is een herhaling van hetgeen zij bij de huurcommissie naar voren heeft gebracht en biedt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten om aan de juistheid van dat rapport te twijfelen. De vorderingen van [Gedaagde] zullen daarom worden afgewezen.
4.5
Het geschil in conventie spitst zich toe op de vraag of [Eiser] als verhuurder aanspraak kan maken op een toeslag van 15 % op de huurprijs. Hij heeft in dat kader verwezen naar door de Huurcommissie gevoerd beleid.
4.6
De kantonrechter stelt echter vast dat de grondslag voor genoemde toeslag is te vinden in artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte (in werking getreden met ingang van 1 juli 2013). Dit artikel luidt als volgt:
“De huurprijs van een woonruimte wordt vermeerderd met 15% van de maximale huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit van die woonruimte, indien:
a. deze behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988,
b. deze niet bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van die wet,
c. deze is gebouwd voor 1945 en
d. door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte.”
4.7
Niet in geschil is dat het pand aan de [naam adres] geen beschermd monument is als bedoeld in artikel 1, onder d, van de Monumentenwet 1988. Evenmin is in geschil dat het pand is gebouwd voor 1945.
4.8
Wel zijn partijen verdeeld over het antwoord op de vraag of genoemd pand behoort tot een beschermd stadsgezicht en of door [Eiser] noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van het pand.
4.9
Artikel 1 onder g Monumentenwet 1988 bepaalt dat onder beschermde stads- en dorpsgezichten wordt verstaan:
“stads- en dorpsgezichten die door Onze minister en Onze minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer als zodanig ingevolge artikel 35 van deze wet zijn aangewezen, met ingang van de datum van publikatie van die aanwijzing in de Nederlandse Staatscourant.”
4.1
Uit deze definitie volgt dat het pand moet zijn gelegen in een gebied dat van rijkswege is aangewezen als een beschermd stadsgezicht. Volgens [Eiser] is dat het geval omdat de hele binnenstad van Groningen, waaronder de [naam adres] , in 1993 is aangewezen als beschermd stadsgezicht. [Gedaagde] heeft dit bij gebrek aan wetenschap betwist.
4.11
Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [Eiser] onder meer verwezen naar een advies van de Commissie voor de Welstandszorg van de gemeente Groningen op een aanvraag van [Eiser] voor een reguliere bouwvergunning voor het pand aan de [naam adres] te Groningen. Uit dit advies uit 2006, dat [Eiser] in afschrift heeft overgelegd, blijkt dat deze aanvraag niet strijdig is met de redelijke eisen van welstand. Op dit advies staat onder “Nadere mededelingen mbt planologisch kader” aangekruist “beschermd stadsgezicht”. Het advies is ondertekend door de secretaris van de Commissie.
4.12
[Eiser] heeft voorts gewezen op de passage in de uitspraak van de Huurcommissie die hiervoor bij de feiten integraal is weergegeven onder 1.4.
4.13
Naar het oordeel van de kantonrechter is met de onderbouwing van [Eiser] voldoende komen vast te staan dat het pand aan de [naam adres] te Groningen behoort tot een beschermd stadsgezicht. Niet valt in te zien waarom de Commissie voor de Welstandszorg van de gemeente Groningen op haar adviesaanvraag aan zou kruisen dat het hier een beschermd stadsgezicht betreft als dat bezijden de waarheid zou zijn. Evenmin ligt het in de rede dat de Huurcommissie [Eiser] in de gelegenheid zou hebben gesteld nadere gegevens te verstrekken waaruit de instandhouding van de monumentale status van het pand blijkt als dat pand niet aan de in dat kader geldende criteria zou voldoen.
4.14
De kantonrechter is voorts van oordeel dat uit de door [Eiser] overgelegde facturen in voldoende mate blijkt dat hij de afgelopen jaren noodzakelijkerwijs ruim € 29.000,00 heeft besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van het pand aan de [naam adres] te Groningen, en dat dit een toeslag van 15% op de huurprijs rechtvaardigt als bedoeld in artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte.
4.15
De voorgaande overwegingen leiden tot toewijzing van de vordering om voor recht te verklaren dat de maximale huurprijs van [kamernummer] aan het adres [naam adres] met ingang van 1 september 2013 € 503,67 per maand bedraagt.
4.16
De vordering om voor recht te verklaren dat de uitspraak van de Huurcommissie wordt vernietigd komt niet voor toewijzing in aanmerking omdat de wet deze mogelijkheid niet biedt.
4.17
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [Gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, zowel in conventie als in reconventie. Voor de conclusies in reconventie zal daarbij een half salarispunt worden toegewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
verklaart voor recht dat de maximale huurprijs van [kamernummer] aan het adres [naam adres] met ingang van 1 september 2013 € 503,67 per maand bedraagt;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijs af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
in conventie en in reconventie
veroordeelt [Gedaagde] in de kosten van het geding, aan de zijde van [Eiser] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 219,00 aan griffierecht, € 65,43 aan explootkosten en € 450,00 voor salaris van de gemachtigde (waarvan € 300,00 in conventie en € 150,00 in reconventie);
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 20 augustus 2014 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: wj