Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 3071698 \ CV EXPL 14-5605
vonnis van de kantonrechter d.d. 17 oktober 2014
inzake
[A],
wonende te [woonplaats],
[B],
wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. E.T. van Dalen,
tegen
[C],
wonende te [woonplaats],
[D],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. E.A. Sikkes.
Partijen zullen hierna [E] en [F] worden genoemd.
Procesverloop
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 juni 2014
- de brief met productie van 11 september 2014 van de zijde van [E]
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 17 september 2014
- de brief van 24 september 2014 van de zijde van [F], houdende een reactie op de inhoud van het proces-verbaal van comparitie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De feiten
2.1.
In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
[E] zijn na het overlijden van hun moeder eigenaar geworden van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement aan het adres [Adres].
2.2.
Voormeld appartement is door [E] via Rots-Vast Groep verhuurd aan [F] Deze huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd op 29 oktober 2012.
2.3.
De schriftelijke huurovereenkomst onder de kop "Tijdelijke Huurovereenkomst Woonruimte" bepaalt in artikel 3 dat Pro de overeenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf maanden vanaf 1 november 2012, lopende tot en met 30 oktober 2013. In artikel 3.1. is bepaald dat er een mogelijkheid tot verlengen bestaat in overleg met de eigenaar.
2.4.
Onder de kop "Bijzondere Bepalingen" zijn in de huurovereenkomst vanaf artikel 10 een Pro aantal bijzondere bepalingen opgenomen.
Artikel 10.1 van de huurovereenkomst, luidt: "Verhuurder maakt voor de periode van 01-11-2012 en lopende tot en met 30-10-2013 vanwege privéredenen (verblijf elders/buitenland of i.v.m. werk) geen gebruik van het gehuurde, maar acht het i.v.m. mogelijke schade door brand, braak en leegstand, beter het gehuurde tijdelijk te verhuren aan huurder."
Artikel 10.2 van de huurovereenkomst luidt: "Verhuurder kan alleen voor de voornoemde periode een huurovereenkomst met de huurder sluiten welke naar haar aard van korte duur is als bedoeld in artikel 15 van Pro de Leegstandswet, voor de periode van
maximaal 1 jaar, vanaf datum toekenning van de vergunning door de Gemeente Leeuwarden, op welk laatstgenoemd tijdstip de verhuurder dit perceel wederom ter beschikking dient te hebben en met welk feit huurder bekend is."
maximaal 1 jaar, vanaf datum toekenning van de vergunning door de Gemeente Leeuwarden, op welk laatstgenoemd tijdstip de verhuurder dit perceel wederom ter beschikking dient te hebben en met welk feit huurder bekend is."
Artikel 10.3 van de huurovereenkomst luidt: "Huurder verklaart door ondertekening van dit contract een overeenkomst naar zijn aard kort van duur, als bedoeld in art. 15 van Pro de Leegstandswet, wat inhoudt dat de huurder het onderhavig bewoonde perceel uiterlijk per einde vergunningsperiode deugdelijk zal verlaten en ontruimen en de huurder geen recht kan doen gelden op huurbescherming."
Artikel 10.4 van de huurovereenkomst luidt: "Verlenging van de maximale huurperiode als genoemd in art. 10.2 is alleen mogelijk na toekenning van de verlenging van de vergunning als bedoeld in artikel 15 van Pro de Leegstandswet."
Artikel 10.6 van de huurovereenkomst luidt: "Dat de woning te koop blijft staan en kan worden verkocht. Bij verkoop de huurovereenkomst niet kan worden verlengd c.q. kan worden verlengd tot één week voor de daadwerkelijke feitelijke overdracht aan de nieuwe eigenaar."
2.5.
Door [E] - c.q. Rots-Vast Groep - is nimmer een vergunning in het kader van de Leegstandswet aangevraagd.
2.6.
De huurovereenkomst is niet opgezegd tegen het verstrijken van de overeengekomen periode van een jaar, maar is - stilzwijgend - verlengd. [E] heeft [F] - via haar gemachtigde - aanvankelijk bij brief van 17 maart 2014 aangezegd het gehuurde per 1 mei 2014 te verlaten vanwege het feit dat zich serieuze gegadigden hadden gemeld voor aankoop van het appartement. Na interventie door de Woonbond bij brief van 31 maart 201 is vervolgens bij brief van 25 april 2014 de huurovereenkomst met [F] opgezegd tegen 1 november 2014. Als reden voor opzegging is daarbij vermeld dat [E] zich op het standpunt stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, dan wel dat door [F] geen beroep toekomt op beschermingsbepalingen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Het standpunt van [E]
3.1.
[E] vordert - bij voorraad uitvoerbaar - om [F] te veroordelen om op uiterlijk 1 november 2014 het appartement aan de [Adres] met het hunne en de hunnen en de zaken die aan hen in eigendom toebehoren te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan hen te stellen met veroordeling van [F] in de kosten van het geding.
3.2.
[E] baseert haar vordering op voormelde feiten en voert daarbij aan dat zij zich steeds heeft gebaseerd op de mededeling van de zijde van Rots-Vast Groep dat alles in orde was en dat zij zorg zou dragen voor een vergunning in het kader van de Leegstandswet. Verder beroept [E] zich er op dat zij inmiddels het appartement heeft verkocht en dat [F] er mee bekend waren dat hij zou moeten vertrekken zodra de woning zou zijn verkocht.
Het standpunt van [F]
4.1.
[F] heeft de vordering betwist. Hij beroept zich er op dat door het ontbreken van een Leegstandswetvergunning er geen sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. [F] wijst er op dat de door hem gehuurde woning al vanaf 2006 te koop stond en het in de huidige marktsituatie duidelijk was dat het appartement lastig viel te verkopen. Hij rekende er daarom ook op dat de huurovereenkomst zou worden verlengd. Nu de huurovereenkomst ook daadwerkelijk stilzwijgend werd verlengd gaat hij er van uit dat de huurovereenkomst van partijen als gevolg van een en ander een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is (geworden), zodat hij een beroep kan doen op huurbescherming. Verder wijst hij er op dat koop geen huur breekt.
De beoordeling van het geschil
5.1.
De kantonrechter beoordeelt de vordering van [E] als volgt. De stelling van [F] dat door het enkele ontbreken van een vergunning als bedoeld in artikel 15 van Pro de Leegstandwet geen sprake is van huur een vergunning als bedoeld in artikel 15 van Pro de Leegstandwet, is rechtens onjuist. Of er sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, zal immers uit de omstandigheden van het geval moeten worden afgeleid. Daarbij geldt in omgekeerde zin wel dat indien er een vergunning als bedoeld in artikel 15 van Pro de Leegstandwet was verleend, zulks met zich meebrengt dat de algemene regeling betreffende huur van woonruimte, zoals vastgelegd in afdeling 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), op de onderhavige huurovereenkomst niet van toepassing zou zijn geweest. Vanwege het ontbreken van een vergunning is in elk geval in het onderhavige geval de algemene regeling betreffende huur van woonruimte, zoals vastgelegd in afdeling 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), op de onderhavige huurovereenkomst wel van toepassing. Dit brengt met zich mee dat de kantonrechter heeft te beoordelen of er in het onderhavige geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7: 232 lid 2 BW. Hierbij geldt dat blijkens de parlementaire behandeling van dit artikel een restrictieve toepassing van de hier opgenomen regel op zijn plaats is.
5.2.
Blijkens de bijzondere bepalingen van het huurcontract van partijen was het bij het aangaan van de huurovereenkomst klaarblijkelijk de bedoeling van partijen om voor de duur van het gebruik van gehuurde aansluiting te zoeken bij de verkrijging van een vergunning in het kader van de Leegstandwet. Zulks in het kader van de bij verhuurders bestaande plannen om de woning te verkopen en - zo begrijpt de kantonrechter - na verkoop en na ommekomst van de overeengekomen huurperiode leeg en ter vrije beschikking te kunnen stellen aan de koper. Nu evenwel geen vergunning is aangevraagd c.q. verkregen en voorts vast staat dat partijen na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode van een jaar stilzwijgend tot verlenging van de huurovereenkomst zijn overgegaan, zulks in weerwil van de kennelijke bedoeling van verhuurders om het appartement slechts kortdurend aan [F] te verhuren, is de kantonrechter van oordeel dat [E] - behoudens bijzondere omstandigheden - hun recht op een beroep op artikel 7: 232 lid 2 BW hebben verspeeld. De kantonrechter wijst hierbij op de uitdrukkelijke regeling van partijen in artikel 3.1. van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de overeenkomst is aangegaan voor de vaste periode van 12 maanden, vanaf 1 november 2012 en dat de mogelijkheid tot verlenging in overleg met de eigenaar dient plaats te vinden. Ook in artikel 3.2. is nogmaals opgenomen dat de overeenkomst geldt voor bepaalde tijd van 12 maanden en dat verlenging mogelijk is in overleg met de verhuurder. Nu vast staat dat tussen partijen geen overleg heeft plaatsgevonden over een verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, betekent dit dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet is verlengd. Wel is [F] in het gehuurde blijven wonen, is hij huur blijven betalen en heeft [E] deze huurbetalingen geaccepteerd. Als gevolg hiervan is tussen partijen thans sprake van een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarop de huurbeschermingsregels van toepassing zijn.
5.3.
De door [E] gestelde omstandigheid dat zij thans een koper heeft gevonden voor het appartement geldt naar het oordeel van de kantonrechter niet als een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan het recht op huurbescherming van [F] zou moeten wijken. Immers, het appartement van [E] heeft al gedurende een reeks van jaren te koop gestaan en juist het feit dat zich geen kopers hadden gemeld is aanleiding geweest het appartement aan [F] te verhuren. Slechts nu zich klaarblijkelijk een koper heeft gemeld is dit voor [E] aanleiding geworden zich jegens [F] te beroepen op de stelling dat de huur naar zijn aard van korte duur zou zijn, terwijl mag worden aangenomen - nu het tegendeel niet is gesteld - dat indien zich geen koper zou hebben gemeld de huurovereenkomst met [F] vooralsnog onverkort zou hebben voortgeduurd. Naar het oordeel van de kantonrechter had het op de weg van [E] gelegen om jegens [F] haar belang te bewaken, namelijk dat de woning voor haar ter vrije beschikking zou kunnen komen indien deze zou zijn verkocht. Daarvoor had zij [F] na ommekomst van de overeengekomen huurperiode duidelijk moeten maken dat er sprake was en bleef van een huurovereenkomst betreffende gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur zou zijn en dat het voortgezet gebruik van de woning slechts met haar toestemming zou kunnen worden voortgezet zo lang de woning niet zou zijn verkocht althans voor de daarbij overgekomen duur en ook dat zij zich daarbij aantoonbaar voldoende verkoopinspanningen getroostte om tot verkoop van die woning te komen. Nu [E] in plaats hiervan is stil blijven zitten totdat zich daadwerkelijk een koper aandiende kan zij zich in redelijkheid niet meer beroepen op het feit dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst beoogden deze aan te gaan voor korte duur, zodat moet worden geoordeeld dat de gedane opzegging van de huurovereenkomst zonder gevolg is gebleven en de huurovereenkomst van partijen voortduurt.
5.4.
Als gevolg van het feit dat tussen partijen thans (nog) een geldige huurovereenkomst bestaat zal de gevorderde ontruiming van het gehuurde als ongegrond worden afgewezen.
5.5.
[E] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen. Deze kosten zullen aan de zijde van [F] als volgt worden vastgesteld: salaris gemachtigde 2 punten van het toepasbare liquidatietarief ad € 150,-.
5.6.
De door [F] gevorderde veroordeling van Okkinga rente over de proceskosten voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt, zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.
5.7.
Met betrekking tot de gevorderde nakosten overweegt de kantonrechter dat nu niet is gesteld of gebleken dat er door [F] nakosten zullen worden gemaakt dat het gevorderde zal worden afgewezen. Als nakosten worden gemaakt, zullen die op grond van de uitgesproken kostenveroordeling zonder nadere beslissing op de gedaagde verhaalbaar zijn. Als over de hoogte daarvan bij de executie een geschil rijst kan de rechter die de kostenveroordeling heeft uitgesproken op verzoek van de in het gelijk gestelde partij het bedrag van deze kosten alsnog begroten op de voet van art. 237 lid 4 Rv Pro. De kantonrechter geeft daarvoor een bevelschrift af (art. 237 lid 4 Rv Pro). Volgens de Aanbevelingen van het Landelijk Overleg van Sectorvoorzitters civiele en kantonsectoren pleegt daarvoor in dat geval een half salarispunt met een maximum van € 100,- te worden toegewezen.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [E] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [F] vastgesteld op € 300,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag dat de proceskosten zullen zijn betaald;
verklaart deze vordering, wat de proceskosten betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. A. van der Meer, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 oktober 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 482