Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 3331654 \ CV EXPL 14-9342
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv d.d. 23 september 2014
inzake
1.[A],
wonende te [woonplaats],
2.[B],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. J. Pieters, advocaat te Sneek,
tegen
[C],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.S. Dunant Maurits, advocaat te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [A] en [B] en [C] worden genoemd.
1.Procesverloop
1.1
[A] en [B] hebben [C] op 26 augustus 2014 gedagvaard voor de zitting van 10 september 2014 en op de bij exploot vermelde gronden gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. [C] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de woning, staande en gelegen te [woonplaats], aan de [adres], te ontruimen en op te leveren, bezemschoon, op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag, met een maximum van € 50.000,--, voor iedere dag, waarbij een gedeelte van een dag voor een hele heeft te gelden, waarin [C] nalatig mocht zijn aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, althans [A] en [B] te machtigen zelf de ontruiming met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen;
b. althans die voorzieningen treft zoals de rechter in goede justitie mocht vermenen te behoren;
c. [C] veroordeelt in de kosten van het geding, althans kosten rechtens.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 10 september 2014. Partijen hebben aldaar hun standpunten nader toegelicht. Van het verhandelde zijn aantekeningen gemaakt.
1.3
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[A] en [B] zijn eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
[C] huurt sinds 10 oktober 2011 de woning van [A] en [B]. De huurprijs bedraagt € 900,-- per maand.
2.3.
Op 2 september 2013 heeft [C] aan [A] en [B] een e-mailbericht gestuurd. In dat bericht staat, voor zover hier van belang:
"Door onverwachtse "financiele" problemen/redenen kan ik het huis in [woonplaats] va 1 okt 2013 niet meer huren. Daarom zal ik het komende maand ontruimen en op 30 sept/2013 schoon (en tuin hondenpoepvrij) aan u opleveren."
2.4.
In reactie hierop hebben [A] en [B] bij e-mailbericht van 3 september 2013 de opzegging bevestigd en aangegeven actief op zoek te gaan naar nieuwe huurder(s).
2.5.
Op 3 september 2013 heeft [C] aan [A] en [B] een e-mailbericht gestuurd. Daarin staat, voor zover hier van belang:
"[naam], ik ga na alle paniek kijken of het lukt 1 mnd (of langer) door te huren…ik laat je dat ergens rond 15 sept weten.
(…)
Wil het volgende voorstellen:
Laat jullie rond 15 sept weten of ik 1 mnd of langer kan huren.
(en als begin vlg maand blijkt dat ik mijn gelijk bij de rechtbank haal dan kan ik mogelijk ook verder "huren/kopen"..)
2.6.
[C] heeft de woning op 30 september 2013 niet verlaten en maandelijks € 900,-- aan [A] en [B] betaald.
2.7.
Op 15 mei 2014 hebben [A] en [B] [C] per e-mailbericht laten weten dat zij de huurovereenkomst per 1 juli 2014 opzeggen.
2.8.
Op 16 mei 2014 hebben [A] en [B] met de heer [X] een huurkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. In deze overeenkomst is onder meer bepaald dat de woning niet later dan 15 augustus aan [X] zal worden overgedragen.
2.9.
[C] heeft bij brief van 19 mei 2014 [A] en [B] te kennen gegeven het gehuurde niet te willen verlaten en zich te beroepen op huurbescherming.
2.10.
Bij brief van 13 augustus 2014 heeft de advocaat van [A] en [B] [C] gesommeerd de woning uiterlijk 15 augustus 2014 te ontruimen. [C] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
3.Het geschil en de beoordeling daarvan
3.1.
[A] en [B] stellen zich - samengevat - op het standpunt dat [C] zonder recht of titel in de woning verblijft, hetgeen ontruiming rechtvaardigt. [C] heeft namelijk zelf de huur per 30 september 2013 opgezegd, zodat de huurovereenkomst per die datum is geëindigd. [C] komt dan ook geen huurbescherming toe. Zij hebben enkel uit coulance toegestaan dat [C] nadien nog in de woning bleef en daarvoor een gebruikersvergoeding betaalde. Zij stellen een spoedeisend belang bij hun vorderingen te hebben, omdat zij de woning hebben verkocht en op 15 augustus 2014 aan de koper dienden op te leveren.
3.2.
[C] betwist - kort gezegd - dat de huurrelatie door haar opzegging van 2 september 2013 is beëindigd. Zij beroept zich op huurbescherming. Zij voert in dit verband aan dat zij is teruggekomen van haar opzegging van de huurovereenkomst en dat [A] en [B] daar stilzwijgend mee hebben ingestemd. Gelet hierop mocht zij er dan ook op vertrouwen dat de huurovereenkomst na 30 september 2013 gewoon doorliep. Voor zover er sprake mocht zijn van een geldige opzegging, is volgens [C] tussen partijen inmiddels een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen. In dit verband wijst zij erop dat zij de woning per 30 september 2013 niet heeft verlaten, dat [A] en [B] dit hebben toegestaan en dat zij maandelijks de huurprijs heeft voldaan.
3.3.
Vooropgesteld wordt dat in dit kort geding moet worden beoordeeld of op basis van de door partijen gepresenteerde feiten en omstandigheden - zonder dat daarbij ruimte is voor nader onderzoek - de vordering tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de uitkomst daarvan vooruit te lopen en de vordering in dit kort geding toe te wijzen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een toewijzend vonnis tot onverwijlde ontruiming in kort geding in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van [A] en [B] bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hen gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Een bevel tot ontruiming in een kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van [C] en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.
3.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat [C] de huurovereenkomst bij e-mailbericht van 2 september 2013 heeft opgezegd. Vast staat verder dat [C] reeds een dag daarna aan [A] en [B] heeft gemeld dat zij zal bekijken of het toch lukt om de huur nog één maand of langer voort te zetten en dat zij hen dit uiterlijk op 15 september 2013 zal laten weten. Voorts kan vastgesteld worden dat [C] de woning per 30 september 2013 niet heeft ontruimd en steeds maandelijks hetzelfde bedrag als voorheen aan [A] en [B] heeft overgemaakt. Deze betalingen hebben [A] en [B] zonder protest behouden. Uit het feitenrelaas volgt dat zij pas met hun schrijven van 15 mei 2014 de eerste concrete vervolgstap hebben gezet om [C] uit de woning te krijgen. Aangezien [A] en [B] geen bezwaar hebben gemaakt tegen de betalingen en evenmin tegen het gebruik van de woning door [C], valt in het kader van dit kort geding niet uit te sluiten dat de bestaande huurovereenkomst is verlengd, nu het gehuurde na de gedane opzegging niet door [C] is verlaten en ontruimd en ter vrije beschikking van [A] en [B] is gesteld, dan wel dat zij stilzwijgend met [C] een (nieuwe) huurovereenkomst hebben gesloten. Onder deze omstandigheden hebben [A] en [B] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [C] zonder recht of titel in de woning verblijft.
3.5.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is op grond van het voorgaande onvoldoende waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden afgewezen.
3.6.
[A] en [B] zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [C] worden vastgesteld op € 600,00 wegens salaris gemachtigde.
4.Beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
4.1.
wijst de vorderingen van [A] en [B] af;
4.2.
veroordeelt [A] en [B] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [C] begroot op € 600,00 wegens salaris;
4.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. A. van der Meer, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 september 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 413