Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 2898525 \ CV EXPL 14-3033
vonnis van de kantonrechter d.d. 16 september 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RECREATIEPARK BLOEMKETERP B.V.,
gevestigd te Franeker,
eiseres,
gemachtigde: P.M. Braakman, Gerechtsdeurwaarders- en incassopraktijk Braakman cs,
tegen
[X],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. P. van Bommel.
Partijen zullen hierna Bloemketerp en [X] worden genoemd.
Procesverloop
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis d.d. 20 mei 2014
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 1 juli 2014
- de akte d.d. 4 juli 2014 aan de zijde van [X]
- de antwoordakte d.d. 8 juli 2014 aan de zijde van Bloemketerp.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De feiten
2.1. In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
Tussen Bloemketerp als verhuurder en [X] als huurder is een mondelinge huurovereenkomst gesloten betreffende de gemeubileerde vakantiewoning staande op het Recreatiepark Bloemketerp te Franeker aan het adres Burgemeester J. Dijkstraweg 3 (hierna: de woning). Laatstelijk betaalde [X] voor deze woning een huur van € 450,00 per week, alsmede een vergoeding van € 225,00 per week voor het houden van 15 katten.
2.2. [X] huurde de woning aanvankelijk samen met haar, inmiddels overleden, echtgenoot. De huurovereenkomst tussen partijen heeft bestaan gedurende een periode van circa acht à negen jaren en is op of omstreeks 7 januari 2013 geëindigd.
2.3. Bloemketerp heeft na de oplevering schoonmaak- en herstelwerkzaamheden in de woning uitgevoerd dan wel laten uitvoeren, onder meer ter zake waarvan Bloemketerp een tweetal facturen heeft verstuurd. De eerste factuur, gedateerd 7 januari 2013, met het factuurnummer 12113003 is voor zover van belang als volgt gespecificeerd:
"AantalOmschrijvingStuksprijsTotaal
1
Huur Vakantiewoning 6/8 personen € 450,00 € 450,00
periode 31-12-2012 tot en met 07-01-2013
huisdieren 14 stuks € 210,00
Voorschot schoonmaakkosten € 1.500,00
Voorschot bed en Voorschot vervangen € 1.500,00
meubilair
2
Huur i.v.m. buiten gebruikstelling vakantiewoning € 450,00 € 900,00
TOTAAL € 4.560,00.".
2.4.
De tweede 21 januari gedateerde factuur met het factuurnummer 12113017 met als omschrijving "Extra kosten vakantiewoning 3" is, voor zover hier van belang, als volgt gespecificeerd:
"AantalOmschrijvingStuksprijsTotaal
4
Vergoeding 4 Boxspringbedden € 138,00 € 552,00
(60 % van nieuwwaarde)
2
Vergoeding bankstellen (2+3-zits) € - € 460,80
(60 % van nieuwwaarde)
Vergoeding Gordijnen € - € 253,68
€60 % van nieuwwaarde)
1
Welkoop luizenspray € - € 44,60
4
Rollen glasvezelbehang + lijm € 100,00 € 400,00
4
Emmers muursaus € 35,00 € 140,00
1
Bus kozijnverf € 65,00 € 65,00
Boete voor het te laat vertrekken na 01-07-13 € 500,00 € 500,00
24
Gemaakte uren [A] € 25,00 € 600,00
56
Gemaakte uren [B] € 27,50 € 1.540,00
Reeds gefactureerd op factuurnr 12113003 € - € 1.500,00-
Kosten gerechtsdeurwaarder € 1.302,63
TOTAAL € 4.358,71.".
2.5.
Beide voormelde facturen zijn door [X] ontvangen en tot op heden onbetaald gebleven.
Het standpunt van Bloemketerp
3.1.
Bloemketerp vordert betaling tegen bewijs van kwijting van een bedrag van
€ 9.739,65. Dit bedrag bestaat uit een bedrag aan hoofdsom van € 8.918,71 zijnde het bedrag van voormelde onbetaald gebleven facturen, alsmede een bedrag van € 820,94 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten. Daarnaast vordert Bloemketerp de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 5 maart 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede de proceskosten.
3.2.
Bloemketerp baseert haar vordering op de huurovereenkomst. Ter onderbouwing van haar vordering heeft zij voorts het volgende gesteld. Bij eindcontrole van de woning is gebleken dat [X] de woning niet naar behoren en in goede staat aan Bloemketerp heeft opgeleverd. Dientengevolge heeft Bloemketerp schade geleden. Deze schade bestaat uit schoonmaakkosten, vervangingskosten van het meubilair en het tijdelijk niet kunnen verhuren van de woning. Bovendien heeft [X] de huurpenningen voor de laatste week van de huurperiode - van 31 december 2013 tot en met 7 januari 2013 - niet voldaan en heeft Bloemketerp deurwaarderskosten gemaakt in verband met het beëindigen van de huurovereenkomst c.q. het vertrek van [X] van het bungalowpark Bloemketerp. [X] heeft gedurende haar verblijf op Bloemketerp voor veel overlast gezorgd, met name vanwege het houden van vijftien katten in het gehuurde.
Het standpunt van [X]
4.1.
[X] voert verweer en stelt daartoe onder meer het volgende. De door Bloemketerp gestelde schadeposten zijn ongegrond, dubbel berekend en niet (voldoende) gespecificeerd. [X] betwist dat de woning niet schoon is achtergelaten. Voorts stelt [X] dat, voor zover Bloemketerp overlast en imagoschade zou hebben geleden door [X] dan wel haar huisdieren - hetgeen [X] betwist - zij Bloemketerp hier vorstelijk voor heeft betaald, gezien de hoogte van de huur en de toeslag die [X] betaalde voor het houden van de katten. Dientengevolge dienen de vorderingen van Bloemketerp te worden afgewezen, door haar daarin niet ontvankelijk te verklaren, althans haar deze geheel te ontzeggen, dan wel dient de hoogte van de vorderingen te worden gematigd, met veroordeling van Bloemketerp in de proceskosten.
4.2.
Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling van het geschil
5.1.
[X] is op grond van artikel 7:213 BW verplicht zich als goed huurder te gedragen ten aanzien van het gebruik van de woning. Partijen verschillen van mening over de vraag of [X] zich als goed huurder heeft gedragen en of Bloemketerp ten gevolge van de gedragingen van [X] schade heeft geleden die [X] dient te vergoeden.
5.2.
[X] heeft tot haar verweer aangevoerd dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst al gebreken vertoonde en in dezelfde staat was als bij oplevering en dat partijen bovendien niet hadden afgesproken dat de woning weer in oorspronkelijke staat diende te worden opgeleverd. De kantonrechter overweegt het volgende. Waar ter zake van de oplevering van de woning tussen partijen geen bedingen zijn gemaakt, gelden de wettelijke regels ten deze. In artikel 7:218 lid 3 BW wordt uitgegaan van het weerlegbare vermoeden dat de huurder de zaak in onbeschadigde staat heeft ontvangen. Is echter van het gehuurde geen beschrijving opgemaakt, dan geldt ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW het eveneens weerlegbare vermoeden dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de overeenkomst. In het onderhavige geval geldt dat, nu onbetwist door [X] is gesteld dat geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst, de stelplicht en bewijslast dat de staat van het verhuurde anders was bij aanvang van de huur op Bloemketerp rust.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat gezien haar stellingen en met name de door haar overgelegde foto's en getuigenverklaringen Bloemketerp voldoende heeft aangetoond dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur anders (beter) was dan bij oplevering. De enkele stelling van [X] dat de woning bij aanvang van de huurperiode dezelfde gebreken vertoonde en in dezelfde staat was als bij de oplevering en dat zij de woning keurig heeft achtergelaten acht de kantonrechter in dit verband onvoldoende. Immers, onwaarschijnlijk is dat een huurder een woning in een staat zoals die blijkt uit de foto's bij aanvang van de huur zonder meer accepteert, zelfs al is het uitzicht mooi en zijn er weinig alternatieven. Ook hetgeen [X] ten verwere heeft gesteld aangaande de foto's die slechts de staat van de inboedelbestanddelen bij aanvang en bij beëindiging van de huurperiode zouden tonen kan haar zonder nadere toelichting - die ontbreekt - niet baten, nu blijkens de stellingen - met name de getuigenverklaringen - van Bloemketerp de foto's zien op de situatie bij oplevering en niet op die bij aanvang van de huurperiode. Ook hetgeen [X] heeft gesteld aangaande de verplichting van Bloemketerp de eindcontrole in aanwezigheid van [X] uit te voeren maakt het oordeel van de kantonrechter - gezien de toelichting van Bloemketerp ter comparitie rond de gang van zaken bij eindcontroles in het algemeen en in het specifieke geval van [X] - niet anders. Evenmin kan het verweer van [X] dat partijen niet hebben afgesproken dat de woning weer in oorspronkelijke staat diende te worden opgeleverd haar baten, nu zij op grond van de wet verplicht is de woning - zoals een goed huurder betaamt - in de oorspronkelijke staat op te leveren.
5.4.
Nu op grond van bovenstaand oordeel vast staat dat [X] het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet heeft opgeleverd volgens de oorspronkelijke staat van de woning terwijl ze dat wel had moeten doen, is [X] op grond van artikel 7:218 lid 1 BW schadeplichtig ten opzichte van Bloemketerp en komt de kantonrechter toe aan beoordeling van de verschuldigdheid van de diverse schadeposten.
Schoonmaak
5.5.
De door Bloemketerp gevorderde schoonmaakkosten vallen uiteen in een voorschot ten bedrage van € 1.500,00 en een aanvulling hierop bestaande uit enerzijds materiaalkosten - luizenspray, glasvezelbehang en lijm, muursaus en kozijnverf - ten bedrage van € 649,60 en anderzijds personeelskosten van[A] en [B] ten bedrage van € 2.140,00.
De kantonrechter stelt vast dat het voorschotbedrag van € 1.500,00 op geen enkele wijze is onderbouwd en hij zal dit deel van de vordering dan ook, als zijnde onvoldoende gesteld, afwijzen. Voorts acht de kantonrechter voldoende gesteld en onvoldoende betwist door [X] dat materiaalkosten zijn gemaakt, mede gezien de foto's waaruit de beschadigingen van onder andere de muren blijken. De door Bloemketerp gevorderde materiaalkosten worden dan ook toegewezen. Ten aanzien van de gevorderde personeelskosten oordeelt de kantonrechter dat deze niet voldoende onderbouwd zijn, nu Bloemketerp heeft nagelaten een specificatie te overleggen waaruit blijkt op welke werkzaamheden de uren betrekking hebben en op welke tijdstippen de werkzaamheden zijn verricht. Dat [X] hier volgens Bloemketerp vóór de procedure nimmer om gevraagd zou hebben maakt dit oordeel niet anders, aangezien dit niet met zich brengt dat een dergelijke specificatie ook in een procedure niet noodzakelijk zou zijn, te meer nu [X] de vordering ter zake in haar conclusie van antwoord heeft betwist. Echter, gezien hetgeen zojuist is overwogen ten aanzien van de materiaalkosten acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat enige personeelskosten zijn gemaakt. De kantonrechter begroot deze kosten (ex artikel 6:97 BW) op € 1.500,00, waarbij hij rekening houdt met de ten tijde van de huurovereenkomst geldende extra toeslag die [X] placht te betalen voor het houden van haar katten.
Meubilair
5.6.
De vordering ten aanzien van de vervangingskosten voor meubilair zal worden afgewezen. Bloemketerp stelt zich op het standpunt dat het meubilair door toedoen van [X] en haar katten beschadigd is geraakt en vervangen diende te worden. [X] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter volgt dit verweer grotendeels en overweegt dat aannemelijk is dat, nu gesteld noch gebleken is dat [X] de woning bij haar vertrek van (vrijwel) nieuw meubilair diende te voorzien, vervanging van het meubilair na circa acht jaar intensieve bewoning ook zonder de katten nodig geweest zou zijn en voorts dat de vervangingskosten door Bloemketerp niet (voldoende) gespecificeerd zijn en dat de gevorderde bedragen bovendien hoog zijn, mede gezien de hoogte van de huur (€ 450,00 +
€ 225,00) die [X] wekelijks diende te voldoen, waarin een compensatie voor slijtage van het meubilair wordt geacht te zijn begrepen.
Huur periode 31-12-2012 tot en met 07-01-2013
5.7.
Het gevorderde bedrag dat betrekking heeft op de huur voor de periode van 31-12-2012 tot en met 07-01-2013 alsmede voor 14 huisdieren ten bedrage van (€ 450,00 +
€ 210,00 =) € 660,00 zal worden toegewezen, nu [X] op dit punt geen specifiek verweer heeft gevoerd. Voor zover dit verweer moet worden begrepen uit de stelling van [X] dat er geen exacte beëindigingsdatum van de huur is geweest, acht de kantonrechter dit onvoldoende, te meer daar [X] anderzijds heeft gesteld dat de huurovereenkomst per
07-01-2013 is geëindigd. Ook hetgeen [X] heeft gesteld ten aanzien van de zonder toestemming op enig moment na 1 november 2012 verhoogde huurprijs van € 440,00 naar
€ 450,00 kan haar niet baten, nu [X] deze verhoging eerder nimmer heeft betwist en zonder protest heeft voldaan, zodat zij naar het oordeel van de kantonrechter nu te laat is met klagen.
Boete voor te laat vertrekken
5.8.
Bloemketerp heeft een bedrag ad € 500,00 gevorderd met als omschrijving te laat vertrekken na 1 juli 2013. [X] heeft de verschuldigdheid hiervan betwist. De kantonrechter is van oordeel dat Bloemketerp haar vordering ter zake, mede gezien de gemotiveerde betwisting van [X] ervan, onvoldoende heeft onderbouwd en zal de vordering afwijzen, te meer omdat Bloemketerp ter comparitie heeft gesteld dat ten aanzien van deze schadepost een vergissing in het spel moet zijn.
Huur i.vm. buiten gebruikstelling vakantiewoning
5.9.
Ten aanzien van het door Bloemketerp gevorderde bedrag van € 900,00 als gevolg van twee weken buiten gebruikstelling van de vakantiewoning vanwege schoonmaakwerkzaamheden oordeelt de kantonrechter dat de vordering op dit punt zal worden toegewezen. Hierbij overweegt de kantonrechter dat Bloemketerp ter comparitie voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de woning minimaal twee weken niet verhuurd heeft kunnen worden. Het verweer van [X] dat het hierbij gaat om een periode na de beëindiging van de huurovereenkomst, zodat een geldige rechtsgrond ontbreekt wordt door de kantonrechter verworpen. Immers, de onderhavige vordering betreft niet een bedrag aan verschuldigde huurpenningen maar een schadevergoeding voortgekomen uit het toerekenbaar tekortschieten van [X] in haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichting.
Deurwaarderskosten
5.10.
Bloemketerp heeft een bedrag aan deurwaarderskosten gevorderd van € 1.302,63. De kantonrechter constateert dat Bloemketerp de door haar gestelde schade niet (nader) onderbouwd heeft. Met [X] is de kantonrechter van oordeel dat niet duidelijk is geworden waarop de deurwaarderskosten betrekking hebben. De enkele stelling dat Bloemketerp er alles aan heeft gedaan om [X] het huis uit te krijgen acht de kantonrechter zonder nadere toelichting - die ontbreekt - in dit verband onvoldoende. Nu Bloemketerp niet voldaan heeft aan haar stelplicht zal de vordering op dit punt worden afgewezen.
5.11.
Gezien het bovenstaande zal de kantonrechter in totaal een bedrag aan hoofdsom van € 3.709,60 toewijzen. Dit bedrag is als volgt samengesteld:
- materiaalkosten schoonmaak: € 649,60
- personeelskosten schoonmaak: € 1.500,00
- huur 31-12-2012 t/m 07-01-2013: € 660,00
- buitengebruikstelling woning: € 900,00.
5.12.
Bloemketerp heeft gesteld buitengerechtelijke (incasso)kosten te hebben gemaakt en ter zake daarvan een bedrag gevorderd. Bloemketerp heeft die kosten niet gespecificeerd terwijl evenmin is gebleken dat de gestelde verrichtingen meer hebben omvat dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie of het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De daarop betrekking hebbende kosten moeten, nu een geding is gevolgd, worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De kantonrechter zal de betreffende vordering dan ook afwijzen.
5.13.
Bloemketerp maakt aanspraak op de wettelijke rente vanaf 5 maart 2013. Nu deze door [X] onvoldoende gemotiveerd is betwist, zal de kantonrechter de gevorderde wettelijke rente toewijzen, met dien verstande dat deze zal worden berekend over de toegewezen hoofdsom van € 3.709,60.
5.14.
[X] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Daarbij zal het salaris gemachtigde worden vastgesteld op grond van de toegewezen hoofdsom.
De proceskosten aan de zijde van Bloemketerp worden begroot op:
- explootkosten € 77,52
- overige kosten € 1,63
- griffierecht € 462,00
- salaris gemachtigde
€ 400,00(2 punten x tarief € 200,00)
€ 400,00(2 punten x tarief € 200,00)
totaal € 941,15.
Beslissing
De kantonrechter:
1.
veroordeelt [X] tot betaling, tegen bewijs van kwijting, aan Bloemketerp van een bedrag groot € 3.709,60 (zegge: drieduizend zevenhonderdennegen euro en zestig cent) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.709,60 vanaf 5 maart 2013, tot aan de dag der algehele voldoening;
2.
veroordeelt [X] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Bloemketerp begroot op € 941,15;
3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. J.E. Biesma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 september 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 426