ECLI:NL:RBNNE:2014:2840

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 2230291 \ CV EXPL 13-5579

vonnis van de kantonrechter d.d. 10 juni 2014

inzake

de stichting

STICHTING WONEN NOORDWEST FRIESLAND,

gevestigd te Sint Annaparochie,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. B. Korvemaker, advocaat te Leeuwarden,

tegen

[A] en [B],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

procederende met toevoeging,

gemachtigde: mr. J. Pieters, advocaat te Sneek.

Partijen zullen hierna "Stichting WNF" en "[A en B]" worden genoemd.

Procesverloop

1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 oktober 2013;

- het proces-verbaal van comparitie van 17 januari 2014;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de akte van [A en B]

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

Motivering

De vaststaande feiten in conventie en in reconventie

In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1.

Tussen Stichting WNF als verhuurder en [A en B] als huurders bestaat sinds 1 september 1983 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: de woning).

2.2.

[A en B] hebben in of omstreeks juni 2010 aan Stichting WNF medegedeeld dat de woning gebreken vertoont. Stichting WNF heeft vervolgens de woning op of omstreeks 14 september 2010 bezichtigd, waarna zij bij brief aan [A en B] van 17 september 2010 uitgebreid is ingegaan op de onderhoudstoestand van de woning. In deze brief meldt zij onder meer:

“(…)

Het veren van de begane grond vloeren:Om de onderhoudstoestand van de vloeren goed te kunnen beoordelen, zal inspectie vanuit de kruipruimte moeten plaats vinden. Voor toegang tot de kruipruimte zullen er in de hal en de keuken luiken in de vloer worden gemaakt door ons service bedrijf. Dhr. [C] zal hiervoor een afspraak met u maken voor 10 oktober 2010. Daarna zal [D] bedrijfshygiëne, specialist zwam, houtrot en ongedierte, een afspraak met u maken voor inspectie van de kruipruimte voor eind oktober. Aan de hand van zijn rapport zal onze opzichter dhr. [E] zijn bevindingen met u doorspreken. Mochten de vloeren of delen daarvan vervangen dienen te worden dan zal onze opzichter dhr. [E] een plan van aanpak met u opstellen.

Vochtigheidsgraad in de woning:Om de vochtigheidsgraad in de woning te meten zal onze opzichter dhr. [E] op meerdere plaatsen in de woning vochtmeters (tijdsduur ca 1 week) in de woning plaatsen. Hij zal hiervoor een afspraak met u maken voor 10 oktober 2010. Aan de hand van de metingen zal onze opzichter dhr. [E] zijn bevindingen met u doorspreken en een plan van aanpak met u opstellen.

(…)

Houtworm in het dakhout:[D] bedrijfshygiëne, specialist zwam, houtrot en houtworm, zal een afspraak met u maken voor inspectie van het dakhout voor eind oktober. Aan de hand van zijn rapport zal onze opzichter dhr. [E] zijn bevindingen met u doorspreken en een plan van aanpak met u opstellen.

Binnendeuren:De volgende binnendeuren zijn aan vervanging toe: woonkamerdeur en de kelderdeur. De deuren zullen gelijktijdig met de overige werkzaamheden worden vervangen. De deuren zullen gegrond worden opgeleverd, het afschilderen in een kleur naar uw keuze door u zelf uit te voeren.

Zolder:

a.
Het aanbrengen van dakisolatie wordt vanaf 2008 projectmatig aangebracht, in 2009 hebben wij op verzoek van huurders de mogelijkheid gecreëerd om met een eigen bijdrage deze dakisolatie vroegtijdig te krijgen. Het vroegtijdig aanbrengen brengt extra kosten met zich mee. De terug verdien tijd van deze eigen bijdrage, groot € 100,00, door gasbesparing bedraagt ca 2 jaar.

(…)

10.

Lekkage berging:De lekkage bij de nok van de berging is in behandeling bij onze opzichter [F], hij heeft de oorzaak al geconstateerd. De afhandeling van de lekkage is gecompliceerd doordat de woning naast u is verkocht, wij zijn in onderhandeling met de huidige eigenaar voor het oplossen van de lekkage. De verwachting is dat eind oktober de lekkage is verholpen. (…)”

2.3.

[A en B] hebben Stichting WNF bij brief van 7 oktober 2010 medegedeeld dat partijen het over de punten 1 tot en met 5 uit de brief van Stichting WNF wel eens zullen worden, maar dat zij, [A en B], niet bereid zijn om de door Stichting WNF verlangde eigen bijdrage van € 100,00 (punt 6 van de brief) voor het aanbrengen van dakisolatie te betalen.

Nadien hebben partijen geen (finale) overeenstemming bereikt over het verrichten van herstel-/onderhoudswerkzaamheden aan de woning.

2.4.

De Huurcommissie heeft op 14 april 2011 een verzoek van [A en B] ontvangen om uitspraak te doen over een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning. In deze procedure heeft de Huurcommissie op 9 november 2011 uitspraak gedaan. In de uitspraak van de Huurcommissie wordt – voor zover hier van belang – overwogen:

“(…) Op grond van het onderzoeksrapport en de verklaringen ter zitting is de Huurcommissie van oordeel dat de woning de volgende ernstige gebreken vertoont.

-
De houten vloer van de woonkamer/keuken is bij het belopen in enige mate onstabiel. Op de vloer geplaatste kasten bewegen bij het belopen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer H2).

-
De wanden van de woonkamer zijn over grote delen met een lichtgrijze tot zwarte schimmel overtrokken. De schimmel is zeer waarschijnlijk het gevolg van oppervlakte condensatie als gevolg van een (te) hoge vochtproductie en/of ondoelmatig ventileren, in combinatie met een matige tot slechte thermische schil. De (te) hoge vochtproductie kan een gevolg zijn van damptransport vanuit de kruipruimte naar de bovengelegen (woon)vertrekken. Het vocht kan dan op relatief koude en ongeventileerde plekken neerslaan, hetgeen na verloop van tijd leidt tot schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3).

Huurder wil het herstel van deze gebreken echter niet splitsen van het aanbrengen van dakisolatie waarvoor verhuurder een eigen bijdrage vraagt als deze verbetering eerder wordt uitgevoerd dan volgens de complexmatige planning. Daarom is de Huurcommissie van oordeel dat een tijdelijke vermindering van de huurprijs niet redelijk is.

(…)

Conclusie

Er zijn op 1 november 2010 gebreken in de woonruimte die geen tijdelijke huurvermindering rechtvaardigen nu de huurder eisen stelt die het herstel belemmeren.

Gevolgen van deze uitspraak

De geldende huurprijs van € 295,25 per maand (exclusief bijkomende kosten) wijzigt niet. (…)

2.5.

Op 21 mei 2012 heeft een onderzoek door Stichting WNF naar de staat van de houten vloeren in de woning plaatsgevonden. De uitkomst van dit onderzoek was dat de vloeren waren aangetast door zwamvorming. [A en B] hebben nadien verzocht om de uitwerking van een plan van aanpak met een compensatieregeling. Op 30 juli 2012 heeft Stichting WNF een plan van aanpak aan [A en B] toegezonden. Omdat [A en B] daarna aangaven “voorlopig rust te willen”, is de kwestie van het herstel/onderhoud van de woning tijdelijk “geparkeerd”.

2.6.

Bij brief van 27 juni 2013 heeft de gemachtigde van Stichting WNF [A en B] verzocht om onvoorwaardelijk hun medewerking te verlenen aan herstel van gebreken en het uitvoeren van onderhoud in de woning. In deze brief verzoekt Stichting WNF [A en B] om binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat zij vorenbedoelde medewerking zullen verlenen. [A en B] zijn daartoe evenwel niet overgegaan. Tot op heden hebben er dan ook nog geen herstel- en/of onderhoudswerkzaamheden in de woning plaatsgevonden.

Het geschil

in conventie

3.1. Stichting WNF vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [A en B] veroordeelt om Stichting WNF en/of de door Stichting WNF ingeschakelde derden binnen vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de toegang tot de woning van [A en B] te verschaffen en Stichting WNF en/of door Stichting WNF ingeschakelde derden in de gelegenheid te stellen:

a. de houten vloeren op de begane grond te vervangen;

b. de aantasting van het dakhout door houtworm te bestrijden;

c. de lekkage in de berging te herstellen;

II. Stichting WNF machtigt om bij gebreke van voldoening aan het hiervoor onder I. genoemde zich de toegang tot de woning van [A en B] te verschaffen en de hiervoor onder I. genoemde werkzaamheden te (laten) verrichten;

III. [A en B] veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2.

[A en B] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Stichting WNF, met

veroordeling van Stichting WNF – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van de

procedure.

in reconventie

3.3. [A en B] vorderen dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

A. Stichting WNF veroordeelt tot deugdelijk herstel van de door [A en B] gestelde gebreken over te gaan, in het bijzonder door de fundering onder de woning en de vloer deugdelijk te vervangen, de vochtigheidsgraad onder de in de branche gangbare normen te krijgen, de keukeninrichting aan te pakken, de gaten en kieren in of op het dak te herstellen, de houtwormen in het hout op zolder te verwijderen en verwijderd te houden en de binnendeuren te vervangen, althans dat de kantonrechter die beslissingen neemt zoals hij in goede justitie mocht vermenen te behoren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, waarbij een gedeelte van een dag als een hele heeft te gelden, wanneer Stichting WNF in gebreke mocht blijven aan het in dezen te wijzen vonnis te voldoen;

B. Stichting WNF veroordeelt aan [A en B] de schade te vergoeden, in het bijzonder eventuele verblijfkosten in een hotel, overnachting en voeding daaronder begrepen, zolang Stichting WNF bezig is met het sub A. genoemde herstel;

C. Stichting WNF veroordeelt tot deugdelijke oplevering na herstel over te gaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, waarbij een gedeelte van een dag als een hele heeft te gelden, wanneer Stichting WNF in gebreke mocht blijven aan het in dezen te wijzen vonnis te voldoen;

D. Stichting WNF veroordeelt aan [A en B] te vergoeden de door [A en B] geleden schade ten gevolge van de jarenlange gebreken, in de vorm van gederfd gebruiks- en leefgenot, in de vorm van een nieuwe vloer, inclusief ondervloer, saus en behang en kwasten, een en ander ter vrije keuze uit te zoeken, tot een maximum van

€ 5.000,00, dan wel een bedrag of schadevergoeding in natura zoals de kantonrechter in goede justitie mocht vermenen te behoren;

E. Stichting WNF veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.4. Stichting WNF concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [A en B], met

veroordeling van [A en B] – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van de

procedure.

De beoordeling van het geschil

in conventie

4.1. Stichting WNF legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [A en B] zijn op grond van de wet (artikel 7:220 BW) als huurders verplicht om hun medewerking te verlenen aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden in de woning, zoals het op korte termijn vereiste herstel van gebreken. De punten 1 en 2, zoals genoemd in de brief van Stichting WNF aan [A en B] van 17 september 2010, zijn onmiskenbaar als dringende werkzaamheden te beschouwen, zo stelt Stichting WNF. De zwam tast de vloeren in rap tempo aan en bedreigt ook de staat van de naastgelegen (koop)woning. Ook de punten 4 (houtworm in dakhout) en 10 (lekkage berging) kwalificeren als dringende werkzaamheden. De overige punten hebben betrekking op onderhoud, niet op herstel van gebreken. Gelet op het voorgaande dienen [A en B] mee te werken aan het herstel van de gebreken sub 1, 4 en 10 van genoemde brief. [A en B] zijn volgens Stichting WNF niet gerechtigd om hun medewerking aan het verrichten van genoemde dringende werkzaamheden op te schorten. Zij kunnen hieraan dus ook niet de voorwaarde stellen dat er, zoals zij wensen, gratis dakisolatie wordt aangebracht in de woning.

4.2. [A en B] voeren verweer tegen de van hen gevorderde medewerking aan het dringende herstel van gebreken in de woning. Zij beroepen zich ter zake op een opschortingsrecht. Daartoe stellen zij dat het niet redelijk is dat Stichting NWF het aanbrengen van dakisolatie afhankelijk stelt van een door [A en B] te betalen eigen bijdrage van € 100,00. De staat van het dak is dusdanig, dat er sprake is van een gebrek dat door Stichting WNF dient te worden hersteld zonder kosten voor [A en B] In naastgelegen woningen heeft Stichting WNF diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd, die evenwel niet tot een oplossing hebben geleid. De huurders worden geconfronteerd met dezelfde klachten als voorheen. [A en B] trekken de door Stichting WNF voorgestane aanpak daarom in twijfel. Zij vragen zich af wat er met de ervaringen van de andere huurders is gedaan en of dat niet aanleiding zou moeten zijn om het plan van aanpak van Stichting WNF voor het herstel van de woning aan te passen.

4.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW dient een huurder, indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, (de verhuurder) daartoe gelegenheid te geven. Bij “dringende werkzaamheden” moet het gaan om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld (zie Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6., pagina 2).

4.4. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeren de herstelwerkzaamheden (de punten 1, 4 en 10) die Stichting WNF aan de door [A en B] gehuurde woning wil uitvoeren zonder meer als dringende werkzaamheden. Het gaat hier immers om herstelwerkzaamheden naar aanleiding van zwamvorming, houtworm en lekkage. Ten aanzien van al deze punten mag worden aangenomen dat hoe langer het herstel uitblijft, hoe meer de problemen zullen verergeren. De betreffende werkzaamheden kunnen derhalve niet zonder nadeel (langere tijd) worden uitgesteld. [A en B] dienen dan ook hun medewerking aan deze herstelwerkzaamheden te verlenen (voor zover het de lekkage in de berging betreft: dit punt lijkt, gezien het besprokene ter comparitie, reeds te zijn opgelost, hiermee zal in het dictum rekening worden gehouden). Zij kunnen daaraan géén voorwaarden verbinden, noch kunnen zij hun verplichting tot medewerking opschorten, nog daargelaten dat [A en B] niet op toereikende wijze hebben onderbouwd dat het door Stichting WNF ten behoeve van de dringende werkzaamheden opgestelde plan van aanpak niet zal voldoen.

Onder de door [A en B] aan de herstelwerkzaamheden te verlenen medewerking valt tevens dat zij Stichting WNF toegang tot de woning zullen verschaffen, voor zover zulks nodig is voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden.

De vordering sub I. is daarmee toewijsbaar, binnen na te noemen termijn. Het slepende geschilpunt tussen partijen inzake de betaling van een eigen bijdrage voor de dakisolatie valt overigens buiten het bestek van de onderhavige herstelwerkzaamheden en behoeft dan ook geen bespreking.

4.5. De tevens door Stichting WNF gevorderde machtiging om zich, zo nodig, zelf toegang tot de woning te verschaffen om de herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren acht de kantonrechter, op grond van artikel 3:299 lid 1 BW, eveneens toewijsbaar.

4.6. Voor zover [A en B] menen dat hun huurgenot door de herstelwerkzaamheden ernstig wordt beperkt dan wel zij op andere wijze schade lijden, staat het hen te allen tijde vrij om Wonen WNF aan te spreken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding en daartoe een vordering in te stellen (zie ook: artikel 7:220 lid 1 BW). Dit doet er echter niet aan af dat zij jegens Stichting WNF verplicht zijn aan de herstelwerkzaamheden hun medewerking te verlenen, zoals hiervoor onder 4.4 reeds is overwogen.

4.7. [A en B] zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Stichting WNF vastgesteld op:

- explootkosten € 92,82

- overige kosten € 16,94

- vast recht € 112,00

- salaris gemachtigde € 400,00 (2 x € 200,00)

-----------

€ 621,76.

in reconventie

4.8. [A en B] stellen dat Stichting WNF gehouden is tot deugdelijk herstel van gebreken in de woning over te gaan, in het bijzonder door de fundering onder de woning en de vloer deugdelijk te vervangen, de vochtigheidsgraad onder de in de branche gangbare normen te krijgen, de keukeninrichting aan te pakken, de gaten en kieren in of op het dak te herstellen, de houtworm in het hout op zolder te verwijderen en verwijderd te houden en de binnendeuren te vervangen. Na het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden dient er een deugdelijke oplevering plaats te vinden. Daarnaast dient Stichting WNF de schade van [A en B] te vergoeden, in het bijzonder de eventuele verblijfkosten in een hotel, voeding daaronder begrepen, zolang Stichting WNF bezig is met het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in de woning. Hiermee is minimaal een bedrag van € 600,00 gemoeid, aldus [A en B] Ten slotte zijn [A en B] van mening dat Stichting WNF gehouden is om haar een schadevergoeding toe te kennen wegens gederfd huurgenot als gevolg van de reeds jarenlang bestaande gebreken in de woning. Deze schadevergoeding kan in natura worden voldaan, in de vorm van een nieuwe vloer, inclusief ondervloer, saus en behang en kwasten, een en ander ter vrije keuze van [A en B], tot een maximumbedrag van

€ 5.000,00. Ten slotte merken [A en B] nog op, dat Stichting WNF op grond van artikel 6:80 jo 6:83 BW in verzuim is komen te verkeren.

4.9. Stichting WNF betwist de vorderingen van [A en B]

4.9.1. Zij wijst er allereerst op, dat [A en B] ná de uitspraak van de Huurcommissie geen procedure ex artikel 7:262 BW bij de kantonrechter hebben geëntameerd, waardoor partijen geacht worden te zijn overeengekomen hetgeen in die uitspraak is vastgesteld. Dat brengt mee, dat tussen partijen overeenstemming wordt geacht te bestaan over de staat van de woning. Er is daarbij sprake van een instabiele houten vloer en van vocht- en schimmelproblematiek. De woning wordt geacht geen andere gebreken te kennen.

4.9.2. Overigens betwist Stichting WNF dat zij gehouden is tot het uitvoeren van herstel/onderhoud op de door [A en B] genoemde punten. Met de fundering van de woning is niets mis. De kwestie van de houten vloer wordt door Stichting WNF al aangepakt bij het uitvoeren van de dringende herstelwerkzaamheden. De vocht- en schimmelproblematiek wordt aangepakt door het vervangen van de vloer. Aan de door [A en B] gewenste verbetering van de keuken wil Stichting WNF meewerken, maar zij is daartoe niet gehouden. Er is niet gesteld door [A en B] dat de huidige keuken gebreken vertoont. Mocht het keukenblok niet op de nieuwe vloer kunnen worden geplaatst, dan krijgen [A en B] een nieuwe keuken. [A en B] hebben niet eerder dan in deze procedure gewag gemaakt van gaten en kieren in het dak. Overigens betwist Stichting WNF dat daarvan sprake is. De stellingen van [A en B] op dit punt zijn ook niet voldoende onderbouwd. De kwestie van de houtworm is geen gebrek die het genot van de woning aantast. Niettemin pakt Stichting WNF ook dit punt op bij de herstelwerkzaamheden. Ten aanzien van (de vervanging van) de binnendeuren is geen sprake van een gebrek.

4.9.3. Stichting WNF is niet schadeplichtig jegens [A en B] Aan de daarvoor in geval van huur geldende vereisten van artikel 7:208 BW is in dit geval niet voldaan. Er is geen sprake van een situatie van jarenlang – door toedoen van Stichting WNF – gederfd huurgenot aan de zijde van [A en B] De zwam en de vochtproblematiek zijn niet aan Stichting WNF toe te rekenen. Stichting WNF acht zich als sociaal verhuurder gehouden om de genotsvermindering zoveel mogelijk te beperken. Zij acht het in dat verband op haar weg liggen om [A en B] te compenseren voor de “meerprijs” van vervangende woonruimte. In dit verband biedt Stichting WNF, naar eigen zeggen uit coulance, een bedrag van € 450,00 aan, uitgaande van een week van herstelwerkzaamheden. De kosten van voeding komen sowieso niet voor vergoeding in aanmerking; ook zonder het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in de woning dienen [A en B] te eten. Ten slotte dient ook de gevorderde schadevergoeding wegens gederfd huurgenot te worden afgewezen. Er is in dezen geen sprake van toerekenbaarheid. Bovendien, zolang [A en B] weigeren om aan herstelwerkzaamheden mee te werken, is er sprake van een situatie van schuldeisersverzuim.

4.10. De kantonrechter overweegt dat het door [A en B] gevorderde herstel van gebreken in de woning zal worden afgewezen. Allereerst is daartoe redengevend dat niet is komen vast te staan dat Stichting WNF ter zake in verzuim is geraakt. Van enige sommatie van de kant van [A en B], waarbij zij Stichting WNF in gebreke heeft gesteld ter zake het uitblijven van herstel van de genoemde gebreken, waarna Stichting WNF daaraan niet zou hebben voldaan, is niet gebleken. [A en B] hebben ook niet gemotiveerd gesteld dat uit een mededeling van Stichting WNF moest worden afgeleid dat zij niet bereid was om haar (eventuele) herstelverplichting na te komen. De enkele stelling van [A en B] dat het verzuim van Stichting WNF op grond van artikel 6:80 BW jo. 6:83 BW is ingetreden, is niet nader onderbouwd en zal daarom worden gepasseerd. Voorts oordeelt de kantonrechter dat [A en B] geen (separaat) belang hebben bij de ingestelde herstelvordering, voor zover deze ziet op herstel van de (onder)vloer en de houtworm in het dakhout, nu vast staat dat Stichting WNF deze gebreken juist wil herstellen. Daartoe heeft zij ook de vorderingen in conventie ingesteld. Verder oordeelt de kantonrechter dat [A en B], mede in het licht van het uitdrukkelijke verweer van Stichting WNF op dit punt, niet voldoende hebben onderbouwd dat er ter zake van de keukeninrichting, de gaten en kieren in het dak en de vervanging van de binnendeuren sprake is van een gebrek in de zin der wet. Enig (nader) bewijs ter zake de staat van de keukeninrichting, het dak en de binnendeuren – bijvoorbeeld in de vorm van foto’s hiervan - hebben zij niet overgelegd. Voor nadere bewijslevering ter zake is dan ook geen plaats. In het verlengde van het vorenstaande sneuvelt ook de vordering van [A en B] strekkende tot het overgaan tot deugdelijke oplevering na herstel.

4.11. Met betrekking tot de door [A en B] gevorderde schadevergoeding wegens gederfd huurgenot overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter begrijpt de vordering tot schadevergoeding wegens gederfd huurgenot aldus, dat deze betrekking heeft op jarenlang verlies aan genot van het gehuurde vanwege het uitblijven van herstelwerkzaamheden zijdens Stichting WNF. In de kern genomen betreft de onderhavige vordering het verkrijgen van compensatie voor voormeld gederfd huurgenot door het verkrijgen van een nieuwe houten (boven)vloer op kosten van Stichting WNF.

Met Stichting WNF is de kantonrechter van oordeel dat ook deze vordering dient te worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.11.1. Ingevolge artikel 7:208 BW is een verhuurder (onder meer) tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. Dit wetsartikel ziet op schade die het gevolg is van het gebrek
zelf, zoals waterschade. Schade die is ontstaan door het uitblijven van herstel wordt bestreken door de algemene bepalingen ter zake schadevergoeding als bedoeld in boek 6 BW, meer in het bijzonder artikel 6:74 BW, krachtens welk wetsartikel een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht om de schade die de schuldeiser daardoor lijdt, te vergoeden, indien de tekortkoming de schuldenaar kan worden toegerekend.

4.11.2. Indien er sprake is van verminderd huurgenot, dan is huurprijsvermindering daarvoor de aangewezen weg, zulks op de voet van artikel 7:207 BW. Die route hebben [A en B] al gevolgd bij de Huurcommissie en die route heeft (uiteindelijk) niet tot een vermindering van de huurprijs geleid.

4.11.3. Daarnaast is van belang dat niet gemotiveerd is gesteld en ook overigens niet is gebleken is dat de ontstane gebreken ter zake van zwamvorming en vochtproblematiek in de woning aan Stichting WNF dienen te worden toegerekend, krachtens schuld van Stichting WNF of dat de gebreken krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van Stichting WNF komen (artikel 6:75 BW). [A en B] hebben hun stellingen op dit punt niet voldoende onderbouwd, met name voor wat betreft de toerekenbaarheid van de onderhavige gebreken aan Stichting WNF. De vordering ontbeert daarmee een deugdelijke juridische basis en ligt daarom reeds voor afwijzing gereed.

4.11.4. Indien het aanleggen van een nieuwe (boven)vloer
als gevolg vande herstelwerkzaamheden noodzakelijk blijkt te zijn, dan dienen [A en B] zich, zoals ook ter comparitie al is besproken, met een vordering tot vergoeding van de daarmee gemoeid zijnde – redelijke - kosten tot Stichting WNF te wenden. Op dit moment laat zich echter (nog) niet beoordelen óf als gevolg van de herstelwerkzaamheden het aanleggen van een nieuwe houten (boven)vloer al dan niet noodzakelijk zal zijn. In het bevestigende geval dient Stichting WNF een redelijke vergoeding ter zake aan [A en B] te voldoen.

4.12. De kantonrechter overweegt voorts dat gedurende de periode dat Stichting WNF herstelwerkzaamheden in de woning van [A en B] zal uitvoeren, zij in die periode aan [A en B] niet het (volledige)genot van de woning kan verschaffen (artikel 7:203 BW) en in zoverre – toerekenbaar - niet aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tegenover [A en B] zal kunnen voldoen. Stichting WNF is op grond daarvan krachtens artikel 6:74 BW gehouden om de schade die [A en B] zullen lijden als gevolg van het feit dat zij enige tijd de woning niet zullen kunnen gebruiken te vergoeden. Daarbij gaat het naar het oordeel van de rechtbank hoofdzakelijk om de kosten die [A en B] dienen te maken om zich gedurende de herstelwerkzaamheden van een alternatief verblijf te voorzien. Stichting WNF heeft zich ook bereid verklaard om zodanige kosten voor haar rekening te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank kan de onderhavige vordering dan ook worden toegewezen, zoals hierna in het dictum te melden, met de kanttekening dat [A en B] de te maken kosten deugdelijk schriftelijk zullen onderbouwen. Overigens kan de kantonrechter zich voorstellen dat partijen op dit punt alsnog een regeling treffen, bijvoorbeeld door het zijdens Stichting WNF concreet aanbieden van woonruimte op een recreatiepark aan [A en B] gedurende de periode dat zij als gevolg van herstelwerkzaamheden de woning tijdelijk niet kunnen bewonen.

4.13. [A en B] dienen als de in reconventie in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure te worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Stichting WNF vastgesteld op € 250,00 (2 punten x € 250,00 x 0,5) aan salaris gemachtigde.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

5.1.
veroordeelt[A en B] om Stichting WNF en/of de door Stichting WNF ingeschakelde derden (uiterlijk) binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de toegang tot de door [A en B] gehuurde woning te verschaffen en Stichting WNF en/of door Stichting WNF ingeschakelde derden in de gelegenheid te stellen:

a. de houten vloeren op de begane grond te vervangen;

b. de aantasting van het dakhout door houtworm te bestrijden;

en, voor zover nog nodig:

c. de lekkage in de berging te herstellen;

5.2.
machtigtStichting WNF om bij gebreke aan voldoening aan de veroordeling sub 5.1. zich de toegang tot de door [A en B] gehuurde woning te verschaffen en de sub 5.1. genoemde werkzaamheden te (laten) verrichten;

5.3.
veroordeelt[A en B] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander (in zoverre) zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, aan de zijde van Stichting WNF tot op heden vastgesteld op € 620,71;

5.4.
verklaartdit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.5.
veroordeeltStichting WNF om – tegen overlegging van schriftelijk bewijs door [A en B] van de gemaakte kosten - aan [A en B] de kosten te vergoeden die [A en B] in redelijkheid zullen maken in verband met het feit dat zij tijdens de periode van herstel als bedoeld hiervoor onder 5.1. geen gebruik van de gehuurde woning kunnen maken;

5.6.
veroordeelt[A en B] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Stichting WNF vastgesteld op € 250,00;

5.7.
verklaarthet vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.
wijstaf het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juni 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.

744

Medewerking huurders aan dringende herstelwerkzaamheden op basis van artikel 7:220 BW

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

vonnis van de kantonrechter d.d. 10 juni 2014

[A] en [B],

Procesverloop

Motivering

in conventie

in reconventie

in conventie

in reconventie

in conventie

in reconventie