Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 3058532 \ CV EXPL 14-5334
vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 lid 4 Rv d.d. 3 juni 2014
inzake
de stichting
STICHTING THÚS WONEN,
gevestigd te Dokkum,
eiseres,
gemachtigde: mr. I. van Ast,
tegen
[A],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. T. Delhaye.
Partijen zullen hierna Thús Wonen en [A] worden genoemd.
Procesverloop
1.1. Thús Wonen heeft [A] in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare terechtzitting van 22 mei 2014. Thús Wonen heeft toen op de bij dagvaarding vermelde gronden gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [A] gelast om binnen drie dagen na het in dezen te wijzen vonnis, althans
binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een zodanige termijn als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, de woning aan de [adres], met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, met achterlating van al hetgeen [A] niet in eigendom toebehoort en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking aan Thús Wonen te stellen;
[A] veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- per dag of
dagdeel dat hij niet voldoet aan het gevorderde onder I. c.q. per overtreding van het gevorderde onder I;
[A] veroordeelt in de kosten van het geding, alsmede de nakosten, een en ander
te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en
– voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen gestelde termijn plaatsvindt –
te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
1.2.
Ter terechtzitting hebben partijen hun standpunten toegelicht, waarbij de gemachtigde van [A] gebruik heeft gemaakt van pleitnotities. [A] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Thús Wonen, met veroordeling van Thús Wonen – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De feiten
2.1. Tussen Thús Wonen – als woningbouwvereniging actief in de sociale huursector – als verhuurder en [A] als huurder bestaat sinds 15 april 1985 een huurovereenkomst met betrekking tot de (vrijstaande) woning aan de [adres].
2.2. De politie heeft op 19 maart 2014 een inval gedaan in de woning van [A], waarbij zij een hennepkwekerij in deze woning heeft ontmanteld. De hennepkwekerij bestond uit 141 hennepplanten met een hoogte van ca. 10 cm. Blijkens de door de politie opgestelde kennisgeving van inbeslagneming zijn in de woning voorts aangetroffen 1 ventilatieapparaat, 12 armaturen, 12 assimilatielampen, 1 stuk schakelmateriaal, 12 transformators, 1 slakventilator, 1 koolstoffilter en 3 ventilatoren merk Bestron.
2.3. Bij brief van 24 maart 2014 heeft Thús Wonen [A] in kennis gesteld van haar voornemen om over te (doen) gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van de door [A] gehuurde woning, in verband met de aldaar aangetroffen hennepkwekerij. In deze brief heeft Thús Wonen [A] tevens in de gelegenheid gesteld om zelf per direct de huur op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Indien [A] daarvoor niet kiest, dan zal er een juridische procedure strekkende tot ontbinding en ontruiming tegen hem aanhangig worden gemaakt, zo vervolgt genoemde brief.
2.4. [A] is niet tot opzegging van de huur overgegaan.
2.5. De gemachtigde van [A] heeft Thús Wonen bij brief van 29 april 2014 medegedeeld dat de bijzondere omstandigheden van het geval maken dat ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen niet gerechtvaardigd is. Daartoe wordt in deze brief onder meer gemeld:
“(…) Ten eerste geldt dat cliënt niet op de hoogte was van het beleid wat Thús Wonen stelt te voeren op het gebied van omgaan met hennepteelt door haar huurders. Tijdens bespreking is een brief overgelegd die rond september 2007 naar alle huurders van Thús Wonen zou zijn toegezonden. Deze brief is cliënt niet bekend en hij betwist dan ook de brief te hebben ontvangen.
(…)
Ten tweede geldt dat cliënt al gedurende circa veertig jaar huurder is van de betreffende woning en hij altijd gewoond en geleefd heeft in de regio Noordoost Friesland. Ontbinding van de huurovereenkomst en plaatsing op de door woningbouwverenigingen gehanteerde zwarte lijst zou betekenen dat hij niet via de sociale woningbouw een woning kan huren en hij aangewezen is op de particuliere sector. Zijn inkomen is zodanig dat hij niet in staat is de prijzen in de particuliere markt te kunnen betalen. Daar er ook geen andere mogelijkheid is om woonruimte te vinden zal hij dakloos raken en blijven wanneer de huurovereenkomst wordt ontbonden.
Ten derde is van belang dat de heer [A] geen overlast heeft veroorzaakt aan andere huurders of aan Thús Wonen. Er is geen brandgevaar ontstaan en er is ook geen lekkage geweest. De woning bevindt zich in de originele staat. Thús Wonen heeft derhalve geen nadeel ondervonden van de hennepkwekerij. Voor zover u dat bevestigd wil zien dan kunt u uiteraard via mij een afspraak met cliënt maken om de woning te bezichtigen.
Ten vierde merk ik op dat alle buurtbewoners hebben aangegeven dat zij willen dat de heer [A] in de woning blijft wonen. (…)
Ten vijfde geldt dat cliënt al enige tijd lijdt aan klachten van depressiviteit en hij hiervoor diverse malen bij de huisarts is geweest. Hij heeft hulp van maatschappelijk werk en die hulpbehoevendheid en de geestelijke toestand van cliënt maakt des temeer dat er een zorgvuldige afweging dient te worden gemaakt. Hard beleid voeren ten nadele van zwakkere partijen in de samenleving is niet wenselijk en kan zorgen voor juist meer maatschappelijke problemen.
Ten zesde speelt mee dat er een zorgvuldige afweging moet worden gemaakt en dat kennelijk ook uitgangspunt is in zowel het hennepconvenant waar door Thús Wonen naar verwezen is op de bespreking van 8 april 2014 als ook in de wet daar waar het betreft de vraag of de huur kan worden opgezegd als er een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is.
Ten zevende is van belang dat cliënt al gedurende vele tientallen jaren huurder is van de woning en er geen huurachterstanden en geen klachten over hem zijn. (…)”
Het standpunt van Thús Wonen
3.1. Thús Wonen legt aan haar vordering in kort geding, strekkende tot ontruiming van de gehuurde woning door [A] – samengevat – het volgende ten grondslag.
3.2. Op grond van de huurovereenkomst is de door [A] gehuurde woning uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en de leden van zijn huishouden. In het onderhavige geval is de woning echter gebruikt voor de bedrijfsmatige teelt van hennep. Hierdoor is in strijd met voornoemde woonbestemming gehandeld. [A] heeft overigens ook niet als een goed huurder gehandeld door een hennepkwekerij in de woning aanwezig te hebben (gehad). De aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woning levert een (potentieel) gevaar zettende situatie op voor het gehuurde en aangrenzende percelen. Het is daarnaast een feit van algemene bekendheid dat het houden van een hennepplantage overlast veroorzaakt voor naastgelegen woningen. Gelet op het vorenstaande is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [A] dat ontbinding van de huurovereenkomst, in combinatie met een bevel tot ontruiming, hoogstwaarschijnlijk door de rechter in een bodemprocedure zal worden uitgesproken. [A] was ook op de hoogte van het beleid dat Thús Wonen hanteert wanneer een hennepkwekerij in een door haar verhuurde woning wordt aangetroffen. Zelfs al zou dit beleid hem niet bekend zijn, dan staat zulks niet in de weg aan beëindiging van de huurovereenkomst. [A] had moeten beseffen dat Thús Wonen de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning niet zou accepteren. De omstandigheid dat [A] mogelijk dakloos wordt na ontruiming van de woning, ligt in zijn eigen risicosfeer. Zijn situatie wijkt ook niet af van die van andere huurders die na ontdekking van een hennepkwekerij in een door hen gehuurde woning die woning dienen te verlaten.
3.3. Ter zake het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen voert Thús Wonen het volgende aan. Gelet op de aard en ernst van het tekortschieten van [A] in de nakoming van de huurovereenkomst heeft Thús Wonen belang bij ontruiming van de woning op korte termijn. Er bestaat bovendien, zoals hiervoor reeds is genoemd, een grote mate van waarschijnlijkheid dat de rechter in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding/ontruiming zal toewijzen. Daarnaast gaat er met een in kort geding te wijzen ontruimingsvonnis ook een signaal uit naar andere huurders dat Thús Wonen streng optreedt jegens een huurder indien er een hennepkwekerij in een verhuurde woning wordt aangetroffen. In dat geval raakt een huurder op korte termijn zijn huurwoning kwijt. Van Thús Wonen kan onder zodanige omstandigheden niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een (maandenlange) bodemprocedure inzake ontbinding/ontruiming afwacht, aldus Thús Wonen. Daardoor zou ook het imago van Thús Wonen worden geschaad en zouden andere huurders in de verleiding kunnen komen om een hennepplantage in hun woning te houden.
Het standpunt van [A]
4.1. Thús Wonen heeft geen spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning. Er is geen sprake van een situatie die het noodzakelijk maakt dat [A] op korte termijn de door hem gehuurde woning dient te verlaten. Hij betaalt de huur altijd keurig op tijd en veroorzaakt geen overlast of gevaar voor omwonenden. In de woning is thans geen sprake van een (potentieel) gevaar zettende situatie. [A] heeft Thús Wonen verzocht om zich van dit gebrek aan actueel gevaar te vergewissen, maar op die uitnodiging is zij niet ingegaan. De buurtbewoners zien ook graag dat hun buurman [A] in de woning blijft. Het ligt ook geenszins in de lijn der verwachtingen dat [A] ooit weer een hennepkwekerij in de woning zal houden.
4.2. [A] heeft er belang bij dat hij in een bodemprocedure, die – vergeleken met een kort geding procedure - met meer waarborgen is omkleed en waarin bijvoorbeeld ruimte is voor (nadere) bewijslevering, de gelegenheid heeft om zijn belangen bij behoud van de gehuurde woning nader uiteen te zetten, waarna de rechter een zorgvuldige belangenafweging kan doen, met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Bij ontruiming komt [A] bovendien op straat te staan. Een bevel tot ontruiming draagt voorts een definitief karakter, waardoor een bodemprocedure eigenlijk niet meer nodig is. Het enkele feit dat, zoals Thús Wonen stelt, het zeer waarschijnlijk is dat een vordering tot ontbinding/ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen, maakt op zich nog niet dat daarom in kort geding reeds de ontruiming zou moeten worden bevolen. De uitkomst van een bodemprocedure is, anders dan Thús Wonen meent, nog geen gelopen race, zo stelt [A].
4.3. In het kader van de afweging van belangen van partijen wijst [A] er ook op dat hij te maken heeft met psychische problematiek (depressiviteit), waardoor het voor hem belangrijk is om in de woning te kunnen blijven wonen. Er is voorts geen sprake geweest van bedrijfsmatige teelt van hennep. Evenmin is er reeds strafrechtelijke vervolging tegen [A] ingesteld in verband met de in de woning aangetroffen hennepkwekerij. Het strenge (ontruimings)beleid van Thús Wonen met betrekking tot het houden van hennepkwekerijen in gehuurde woningen was [A] niet bekend.
De beoordeling van het geschil
5.1. De kantonrechter is met Thús Wonen van oordeel dat het, naar de kantonrechter begrijpt, door haar gevoerde “zero tolerance” beleid ten aanzien van de aanwezigheid van hennepkwekerijen in verhuurde woningen onder omstandigheden kan meebrengen dat er voldoende spoedeisendheid bestaat bij het treffen van een voorziening in kort geding, strekkende tot ontruiming van de betreffende woning. Voldoende aannemelijk is dat het met een dergelijk beleid beoogde effect (het afschrikken van huurders om hennepkwekerijen te houden in gehuurde woningen en het afgeven van een signaal richting andere huurders indien een hennepkwekerij wordt aangetroffen) effectief gediend kan worden indien de ontruiming op korte termijn plaatsvindt (zie ook Gerechtshof Den Haag, 22 april 2014, ECLI:GHDHA:2014:1307).
5.2. Voormeld belang van Thús Wonen bij spoedige ontruiming van een woning waarin een hennepkwekerij is aangetroffen is echter niet a priori doorslaggevend en dient afgewogen te worden tegen de belangen van de huurder bij behoud van de bestaande toestand, totdat in een bodemprocedure zal zijn beslist over een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
5.3. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, waarbij het aan de tekortschietende partij is om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Hierbij dient rekening te worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval.
5.4. De omvang van de aangetroffen hennepplantage – 141 planten - wijst naar het oordeel van de kantonrechter, anders dan [A] meent, wel degelijk op bedrijfsmatig gebruik. Thús Wonen heeft in dit verband ook onweersproken verwezen naar de door het Openbaar Ministerie gehanteerde maatstaf voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt, waarbij uitgegaan wordt van beroeps- of bedrijfsmatige teelt indien er meer dan vijf planten worden aangetroffen. De kantonrechter zal deze maatstaf ook in dezen als richtsnoer hanteren. Het aldus gebruiken van de woning door [A] is in strijd met de geldende woonbestemming (artikel 7:214 BW) alsook in strijd met hetgeen van een goed huurder mag worden verwacht (artikel 7:213 BW). [A] kan zich er niet met vrucht op beroepen dat hij niet op de hoogte was van het (strenge) beleid van Thús Wonen indien er een hennepkwekerij in een gehuurde woning wordt aangetroffen. [A] had zich, los van dit beleid, zonder meer dienen te realiseren dat het houden van een (strafbare) hennepkwekerij in de door hem gehuurde woning voor Thús Wonen niet acceptabel zou zijn.
5.5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan thans niet worden uitgesloten dat de rechter in een bodemprocedure een vordering van Thús Wonen strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen.
5.6. Een en ander laat evenwel onverlet dat, bij afweging van de belangen van partijen over en weer, de kantonrechter van oordeel is dat Thús Wonen op dit moment onvoldoende belang heeft bij het treffen van een voorlopige voorziening strekkende tot ontruiming van de woning door [A] op korte termijn. Daartoe wordt het volgende overwogen. De vraag of er voldoende spoedeisend belang bestaat bij ontruiming, dient beoordeeld te worden naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorshands is voldoende aannemelijk geworden dat de in de woning aangetroffen hennepkwekerij is ontmanteld. Tevens is niet gebleken dat er zich ten aanzien van de elektriciteitsvoorziening in de woning (nog) een risicovolle situatie voordoet. zodat aangenomen mag worden dat er thans geen sprake (meer) is van een gevaar zettende toestand in de woning. Feiten of omstandigheden die op het tegendeel wijzen, zijn door Thús Wonen niet aangevoerd. Zij heeft ook geen gebruik gemaakt van de door [A] geboden mogelijkheid om de actuele toestand van de woning te inspecteren. Daarnaast is niet aannemelijk geworden dat er thans sprake is van door [A] veroorzaakte overlast voor de huurders/bewoners van naastgelegen woningen. Ook dient te worden bedacht dat [A] de onderhavige huurwoning reeds vanaf 1985 onafgebroken bewoont, terwijl niet aannemelijk is geworden dat zich sindsdien – afgezien van onderhavige hennepkwekerij – ernstige incidenten hebben voorgedaan. Deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, brengen de kantonrechter tot het oordeel, alles afwegende, dat er op dit moment geen sprake is van een situatie die zodanig acuut en ernstig is, dat van Thús Wonen als verhuurder redelijkerwijs niet kan worden gevergd om de uitkomst van een (nog te entameren) bodemprocedure tegen [A] af te wachten. Daarbij weegt ook mee dat een ontruiming van een woning een voorziening met een definitief karakter is en dus verstrekkende gevolgen heeft voor de betrokken huurder, die op zeer korte termijn zich van alternatieve woonruimte zal moeten voorzien.
5.7. De gevraagde voorlopige voorzieningen zullen dan ook worden geweigerd.
5.8. Thús Wonen zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [A] vastgesteld op € 400,00 (2 x € 200,00) aan salaris gemachtigde.
Beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
- weigert de gevraagde voorzieningen;
- veroordeelt Thús Wonen in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [A]
vastgesteld op € 400,00;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij
voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.E. Biesma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 juni 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
744