Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 2262046 \ CV EXPL 13-5897
vonnis van de kantonrechter d.d. 23 mei 2014
inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
STICHTING MULTIFUNCTIONEEL CENTRUM SIONSBERG,
gevestigd te Dokkum,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. Dijsselhof,
tegen
[A],
wonende te [woonplaats],
en
[B],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. E.F. van der Goot,
Partijen zullen hierna Sionsberg en [A] c.s., dan wel ieder voor zich [A] dan wel [B] worden genoemd.
Procesverloop
1.1 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 februari 2014
- de akte na tussenvonnis van Sionsberg
- de akte na tussenvonnis van [A] c.s.
1.2. Ten slotte is weer vonnis bepaald.
Motivering
2.1. De kantonrechter verwijst hier naar hetgeen bij voormeld tussenvonnis is overwogen en beslist.
2.2. Alvorens over de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te beslissen heeft de kantonrechter bij meergenoemd tussenvonnis de zaak naar de rol verwezen voor uitlating van partijen over de vraag of de huurrelatie met [A] daadwerkelijk is geëindigd en of met het einde van de huurrelatie met [A] ook een einde is gekomen aan het gebruik van de praktijkruimte(s) van [A] (c.s.) door de meergenoemde kaakchirurgen. Indien dat het geval mocht zijn, dan wenst de kantonrechter tevens van Sionsberg te vernemen of zulks aanleiding geeft de vordering te handhaven, te wijzigen of in te trekken.
2.3. [A] c.s. heeft na tussenvonnis voormelde vraagstelling beantwoord aldus dat hij stelt dat [A] geen gebruiker meer is van de ruimte aan de Birdaarderstraatweg 80g te Dokkum, zulks in weerwil van het feit dat de vennootschap van [A], namelijk Tandartspraktijk [A] B.V., nog steeds volgens de Kamer van Koophandel is gevestigd op dat adres. Volgens [A] c.s. wordt deze vennootschap na het deponeren van de jaarstukken geliquideerd. [A] geniet van zijn pensioen en verricht nog enkele werkzaamheden als hoofdadviseur voor de KNMT, maar niet aan voormeld adres. Volgens [A] c.s. heeft [B] de praktijkruimtes van [A] per 1 januari 2014 overgenomen en daarmee ook de lopende verplichtingen met betrekking tot de kaakchirurgen. [A] c.s. voert aan dat [B] er bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening mee heeft gehouden dat de behandelruimtes ook zouden kunnen worden ingezet door andere (gespecialiseerde) tandartsen en dat Sionsberg dat al wist toen er met de overnamebepaling werd ingestemd. De kaakchirurgen (zijnde gespecialiseerde tandartsen) betalen aan [B] daarvoor een gebruiksvergoeding en andere (gespecialiseerde) tandartsen worden door haar ingehuurd.
2.4. Van de zijde van Sionsberg is na tussenvonnis als volgt op genoemde vragen gereageerd. Sionsberg geeft aan dat de huurrelatie tussen haar en [A] ingevolge de huurovereenkomst per 1 januari 2014 formeel is geëindigd. Voor zover zij kan nagaan heeft [A] het gehuurde evenwel niet verlaten en gebruikt deze het gehuurde ook thans nog. Sionsberg baseert zich daarbij op de gegevens van de Kamer van Koophandel, alwaar de vennootschap van [A] nog steeds staat ingeschreven op het adres van het gehuurde. Volgens Sionsberg is daarom niet uit te sluiten dat [A] thans zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde dan wel dat [A] gebruik maakt van een gedeelte van het gehuurde door dit zonder toestemming van Sionsberg te huren van [B]. Verder voert Sionsberg aan dat de kaakchirurgen ook thans nog zelfstandig opereren in het gehuurde. Zij verwijst daartoe naar een tweetal door haar overgelegde printscreen-afbeeldingen van de website van deze kaakchirurgen. Een en ander geeft haar aanleiding haar vorderingen integraal te handhaven.
3.1. De kantonrechter stelt aan de hand van de uitlatingen van partijen na tussenvonnis vast dat [A] zijn tandartspraktijk met ingang van 1 januari 2014 heeft beëindigd en zijn deel van het gehuurde - overeenkomstig het bepaalde in artikel 8.2. van de huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 2.4. van het tussenvonnis van 14 februari 2014) - in gebruik heeft gegeven aan [B], die ingevolge de contractsbepalingen sedert 1 januari 2014 als enige huurder van Sionsberg is overgebleven. De kantonrechter heeft geen reden om aan de juistheid van de door [A] c.s. daarover gedane uitlating na tussenvonnis te twijfelen. De stelling van Sionsberg dat voor haar niet valt na te gaan of dit werkelijk zo is en waarbij zij ook nog verwijst naar de nog bestaande inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel van de vennootschap waarbinnen [A] zijn praktijk uitoefende, maakt dat niet anders. Daarbij geldt dat nu [A] sedert 1 januari 2014 geen contractuele relatie meer heeft met Sionsberg, laatstgenoemde eenvoudig bij wijze van voorlopige voorziening ontruiming zou kunnen bewerkstelligen, indien mocht blijken dat [A] toch nog gebruik maakt van het gehuurde.
3.2. Nu [A] vanaf 1 januari 2014 geen contractuele huurrelatie meer heeft met Sionsberg en aangenomen wordt dat hij het gehuurde ook niet meer in gebruik heeft, brengt dit met zich mee dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde jegens [A] niet (meer) kan worden toegewezen.
3.3. Voor zover de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gericht tegen [B] overweegt de kantonrechter het volgende.
Blijkens de uitlating na tussenvonnis stelt [B] een of meer behandelruimtes in het door haar - volgens de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2014 als enig huurder - gehuurde tegen een gebruiksvergoeding ter beschikking aan kaakchirurgen van het MCL, zoals voorheen [A] dat deed. Anders dan [A] c.s. hebben aangevoerd - zie rechtsoverweging 4.2. van het tussenvonnis van 14 februari 2014 - is de kantonrechter van oordeel dat het op reguliere basis tegen een geldelijke vergoeding beschikbaar stellen van een deel van het gehuurde aan derden zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Op de onderhavige huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte uitdrukkelijk van toepassing verklaard. In artikel 6.1. van deze algemene bepalingen is opgenomen dat de huurder het gehuurde gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf zal gebruiken, overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Volgens de huurovereenkomst dient het gehuurde te worden gebruikt overeenkomstig de bestemming tot multifunctioneel gebouw ten dienste van het medisch, paramedisch, sociaal en cultureel werk in Noordoost Friesland. Met betrekking tot de voorgeschreven bestemming van het gehuurde kwalificeert de kantonrechter daarbij het beroep van kaakchirurgen weliswaar als een ander specialisme dan dat van een tandarts, maar het gebruik van het gehuurde door kaakchirurgen als zodanig valt wel binnen de gebruiksbestemming van het gehuurde, zoals hiervoor is weergegeven. Evenwel bepaalt artikel 8.1 van de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst uitdrukkelijk dat behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het de huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan. Nu in weerwil van deze bepaling door - aanvankelijk [A] en thans [B] - het (gebruik van het) gehuurde voor een deel tegen een geldelijke vergoeding aan derden is afgestaan, brengt dat met zich mee dat aanvankelijk [A] c.s. en thans [B] jegens Sionsberg tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Nu Sionsberg [A] c.s. daarop heeft aangesproken en [A] c.s. niet hebben willen voldoen aan het onverkort naleven van de contractsbepalingen, brengt dit met zich mee dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee verband houdende vordering tot ontruiming cum annexis van het gehuurde voor zover deze is ingesteld tegen [B] als thans enig huurder van Sionsberg als voldoende gegrond zullen worden toegewezen. De gevorderde termijn voor ontruiming zal de kantonrechter billijkheidshalve stellen op twee maanden in plaats van de door Sionsberg gevorderde termijn van twee weken.
3.4. Met betrekking tot de gevorderde hoofdelijke veroordeling tot betaling van de krachtens artikel 8.2. van de algemene bepalingen - zie rechtsoverweging 2.7. van het tussenvonnis - verbeurde boetes ad in totaal € 3.477,00 vermeerderd met rente overweegt de kantonrechter als volgt. Genoemd artikel 8.2. van de algemene bepalingen maakt uitdrukkelijk deel uit van de huurovereenkomst van partijen. Vast staat dat aanvankelijk [A] en thans [B], die zich beiden vanaf het ingaan van de huurovereenkomst hebben verbonden aan de contractsbepalingen, een deel van het gehuurde zonder (voorafgaande) toestemming van Sionsberg (tegen betaling) in gebruik hebben gegeven aan derden. Zulks in strijd met het bepaalde van artikel 8.1. van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Dit brengt met zich dat [A] c.s. de in bepaling 8.2 genoemde boetes hebben verbeurd en dat het ter zake gevorderde bedrag toewijsbaar is. Voor [A] geldt dat de boetes zijn verbeurd tot en met 31 december 2013. Voor [B] geldt dat de boetes blijven oplopen totdat het gebruik van een deel van het gehuurde zonder toestemming van Sionsberg zal zijn geëindigd. Voor matiging van de boetes, zoals [A] c.s. hebben gevraagd, ziet de kantonrechter geen reden. De bepleite halvering van de boete omdat - aanvankelijk - slechts [A] en thans slechts [B] tekort schiet en niet beiden tegelijkertijd, ziet voorbij aan het feit dat [A] en [B] zich bij de ondertekening van de overeenkomst beiden tot correcte naleving van de bepalingen van de huurovereenkomst hebben verplicht.
3.5. Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ad € 567,55 met rente overweegt de kantonrechter dat Sionsberg voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Nu partijen via het bepaalde in artikel 17.1 van de algemene bepalingen zijn overeengekomen dat de huurder verplicht is de buiten rechte gemaakte kosten van de verhuurder om de huurder te dwingen tot nakoming van de huurovereenkomst te vergoeden, zal het ter zake gevorderde bedrag als voldoende gegrond worden toegewezen.
3.6. [A] c.s. zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Deze kosten bedragen tot aan de datum van uitspraak:
- explootkosten € 92,82
- explootkosten € 92,82
- overige kosten € 3,94
- vast recht € 448,00
- salaris gemachtigde € 750,00 (2,5 punt x € 300,00)
_______
Totaal €1387,58
Beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Stichting Multifunctioneel Centrum Sionsberg en [B] betreffende de bedrijfsruimte/kantoorruimte staande en gelegen aan de Birdaarderstraatweg 80 te Dokkum
veroordeelt [B] om voormeld perceel binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Sionsberg te stellen;
veroordeelt [A] c.s. - hoofdelijk, des dat wanneer de een betaalt de ander zal zijn gekweten - tot betaling aan Sionsberg van de verbeurde boetes ad € 3.477,00 (zegge: drieduizendvierhonderdzevenenzeventig euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding, zijnde 5 augustus 2013, tot de dag van voldoening, alsmede vermeerderd met een bedrag van € 183,00 (zegge: honderddrieëntachtig euro) voor iedere dag of dagdeel na 19 juli 2013 gedurende welke de verboden onderhuur c.a. ingebruikgeving van (een gedeelte van) het gehuurde door [A] c.s. aan derden voortduurt tot aan de dag waarop het gehuurde door [A] c.s. zal zijn ontruimd en verlaten, met dien verstande dat deze laatste vermeerdering van de verbeurde boetes met een bedrag van € 183,00 per dag ten aanzien van [A] is geëindigd op 31 december 2013, zodat [A] in het kader van deze hoofdelijke veroordeling maximaal aangesproken kan worden op betaling van een bedrag van € 3.477,00 plus 165 dagen x € 183,00, zijnde in totaal € 33.672,00;
veroordeelt [A] c.s. tot betaling aan Sionsberg van een bedrag van € 567,55 wegens buitengerechtelijke kosten;
veroordeelt [A] c.s. in de kosten van de procedure, aan de zijde van Sionsberg tot op heden berekend op € 1.387,58;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. A. van der Meer, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 28/482