Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/122106 / HA ZA 12-293
Vonnis van 8 januari 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEGAHOME.NL GROND B.V.,
gevestigd te Almelo,
eiseres,
advocaat mr. R.S. van der Spek te Leeuwarden,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE TYTSJERKSTERADIEL,
zetelend te Burgum,
gedaagde,
advocaat mr. M. Bauman te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna Megahome en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
De wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
1.4.
De rechtbank verwijst de zaak ter verdere afdoening naar de meervoudige kamer.
2.De feiten
2.1.
Op 18 juni 1997 heeft de rechtsvoorganger van Megahome, Mega Projecten B.V. (verder ook te noemen Megahome), de percelen met nummers 1371, 1374, 1375, 1376 en 1475 van [A] gekocht. De percelen zijn -behoudens perceel 1475- door [A] aan Megahome geleverd. [A] wenste het perceel met nummer 1475 niet af te staan. Hij heeft laatstgenoemd perceel voorwaardelijk aan Megahome verkocht. De ontbindende voorwaarde luidt dat de koop vervalt als de gemeente niet tot onteigening besluit. Als de gemeente wel tot onteigening besluit zal [A] het perceel afstaan aan Megahome.
2.2.
Megahome en de gemeente zijn enige jaren daarna in overleg getreden over een overeenkomst waarbij Megahome zou afzien van zelfrealisatie van de grond.
2.3.
Megahome heeft de gemeente op 13 januari 2000 een brief verzonden met de volgende inhoud:
" Megahome heeft de rechten verkregen op 6.09.80 ha van[A]. Het huiskavel, tot aan de Hillemaweg valt er niet onder. De heer [B] deelt mede dat, zoals in het vorige gesprek afgesproken, Megahome tracht de grond aan te kopen. Hier zal echter tijd voor nodig zijn; de onderhandelingen verlopen stroef. Het zou wellicht helpen als de gemeente zou overwegen de betreffende grond te onteigenen en dit schriftelijk aan Megahome zou mededelen."
2.4.
De gemeente heeft op 17 maart 2000 een brief verzonden aan Megahome waarin voor zover relevant het volgende is vermeld.
"Inmiddels is komen vast te staan dat u niet (zonder meer) de beschikking hebt over het perceel (…) nr. 1475 (…). Dit gegeven is (…) van invloed op de nu af te sluiten overeenkomst. Wij gaan er voorshands niettemin van uit dat deze grond op enig moment door u kan worden ingebracht en daarmee -afhankelijk van het tijdstip- zo mogelijk onderdeel wordt van een vervolgovereenkomst. Voor alle duidelijkheid delen wij u mede, dat de gemeente niet bereid is een overeenkomst te sluiten, waarin de gemeente zich verplicht tot onteigenen. Wij volstaan met de eerder aan u gedane schriftelijke mededeling, welke voor u voldoende zou zijn voor het verlangen van nakoming door[A] van dat deel van de tussen hem en u gesloten overeenkomst (…)."
2.5.
Megahome en de gemeente hebben vervolgens op 20 juli 2000 een koopovereenkomst gesloten waarbij Megahome de percelen genoemd in r.o. 2.1. aan de gemeente heeft verkocht (en voor zover mogelijk geleverd) en waarbij de gemeente op haar beurt woningbouwkavels gelegen binnen het bestemmingsplan Burgum-West aan Megahome heeft verkocht. In artikel 4 van Pro de koopovereenkomst is bepaald dat de levering van de bouwkavels met betrekking tot de plandelen A tot en met E gefaseerd plaatsvindt. Voor zover van belang is verder het navolgende in de koopakte bepaald.
"Artikel 4, Levering
(…)
4.2
De bouwkavels worden op afroep door de gemeente geleverd aan Mega (…)en door Mega (…) afgenomen, voordat het betreffende kavel in gebruik wordt genomen voor bouwactiviteiten, e.e.a. onverminderd het bepaalde in artikel 4.3.
4.3
De bouwkavels die niet voordien door Mega (…)(zie 4.2) zijn afgenomen, worden door Mega afgenomen uiterlijk 4 maanden nadat de betreffende grond bouwrijp door de gemeente aan Mega is opgeleverd (de datum in het proces-verbaal van oplevering is doorslaggevend).
4.4
In het geval van passeren van de transportakte later dan het in 4.3 omschreven tijdstip van 4 maanden na bouwrijpe oplevering, is Mega door enkel het verstrijken van de termijn en zonder dat een ingebrekestelling is vereist de wettelijke rente verschuldigd over de koopsom van het betreffende deel grond.
4.5
De gemeente zal Mega, per fase, zo spoedig mogelijk schriftelijk meedelen op welke datum wordt begonnen met het bouwrijp maken en wat de vermoedelijke datum van oplevering van de bouwrijpe grond aan de gemeente zal zijn.
4.6
Mochten de genoemde data van oplevering (zie 4.5) niet worden gehaald, dan zal de gemeente dit zo spoedig mogelijk melden aan Mega en nieuwe data bekend maken.
Artikel 6, Realisatie en planning
6.6
Tussen partijen is een planning voor het gehele project overeengekomen:
(…)
fase 2, plandeel D: levering bouwkavels uiterlijk 1 juli 2007
fase 2, plandeel E: levering bouwkavels uiterlijk 1 juli 2008
6.7
Bij overschrijding van de genoemde uiterste data in 6.6 is de gemeente aan Mega een boete verschuldigd van 100,-- per dag en bouwkavel, zonder dat deswege een ingebrekestelling nodig is. De in 6.6 genoemde data staan niet met elkaar in verband.
6.8
Partijen zullen ernaar streven de in 6.6 genoemde verwachting voor fase 2,plandeel D, te realiseren. De levering van deze bouwkavels kan echter worden vertraagd indien de tijdige verwerving van perceel nummer 1475 niet slaagt. Dit perceel is noodzakelijk voor de ontsluiting van deze kavels. Indien door deze oorzaak de uiterste datum van levering voor deze kavels volgens 6.6 niet wordt gehaald, dan is op deze levering de boete volgens 6.7 niet van toepassing.
De gemeente zal zich optimaal inspannen en blijven inspannen om deze kavels te leveren. Indien nodig zal zij het instrument van onteigening inzetten voor perceel 1475. Indien onverhoopt de levering niet mocht lukken dan treden partijen in overleg en zal de gemeente compensatie leveren, in de vorm van elders gelegen woningbouwkavels van gelijke prijs, kwantiteit en kwaliteit.
2.6.
De gemeente heeft op 22 februari 2005 een brief aan Megahome verzonden waarin voor zover relevant het volgende vermeld staat:
"Naar aanleiding van het constructieve gesprek op 8 februari jl. met de heren (…) delen wij u mede dat wij overeenkomstig de gemaakte afspraak u een voorstel doen inzake het verder ontwikkelen van het bestemmingsplan Burgum West.
Hiervoor is het vereist dat perceel 1475, althans een deel daarvan, wordt aangekocht van de heer[A]. Hij is in principe bereid tot verkoop aan de gemeente, mits Mega verklaart af te zien van rechten op basis van de eertijds gesloten overeenkomst, u genoegzaam bekend.
(…)
Afgesproken is nu dat bij verwerving door de gemeente van perceel 1475, dan wel een deel daarvan (wegens de rechten van Mega jegens de heer[A]), additionele bouwrijpe grond tegen de kostprijs van dit moment zal worden geleverd voor de bouw van uiteindelijk 23 woningen (dit aantal is gebaseerd op ontwikkeling van het gehele perceel 1475). De totale productie van Mega in Burgum West zou daarmee uitkomen op 137 woningen. (…)
Het ziet ernaar uit dat[A] op dit moment slechts bereid is een deel van perceel 1475 te verkopen, nl. ca. 00.86.75 ha. Dat is echter voldoende om de noodzakelijke infrastructuur aan te leggen t.b.v. het bouwrijp maken van een belangrijk deel van de 2e fase van het bestemmingsplan en (via tijdelijke voorzieningen) fase D bouwrijp te maken. Dit aan te kopen perceelsdeel vormt ca. 77% van het totale perceel, zodat voor ca. 18 woningen bouwrijpe grond beschikbaar kan komen t.b.v. Mega (er resteren dan nog 5 woningen)."
2.7.
De gemeente en [A] hebben in december 2005 een koopovereenkomst gesloten.
2.8.
De gemeente heeft bij e-mail van 14 juni 2006 verzocht om een aanpassing van de overeengekomen uiterste leveringsdata met als reden dat de gemeente er niet in slaagde plandeel D tijdig te leveren. Verzocht is om de levering van de plandelen E en F (de additionele kavels zoals genoemd in de brief van 22 februari 2005) te vervroegen en kavel 34 van plandeel D (t.b.v. 6 vrijstaande woningen) naar achteren te schuiven. Voor zover van belang staat voorts nog in de e-mail vermeld:
"(…)We hebben het over de volgende kavels, waarbij ik tevens heb aangegeven op welk tijdstip deze beschikbaar komen:
Plandeel E zuid, (…) (beschikbaar per 1 september 2006)
(…)
Plandeel D kavel 34 deels, (…) (beschikbaar 1 juli 2008)
2.9.
Per faxbericht van 15 juni 2006 heeft Megahome gereageerd en de wijzigingsvoorstellen met betrekking tot de nieuwe geplande leveringsdata geaccepteerd. Voor zover relevant staat voorts in het faxbericht het volgende beschreven:
"Mega Projecten B.V. (…) zal afzien van de rechten tot het perceel kadastraal bekend gemeente Burgum, sectie I nr. 1475, op basis van een tussen Mega en [A] bestaande koopakte d.d. 18 juni 1997, partijen genoegzaam bekend. Met andere woorden, deze koopakte zal worden ontbonden. De gemeente zal vervolgens voor de verwerving zorgdragen, overeenkomstig de tussen de gemeente en [A] gesloten koopakte d.d. december 2005."
2.10.
De gemeente heeft de wijzigingsvoorstellen van Megahome geaccepteerd en partijen hebben beide het faxbericht van 15 juni 2006 getekend. De geplande leveringsdata in de zin van artikel 6.6 van de koopovereenkomst van plandeel E "zuid" zijn hiermee op 1 september 2006 gesteld en ten aanzien van plandeel D (perceel 34 deels) op 1 juli 2008.
2.11.
Perceel 1475 is hierna ingemeten en kadastraal gesplitst. Hierbij ontstonden de percelen kadastraal bekend gemeente Bergum sectie I, nummer 2238 en de nummers 2265 t/m 2282. De percelen met de nummers 2265 t/m 2282 zijn op 31 juli 2006 aan de gemeente geleverd. Het perceel met nummer 2238 is in eigendom van [A] gebleven. De gemeente heeft zich verplicht om gedurende 10 jaar geen aanspraak te zullen maken bij [A] op levering van het overblijvende deel van kavel 1475.
2.12.
[A] is op [datum] overleden. De gemeente heeft de onderhandelingen over de aankoop van het gedeelte van kavel 1475 (hierna te noemen perceel 2238) dat noodzakelijk was voor de ontsluiting van plandeel D (kavel 34 deels) tijdelijk opgeschort.
2.13.
Begin 2007 zijn partijen -op verzoek van Megahome- opnieuw met elkaar in overleg gegaan over aanpassing van de planning.
2.14.
Megahome heeft op 22 februari 2007 een e-mail aan de gemeente verzonden met onder meer de volgende inhoud:
"(…)Daarnaast hebben wij zelf fase 2A, waarin de meeste woningen zitten, opgesplitst in 2 verkoopfasen. Voor een evenwichtige spreiding qua aantallen ligt het dan voor de hand om fase 2B (plandeel d, kavel 34 deels) gelijktijdig met plandeel E zuid (fase 3) in de verkoop te brengen. Dus onze voorkeur gaat er naar uit deze beide fasen qua planning gelijk te trekken en allebei op 1 juli 2008 te zetten. (…)"
2.15.
De gemeente heeft bij e-mail van 23 februari 2007 ingestemd met het voorstel van Megahome. Partijen hebben voornoemde e-mail beide "voor akkoord" getekend, waarmee een tweede wijzing van de overeenkomst en aanpassing van de planning is overeengekomen. Plandeel D en E zijn gesplitst ten aanzien van de plandelen die al wel geleverd konden worden en ten aanzien van het plandeel D (kavel 34 deels) en plandeel E "zuid". De gewijzigde planning hield -voor zover relevant- het volgende in:
Plandeel D kavels 26 en 27 levering uiterlijk 1 maart 2007
Plandeel E noord (kavels 27 en 28) levering uiterlijk 1 maart 2007
Plandeel D (kavel 34 deels) levering uiterlijk 1 juli 2008
Plandeel E "zuid" levering uiterlijk 1 juli 2008
2.16.
Plandeel D kavels 26 en 27 en plandeel E noord en F zijn (bijna) conform de overeengekomen aangepaste planning door de gemeente geleverd en door Megahome afgenomen.
2.17.
De gemeente heeft Megahome ten aanzien van plandeel D (kavel 34 deels) en plandeel "zuid" niet conform artikel 4.5. van de koopovereenkomst schriftelijk medegedeeld op welke datum zou worden begonnen met het bouwrijp maken en wat de vermoedelijke datum van oplevering van de bouwrijpe grond aan de gemeente zou zijn. De gemeente heeft Megahome evenmin geïnformeerd over de omstandigheid dat plandeel D (kavel 34 deels) niet op 1 juli 2008 geleverd kon worden. Zowel Plandeel D (kavel 34 deels) als plandeel E "zuid" zijn niet op juli 2008 door de gemeente geleverd.
2.18.
Megahome heeft voor noch na 1 juli 2008 aangedrongen op levering van de plandelen D (kavel 34 deels) en/of plandeel E "zuid".
2.19.
De gemeente heeft perceel 2238 en het grootste deel van perceel kadastraal bekend gemeente Bergum, sectie I, nummer 1471, welk deel eveneens nodig was voor de ontsluiting van plandeel D (kavel 34 deels), op 13 november 2009 aangekocht. Voornoemd perceel met het nummer 1471 is gesplitst in de nummers 2425 en 2426. Het perceel met het nummer 2426 is in eigendom van mevrouw [A] gebleven.
2.20.
De percelen 2238 en 2425 zijn op 16 september 2010 aan de gemeente geleverd.
2.21.
De gemeente heeft op 19 mei 2011 bij brief aan Megahome kenbaar gemaakt dat zij ook plandeel D (kavel 34 deels) had verworven en bouwrijp had gemaakt en dat de levering van voornoemd plandeel en plandeel E "zuid", tezamen 16 bouwkavels, kon plaatsvinden en dat deze levering op grond van artikel 4.3 en 4.4. van de koopovereenkomst uiterlijk op 1 oktober 2011 diende plaats te vinden.
2.22.
Megahome heeft te kennen gegeven in september 2011 tot afname van de kavels te willen over te gaan onder verrekening van de door de gemeente verschuldigde boete ten bedrage van € 764.528,91.
2.23.
De gemeente heeft bij brief van 24 oktober 2011 te kennen gegeven geen medewerking te zullen verlenen aan het leveren van de grond bij volharding van Megahome in haar standpunt dat de gemeente een boete verschuldigd was geworden.
2.24.
Op 15 februari 2012 hebben partijen overeenstemming bereikt over het bedrag van € 764.528,91 dat door de notaris in afwachting van een procedure in depot zou worden gehouden.
2.25.
Op 14 augustus 2012 heeft levering van de betreffende kavels door de gemeente aan Megahome plaatsgevonden waarbij Megahome de koopsom van € 816.730,56 en de wettelijke rente van € 57.480,21 onder protest heeft voldaan middels storting onder de notaris. De notaris heeft -overeenkomstig een tussen partijen gemaakte afspraak- een bedrag van € 764.528,91 op een rentedragende rekening onder zich gehouden in afwachting van een gerechtelijke uitspraak over de boete waarop Megahome aanspraak maakt.
3.Het geschil
3.1.
Megahome vordert samengevat - na wijziging van eis bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van de gemeente tot betaling van een bedrag van € 1.137.717,75, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en een bedrag van € 57.480,21 uit hoofde van onverschuldigde betaling, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 augustus 2012, met veroordeling van de gemeente tot betaling van de kosten van deze procedure.
3.2.
De gemeente voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen de door Megahome gewijzigde eis. De rechtbank zal bij haar beoordeling dan ook uitgaan van de gewijzigde eis.
Het beroep op verschuldigdheid van de boete (arikel 6.7 van de koopovereenkomst)
4.2.
Megahome legt -samengevat- de volgende stellingen aan haar vordering ten grondslag. De gemeente wenste de grondexploitatie zelf te voeren en zij draagt daarmee het risico van het niet tijdig leveren van de kavels, welk risico zich heeft verwezenlijkt. De plandelen D, (kavel 34 deels) en E "zuid" zijn namelijk sterk vertraagd geleverd. De gemeente is dan ook gehouden de op grond van de koopovereenkomst verschuldigde boetes te betalen. Megahome betwist dat al vanaf september 2006 bouwrijpe kavels van het plandeel E "zuid" aan haar geleverd hadden kunnen worden. In de e-mail van 14 juni 2006 waar de gemeente zich op beroept is niet meer vermeld dan dat perceel E "zuid" per 1 september 2006 "beschikbaar" zou komen. De e-mail bevat geen uitnodiging tot afname van de kavels. De gemeente was op grond van de koopovereenkomst gehouden om op de daarin aangegeven wijze aan te kondigen dat door Megahome tot afname van de kavels diende te worden overgegaan. Megahome is een in Almelo gevestigde onderneming die in het hele land bouwt en heeft aldus geen zicht op de kwalitatieve toestand van door haar te ontwikkelen kavels. Niet eerder dan bij brief van 19 mei 2011 is door de gemeente aangekondigd dat zowel plandeel D (kavel 34 deels) als plandeel E "zuid" inmiddels bouwrijp was gemaakt en dat de bouwrijpe kavels konden en dienden te worden afgenomen. Dit heeft tot gevolg dat de gemeente wegens te late levering zowel ten aanzien van plandeel D (kavel 34 deels) als van plandeel E "zuid" een boete is verschuldigd van in totaal € 1.137.717,75 (16 kavels x fl. 100,- x 1576 dagen = fl. 2.507.200,- ). Megahome betwist dat de gemeente een beroep toekomt op artikel 6:89 BW Pro of op rechtsverwerking.
4.3.
De gemeente verweert zich -samengevat- als volgt. Volgens de gemeente was het in de koopovereenkomst van 2000 opgenomen boetebeding een prikkel tot nakoming. De gemeente diende er namelijk voor te zorgen dat Megahome over voldoende bouwvolume zou beschikken. De gemeente mocht de ontwikkelingen op de huizenmarkt en de daarmee gepaard gaande gewijzigde afspraken zo begrijpen dat het beding niet meer van kracht was. Megahome had hier namelijk geen concreet belang meer bij. In 2008 was er namelijk voldoende bouwvolume beschikbaar.
Megahome wenste zelf de ontwikkeling van plandeel E "zuid" qua planning gelijk te trekken met de ontwikkeling van plandeel D (kavel 34 deels) om een evenwichtige spreiding te bewerkstelligen. De (op)levering van de kavels van plandeel E "zuid" had al in 2006 en in ieder geval uiterlijk op 1 juli 2008 kunnen plaatsvinden. Megahome was ermee bekend dat de aannemer in 2006 doende was de tot plandeel E "zuid" behorende kavels bouwrijp te maken. Het kan Megahome niet zijn ontgaan dat deze kavels in 2006, althans in ieder geval op 1 juli 2008, bouwrijp waren. De door de gemeente verzonden e-mail van 14 juni 2006 kon en mocht Megahome niet anders begrijpen dan dat met het "beschikbaar" zijn van plandeel E "zuid" werd bedoeld: "(op)leverbaar". De koopovereenkomst van 20 juli 2000 kan niet aldus worden uitgelegd dat de oplevering van de grond diende te worden geformaliseerd in een proces-verbaal en dat Megahome diende te wachten op een 'sein' van de gemeente om tot afname over te gaan. Ten aanzien van plandeel D (34 deels) deed zich de uitzonderingsgrond van artikel 6.8 van de koopovereenkomst voor. Op 1 juli 2008 had de gemeente het voor de ontsluiting van plandeel D (kavel 34 deels) benodigde perceel met nummer 2238 immers nog altijd niet verworven. Megahome had de gemeente tijdig op de te late levering dienen te wijzen en beroept zich op het bepaalde in artikel 6:89 BW Pro. Nu Megahome in 2009 een beroep heeft gedaan op de Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten mocht de gemeente er op vertrouwen dat Megahome geen aanspraak zou maken op de boete. Door na 1 juli 2008 niets meer te laten horen heeft Megahome in ieder geval haar recht op de boete verwerkt.
4.4.
De rechtbank oordeelt als volgt. Kern van het geschil is de vraag of de gemeente de in de koopovereenkomst opgenomen contractuele boete aan Megahome verschuldigd is. Megahome baseert zich hierbij op het boetebeding in artikel 6.7 van de koopovereenkomst van 20 juli 2000. Bij de beantwoording van voornoemde vraag zal van de volgende uitgangspunten worden uitgegaan. Na de koopovereenkomst van 20 juli 2000 is door partijen tot tweemaal een wijziging aangebracht in voornoemde koopovereenkomst en is de planning met betrekking tot de levering van plandelen aangepast. De wijzigingen zijn schriftelijk vastgelegd. De vraag hoe de koopovereenkomst van 20 juli 2000 en de schriftelijk aangebrachte wijzigingen dienen te worden uitgelegd en hoe de verhoudingen tussen partijen in de schriftelijke overeenkomsten zijn geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract en de twee overige geschriften. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, LJN: AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (LJN: AO1427) dat bij de uitleg van dergelijke geschriften telkens van beslissende betekenis zal zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007, LJN: BA4909 en HR 19 januari 2007, LJN: AZ3178).
Met inachtneming van voornoemde uitgangspunten oordeelt de rechtbank vervolgens als volgt. De rechtbank stelt voorop dat sprake is van professionele partijen. Mitsdien mag worden verondersteld dat zij de gevolgen van de door hen gemaakte afspraken kunnen overzien. Deze afspraken zijn gedetailleerd vastgelegd. Vaststaat verder dat het in de koopovereenkomst in artikel 6.7 opgenomen boetebeding diende als prikkel tot tijdige nakoming. Gesteld noch gebleken is dat partijen vóór het aangaan van de koopovereenkomst en daarna vóór de latere schriftelijke wijzigingen hebben gesproken over de wijze waarop de artikelen en schriftelijke afspraken -in hun onderlinge verhouding- dienen te worden uitgelegd. Dit heeft tot gevolg dat de rechtbank bij de uitleg van de koopovereenkomst en schriftelijke wijzigingen de taalkundige betekenis van de bewoordingen in voornoemde artikelen, gelezen in de context van de gehele koopovereenkomst en overige geschriften van doorslaggevende betekenis acht.
Vaststaat dat de laatste wijziging (op 23 februari 2007) van de overeenkomst inhield dat de planning ten aanzien van de plandelen D (kavel 34 deels) en E "zuid" opnieuw is gewijzigd en dat de levering van laatstgenoemde plandelen uiterlijk op 1 juli 2008 zou plaatsvinden. Vaststaat voorts dat het in de koopovereenkomst in artikel 6.7 opgenomen boetebeding ten tijde van de (schriftelijke) onderhandeling over aanpassing van de planning onbesproken is gebleven.
De gemeente heeft Megahome vervolgens niet eerder dan op 19 mei 2011 kenbaar gemaakt -zoals in de koopovereenkomst in de artikelen 4.3. en 4.5. is omschreven - dat plandeel D (kavel 34 deels) was verworven en bouwrijp was gemaakt en dat de betreffende kavels uiterlijk op 1 oktober 2011 dienden te worden afgenomen. Hiermee staat vast dat de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van haar -uit de gewijzigde afspraken voortvloeiende- verplichting om de betreffende kavels uiterlijk op 1 juli 2008 aan Megahome te leveren. De in de koopovereenkomst overeengekomen boete wegens te late levering is in beginsel dan ook door de gemeente verschuldigd. De rechtbank acht de stelling van de gemeente dat zij de later tussen partijen gemaakte afspraken gezien de ontwikkelingen op de huizenmarkt (en het volgens haar stelling ruim voldoende aanwezig zijn van bouwvolume) aldus mocht begrijpen dat het boetebeding niet meer van toepassing is -mede gezien de gemotiveerde betwisting van Megahome op dit punt- onvoldoende onderbouwd. Zonder nadere onderbouwing valt namelijk niet in te zien dat het boetebeding, dat ten tijde van de wijzingen in de planning onbesproken is gebleven, niet meer als prikkel tot tijdige nakoming zou (kunnen en moeten) dienen. Dat de planning ten aanzien van plandeel E "zuid" op verzoek van Megahome naar een later tijdstip is verplaatst doet hier niet aan af.
De rechtbank gaat eveneens voorbij aan de stelling van de gemeente dat Megahome niet tijdig heeft geklaagd op grond van artikel 6: 89 BW. Nu vaststaat dat de gemeente niet gebrekkig, maar op de afgesproken datum in het geheel niet heeft gepresteerd gaat een beroep op het bepaalde in voornoemd artikel niet op (Hoge Raad 23 maart 2007, NJ 2007, 176). De enkele omstandigheid dat Megahome niets meer heeft laten horen na 1 juli 2008 maakt evenmin dat Megahome haar recht op de boete heeft verwerkt. Zo al zou komen vast te staan dat bij Megahome kenbaar was, of kon zijn, dat de grond met betrekking tot plandeel E "zuid" al eerder bouwrijp en beschikbaar was, zoals door de gemeente gesteld, dan maakt dit het oordeel evenmin anders. Het was namelijk aan de gemeente, op grond van het bepaalde in artikel 4.5. van de koopovereenkomst, om aan te geven wat de vermoedelijke datum van oplevering van de bouwrijpe grond aan de gemeente zou zijn. Mede in verband met het in artikel 4.4. genoemde rechtsgevolg dat Megahome enkel door het verstrijken van de termijn van 4 maanden na bouwrijpe oplevering wettelijke rente verschuldigd zou zijn over de koopsom van het betreffende deel grond was het aan de gemeente om kenbaar te maken op welke datum de betreffende kavels uiterlijk door Megahome afgenomen dienden te worden. Door de gemeente mocht van Megahome in de gegeven omstandigheden niet worden verwacht dat zij na ontvangst van de e-mail van de gemeente van 14 juni 2006, waarin niet meer was vermeld dan dat plandeel E "zuid" beschikbaar was, de gemeente zou aansporen om met betrekking tot plandeel E "zuid" binnen de gestelde termijn tot levering aan haar over te gaan.
Het beroep op de uitzonderingsbepaling (artikel 6.8 van de koopovereenkomst)
4.5.
Megahome stelt -samengevat- voorts het volgende. Zij betwist dat de gemeente een beroep toekomt op de uitzonderingsbepaling zoals vermeld in artikel 6.8 van de koopovereenkomst.
De gemeente heeft na lang stil zitten volgens haar eigen stelling in 2004 kennis genomen van de inhoud van de koopovereenkomst tussen Megahome en [A]. Megahome heeft vervolgens afgezien van haar oudere aanspraken jegens [A], waarmee zij de weg vrij heeft gemaakt voor de gemeente om de grond van [A] af te nemen. Door middel van de in verband hiermee op 15 juni 2006 met de gemeente gesloten overeenkomst heeft de gemeente afstand gedaan van haar bevoegdheid om zich nog op artikel 6.8 te beroepen. Blijkens de e-mail van 22 februari 2005 van de gemeente was er namelijk geen enkele belemmering meer om fase D middels tijdelijke voorzieningen bouwrijp te maken. De e-mail kan volgens Megahome niet anders worden begrepen dan dat met fase D ook plandeel D (kavel 34 deels) wordt bedoeld. In deze wetenschap heeft de gemeente zich welbewust verbonden tot een bijgestelde planning van plandeel D (kavel 34) op 1 juli 2008 in plaats van op 1 juli 2007. Megahome mocht er dan ook vanuit gaan dat plandeel D (kavel 34 deels) tijdig zou worden geleverd. Dit heeft ook te gelden voor plandeel E "zuid", nu de gemeente heeft ingestemd met de gelijkschakeling van het leveringsmoment ten aanzien van voornoemd plandeel. Daar komt bij, aldus nog steeds Megahome dat al vanaf 20 juli 2000 op de gemeente de verplichting rustte om de gronden van [A] te verwerven. Het feit dat [A] in 2006 is overleden stond aan verwerving niet in de weg. Dat de gemeente de onderhandelingen een poos heeft gestaakt dient voor haar rekening te blijven. De gemeente had namelijk ook tot onteigening over kunnen gaan. Dat dit in verband met afspraken die de gemeente met [A] had gemaakt misschien niet meer mogelijk was dient voor rekening van de gemeente te blijven. Megahome stelt dat de uitzonderingsbepaling in artikel 6.8 aldus dient te worden verstaan dat enkel in het geval de gemeente er ondanks een optimale inspanning er niet in slaagt om perceel 1475 voor de uiterste datum van oplevering te verwerven, en zulks tot gevolg heeft dat plandeel D niet tijdig bouwrijp kan worden gemaakt, door de gemeente een beroep op voornoemd artikel kan worden gedaan. De gemeente heeft niet aan deze op haar rustende verplichtingen voldaan. Voor zover daar anders over dient te worden geoordeeld is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat door de gemeente een beroep op voornoemd artikel wordt gedaan, aldus tot slot Megahome.
4.6.
De gemeente stelt zich -samengevat- op het standpunt dat de in de koopovereenkomst in artikel 6.7 opgenomen boeteclausule toepassing mist omdat aan haar een beroep toekomt op de uitzonderingsbepaling die is opgenomen in artikel 6.8 van de koopovereenkomst. Dit artikel is in de koopovereenkomst opgenomen met de achterliggende gedachte dat partijen zich bij sluiten van de overeenkomst hebben gerealiseerd dat externe factoren de levering van de tot plandeel D behorende kavels zouden kunnen vertragen. De gemeente betwist dat uit de brief van 22 februari 2005 kan worden afgeleid dat het gekochte deel van perceel 1475 voldoende was om de noodzakelijke infrastructuur aan te leggen ten behoeve van het bouwrijp maken van fase D. Dit betrof namelijk niet plandeel D (kavel 34 deels). Megahome mocht de gewijzigde afspraken ook niet zo begrijpen dat artikel 6.8 van de koopovereenkomst niet meer van toepassing zou zijn. Voor zover Megahome gevolgd dient te worden in haar stelling dat plandeel E "zuid" onlosmakelijk verbonden is met plandeel D (kavel 34 deels), hetgeen niet zo is, is de uitzonderingsbepaling van artikel 6.8 van overeenkomstige toepassing op die kavels. Verder heeft de gemeente de verplichting op zich genomen om plandeel D tijdig te leveren en zij zou slechts "zo nodig" tot onteigening van perceel 1475 overgaan. De koopovereenkomst tussen [A] en Megahome van 18 juni 1997 stond echter aan onteigening in de weg. De gemeente had nooit ingestemd met de in artikel 6.8 van de koopovereenkomst vervatte verplichting om indien nodig het instrument van onteigening in te zetten, indien zij bij het aangaan van de koopovereenkomst had geweten dat voornoemde overeenkomst tussen [A] en Megahome daaraan in de weg zou staan. Dit rechtvaardigt een beroep op dwaling, aldus de gemeente. Subsidiair is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Megahome een beroep doet op het bepaalde in artikel 6.8 van de koopovereenkomst voor zover daarin de verplichting is opgenomen om zo nodig het instrument van onteigening in te zetten. Partijen zijn op 15 juni 2006 overeengekomen dat de gemeente een gedeelte van perceel 1475 minnelijk zou verwerven. De gemeente stelt zich op het standpunt dat zij zich maximaal heeft ingespannen om plandeel D (kavel 34 deels) tijdig te leveren. Doordat Megahome pas 6 jaar na de totstandkoming van de overeenkomst afstand heeft willen doen van haar aanspraak op perceel 1475, alsmede door het overlijden van [A] en de daarmee gepaard gaande vertraging uit eerbied voor de nabestaanden en de tijdsduur gemoeid met de afwikkeling van de nalatenschap, heeft de gemeente het nog resterende deel van perceel 1475 eerst op 13 november 2009 kunnen aankopen. In verband met een nog te doorlopen planologische procedure heeft zij het perceel vervolgens pas op 16 september 2010 kunnen leveren.
4.7.
De vraag die ter beantwoording voor ligt is of de gemeente een beroep toekomt op het bepaalde in artikel 6.8 van de koopovereenkomst, in welk artikel samengevat is vermeld dat indien de tijdige verwerving van perceel nummer 1475 niet slaagt en door deze oorzaak de uiterste datum van levering voor deze kavels zoals in artikel 6.6 vermeld niet wordt gehaald, op deze levering de boete volgens artikel 6.7 toepassing mist.
De stelling van Megahome dat de gemeente door de op 15 juni 2006 overeengekomen gewijzigde planning afstand heeft gedaan om zich op artikel 6.8 te beroepen wordt door de rechtbank gepasseerd, nu vaststaat -zoals hiervoor ook al door de rechtbank is overwogen- dat partijen artikel 6.8 op geen enkele wijze in de besprekingen over de wijzigingen hebben betrokken. De koopovereenkomst, in onderling verband met de gewijzigde planning bezien, kan niet anders worden begrepen dan dat artikel 6.8 gehandhaafd is. Dat de gemeente met de brief van 22 februari 2005 de indruk heeft gewekt dat door middel van de gedeeltelijke aankoop van perceel 1475 fase D, dus ook plandeel D (kavel 34, deels) -via tijdelijke voorzieningen- bouwrijp kan worden gemaakt, en een beroep op het bepaalde in artikel 6.8 niet meer nodig zou zijn is hiervoor niet voldoende.
De rechtbank oordeelt voorts als volgt. Niet in geschil is dat artikel 6.8 aldus dient te worden uitgelegd dat op de gemeente de verplichting rustte om zich optimaal in te spannen om perceel 1475 tijdig te verwerven ten behoeve van de ontsluiting van plandeel D. Beoordeeld dient dan ook te worden of de gemeente aan deze op haar rustende verplichting heeft voldaan. De stelling van de gemeente dat Megahome zelf (tot 2006) voor vertraging heeft gezorgd acht de rechtbank niet relevant, nu partijen, nadat Megahome haar rechten op voornoemd perceel had prijs gegeven, op 15 juni 2006 de leveringsdatum ten aanzien van plandeel D (kavel 34 deels) in overleg hebben bijgesteld op 1 juli 2008.
Dat de gemeente zich hierna voldoende heeft ingespannen om perceel 1475 te verwerven is de rechtbank op geen enkele wijze gebleken. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, is niet gebleken dat de gemeente slechts een deel van voornoemd perceel heeft kunnen kopen, met welke deel het -kennelijk- niet mogelijk was om plandeel D (kavel 34 deels) al dan niet via tijdelijke voorzieningen te ontsluiten.
Zo al dient te worden aangenomen dat de gemeente in de periode 2005 tot 2006 wel aan de op haar rustende inspanningsverplichting heeft voldaan, acht de rechtbank de stelling van de gemeente dat het overlijden van [A] op [datum] aan tijdige verwerving van het resterende deel van het perceel in de weg heeft gestaan eveneens onvoldoende onderbouwd. Zonder nadere onderbouwing, die ook hier ontbreekt, valt niet te begrijpen dat de gestelde vertraging uit eerbied voor de nabestaanden, al dan niet in combinatie met de afwikkeling van de nalatenschap in totaal bijna 4 jaar heeft moeten duren. Vaststaat immers dat de gemeente eerst op 13 november 2009 tot aankoop en vervolgens niet eerder dan op 16 september 2010 tot verwerving van voornoemd gedeelte van het perceel is overgegaan. Dat een nog te doorlopen planologische procedure mogelijk aan een eerdere verwerving in de weg heeft gestaan is een omstandigheid die voor rekening van de gemeente dient te blijven. Dit heeft ook te gelden voor de stelling dat de gemeente niet (meer) kon onteigenen, nu zij zichzelf ertoe heeft verplicht om gedurende 10 jaar geen aanspraak meer te maken op levering van het overblijvende deel van kavel 1475.
De hiervoor genoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, brengen de rechtbank tot de slotsom dat het beroep van de gemeente op artikel 6.8 dient te worden gepasseerd.
Het beroep op matiging van de boete
4.8.
Volgens Megahome is voor matiging van de boete geen plaats. Megahome betwist dat de omvang van de boetes, mede bezien tegen de achtergrond dat sprake is van professionele procespartijen, bij toewijzing tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat zou leiden. Dat Megahome geen schade heeft geleden, zoals door de gemeente is gesteld, wordt nadrukkelijk betwist. Door de vertraagde levering dient verkoop plaats te vinden in een tijd waarin de woningmarkt volledig is ingestort. Van het door de gemeente gestelde rentevoordeel aan de zijde van Megahome is geen sprake, nu dit ten onrechte veronderstelt dat bij tijdige oplevering van de percelen geen enkele woning zou zijn verkocht. Megahome stelt in de afgelopen jaren diverse kavels te hebben verkocht en nu de levering van de betreffende kavels is uitgebleven is zij niet in de gelegenheid geweest de kavels te verkopen.
4.9.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat de boete dient te worden gematigd. Het betreffende beding is op verzoek van Megahome als drukmiddel in de koopovereenkomst opgenomen in een periode dat er nog veel belangstelling was voor de door de gemeente aan Megahome over te dragen kavels. Het overeengekomen boetebedrag van fl. 100,-- (per kavel per dag vertraging), dat ten tijde van de koopovereenkomst nog redelijk was, is door het inzakken van de markt thans buiten alle proporties. De stelling van Megahome dat "forse schade" is geleden wordt door de gemeente betwist. In 2004 waren nog nauwelijks woningen opgeleverd, ondanks het enorme bouwvolume dat beschikbaar was. Uitgaande van een rente van 4% heeft Megahome in plaats van schade juist een rentevoordeel genoten van circa € 123.000,-- (inclusief BTW). De gemeente stelt tot slot dat in het geval de boete verschuldigd zou zijn, gezien de verhouding tussen boete en schade, de aard van de overeenkomst die 12 jaar geleden onder geheel andere marktomstandigheden is gesloten, alsmede de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, waarbij een boete is gevorderd tot en met 14 augustus 2012, deze boete dient te worden gematigd. Toepassing van voornoemd beding leidt tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat. De gemeente betwist een factuur met betrekking tot de boete te hebben ontvangen en wettelijke handelsrente over de boete verschuldigd te zijn.
4.10.
Met betrekking tot het verzoek van de gemeente om de boete te matigen oordeelt de rechtbank als volgt. Zij stelt voorop dat de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te worden toegepast en dat zulks slechts mogelijk is als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding, de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand is gekomen en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 13 juli 2012, LJN: 4986).
De rechtbank stelt in dit verband vast dat het boetebeding primair als prikkel tot nakoming diende. Met betrekking tot de te late levering van plandeel D (kavel 34 deels) oordeelt de rechtbank dat zij in de door de gemeente gestelde omstandigheden, zoals onder meer de omstandigheid dat er mogelijk al in 2008 een afnemende vraag naar bouwkavels zou zijn, waardoor volgens de gemeente niet de schade zou zijn geleden zoals door Megahome is gesteld, dan ook geen aanleiding ziet om de boete te matigen voor zover dit de periode van 1 juli 2008 tot 19 september 2011 betreft, namelijk het moment dat Megahome verplicht was de betreffende bouwkavels af te nemen. Voor de periode na 19 september 2011 is dit anders. De vertraging in de levering die hierna heeft plaatsgevonden is gelegen in de omstandigheid dat Megahome de bouwkavels slechts wilde af te nemen als zij de door haar gevorderde boete met de koopsom mocht verrekenen. Dat de boetes tijdens de langdurige onderhandelingen hierover zijn opgelopen tot de bedragen zoals in de dagvaarding is gesteld leidt er naar het oordeel van de rechtbank toe dat onverkorte toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat leidt. Dat aan Megahome een opschortingsrecht toekwam doet hier niet aan af. De rechtbank ziet hierin aanleiding de boete die na 19 september 2011 verschuldigd is geworden tot 25% te matigen. Zulks heeft naar het oordeel van de rechtbank ook te gelden voor de te late levering van plandeel E "zuid". Nu de gemeente heeft ingestemd met de gelijktijdige levering van voornoemd plandeel en zij ook ten aanzien van deze bouwkavels Megahome niet eerder dan bij brief van 19 mei 2011 verplicht heeft tot afname van deze kavels over te gaan, acht de rechtbank geen grond aanwezig om de boete ten aanzien van deze kavels meer te matigen dan zij ten aanzien van de te late levering van plandeel D (kavel 34 deels) heeft gedaan. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de slotsom dat door de gemeente in totaal een boete van € 857.826,12 (€ 764.528,91 voor de periode tot 19 september 2011 plus € 93.297,21 (1/4 maal € 373.188,84) voor de periode hierna) verschuldigd is.
De verschuldigdheid van wettelijke rente
4.11.
Megahome betwist tot slot wettelijke rente aan de gemeente verschuldigd te zijn. Formele oplevering aan Megahome heeft nimmer plaatsgevonden, zodat er (ook) in 2011 geen verplichting tot afname bestond. De gemeente was zelf in verzuim geraakt, waardoor Megahome niet in verzuim kon raken. Megahome, die in 2011 te kennen heeft gegeven tot afname van de betreffende kavels te willen overgaan onder verrekening van de boete met de koopsom en daartoe een concept leveringsakte door de notaris heeft laten opmaken, stelt haar verplichting tot afname rechtmatig te hebben opgeschort.
4.12.
Volgens de gemeente heeft Megahome ten onrechte geweigerd de kavels op 1 oktober 2011 af te nemen tegen betaling van de volledige koopsom. Betwist wordt dat partijen een formele oplevering zijn overeengekomen. De oplevering ligt besloten in de brief van 19 mei 2011. Megahome is door het enkele verstrijken van de termijn in verzuim geraakt. Hieruit volgt dat Megahome de wettelijke rente ex artikel 4.4 van de koopovereenkomst aan de gemeente is verschuldigd. De gemeente stelt niet gehouden te zijn tot terugbetaling van de op grond van artikel 4.4. van de koopovereenkomst door Megahome verschuldigde rente ten bedrage van € 57.480,21. Het verzuim van Megahome is zonder ingebrekestelling ingetreden. Volgens de gemeente had Megahome zich niet op verrekening van de koopprijs met de boete mogen beroepen. Van schuldeisersverzuim aan de zijde van de gemeente is geen sprake, aldus tot slot de gemeente.
4.13.
Met betrekking tot de verschuldigdheid van wettelijke rente door Megahome oordeelt de rechtbank als volgt. Nu vaststaat dat de gemeente als gevolg van een haar toe te rekenen omstandigheid niet heeft voldaan aan de verplichting de boete aan Megahome te voldoen en Megahome op die grond haar verplichting jegens de gemeente heeft opgeschort, is de gemeente zelf in verzuim geraakt. Dit verzuim maakt een einde aan het verzuim van Megahome, zoals in artikel 6:61BW is bepaald. Het vorenstaande brengt mee dat de wettelijke rente ten bedrage van € 57.480,21 onverschuldigd door Megahome is betaald. De gevorderde wettelijke rente over voornoemd bedrag vanaf 14 augustus 2012 is niet betwist en zal mitsdien worden toegewezen.
4.14.
De gemeente betwist wettelijke rente verschuldigd te zijn over het boetebedrag nu partijen bij de depot overeenkomst overeengekomen zijn dat de notaris het depot-bedrag zal uitbetalen te vermeerderen met de over dat bedrag gegroeide rente. Subsidiair stelt zij dat deze rente in mindering dient te worden gebracht op het bedrag dat de gemeente aan wettelijke rente over de boete verschuldigd zal zijn. Nu de rechtbank niet is gebleken dat Megahome afstand heeft gedaan van haar recht om wettelijke rente over de verschuldigde boete te vorderen is de gemeente wettelijke rente verschuldigd over het aan Megahome toegewezen bedrag. Het door de notaris uit te betalen rentebedrag dient daarbij te worden verrekend. De rechtbank stelt vast dat de gemeente geen verweer heeft gevoerd met betrekking tot de datum waarop de wettelijke rente toewijsbaar is. Dit brengt mee dat de gemeente wettelijke rente verschuldigd is vanaf 14 augustus 2012.
4.15.
De gemeente als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, stelt de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Megahome op basis van het toegewezen bedrag vast op:
- dagvaarding € 76,17
- griffierecht 3.621,00
- salaris advocaat
7.740,00(3 punten × tarief € 2.580,00)
7.740,00(3 punten × tarief € 2.580,00)
Totaal € 11.437,17
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt de gemeente om aan Megahome te betalen een bedrag van € 857.826,12 (achthonderdzevenenvijftigduizend achthonderdzesentwintig euro en twaalf cent) vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro (en met inachtneming van hetgeen in r.o. 4.14. is overwogen) over € 764.528,91 met ingang van 14 augustus 2012 en over het restant van het toegewezen bedrag vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt de gemeente om aan Megahome te betalen een bedrag van € 57.480,21 (zevenenvijftig duizendvierhonderdtachtig euro en eenentwintig eurocent), vermeerderd met 4.14. is overwogen) over het toegewezen bedrag met ingang van 14 augustus 2012 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van Megahome tot op heden vastgesteld op € 11.437,17 ,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Giltay, mr. J.A. Werkema en mr. S.B. van Baalen en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2014. [1]