Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling bestuursrecht
locatie Leeuwarden
procedurenummer: AWB LEE 12/2481
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 16 mei 2013 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[eiser]
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde [gemachtigde],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,
verweerder,
gemachtigde [gemachtigde].
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat # te B] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum
1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 496.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 7 september 2012 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 17 oktober 2012, ontvangen bij de rechtbank op
19 oktober 2012, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
De Wet Herziening Gerechtelijke Kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
Eiser heeft op 2 april 2013 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2013 te Leeuwarden.
Eiser is daar, met kennisgeving aan de rechtbank, niet in persoon verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
Het proces-verbaal van de zitting is aan deze uitspraak gehecht.
Motivering
Feiten
1.1 Op grond van de stukken van het geding stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil vast dat eiser eigenaar is van de onroerende zaak, een geschakelde bungalow met praktijkruimte, kelder en carport. De inhoud van de woning is ongeveer 1.181 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 638 m².
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 458.000.
2.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde.
2.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde per 1 januari 2011 overeenkomt met de waarde als bedoeld in de Wet WOZ. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, nr. 40299, LJN AU 4300 en HR 28 januari 2011, nr. 10/00648,
LJN BP 2132).
3.3 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [taxateur] op 28 december 2012 opgemaakt taxatierapport.
3.4 Verweerder heeft in zijn taxatierapport een viertal vergelijkingsobjecten gehanteerd. Deze door verweerder gehanteerde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet als vergelijking dienen, omdat deze objecten qua grootte teveel afwijken van eisers onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten hebben een inhoud van respectievelijk 415 m³, 831 m³, 510 m³ en 527 m³, tegenover een inhoud van eisers object van 1.340 m³.
3.5 De rechtbank concludeert, gelet op hetgeen onder punt 3.4 is overwogen, dat verweerder niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Dit betekent dat de rechtbank moet beoordelen of eiser - tegenover de betwisting door verweerder - de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.
3.6 Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser evenmin aan zijn bewijslast voldaan. Het taxatierapport van eiser, opgemaakt op 14 oktober 2010 door J.P. van Dijk, beëdigd makelaar/taxateur, onderbouwt de door eiser bepleite waarde voor het onderhavige kalenderjaar niet nu in dit rapport de waarde is vastgesteld per waardepeildatum
1 januari 2008 en niet per waardepeildatum 1 januari 2011. Daarnaast is de waarde in dit rapport niet op inzichtelijke wijze bepaald aan de hand van vergelijkingsobjecten.
3.7 Voor zover eiser ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwijst naar een vraagprijs van het object gelegen aan [a-straat ## te B] overweegt de rechtbank dat bij de waardevaststelling op grond van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer, waarbij de vraagprijs voor een onroerende zaak weliswaar een indicatie kan zijn van de waarde ervan in de zit van de Wet WOZ, maar wanneer er geen transactie volgt, dit geen uitgangspunt is voor de waardebepaling.
3.8 Ten aanzien van eisers stelling dat de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige WOZ-waarde niet voldoende in waarde is gedaald overweegt de rechtbank dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkopen van onroerende zaken op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
3.9 Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde -schattenderwijs- vast te stellen. Bij die waardevaststelling betrekt de rechtbank het waardeniveau van de door verweerder aangevoerde referentieobjecten. Weliswaar wordt de beschikte waarde onvoldoende onderbouwd door de desbetreffende referentieobjecten, maar de verkoopprijzen van de referenties geven wel aan wat het waardeniveau van die objecten is. Daarbij wijst de rechtbank erop dat alle referentieobjecten een beduidend kleinere inhoud hebben. In het licht van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en rekening houdend met de specifieke objectkenmerken van eisers woning, komt de rechtbank tot de slotsom dat de vastgestelde waarde moet worden gehandhaafd, aangezien die waarde naar de inschatting van de rechtbank niet te hoog is vastgesteld.
3.10 In de omstandigheid dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast ziet de rechtbank aanleiding het beroep gegrond te verklaren. Gelet op hetgeen onder 3.7 is overwogen zal de rechtbank vervolgens de rechtsgevolgen in stand laten.
Proceskosten
Voorafgaand aan de zitting heeft eiser gemeld dat hij bijstand heeft ingeroepen van een gemachtigde. Nu eiser zelf beroep heeft ingesteld, de gemachtigde van eiser niet ter zitting is verschenen en het dossier geen blijk geeft van werkzaamheden verricht door eisers gemachtigde, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en laat de rechtsgevolgen in stand;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
Aldus gegeven door mr. J.W. Keuning, rechter, in tegenwoordigheid van A. Klein, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2013.
w.g. A. Klein w,g. J.W. Keuning
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Afschrift verzonden op: