Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/105828 / HA ZA 10-609
Vonnis in de hoofdzaak van 20 maart 2013
in de zaak van
1. [A],
wonende te [plaats],
2. [B],
wonende te Pietersbierum,
3. [C],
wonende te Harlingen,
4. DE MAATSCHAP [A, B & C],
gevestigd te [plaats],
eisers in de hoofdzaak,
advocaat mr. P.P.A. van Rossum te Sneek,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE HARLINGEN,
zetelend te Harlingen,
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. J.J. Veldhuis te Leeuwarden,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LUDINGA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Harlingen,
gevoegde partij aan de zijde van de gemeente Harlingen,
advocaat mr. W. Sleijfer te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [A c.s.], de gemeente en Ludinga genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 16 februari 2011, waarbij de rechtbank heeft toegestaan dat Ludinga door de gemeente in vrijwaring wordt opgeroepen en voorts heeft toegestaan dat Ludinga zich in de hoofdzaak voegt aan de zijde van de gemeente,
- de conclusie van antwoord van de gemeente,
- de conclusie van antwoord van Ludinga,
- de conclusie van repliek van [A c.s.],
- de conclusie van dupliek van de gemeente,
- de conclusie van dupliek van Ludinga,
- de akte houdende overlegging aanvullende producties van de gemeente,
- de antwoordakte van [A c.s.],
- de beslissing van de enkelvoudige kamer om de zaak op de voet van art. 15 lid 2 Rv naar de meervoudige kamer te verwijzen,
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3. In de vrijwaringszaak verkeert de zaak nog niet in staat van wijzen.
1.4. De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
2. De feiten
2.1. In april 2000 is tussen [A c.s.] als verkoper en de gemeente als koper een koopovereenkomst tot stand gekomen. De gemeente heeft van [A c.s.] grond met opstallen aangekocht om ter plaatse woningbouw (350 woningen) te kunnen ontwikkelen. [A c.s.] werd in deze fase bijgestaan door S. van der Schaar van NLTO Vastgoed B.V., agrarisch makelaar. In deze overeenkomst wordt - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:
komen overeen
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
A. de woonboerderij met grond en erf aan de [kadastrale gegevens] (…), hierna te noemen: het sub A verkochte;
B. de boerderij met woning, ligboxenstal, erf, grond en verdere aanbehoren aan de [kadastrale gegevens] (…), hierna te noemen: het sub B verkochte;
(…)
BEDINGEN
notariële akte van levering
Artikel 1
1. De voor de overdracht vereiste akten van levering zullen worden verleden ten overstaan van notaris mr. O.G.Jelsma te Harlingen of een plaatsvervanger, hierna te noemen: de notaris, voor wat betreft het sub A verkochte op uiterlijk 1 september 2000 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen, en voor wat betreft het sub B verkochte op uiterlijk 1 mei 2003, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen, (…).
2. Indien koper het sub B verkochte nog niet nodig heeft voor realisatie van haar planontwikkeling voor nieuwbouw en verkoper nog geen nieuwbouw heeft gerealiseerd danwel vervangende gebouwen heeft gekocht, is koper verplicht mee te werken aan een levering later dan 1 mei 2003, zulks evenwel met dien verstande dat een en ander uitsluitend ter beoordeling van koper is en dat de levering in elk geval dient plaats te vinden nadat koper - met een aanzegtermijn van tenminste 3 maanden - daarom schriftelijk aan verkoper verzoekt, een en ander onverminderd het in artikel 5 lid 3 bepaalde.
feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
(…)
3. Verkoper behoudt zich het recht voor om vanaf de datum van juridische levering van het sub B verkochte de gebouwen op het sub B verkochte nog negen maanden om niet te gebruiken.
In overleg met koper kan deze termijn van negen maanden worden verlengd indien koper de gebouwen op dat moment nog niet nodig heeft voor de realisering van haar planontwikkeling voor nieuwbouw.
Verkoper dient een dergelijk verzoek tot verlenging middels aangetekend schrijven minimaal twee maanden voor afloop van de termijn van negen maanden bij koper in te dienen. (…)
Pachtontbinding
Artikel 15
De pachtovereenkomsten, zoals gehecht aan deze overeenkomst (in de marge is toegevoegd: en schematisch aangegeven op aangehechte tekening bijv. ggkd, toevoeging rechtbank), zullen gelijktijdig met de juridische levering van het sub B verkochte onvoorwaardelijk ontbonden worden. De vergoeding van deze pachtontbinding is in de koopprijs inbegrepen.
Zolang de koper die gronden nog niet nodig heeft - zulks uitsluitend ter beoordeling van koper - voor de planontwikkeling van nieuwbouw geeft koper vanaf het moment van levering van het sub B verkochte op basis van jaarlijkse pacht deze landerijen in gebruik uit aan verkoper. De jaarlijkse pachtprijs zal dan worden vastgesteld op basis van het pachtnormenbesluit voor bestaande contracten.
Koper is verplicht jaarlijks uiterlijk op één februari aan verkoper mee te delen of de weilanden voor dat jaar kunnen worden gebruikt.
Inspanningsverplichting
Artikel 17
Indien verkoper binnen de gemeente Harlingen een nieuw casu quo ander soortgelijk bedrijf aankoopt waarvoor gemeentelijke vergunningen/ontheffingen noodzakelijk zijn, heeft koper de inspanningsverplichting om het uiterste te doen teneinde deze vergunningen/ontheffingen - binnen het wettelijk kader - aan verkoper te doen verstrekken.
Kooprecht
Artikel 18
Verkoper heeft het recht, nadat koper het nieuwbouwplan geheel of gedeeltelijk heeft gerealiseerd, om bij voorrang eenmalig een kavel te kiezen en te kopen zodra de kavels worden uitgegeven ten behoeve van woningbouw. Wanneer van dat recht in de eerste fase van uitgifte geen gebruik wordt gemaakt, dan gaat dit recht over naar de volgende fase(n) van uitgifte. Verkoper heeft het recht een kavel te kiezen tot maximaal 1.000 vierkante meter (1.000 m2) voor een vaste prijs van eenhonderd vijftig gulden (NLG 150,--) per vierkante meter inclusief omzetbelasting.
2.2. [A c.s.] exploiteerde destijds op het perceel [adres] een melkveebedrijf met circa 150 koeien. [A] (eiser sub 1) woonde destijds met zijn gezin in de op het perceel aanwezige boerderij.
2.3. De levering van [adres] c.a. aan de gemeente heeft op 11 september 2000 plaatsgevonden.
2.4. Bij brief van 11 april 2003, verzonden op 16 april 2003, heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Harlingen (hierna: B&W) aan [A c.s.]
- voor zover hier van belang - bericht:
(…) In verband met uw bedrijfsvoering is toegezegd dat wij u na de juridische levering regelmatig op de hoogte zullen houden van de stand van zaken met betrekking tot het plan "Ludinga", waarin deze percelen en reeds eerder door de maatschap aan de gemeente geleverde percelen zijn begrepen. Dit laat onverlet dat, wanneer de gemeente de boerderij c.a. aan de [adres] terstond na het verstrijken van de termijn van negen maanden nodig heeft voor de uitvoering van deze woningbouwplannen, ontruiming en aflevering dient plaats te vinden. U zult dus vanaf nu serieuze stappen moeten nemen om vervangende nieuwbouw te realiseren dan wel bestaande bedrijfsgebouwen te verwerven. Het is ons bekend dat u daarmee doende bent. Van de kant van de gemeente is tevens toegezegd dat een procedure ex artikel 11 WRO voor de beoogde nieuwbouw op een bij partijen bekende locatie zal worden opgestart. (…)
Voor de goede orde delen wij u nog mee, dat overeenkomstig de huidige verkavelingsschets van het bestemmingsplan op de plek, waar thans nog de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen c.a. plaatselijk bekend [adres] staan, woningen met de daarbij behorende infrastructuur (straten) zijn ingepland.
Het geven van een garantie dat dit complex na de hiervoor genoemde termijn van negen maanden nog niet nodig is voor planrealisatie (bouwrijp maken) is niet mogelijk, maar wij zullen - voor zoveel in ons vermogen en voor zover nog nodig - trachten te bevorderen dat de bedrijfsgebouwen nog tot eind april 2004 door de maatschap kunnen worden gebruikt.
2.5. Op 1 mei 2003 heeft de juridische levering van het perceel [adres] c.a. plaatsgevonden. In artikel 3 van de leveringsakte is bepaald:
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats terstond na de ondertekening van deze akte, met dien verstande dat verkoper het recht heeft om vanaf heden de gebouwen behorende tot het verkochte nog negen (9) maanden om niet te gebruiken. In overleg met koper kan deze termijn van negen (9) maanden worden verlengd indien koper de gebouwen op dat moment nog niet nodig heeft voor de realisering van haar planontwikkeling voor nieuwbouw. Verkoper dient een dergelijk verzoek tot verlenging middels aangetekend schrijven minimaal twee (2) maanden voor afloop van de termijn van negen (9) maanden in te dienen. Na afloop van uiterlijk negen (9) maanden danwel na afloop van de nader overeengekomen verlenging(en) is de verkoper een boete verschuldigd aan koper van éénhonderddertien euro en vijfenveertig eurocent (€ 113,45) voor iedere dag dat verkoper de gebouwen niet leeg en ontruimd oplevert aan koper.
2.6. [A c.s.] heeft gebruik gemaakt van het recht om de gebouwen op het perceel [adres] nog negen maanden te gebruiken. Met het oog daarop hebben partijen op 1 mei 2003 een aanvullende overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over onder meer onderhoud en een vergoeding voor eventuele schade aan de opstallen.
2.7. Op 4 december 2003 heeft een gesprek tussen [A c.s.] en vertegenwoordigers van de gemeente plaatsgevonden. [A] heeft toen mondeling verzocht om het hiervoor bedoelde gebruik na 1 februari 2004 te mogen voortzetten. De gemeente heeft vervolgens aan Ludinga de vraag voorgelegd in hoeverre dit wat haar betreft tot de mogelijkheden behoorde. In een e-mail van 4 december 2003 heeft de directeur van Ludinga, [X], hierover aan [Z] van G.C.M. Adviesbureau geschreven:
(…) Tijdens dit gesprek heeft de heer [A] om uitstel gevraagd.
Met Burgemeester Arlman heb ik besproken dat dit grote vertraging zal opleveren bij de ontwikkeling en realisatie van Ludinga. Ik heb uitgelegd dat we in het voorjaar van 2004 de ontsluitingsweg direct verder door gaan trekken en de percelen ten zuiden van de boerderij aansluitend bouwrijp willen maken zodat hier snel kan worden gestart met de feitelijke bouw van de woningen. Dit was de Burgemeester zeer duidelijk, hij had reeds de planning gezien die gisteren door Tauw is verstrekt. (…)
2.8. Bij brief van 18 december 2003, verzonden op 19 december 2003, heeft B&W - voor zover hier van belang - aan [A c.s.] geschreven:
(…) Die termijn (bedoeld wordt het einde van de termijn van negen maanden, te rekenen vanaf de leveringsdatum 1 mei 2003, toevoeging rechtbank) verstrijkt op 1 februari 2004. U heeft mondeling om u moverende redenen verzocht om verlenging van die termijn. Wij hebben conform de met u gemaakte afspraak daarover overleg gevoerd met onze contractspartner met betrekking tot het plan "Ludinga".
Dat overleg heeft niet geresulteerd in het tegemoetkomen aan uw verzoek.
In verband met de voortgang van de plannen en de binnenkort op te starten verkoopcampagne is namelijk het hebben van concrete zekerheid omtrent het tijdstip van de beëindiging van de bedrijfsvoering op deze locatie en het ontruimen en afbreken van de opstallen een must.
Gepland is dat eerst de gronden direct ten noorden, waaronder begrepen uw gebouwenlocatie, en ten zuiden van de aan te leggen ontsluitingsweg in de verkoop worden gebracht en bouwrijp worden gemaakt.
Voor de goede orde wordt verder nog opgemerkt dat voordat uw bedrijfslocatie bouwrijp gemaakt kan worden eerst nog bodemsanering moet plaatsvinden. Met die sanering kan pas worden begonnen nadat de opstallen gesloopt zijn.
Zoals reeds door één van onze medewerkers telefonisch is aangekondigd, zijn wij niet bereid het gebruik van de hierboven genoemde opstallen te verlengen en aan u wordt dan ook verzocht te bevorderen dat die opstallen en het erf op 1 februari 2004 leeg en ontruimd aan de gemeente worden afgeleverd en de sleutels van de gebouwen worden ingeleverd.
2.9. [A c.s.] heeft de gebouwen niet per 1 februari 2004 leeg en ontruimd aan de gemeente afgeleverd. De gemeente heeft [A c.s.] uiteindelijk in kort geding doen dagvaarden teneinde de ontruiming af te dwingen. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden van 23 juni 2004 is - op verzoek van partijen, die ter zitting hierover overeenstemming hadden bereikt - [A c.s.] veroordeeld om uiterlijk op 15 september 2004 de [adres] c.a. leeg en ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente te stellen.
2.10. [A c.s.] heeft gevolg gegeven aan de veroordeling als hiervoor bedoeld en heeft zijn bedrijf verplaatst naar een boerderij met ligboxenstal, staande en gelegen op het perceel [adres] te Harlingen. [A c.s.] had deze percelen reeds op 28 april 2004 gekocht en geleverd gekregen.
2.11. De gronden met opstallen van het perceel [adres] lagen pal voor de toegang van het woonplan Ludinga en waren nodig om de ontsluiting van het woonplan, door middel van een aansluiting op de toegangsweg Pollendam, te realiseren.
2.12. Op 22 maart 2004 hebben B&W de sloopvergunning verleend voor de sloop van de boerderij aan de [adres]. De sloop heeft in oktober 2004 plaatsgevonden.
2.13. Op 8 oktober 2004 heeft de gemeente een samenwerkingsovereenkomst met Ludinga gesloten. In de samenwerkingsovereenkomst is onder meer opgenomen dat Ludinga de verplichting heeft om de rechten van [A c.s.] met betrekking tot het kopen van een kavel voor woningbouw en de jaarlijkse pacht van de weidepercelen te eerbiedigen.
2.14. Op 14 januari 2005 is de uitvoering van de werkzaamheden in het te ontwikkelen gebied in aanwezigheid van genodigden gestart. Deze werkzaamheden zagen op de aanleg van de centrale ontsluitingsweg Pollendam.
2.15. In mei 2005 is begonnen met de sanering van de grond waarop de boerderij aan de [adres] zich bevond. In 2007 is een extra grondsanering uitgevoerd in verband met aangetroffen asbestdeeltjes.
2.16. Op 1 juli 2005 zijn [A c.s.] en de gemeente een pachtovereenkomst voor los land overeengekomen. De pacht ging in op 1 juli 2005 en eindigde op 31 juli 2006. Deze overeenkomst is goedgekeurd door de Grondkamer. De pachtovereenkomst is overeenkomstig artikel 70f lid 5 Pachtwet (oud) opgesteld en betrof een bijzondere kortdurende pacht. De overeenkomst had betrekking op de percelen kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens].
2.17. Bij brief van 21 juli 2006 heeft de gemeente aan [A c.s.] het aanbod gedaan om een opvolgende artikel 70f lid 5-pachtovereenkomst aan te gaan voor de in de vorige rechtsoverweging vermelde percelen.
2.18. Bij akte van levering van 28 juli 2006 heeft de gemeente de hiervoor bedoelde percelen in eigendom overgedragen aan Ludinga, met uitzondering van de percelen [perceelnummers]. In deze akte wordt onder meer vermeld:
Vrijwaring
Koper verplicht zich - zolang de koper de gronden nog niet nodig heeft, zulks uitsluitend ter beoordeling van de koper, voor de planontwikkeling van de nieuwbouw - om het verkochte op basis van zogenaamde dertien maandspacht (pachtovereenkomst los land, als bedoeld in artikel 70 lid f onder 5 van de Pachtwet) aan de huidige pachter te verpachten. De jaarlijkse pachtprijs zal dan worden vastgesteld op basis van het pachtnormenbesluit voor bestaande contracten. Koper is verplicht jaarlijks uiterlijk één februari aan verkoper mee te delen of de weilanden voor dat jaar kunnen worden gepacht.
Koper vrijwaart de gemeente voor iedere aansprakelijkheid voortvloeiende uit deze verplichting.
2.19. Bij deurwaardersexploot van 31 juli 2006 heeft Ludinga aan [A c.s.] bericht dat Ludinga niet bereid was om een nieuwe pachtovereenkomst aan te gaan omdat zij de sub 2.18. bedoelde, aan haar overgedragen, gronden nodig had voor de verdere ontwikkeling van het plangebied. Zij heeft [A c.s.] gesommeerd om per 1 augustus 2006 de grond te verlaten en in ontruimde staat op te leveren.
2.20. De gemeente heeft het aanbod voor het opnieuw aangaan van een pachtovereenkomst voor de duur van dertien maanden bij brief van 2 augustus 2006 ingetrokken voor zover het gaat om de percelen met de kadastrale nummers [nummers]. Voorts wordt in deze brief vermeld:
Vanzelfsprekend geldt het aanbod voor de percelen kadastraal bekend [kadastrale gegevens] nog steeds. Voor deze percelen sturen wij u hierbij een herziene versie van de pachtovereenkomst in drievoud toe.
Indien u instemt met de inhoud van de overeenkomst, wordt u verzocht alle exemplaren te ondertekenen en drie exemplaren zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk voor 18 augustus 2006 terug te sturen naar de gemeente. Na ontvangst zal de gemeente zorgdragen voor het verkrijgen van goedkeuring van de Grondkamer-Noord.
2.21. [A c.s.] heeft niet gereageerd op het aanbod van de gemeente om voor de percelen [nummers] een pachtovereenkomst aan te gaan.
2.22. [A c.s.] heeft vanaf 1 augustus 2006 de gronden die hij eerder van de gemeente pachtte (zie hiervoor) om niet in gebruik gehad, met dien verstande dat hij het gebruik van de percelen [nummers] in augustus 2007 heeft moeten staken omdat op een deel daarvan door de gemeente een slibdepot is aangelegd. Begin 2007 heeft Ludinga [A c.s.] desgevraagd een gebruiksovereenkomst voorgelegd met dezelfde bepalingen als in de pachtovereenkomst van 30 juni 2005 tussen de gemeente en [A c.s.] [A c.s.] had ten tijde van de pleidooien deze overeenkomst nog niet getekend.
2.23. Ludinga heeft bij de eerste uitgifte van de grond (medio 2006) verzuimd om [A c.s.] hiervan op de hoogte te stellen. Namens [A c.s.] is hierover bij brief van 21 juli 2006 bij de gemeente geklaagd. De gemeente heeft vervolgens bij brief van 8 augustus 2006 Ludinga van deze klacht op de hoogte gesteld en erop aangedrongen dat [A c.s.] alsnog in de gelegenheid wordt gesteld om van haar kooprecht gebruik te maken. Ludinga heeft [A c.s.] vervolgens verschillende keren een kavel aangeboden. [A c.s.] heeft deze aanbiedingen van de hand gewezen.
2.24. De verkoop van de kavels is van het begin af aan in handen geweest van het makelaarskantoor "Het Noorden Makelaars" te Harlingen. Dit kantoor heeft advertenties geplaatst waarin de kavels te koop werden aangeboden. Ten tijde van het plaatsen van de eerste advertenties waren er nog geen kavels uitgegeven.
2.25. [A c.s.] heeft tot op heden geen gebruik gemaakt van zijn kooprecht.
3. De vordering
3.1. [A c.s.] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de gemeente veroordeelt tot vergoeding aan hem van de geleden schade, nader op te maken bij staat,
2. de gemeente veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de derde dag volgende op de dag van betekening van het in deze te wijzen vonnis.
3.2 De gemeente en Ludinga concluderen tot afwijzing van de vordering. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1. De rechtbank overweegt allereerst dat uit de dagvaarding niet duidelijk te destilleren valt welke concrete verwijten [A c.s.] aan de gemeente maakt. Eerst gaandeweg de procedure heeft [A c.s.] zijn stellingen geconcretiseerd. De rechtbank begrijpt - in navolging van de gemeente en Ludinga - dat [A c.s.] aan zijn vordering ten grondslag legt dat de gemeente op drie afzonderlijke punten (de ontruiming van de [adres], het kooprecht en het pachtrecht) jegens hem toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de op haar - op grond van de koopovereenkomst van april 2000 en de leveringsakte van 1 mei 2003 - rustende verbintenissen dan wel inzake (een van) die onderwerpen onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Voor zover [A c.s.] heeft beoogd om daarnaast nog andere tekortkomingen aan de vordering ten grondslag te leggen moeten deze, als zijnde onvoldoende kenbaar voor de wederpartijen en de rechtbank, buiten beschouwing worden gelaten. De rechtbank zal de drie hiervoor bedoelde tekortkomingen hierna afzonderlijk bespreken.
De ontruiming van de [adres]
4.2.1. [A c.s.] heeft ter onderbouwing van zijn vordering met betrekking tot dit geschilpunt gesteld dat uit de overeenkomst van april 2000 - die volgens hem onder druk van de gemeente tot stand is gekomen -, de aanvulling daarop van 1 mei 2003 alsmede de leveringsakte van 1 mei 2003 voortvloeit dat hij met de gemeente heeft afgesproken dat hij het gebruik van de boerderij c.a. mocht voortzetten totdat de gemeente de grond nodig zou hebben voor de realisering van de bouwplannen. Volgens hem zijn er in dit verband twee "juridische afspraken" gemaakt, namelijk:
1) de plicht van [A c.s.] tot ontruiming van de grond per 1 mei 2003, of zoveel later bij verlenging zodra de gemeente de grond feitelijk nodig heeft (voor realisering van het bouwplan);
2) het recht van [A c.s.] op voortgezet gebruik van de grond na 1 mei 2003 zolang hij de grond nog nodig heeft, totdat de gemeente de grond feitelijk nodig heeft.
Voor wat betreft de tweede afspraak heeft te gelden dat [A c.s.] weliswaar iedere negen maanden de gemeente om toestemming moest vragen, maar de gemeente kon deze toestemming niet weigeren zolang zij de grond niet nodig had voor realisering van de bouwplannen en [A] nog geen andere locatie had gevonden. Deze afspraken zijn gemaakt omdat zowel [A c.s.] als de gemeente zich realiseerde dat de verkoop van de [adres] tot gevolg had dat [A c.s.] pas kon gaan ontruimen op het moment dat hij een andere bedrijfslocatie zou hebben kunnen verwerven. Een en ander volgt ook uit het feit dat in artikel 18 van de koopovereenkomst een kooprecht is opgenomen, dat verband hield met de verkoop van de boerderij op [adres], alsmede met artikel 17 van de koopovereenkomst dat een inspanningsverplichting voor de gemeente bevat om zo spoedig mogelijk vergunningen en ontheffingen te verlenen. Bovendien zijn door de gemeente uitlatingen gedaan op grond waarvan [A c.s.] er van mocht uitgaan dat ontruiming geen haast had.
4.2.2. Het perceel [adres] is pas in 2007 bouwrijp gemaakt. Dit betekent dat de gemeente zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat zij in 2004 de grond al nodig had voor de ontwikkeling van de plannen. Op dat moment was er ook nog geen sprake van een overeenkomst met Ludinga. In ieder geval heeft het na 1 februari 2004 nog geruime tijd geduurd voordat daadwerkelijk behoefte was aan de gronden van [adres]. Als gevolg van de druk die de gemeente op [A c.s.] uitoefende om de boerderij op korte termijn te ontruimen heeft hij zich in het voorjaar van 2004 genoodzaakt gezien - hij moest immers zijn koeien op een andere plek kunnen onderbrengen - om een andere boerderij te kopen tegen een prijs die ver boven de toenmalige marktwaarde lag. Nu de gemeente in strijd heeft gehandeld met de bedoeling van partijen is zij toerekenbaar tekortgeschoten jegens [A c.s.], althans heeft zij onrechtmatig jegens hem gehandeld en dient zij aan [A c.s.] de schade te vergoeden die verband houdt met het onder druk aankopen van een vervangende bedrijfslocatie voor een te hoge prijs, aldus nog steeds [A c.s.] Hij heeft hier nog aan toegevoegd dat de gemeente zich jegens hem had verplicht om hem na de juridische levering op 1 mei 2003 - zie de brief van 11 april 2003 - op de hoogte te houden van de stand van zaken met betrekking tot het plan Ludinga. De gemeente heeft volgens [A c.s.] deze verplichting niet nageleefd.
4.3. De gemeente heeft tot haar verweer aangevoerd dat de duur van het gebruiksrecht als bedoeld in artikel 3 van de leveringsakte van 1 mei 2003 eindigde door het enkele verstrijken van de overeengekomen duur. Anders dan het geval was met de mogelijkheid voor [A c.s.] om de levering uit te stellen (artikel 1 lid 2 van de koopovereenkomst van april 2000) en van welke mogelijkheid [A c.s.] geen gebruik heeft gemaakt, was de duur van het gebruiksrecht niet gekoppeld aan de vraag of de gemeente de grond nodig had voor de realisering van haar planontwikkeling voor woningbouw. [A c.s.] had geen recht op verlenging van de overeengekomen termijn van negen maanden, ook niet in het geval de gemeente de grond nog niet nodig zou hebben. Dit beweerde recht vloeit niet voort uit de bewoordingen van de overeenkomst en is ook niet de bedoeling van partijen geweest. Van de zijde van de gemeente zijn nooit uitlatingen gedaan in de trant van dat "het allemaal niet zo'n vaart zou lopen". Als er al dergelijke mededelingen zouden zijn gedaan - wat dus niet zo is - zijn deze niet door het bevoegd gezag gedaan, zodat [A c.s.] daaraan geen gerechtvaardigd vertrouwen heeft mogen ontlenen. Overigens betwist de gemeente dat omstreeks 1 februari 2004 de desbetreffende grond nog niet nodig was voor de realisering van de bouwplannen. Alhoewel de overeenkomst met Ludinga formeel pas in oktober 2004 is gesloten, is sprake geweest van een langdurig onderhandelingsproces dat al gaande was toen in april 2000 de grond met opstallen van [A c.s.] werd aangekocht. Los daarvan geldt dat volgens de ook aan [A c.s.] bekende planning, de sloop van de boerderij voor begin 2004 was gepland. Deze sloop heeft uiteindelijk - mede als gevolg van de vertraagde ontruiming door [A c.s.] - in oktober 2004 plaatsgevonden. Vervolgens is kort nadien een aanvang gemaakt met de werkzaamheden die nodig waren voor de ontwikkeling van het gebied.
4.4.1. De rechtbank overweegt allereerst dat [A c.s.] weliswaar heeft gesteld dat de koopovereenkomst van april 2000 onder druk van de gemeente tot stand is gekomen, maar nu hij aan die stelling geen processuele consequenties heeft verbonden kan deze stelling verder onbesproken worden gelaten. [A c.s.] heeft immers geen beroep gedaan op een grond die tot vernietiging van de overeenkomst kan leiden, nog daargelaten de vraag of dit beroep tijdig zou zijn geweest.
4.4.2. Voor wat betreft de vraag op welke wijze de overeenkomst van april 2000 en de leveringsakte van 1 mei 2003 moeten worden uitgelegd voor zover het om het gebruiksrecht van [A c.s.] gaat stelt de rechtbank voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Haviltex).
4.4.3. De rechtbank kan [A c.s.] niet volgen in zijn stelling dat reeds uit de bewoordingen van de overeenkomst van april 2000 en de leveringsakte van 1 mei 2003 voorvloeit dat de door hem bedoelde (twee) afspraken zijn gemaakt. Uit de bewoordingen blijkt naar het oordeel van de rechtbank slechts dat [A c.s.], zoals de gemeente heeft betoogd, de mogelijkheid had om het tijdstip van juridische levering uit te stellen indien hij nog geen vervangend bedrijf had gevonden en dat de gemeente onder bepaalde voorwaarden gehouden was om aan dat verzoek gevolg te geven. Van deze mogelijkheid heeft [A c.s.] geen gebruik gemaakt. Uit de tekst van de overeenkomst en de leveringsakte volgt dat voor de periode ná de levering is overeengekomen dat [A c.s.] gedurende een periode van negen maanden de gebouwen om niet mocht gebruiken en dat na overleg met de gemeente het gebruik vervolgens kon worden voortgezet indien de gemeente de grond nog niet nodig had voor de realisering van de planontwikkeling van de nieuwbouw. Een recht op voortzetting van het gebruik na afloop van de hiervoor bedoelde periode van negen maanden (ofwel vanaf 1 februari 2004) valt hierin niet te lezen. Immers, uit de (duidelijke) bewoordingen blijkt dat voortzetting van het gebruik onder bepaalde omstandigheden tot de mogelijkheden behoorde, maar geen verplichting voor de gemeente behelsde in het geval - zoals ultimo 2003 is gebeurd - [A c.s.] eenzijdig de wens te kennen zou geven dat hij de gebouwen langer wilde gebruiken. De rechtbank verwerpt tevens de stelling van [A c.s.] dat de gemeente een zodanig verzoek van hem niet mocht weigeren in het geval zij op dat moment de grond nog niet nodig zou hebben voor de planontwikkeling. Nu partijen zijn overeengekomen dat voorzetting van het gebruik "na overleg" mogelijk is en "kan worden voortgezet" volgt daaruit veeleer dat het de gemeente vrij stond om met betrekking tot een verzoek van [A c.s.] de afweging te maken die haar onder de gegeven omstandigheden geraden voorkwam. Indien daadwerkelijk overeengekomen zou zijn dat de gemeente zonder meer gehouden zou zijn om een het verzoek om verlenging van [A c.s.] in te willigen dan had het voor de hand gelegen dat [A c.s.] en de gemeente deze afspraak ook als zodanig in de overeenkomst en de leveringsakte hadden opgenomen. Dit is evenwel niet gebeurd.
4.4.4. Overigens is de rechtbank van oordeel dat ook op de systematiek van de overeenkomst niet gebaseerd kan worden dat de gemeente in de door [A c.s.] bedoelde zin een verplichting jegens hem op zich heeft genomen. Weliswaar bevat de overeenkomst een kooprecht voor [A c.s.], maar - daargelaten de vraag of dit kooprecht is opgenomen in verband met de verkoop van [adres] of [adres] - uit de overeenkomst kan niet worden afgeleid dat dit kooprecht (rechtstreeks) verband hield met het tijdstip van de ontruiming van [adres] en wel in die zin dat [A c.s.] de gebouwen op dit perceel pas hoefde te ontruimen nadat hij dit kooprecht had kunnen uitoefenen. Uit de bewoordingen van de overeenkomst blijkt dit niet en [A c.s.] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om aannemelijk te maken dat dit wel de bedoeling van hem en de gemeente is geweest.
4.4.5. Ook de omstandigheid dat de gemeente de verplichting op zich heeft genomen om voortvarend te handelen bij de verlening van vergunningen en ontheffingen voor de nieuwe bedrijfslocatie van [A c.s.] zegt, zonder toereikende onderbouwing die ontbreekt, als zodanig nog niets over de vraag of de gemeente zich jegens [A c.s.] heeft verplicht om toe te staan dat het gebruik van de gebouwen op het perceel [adres] na 1 februari 2004 zou worden voortgezet indien [A c.s.] op dat moment nog niet over een vervangende bedrijfslocatie zou beschikken.
4.4.6. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat [A c.s.] onvoldoende heeft onderbouwd dat de gemeente de hiervoor bedoelde verplichting op zich heeft genomen. Aan bewijslevering op dit punt wordt dan ook niet toegekomen.
4.4.7. Ter zijde overweegt de rechtbank nog dat [A c.s.] evenmin voldoende heeft onderbouwd dat de gemeente de grond van het perceel [adres] op of omstreeks
1 februari 2004 nog niet nodig zou hebben voor de realisering van de planontwikkeling van de nieuwbouw. De enkele omstandigheid dat in 2007 de grondsanering ter plaatse pas is afgerond (waarvan overigens vaststaat dat dit om een extra sanering ging) is onvoldoende om deze gevolgtrekking te kunnen maken. Uit de gedingstukken, waarvan met name de opsomming van de werkzaamheden (met vermelding van de tijdstippen waarop deze zijn verricht) in de akte houdende overlegging aanvullende producties van de zijde van de gemeente, blijkt naar het oordeel van de rechtbank afdoende dat de grond al in een veel eerder stadium nodig was om de (voorbereidende) werkzaamheden voor de realisering van de nieuwbouw ter hand te kunnen nemen. Los daarvan is de rechtbank van oordeel dat ook in het geval achteraf zou kunnen worden vastgesteld dat [A c.s.] de gebouwen wellicht nog enige tijd had kunnen gebruiken, de gemeente zich in december 2003 in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat voortzetting van het gebruik vanaf 1 februari 2004 niet tot de mogelijkheden behoorde. De rechtbank verwijst in dit verband naar het vaststaande feit dat de gemeente aan Ludinga de vraag heeft voorgelegd of voortzetting van het gebruik, gelet op de planning van de werkzaamheden, mogelijk zou zijn en dat toen van Ludinga de duidelijke reactie is gekomen dat dit niet mogelijk was omdat zij zo snel mogelijk de gebouwen wilde slopen om de voortgang in het project te houden.
4.4.8. Tot slot overweegt de rechtbank dat [A c.s.] ook niet voldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan volgen dat door (het bevoegd gezag van) de gemeente zodanige mededelingen zijn gedaan dat [A c.s.] daarop - in weerwil van hetgeen door partijen was overeengekomen - het gerechtvaardigd vertrouwen heeft mogen baseren dat hij de gebouwen niet per 1 februari 2004 zou hoeven te ontruimen. Immers, uit de brief van de gemeente van 11 april 2003 aan [A c.s.] blijkt duidelijk wat er van hem op 1 februari 2004 werd gevergd (namelijk ontruiming per die datum). Volgens de eigen stellingen van [A c.s.] heeft hij daarna niets meer van de gemeente vernomen en heeft hij drie maanden voor afloop van de termijn zelf contact met de gemeente opgenomen. Dit heeft ertoe geleid dat op 4 december 2003 een gesprek met de burgemeester van de gemeente heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft de gemeente bij brief van 11 december 2003 aan [A c.s.] bericht dat uitstel van ontruiming niet mogelijk was. Ook al zou het zo zijn - wat de gemeente betwist - dat door een ambtenaar van de gemeente in deze periode vlak voor de overeengekomen ontruimingsdatum geruststellende mededelingen zouden zijn gedaan, dan kan dit [A c.s.] niet baten. In de eerste plaats omdat het dan niet om mededelingen door het bevoegd gezag gaat en daarnaast omdat het dan om een korte periode gaat waarin [A c.s.] kennelijk in de veronderstelling heeft verkeerd dat uitstel wellicht mogelijk zou zijn. Niet valt in te zien dat de gestelde schade waarvan in dit geding vergoeding wordt gevorderd, in een (relevant) causaal verband staat tot de hiervoor bedoelde, beweerdelijk gedane mededeling(en).
4.4.9. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de slotsom dat de vordering in zoverre niet toewijsbaar is. Dit brengt mee dat hetgeen partijen overigens met betrekking tot dit geschilpunt te berde hebben gebracht (bijvoorbeeld de vraag of [A c.s.] daadwerkelijk een vervangende boerderij boven de marktwaarde heeft aangekocht), als zijnde niet van belang voor de beoordeling van het geschil onbesproken kan worden gelaten.
het kooprecht
4.5. [A c.s.] legt aan dit onderdeel van de vordering ten grondslag dat artikel 18 van de koopovereenkomst het recht behelst om bij voorrang een kavel uit te kiezen. Nu vaststaat dat Ludinga heeft verzuimd om direct bij de eerste uitgifte van de grond (medio 2006) een kavel aan [A c.s.] aan te bieden en [A c.s.] aldus niet van zijn recht gebruik heeft kunnen maken, is de gemeente schadeplichtig jegens hem. Bovendien stelt de gemeente zich ten onrechte op het standpunt dat het kooprecht alleen betrekking heeft op gronden die aanvankelijk bij de gemeente in eigendom waren. De gemeente heeft Ludinga misleid door te doen voorkomen alsof een dergelijke afspraak met [A c.s.] zou zijn gemaakt. Ludinga heeft de vrije keuze steeds gefrustreerd en door het handelen van Ludinga is [A c.s.] niet in staat het overeengekomen recht uit te oefenen en dit is - aldus nog steeds [A c.s.] - de gemeente te verwijten omdat de gemeente zich vrijblijvend opstelt en [A c.s.] "een speelbal wordt van een spel tussen de gemeente Harlingen en Ludinga". [A c.s.] heeft daar nog aan toegevoegd dat de gemeente haar informatieplicht ter zake heeft geschonden en heeft geweigerd [A c.s.] (ook niet desgevraagd) adequaat in te lichten over zijn juridische positie.
4.6. De gemeente en Ludinga hebben hier onder meer tegen ingebracht dat [A c.s.] medio 2006 heeft gesproken met medewerkers van de wegenbouwmaatschappij, die ter plaatse werkzaamheden uitvoerden, zodat [A c.s.] wist dat de eerste kaveluitgifte spoedig zou plaatsvinden. Bovendien zijn er geregeld door het makelaarskantoor advertenties geplaatst, waarin de kavels te koop werden aangeboden, en heeft [A c.s.] contact gehad met de makelaar voorafgaand aan de eerste kaveluitgifte. Ten tijde van het plaatsen van de eerste advertentie(s) had er nog geen uitgifte plaatsgevonden zodat [A c.s.], van wie een actieve opstelling verwacht mocht worden, in staat is geweest om zijn recht uit te oefenen. Los daarvan is van enige schade ook niet gebleken, zodat de vordering reeds om die reden moet worden afgewezen, aldus de gemeente en Ludinga. Bij gelegenheid van de pleidooien is hier nog aan toegevoegd dat bij het makelaarskantoor een lijst lag, waarop belangstellenden voor een kavel hun naam konden laten invullen. [A c.s.] heeft van die mogelijkheid volgens de gemeente en Ludinga geen gebruik gemaakt.
4.7.1. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat in artikel 18 van de koopovereenkomst niet is geregeld langs welke weg [A c.s.] op de hoogte kon raken van het tijdstip waarop de eerste kaveluitgifte zou plaatsvinden. Alhoewel geen actieve aanbiedingsplicht is overeengekomen, is naar het oordeel van de rechtbank inherent aan een recht als het onderhavige dat degene die het recht heeft verstrekt, de wederpartij tijdig dient te informeren over het feit dat voldaan is aan de feitelijke voorwaarden om het recht uit te kunnen oefenen. Een andersluidend oordeel zou immers tot gevolg hebben dat het recht om bij voorrang een kavel uit te kiezen, al snel zinledig wordt. In dit geval staat vast dat Ludinga, aan wie de verplichting uit hoofde van het kooprecht was "doorgecontracteerd", in eerste instantie heeft verzuimd om [A c.s.] op de hoogte te stellen van het feit dat de eerste kavels binnenkort zouden worden uitgegeven. Deze enkele omstandigheid is evenwel onvoldoende om de gemeente aansprakelijk te achten voor deze omissie. [A c.s.] heeft immers niet weersproken dat hij reeds langs andere weg op de hoogte was van het feit dat de kavelverkoop binnen afzienbare termijn zou beginnen. Desondanks heeft hij destijds kennelijk geen aanleiding gezien om zich voor een kavel van zijn voorkeur aan te melden. Los daarvan heeft [A c.s.] ook niet onderbouwd - afgezien van het hierna nog te bespreken punt - naar welke kavel zijn voorkeur uitging en wat zijn (materiële) schade is als gevolg van de omstandigheid dat hij díe kavel niet heeft kunnen verwerven.
4.7.2. Overigens is de rechtbank van oordeel dat, voor zover de kavel van eerste voorkeur van [A c.s.] een stuk grond betrof dat niet was betrokken in de overdracht van de grond van de gemeente aan Ludinga, het kooprecht zich niet tot die kavel uitstrekte. Immers, niet valt in te zien langs welke weg de gemeente met [A c.s.] afspraken kon maken over een stuk grond waarvan zij niet de eigendom had of zou verkrijgen. Voor zover het verwijt is gebaseerd op het onjuiste standpunt dat het kooprecht een ruimer bereik had, faalt het reeds op deze grond.
4.7.3. Bij gelegenheid van de pleidooien heeft [A] nog naar voren gebracht dat het verwijt jegens de gemeente in die zin moet worden verstaan dat de gemeente heeft verzuimd om reeds in 2000 een kavel aan hem aan te bieden die was gelegen in het plangebied "Groot Ropens". Volgens hem waren daar afspraken met de gemeente over gemaakt. Deze stelling - wat daar verder ook van zij - is echter in de gedingstukken in het geheel niet aan de orde geweest en zal dan ook als zijnde tardief en derhalve in strijd met de regels van een goede procesorde door de rechtbank worden gepasseerd.
4.7.4. De vordering is derhalve op dit punt evenmin toewijsbaar.
de pacht
4.8. [A c.s.] heeft in de schriftelijke fase van deze procedure - meer in het bijzonder in de conclusie van repliek - aan dit onderdeel van de door hem gevorderde schadevergoeding ten grondslag gelegd de stelling dat de gemeente, wat er verder ook zij van het feit dat zij deze verplichting heeft "doorgecontracteerd" aan Ludinga, de verplichting jegens hem op zich had genomen om jaarlijks vóór 1 februari aan hem ([A c.s.]) mee te delen of de weilanden in dat jaar door hem gebruikt zouden kunnen worden. De gemeente is met de nakoming van deze verplichting in gebreke gebleven. Bovendien is door de gemeente verzuimd om nieuwe pachtovereenkomsten aan de Grondkamer ter goedkeuring voor te leggen. Anders dan de gemeente en Ludinga menen, is de pachtovereenkomst niet op 1 augustus 2006 van rechtswege ontbonden. Ludinga had de overeenkomst wel per 1 augustus 2007 kunnen opzeggen, maar nu zij dat niet heeft gedaan loopt de pachtovereenkomst nog steeds door. Op grond van de Pachtwet (oud) zou de verpachter een regulier pachtcontract moeten aanbieden zodra er twaalf jaar lang dertien maands-pacht is geweest. Als de verpachter gebruik wil maken van de mogelijkheid om de pacht dan alsnog op te zeggen, is zij een - zoals [A c.s.] dat noemt - "pachtopstand" aan de pachter verschuldigd, waarmee hij naar de rechtbank begrijpt bedoelt een door de verpachter aan de pachter te betalen vergoeding wegens het eindigen van de (reguliere) pachtovereenkomst De gemeente en Ludinga hebben bewust getracht om onder deze regeling uit te komen, blijkbaar in de veronderstelling dat de percelen wel eens niet nodig zouden zijn voor nieuwbouw vóór 1 augustus 2015. [A c.s.] heeft aldus schade geleden en wel in die zin dat hij aan "pachtopstand" een bedrag van circa EUR 750.000,00 dreigt mis te lopen, aldus nog steeds [A].
4.9. De gemeente en Ludinga hebben hier onder meer tegen ingebracht dat artikel 70f lid 5 Pachtwet (oud) niet meer bestaat en dat in het pachtrecht, zoals dat thans geregeld is in het BW, geen identiek artikel is opgenomen. De door [A c.s.] gestelde hypothetische schade zal dan ook niet ontstaan omdat, indien Ludinga conform artikel 15 van de koopovereenkomst tussen de gemeente en [A c.s.] een pachtovereenkomst los land met [A c.s.] had gesloten, deze op enig moment - ver vóór 2015 - was geëindigd als gevolg van de omstandigheid dat de mogelijkheid daartoe niet langer bestaat nu de wet op dat punt is gewijzigd. Van enige opzet op dit punt aan de zijde van de gemeente en/of Ludinga is dan ook in het geheel geen sprake. Overigens is het gelet op de nieuwbouwplannen ook nooit de intentie van partijen geweest om reguliere pacht te laten ontstaan. In het geval die situatie door tijdsverloop zou dreigen te ontstaan zou de pachtverhouding zonder meer eerder zijn beëindigd, althans niet voortgezet. Voorts hebben zij tot hun verweer aangevoerd dat strikt genomen weliswaar juist is dat Ludinga niet jaarlijks vóór 1 februari aan [A c.s.] heeft gevraagd of hij de grond nodig had. [A c.s.] heeft daardoor echter geen schade geleden - hij is zelfs in een betere positie komen te verkeren - omdat hij de gronden sindsdien om niet gebruikt en derhalve geen pachtvergoeding is verschuldigd. Ook in de door Ludinga aan [A c.s.]voorgestelde gebruiksovereenkomst was voorzien in gebruik zonder vergoedingsplicht. [A c.s.] heeft deze overeenkomst om onduidelijke reden niet geaccepteerd. Bovendien is in het bedrag dat de gemeente aan [A c.s.] heeft betaald reeds een bedrag verdisconteerd dat ziet op het afkopen van de pacht. De gemeente heeft aan het vorenstaande nog toegevoegd dat het uitsluitend Ludinga is geweest die heeft besloten om geen pachtcontracten meer aan [A c.s.] aan te bieden.
4.10.1. De rechtbank stelt allereerst vast, dat [A c.s.] bij gelegenheid van de pleidooien, zijn bij repliek ingenomen stellingen niet nader heeft toegelicht en, gezien het door hem toen aangevoerde, deze stellingen kennelijk niet langer handhaaft. In het bijzonder heeft hij - naar de rechtbank begrijpt - niet langer de stelling gehandhaafd dat de door hem gestelde schade op de door hem gestelde gronden zich zal kunnen voordoen. Niettemin overweegt de rechtbank hieromtrent nog wel als volgt. Wat er verder ook zij van de omstandigheid dat aan [A c.s.] niet per 1 februari 2006 is meegedeeld of hij de gepachte gronden al dan niet in dat jaar (vanaf 1 augustus) zou kunnen gebruiken, geconstateerd moet worden dat [A c.s.] de stelling dat het achterwege laten van deze mededeling met opzet is gebeurd, enkel en alleen om aan een eventuele vergoeding wegens het eindigen van de (reguliere) pachtovereenkomst in 2015 te ontkomen, in het geheel niet heeft onderbouwd. Van enig onrechtmatig handelen dan wel toerekenbaar tekortschieten op dit punt aan de zijde van de gemeente is dan ook reeds om die reden niet gebleken. Daar komt bij dat [A c.s.] bij gelegenheid van de pleidooien ook zelf naar voren heeft gebracht dat de gemeente en Ludinga vanaf 1 september 2007 - de datum waarop Titel 5 van Boek 7 BW is ingevoerd - gebruik hadden kunnen maken van de mogelijkheid die artikel 7:397 BW biedt en [A c.s.] een pachtcontract op die grond hadden kunnen aanbieden, zodat de door [A c.s.] gestelde situatie zich nimmer had kunnen voordoen. Ook gelet op dit nieuwe standpunt valt niet in te zien op welke grond de gemeente onrechtmatig jegens [A c.s.] heeft gehandeld dan wel toerekenbaar tekort is geschoten door het niet voortzetten van de pachtrelatie, gebaseerd op dertien maands pacht.
4.10.2. Uit hetgeen door [A c.s.] bij gelegenheid van de pleidooien voorts aanvullend naar voren is gebracht - in het bijzonder uit hetgeen is gesteld sub 25 van zijn pleitnotitie - begrijpt de rechtbank, dat [A c.s.] de grondslag van de vordering heeft willen wijzigen, zonder dat overigens uitdrukkelijk te stellen. Immers, hij stelt allereerst dat hij voor de percelen, waarvoor de reguliere pacht per 1 mei 1013 (bedoeld zal zijn: 2003) en waarvan hij het gebruik niet meer heeft, recht heeft op schadevergoeding, bestaande uit het inkomensverlies doordat hij die grond niet meer heeft kunnen gebruiken. [A c.s.] heeft daartoe bij gelegenheid van de pleidooien naar voren gebracht dat het door hem bedoelde pachtcontract van 1 augustus 2006 mede betrekking had op de percelen, kadastraal bekend [nummers]. Het feitelijk gebruik hiervan heeft hij in augustus 2007 moeten staken en de gemeente heeft hierop, althans op een deel van de gronden, een slibdepot ingericht. De gemeente moet echter aantonen dat dit depot nodig was voor de planontwikkeling. De gemeente en Ludinga hebben in reactie op deze nieuwe stelling tot hun verweer aangevoerd dat, voor zover [A c.s.] heeft beoogd te stellen dat de gemeente aldus schadeplichtig jegens hem is geworden, deze vordering is verjaard nu [A c.s.] niet heeft gereageerd op de brief van 2 augustus 2006, waarin wordt vermeld dat hij tot 18 augustus 2006 de tijd heeft om te reageren op het aanbod van de gemeente om voor deze twee percelen een nieuw pachtcontract aan te gaan. [A c.s.] heeft vervolgens erkend dat deze vordering is verjaard. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat [A c.s.] zijn pretense aanspraak op schadevergoeding (wat daar verder ook van zij) reeds hierom niet meer in rechte geldend kan maken.
4.10.3. [A c.s.] heeft voorts gesteld dat hij voor alle percelen waarvoor de reguliere pacht per 1 mei 2013 (bedoeld zal zijn: 2003) is ontbonden, recht op gebruik heeft in de vorm van een pachtcontract voor een jaar ex artikel 7: 397 lid 1 BW. Voorts stelt hij dat er sprake is van een mondelinge pachtovereenkomst die niet door de Pachtkamer van de rechtbank is goedgekeurd, met als gevolg dat hij geen vergoeding verschuldigd is. Hij maakt aanspraak op voortzetting van de pacht voor alle grond, die niet op korte termijn dwingend nodig is voor woningbouw. [A c.s.] stelt in dit verband dat met betrekking tot de in geding zijnde percelen sprake is geweest van een eenmalig pachtcontract van 1 augustus 2006 tot en met 31 augustus 2007. Tot het tegendeel is bewezen moet er van worden uitgegaan dat dit een geldig contract is geweest, aldus [A c.s.]
4.10.4.1. De rechtbank stelt vast dat voormelde stellingen niet leiden tot een duidelijke conclusie, laat staan een daarop gebaseerde vordering, zodat deze stellingen in beginsel onbesproken kunnen blijven. In deze procedure is uitsluitend een vordering tot vergoeding van schade ingesteld en de vermeende pachtaanspraken kunnen ook om die reden niet aan de orde komen. Los daarvan heeft te gelden dat [A c.s.] aan de hiervoor bedoelde stelling de enkele conclusie verbindt dat hij jegens de gemeente nog steeds aanspraak kan maken op pacht, totdat de grond nodig is voor de planontwikkeling. Voor deze (beweerde) aanspraak dient hij zich evenwel tot de Pachtkamer van de rechtbank te wenden. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat het niet de taak van de Pachtkamer is om een mondelinge pachtovereenkomst goed te keuren, doch om deze - mits het bestaan daarvan komt vast te staan - schriftelijk vast te leggen ( 7:317 BW).
4.10.4.2. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog het volgende. De rechtbank begrijpt uit de hiervoor bedoelde stelling dat [A c.s.] hiermee kennelijk het oog heeft op het aanbod van de gemeente van 21 juli 2006, dat door de gemeente op 2 augustus 2006 gedeeltelijk weer is ingetrokken. [A c.s.] heeft echter niet weersproken dat hij in de tussenliggende periode het aanbod van de gemeente niet heeft aanvaard, zodat er vóór 2 augustus 2006 geen pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Voor zover de gemeente het aanbod gestand heeft gedaan (de percelen [nummers]) staat vast dat [A c.s.] dit aanbod ook nadien niet heeft aanvaard. Reeds om die reden faalt het hiervoor vermelde betoog.
4.10.5. Overigens kan de rechtbank de gemeente en Ludinga volgen in hun verweer dat [A c.s.] ook geen schade heeft geleden door het niet voortzetten van de pachtrelatie per 1 augustus 2006, nu vaststaat dat Ludinga sindsdien de desbetreffende gronden om niet heeft kunnen gebruiken.
4.10.6. De vordering is derhalve ook niet toewijsbaar voor zover deze is gebaseerd op de beweerde schending van de verplichtingen inzake de pacht.
de slotsom
4.11. Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de slotsom dat de vordering van [A c.s.] zal worden afgewezen. [A c.s.] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de proceskosten.
4.12. Aan de zijde van de gemeente bedragen deze kosten EUR 263,00 voor griffierecht en EUR 2.034,00 voor salaris advocaat (4,5 punten in tarief II). De kosten aan de zijde van Ludinga worden vastgesteld op EUR 263,00 voor griffierecht en EUR 1.808,00 voor salaris advocaat (4 punten in tarief II).
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vordering af,
5.2. veroordeelt [A c.s.] in de kosten van de procedure voor zover deze tot op heden zijn gevallen,
5.2.1. stelt deze kosten aan de zijde van de gemeente vast op een bedrag van in totaal
EUR 2.297,00 en veroordeelt [A c.s.] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van dit bedrag aan de gemeente,
5.2.2 stelt deze kosten aan de zijde van Ludinga vast op een bedrag van in totaal
EUR 2.071,00 en veroordeelt [A c.s.] tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman, mr. J.C.G. Leijten en mr. E.Th.M. Zwart-Sneek en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2013.?