Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 419669 \ CV EXPL 13-733
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv Pro d.d. 15 maart 2013
inzake
1. [A],
wonende te [plaats],
2. [B],
wonende te [plaats],
3. [C],
wonende te [plaats],
4. [D],
wonende te [plaats],
eisers,
gemachtigde: mr. N.D. Wassink (SRK Rechtsbijstand),
tegen
[E],
wonende te [plaats],
gedaagde,
procederende in persoon.
Eisende partijen zullen hierna gezamenlijk "[C] c.s." worden genoemd. Eisers sub 1 en 2 worden, waar nodig, afzonderlijk aangeduid als "[A]". Eisers sub 3 en 4 worden, waar nodig, afzonderlijk aangeduid als "[C]". Gedaagde zal hierna "[E]" worden genoemd.
Procesverloop
1.1. [C] c.s. hebben [E] in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare terechtzitting van 28 februari 2013.
1.2. [C] c.s. hebben toen gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [E] veroordeelt om de verplichtingen uit voormelde huurovereenkomsten na te komen totdat deze huurovereenkomsten rechtsgeldig zullen zijn beëindigd;
II. [E] veroordeelt aan [C] c.s. de toegang tot de door hen gehuurde parkeerplaatsen aan de [adres] - zoals in het lichaam van de dagvaarding onder punt 2. vermeld - te verlenen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [E] na betekening van dit vonnis nalatig blijft daaraan te voldoen en tot het moment waarop [C] c.s. de toegang zullen verkrijgen tot de gehuurde parkeerplaatsen;
III. voorts, voor het geval [E] - binnen tien dagen na betekening van het vonnis niet zal voldoen aan de veroordeling tot het verlenen van toegang, [C] c.s. te machtigen zich op kosten van [E] met behulp van de sterke arm toegang te verschaffen tot de door hen gehuurde parkeerplaatsen.
IV. [E] veroordeelt in de kosten van het geding.
1.3. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, waarbij de gemachtigde van [C] c.s. gebruik heeft gemaakt van een pleitnota. [E] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [C] c.s., met veroordeling van [C] c.s. in de proceskosten. [E] heeft daarbij eveneens gebruik gemaakt van een pleitnota. De behandeling van het kort geding heeft gelijktijdig plaatsgevonden met een tweetal andere - samenhangende - kort gedingen tegen [E].
1.4. Partijen hebben producties overgelegd.
1.5. Het vonnis is bepaald op heden.
Motivering
De vaststaande feiten
2. In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1. [A] is eigenaar van het appartement aan de [adres]. [C] is eigenaar van het appartement aan de [adres]. Deze appartementen maken deel uit van een appartementencomplex, waartoe tevens een - daaronder gelegen - parkeergarage behoort. Deze parkeergarage is eigendom van [E].
2.2. Ten aanzien van genoemde appartementen hebben [A] en [C] in de loop van 2002 ieder een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met vennootschappen waarvan [E] directeur was, Aannemingsmaatschappij Westerbaan B.V., respectievelijk Brandhold B.V.
2.2.1. In de koop-/aannemingsovereenkomst tussen Aannemingsmaatschappij Westerbaan en [A] is onder meer bepaald:
(…)
Ib. De ondernemer verhuurt aan de verkrijger voor een periode van tien jaar na oplevering van het appartement [X] de parkeerplaats in de parkeerkelder met het nummer [nr]. De gehele huursom voor tien jaar is inbegrepen in de koop-/aanneemsom. De huurovereenkomst maakt deel uit van deze akte.
(…)
III. De totale koop-/aanneemsom bedraagt:
A. voor wat betreft de koopsom
1. grondkosten (inclusief omzetbelasting) € 60.835,-
2. de gevolgen van artikel 4 lid 3 verschuldigd Pro geworden € ,-
termijnen (inclusief omzetbelasting)
B. voor wat betreft de aanneemsom € 198.500,-
de nog niet ingevolge artikel 4 lid 1 verschuldigd Pro
geworden termijnen (inclusief omzetbelasting)
C. vergoeding (inclusief omzetbelasting) over de grondkosten
en de overige per de in het hoofd van deze akte genoemde
datum van overeengekomen verschuldigde termijnen,
berekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 lid Pro 4 € ,-
------------
Totaal (A+B+C) € 259.335,-
(…)
2.2.2. In de koop/-aannemingsovereenkomst tussen Brandhold en [C] is een soortgelijke bepaling als onder 2.2.1. genoemd opgenomen.
2.3. Tussen [E] (verhuurder) en [C] (huurder) respectievelijk tussen [E] (verhuurder) en [A] (huurder) bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot een parkeerplaats in de parkeergarage bij het appartementencomplex. Voor wat betreft [C] gaat het om de huur van parkeerplaats [nr] en voor wat betreft [A] om de huur van parkeerplaats [nr]. De huurovereenkomsten zijn gesloten voor de duur van tien jaren.
2.4. In de huurovereenkomst tussen [E] en [C] is onder meer bepaald:
Kerngegevens huurovereenkomst
Huuringangsdatum: 1 juli 2003, doch afhankelijk van oplevering of ingebruikname huurder
Huurprijs: opgenomen in koop/aanneemsom
Huurtermijn: 10 jaar
Beheerder: Groustins B.V. (….)
(…)
Bijkomende leveringen en diensten
5.1. De door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn:
- electriciteitsverbruik inclusief vastrecht ten behoeve van de installaties en de verlichting
van het gehuurde deel
- verwarming in dek van de inrit tot de parkeergarage
- onderhoud en periodieke controle van:
- de brandmelder-, storingsmelder,- en noodstroominstallatie(s);
- het rook- en PLG-detectiesysteem
- het rolhek en de toegangsdeuren
- de verlichting
- mechanisch ventilatiesysteem
- schoonmaakwerkzaamheden
- beheerdersdienst (niet dagelijks aanwezig).
2.5. In de huurovereenkomst tussen [E] en [A] is een soortgelijke bepaling als onder 2.4. genoemd opgenomen.
2.6. Tussen [E] en [A] heeft ook een huurovereenkomst met betrekking tot een tweede parkeerplaats in de parkeergarage bestaan, vanaf 1 januari 2005. In artikel 2.1. van deze huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs € 725,- per jaar bedraagt. Voorts is in artikel 5.1. van deze huurovereenkomst bepaald dat genoemde huurprijs inclusief servicekosten is.
2.7. Tussen [C] c.s. en [E] is een geschil ontstaan over de vraag of [C] servicekosten voor de gehuurde parkeerplaats in de parkeergarage aan [E] verschuldigd zijn. [C] c.s. hebben de in dat kader door [E] verzonden facturen ter zake van servicekosten onbetaald gelaten.
2.8. Vanwege het geschil over de (onbetaalde) servicekosten heeft [E] de toegang voor [C] c.s. tot de parkeergarage volledig afgesloten. [C] c.s. kunnen met hun pasjes geen toegang meer verkrijgen tot de parkeergarage.
2.9. De huurovereenkomsten zijn inmiddels opgezegd tegen de einddatum.
Het standpunt van [C] c.s.
3.1 [C] c.s. leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Zij betwisten servicekosten aan [E] verschuldigd te zijn. Ten tijde van de aanvang van de huurrelatie is aan [C] c.s. expliciet te kennen gegeven dat er geen verdere kosten (dan de huursom) verschuldigd zouden zijn. Dit volgt ook uit de tekst van de huurovereenkomsten, waarin een all-in huurprijs is opgenomen. [C] c.s. verwijzen in dit verband ook nog naar de toelichting op het standaard ROZ contract, waaruit volgens hen volgt dat servicekosten in de huurprijs verdisconteerd zijn, indien er geen specifiek bedrag ter zake servicekosten in de huurovereenkomst is opgenomen. Ook uit de (reeds verstreken) huurovereenkomst die [A] met [E] hadden ter zake een tweede parkeerplaats blijkt dat er geen afzonderlijke servicekosten verschuldigd waren. Pas twee jaar na het aangaan van de huurovereenkomsten ter zake de parkeerplaatsen heeft [E] voor het eerst servicekosten in rekening gebracht. Op het verweer daartegen van [C] c.s. heeft [E] nooit gereageerd.
3.2. [E] schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomsten, door aan [C] c.s. de toegang tot de parkeergarage te ontzeggen. De handelwijze van [E] is in strijd met artikel 7:203 BW Pro, op grond waarvan de verhuurder de zaak ter beschikking van de huurder moet stallen. [E] is niet gerechtigd om eigenrichting te plegen vanwege het onbetaald blijven van de door hem gevorderde servicekosten. Hij kan zijn verplichting om [C] c.s. toegang tot de parkeergarage te verschaffen niet opschorten, nu [C] c.s. geen servicekosten verschuldigd zijn. [C] c.s. hebben een spoedeisend belang bij het verkrijgen van toegang tot de parkeergarage, nu zij hun auto daarin thans niet meer kunnen parkeren. Daarnaast heeft [C] een oldtimer in de parkeergarage gestald, waarvan hij thans geen gebruik kan maken. Omdat [C] c.s. vrezen dat [E] aan een veroordeling tot het verlenen van toegang geen gevolg zal geven, vorderen zij tevens - onder verwijzing naar artikel 3:299 BW Pro - een machtiging om zich met behulp van de sterke arm toegang tot de parkeergarage te verschaffen.
Het standpunt van [E]
4.1. Het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen is door [C] c.s. niet onderbouwd. Het thans moeten parkeren buiten de parkeergarage betekent hooguit een stukje luxe, dat [C] c.s. thans niet hebben. Van een noodsituatie is geen sprake, aldus [E].
4.2. [C] c.s. zijn niet-ontvankelijk in hun vordering, reeds omdat zij niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij niet gehouden zijn om de door [E] in rekening gebrachte servicekosten te voldoen. Voorts hebben [C] c.s. verzuimd om de hoogte van de vordering van [E] op hen in de dagvaarding te vermelden en de voorzieningenrechter aldus daarvan in kennis te stellen. Ook om deze reden kunnen [C] c.s. volgens [E] niet in hun vordering worden ontvangen. Ten slotte zijn [C] c.s. niet-ontvankelijk, omdat zij niet alle voor de beoordeling van het geschil relevante feiten hebben aangevoerd.
4.3. In artikel 5.1. van de huurovereenkomsten ter zake de parkeerplaatsen wordt gesproken over 'bijkomende leveringen en diensten'. Met het woord 'bijkomende' wordt bedoeld dat [C] c.s. naast de huursom de kosten van de specifiek genoemde leveringen en diensten aan [E] verschuldigd zijn. Indien deze kosten in de huursom waren inbegrepen, dan had de specificatie van de 'bijkomende leveringen en diensten' in de huurovereenkomsten achterwege kunnen blijven. Nergens in de huurovereenkomsten is vermeld dat de servicekosten in de huursom zijn inbegrepen. [E] beroept zich wat betreft de verschuldigdheid van servicekosten ook op de gewoonte en de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW Pro). [E] wijst er verder op dat uit de splitsingsakte eveneens de verschuldigdheid van servicekosten blijkt. De parkeergarage heeft namelijk een dubbele functie. Er wordt niet alleen geparkeerd, maar de parkeergarage dient tevens voor de bereikbaarheid van de bergingen van de appartementseigenaren en de woonappartementen van bouwdeel "B". De kosten van leveringen en diensten hiervan dienen blijkens de splitsingsakte voor rekening van de gezamenlijke eigenaren te komen. De huurovereenkomst en de splitsingsakte kunnen volgens [E] niet los van elkaar worden gezien.
4.4. [E] heeft, gezien het voorgaande, een opeisbare vordering op [C] c.s., in verband waarmee hij zich jegens [C] c.s. op een opschortingsrecht kan en mag beroepen. [E] is aldus bevoegd om aan [C] c.s. de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, totdat voldoening van de verschuldigde servicekosten plaatsvindt. Als verhuurder handelt [E] niet onrechtmatig door het huurgenot van de parkeergarage aan [C] c.s. te ontzeggen.
4.5. In het geval [E] veroordeeld zou worden om aan [C] c.s. toegang tot de parkeergarage te verschaffen, dan dient aan een dergelijke veroordeling de voorwaarde te worden verbonden dat [C] c.s. zekerheid dienen te bieden ter grootte van de vordering van [E], vermeerderd met 30% voor rente en kosten.
De beoordeling van het geschil
5.1. Het spoedeisend belang bij de gevorderde toegang tot de parkeergarage vloeit naar het oordeel van de kantonrechter reeds voort uit de aard van die vordering, die er toe strekt dat aan huurders weer de toegang wordt verschaft tot een door hen gehuurde - en door de verhuurder sinds enige tijd niet meer ter beschikking gestelde - zaak.
5.2. De door [E] opgeworpen ontvankelijkheidsverweren dienen te worden verworpen. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. Anders dan [E] veronderstelt, ligt het geheel op zijn weg om - als degene die betaling van servicekosten van [C] c.s. claimt - in dit kort geding aannemelijk te maken op grond waarvan hij een vordering op [C] c.s. wegens onbetaalde servicekosten meent te hebben. [C] c.s. zijn dan ook niet gehouden om het tegendeel aannemelijk te maken, inhoudende dat zij aannemelijk zouden moeten maken dat zij niet gehouden zijn om aan [E] servicekosten te voldoen. Daarnaast waren [C] c.s. naar het oordeel van de kantonrechter niet gehouden om de hoogte van de vermeende vordering van [E] op hen wegens servicekosten in de dagvaarding in kort geding te vermelden. De hoogte van die kosten is in deze procedure ook geen onderwerp van geschil. Ten slotte hebben [C] c.s. naar het oordeel van de kantonrechter voldoende feiten aan hun eis in dit kort geding ten grondslag gelegd, nog daargelaten dat, indien zij niet alle relevante feiten zouden hebben vermeld in de dagvaarding, dat niet leidt tot de sanctie van niet-ontvankelijkheid.
5.3. Op grond van artikel 7:203 BW Pro is de verhuurder verplicht om de gehuurde zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. De wettelijke bewoordingen 'te laten' brengen tot uitdrukking dat de verhuurder gedurende de overeengekomen huurperiode het genot van de gehuurde zaak aan de huurder dient te verschaffen. De verhuurder mag de huurder niet hinderen in het gebruik (genot) van de gehuurde zaak tijdens de huurperiode. Naar het oordeel van de kantonrechter geldt voorts dat het voor het gebruik van de parkeerplaatsen noodzakelijk is dat [C] c.s. toegang hebben tot de parkeergarage. Uit het voorgaande vloeit al voort dat het [E] als verhuurder van de in de parkeergarage gelegen parkeerplaatsen niet is toegestaan om, gedurende het bestaan van de huurovereenkomsten, het genot van de gehuurde zaak (de parkeerplaatsen) aan [C] c.s. te ontzeggen. [E] kan zijn verplichting jegens [C] c.s. tot het ter beschikking stellen van het gebruik van de parkeerplaatsen dan ook niet opschorten in geval [C] c.s. in gebreke blijven met het voldoen aan een op hen als huurders rustende verplichting uit de huurovereenkomst. Het door [E] ter zake gedane beroep op een opschortingsrecht kan reeds daarom niet slagen. Het beroep van [E] op een opschortingsrecht gaat naar het oordeel van de kantonrechter te minder op, nu er een wanverhouding bestaat tussen de gestelde vordering van [E] en de (volledige) opschorting van het genot/gebruik van de parkeergarage. Onbetwist is dat [C] c.s. de volledige huursom van de parkeergarage reeds hebben voldaan voor de gehele huurperiode. Deze huursom is de verplichting van [C] c.s. die in beginsel tegenover de verplichting van [E] staat om het gebruik/genot van het gehuurde te verschaffen. De vordering van [E] ziet slechts op - betrekkelijk geringe - bijkomende kosten naast de huursom van de parkeerplaatsen.
5.4. Overigens is de kantonrechter van oordeel dat [E] voorshands niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij een opeisbare vordering op [C] c.s. heeft uit hoofde van servicekosten voor het gebruik van de parkeerplaatsen in de parkeergarage. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.4.1. De kantonrechter acht dienaangaande allereerst van belang dat wanneer in een huurovereenkomst als de onderhavige - die door een professionele partij is opgesteld - geen uitdrukkelijk(e) onderscheid/splitsing wordt gemaakt tussen de huurprijs en een prijs voor de servicekosten moet worden aangenomen dat er een all-in huurprijs is overeengekomen (zie ook gerechtshof Amsterdam, 27 maart 2012, LJN: BW4160). Hieraan doet niet af dat de bijkomende leveringen en diensten in een aparte paragraaf van de huurovereenkomst zijn benoemd. Zolang daarbij door de verhuurder geen afzonderlijke prijs wordt vermeld, mag de huurder er gerechtvaardigd op vertrouwen dat hij (slechts) een all-in huurprijs verschuldigd is.
5.4.2. Een overeenkomst heeft niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien (artikel 6:248 lid 1 BW Pro). [E] heeft naar het oordeel van de kantonrechter evenwel niet deugdelijk onderbouwd op grond waarvan de gewoonte dan wel de eisen van redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval met zich zouden brengen dat [C] c.s., ondanks het ontbreken van een afzonderlijke vergoeding voor het in rekening brengen van servicekosten in de litigieuze huurovereenkomsten, desondanks servicekosten verschuldigd zouden zijn.
5.4.3. Ten slotte heeft [E] naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt dat uit de splitsingsakte de verschuldigdheid van servicekosten voor het gebruik van de parkeerplaatsen in de parkeergarage blijkt. [E] heeft niet geconcretiseerd uit welke bepaling(en) van de splitsingsakte deze verschuldigdheid zou voortvloeien. Daarnaast ziet het betoog van [E] er naar voorlopig oordeel aan voorbij dat er een essentieel verschil bestaat tussen kosten die de appartements(recht)eigenaren in hun hoedanigheid van eigenaar verschuldigd zijn voor gemeenschappelijke ruimten in het appartementencomplex en de kosten die appartements(recht)eigenaren in hun hoedanigheid van huurders van de parkeerplaatsen verschuldigd zijn voor het gebruik van die parkeerplaatsen. Daarbij dient ook te worden bedacht dat de parkeergarage (zie artikel 1 jo Pro. artikel 3 van Pro de splitsingsakte) in de splitsing is meegenomen en geheel eigendom is van [E] en daarom niet als gemeenschappelijke ruimte kan worden beschouwd.
5.5. De vordering van [C] c.s. jegens [E] om hen toegang te verlenen tot de door hen gehuurde parkeerplaatsen is, gezien het vorenstaande, toewijsbaar. [C] c.s. hebben niet gemotiveerd gesteld dat [E] andere verplichtingen uit de huurovereenkomst thans niet nakomt, zodat er nu, naar voorlopig oordeel, geen reden bestaat om [E] in algemene zin te veroordelen om zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten met [A] en [C] na te komen tot aan de einddatum van deze huurovereenkomsten.
5.6. Aan de uit te spreken veroordeling jegens [E] om aan [C] c.s. toegang tot de door hen gehuurde parkeerplaatsen te verlenen zal een dwangsom worden verbonden voor het geval [E] in gebreke blijft om daaraan te voldoen. Aan het totaal van de te verbeuren dwangsommen zal een hierna in het dictum te noemen maximum worden verbonden.
5.7. [C] c.s. hebben voorts gevorderd, voor het geval [E] binnen tien dagen na betekening van dit vonnis niet zal hebben voldaan aan de veroordeling tot het verlenen van toegang, zij gemachtigd zullen worden om zich op kosten van [E] met behulp van de sterke arm toegang te verschaffen tot de door hen gehuurde parkeerplaatsen.
5.7.1. Ingevolge artikel 3:299 lid 1 BW Pro kan, wanneer iemand niet verricht waartoe hij is gehouden, de rechter hem jegens wie de verplichting bestaat, op diens vordering machtigen om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid. Het betreft hier de zgn. reële executie.
5.7.2. De kantonrechter zal de gevorderde machtiging tot reële executie afwijzen. Zoals hiervoor is overwogen, wordt aan de veroordeling van [E] om aan [C] c.s. toegang tot de door hen gehuurde parkeerplaatsen te verlenen een dwangsom verbonden voor het geval dat [E] in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen. Deze dwangsom dient vooralsnog als een voldoende stevige prikkel te worden gezien om [E] tot nakoming van zijn verplichtingen te bewegen. [C] c.s. hebben niet aannemelijk weten te maken dat gevreesd moet worden dat [E] niet aan dit vonnis zal voldoen. Bovendien kunnen [C] c.s., indien de prikkel van de dwangsom onvoldoende zou blijken te zijn, alsnog een vordering gericht op reële executie instellen.
5.8. De door [E] gevraagde zekerheidstelling bij toewijzing van de vordering van [C] c.s. is reeds niet toewijsbaar omdat het bestaan van een vordering van [E] op [C] c.s. vanwege servicekosten voorshands niet aannemelijk is geworden, nog daargelaten dat [E] niet heeft onderbouwd wat de (wettelijke) grondslag van de gevraagde zekerheidstelling is.
5.9. [E] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [C] c.s. worden vastgesteld op:
- dagvaardingskosten € 94.79
- griffierecht € 75,00
- salaris gemachtigde € 400,00 (2 punten x tarief € 200,00)
totaal € 569,79.
Beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
I. veroordeelt [E] om [C] c.s. - (uiterlijk) binnen 48 uur na betekening van dit vonnis - toegang te verlenen tot de door hen gehuurde parkeerplaatsen - voor [A] [nr] en voor [C] [nr] - in de bij [E] in eigendom zijnde parkeergarage aan de [adres];
II. bepaalt dat [E] voor elke dag dat hij na betekening van dit vonnis niet aan de sub I. genoemde veroordeling voldoet een dwangsom zal verbeuren van € 500,00;
III. verbindt aan de aldus te verbeuren dwangsommen een maximum van € 10.000,-;
IV. veroordeelt [E] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [C] c.s. vastgesteld op € 569,79;
V. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
VI. wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken door de rolrechter ter openbare terechtzitting van 15 maart 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 119