Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie: Groningen
zaaknummer / rolnummer: 133217 / HA ZA 12-137
Vonnis van 27 februari 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STELLA BEHEER B.V.,
gevestigd te Groningen,
eiseres,
advocaat mr. P.A.Th. Kostwinder te Amsterdam,
tegen
1. [A],
wonende te [plaatsnaam],
2. naamloze vennootschap
PLASBOSSINADE ADVOCATEN N.V.,
gevestigd te Groningen,
gedaagden,
advocaat mr. P. Wanders te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Stella Beheer respectievelijk [A] en PlasBossinade genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de akte overlegging producties,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van repliek,
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3. De rechtbank heeft de zaak vervolgens op de voet van artikel 15, tweede lid, Burgerlijke Rechtsvordering verwezen naar de meervoudige kamer omdat zij de zaak ongeschikt acht voor behandeling en beslissing door één rechter.
1.4. De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De onderhavige zaak die bij de rechtbank Groningen is ingediend, wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
2. De feiten
2.1. Bestuurder van Stella Beheer is [naam] Holding B.V., waarvan de heer en mevrouw [B] bestuurders zijn. Stella Beheer is eigenaresse van de onroerende zaken gelegen aan de [straatnaam] 206, 208 en 210 te [plaatsnaam]. De heer en mevrouw [A] drijven aan de [straatnaam] 206 een onderneming genaamd J&J Woninginrichting B.V. Zowel het pand op nummer 208 als op nummer 210 is verhuurd. Het pand op nummer 208 is onderverhuurd aan een derde. In het pand op nummer 208 wordt een café geëxploiteerd en op nummer 210 is een cafetaria gevestigd. Voor het gebied waarin de panden liggen, bestaan ontwikkelingsplannen.
2.2. In januari 2010 werd Stella Beheer benaderd door de heer [naam] van [naam] Projecten B.V. (hierna: [C]) die geïnteresseerd was om de panden samen met Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling B.V. (hierna: Ballast Nedam) te kopen. Op 9 februari 2010 bereikten de heer en mevrouw [B] en de heer [C] overeenstemming tot (ver)koop van de panden voor een bedrag van € 1.500.000,00 kosten koper.
2.3. Ballast Nedam heeft een optieovereenkomst opgesteld voor de koop van de panden, waarin Hollestelle Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna: Hollestelle), een dochteronderneming van Ballast Nedam, werd opgevoerd als kopende partij. Stella Beheer is niet akkoord gegaan met deze optieovereenkomst.
2.4. Op 3 april 2010 heeft Ballast Nedam aan Stella Beheer een intentieovereenkomst voorgelegd. Stella Beheer is ook met de intentieovereenkomst niet akkoord gegaan.
2.5. Stella Beheer heeft daarop deskundige bijstand ingeschakeld via PlasBossinade in de persoon van [A], in loondienst daar werkzaam als advocaat gespecialiseerd in vastgoed. Bij e-mail bericht van 9 april 2010 aan [A] hebben de heer en mevrouw [B] de situatie uitgelegd. In deze e-mail is onder meer het volgende opgenomen:
“de panden 208 en 210 hebben wij verhuurd aan derden die daarin een café (208) en een cafetaria (210) voeren. (onze huurder van 208 heeft het café ook nog weer verpacht aan een derde partij).”
“De eerste overeenkomst hebben wij geweigerd omdat wij volgens dit contract voor ons pand een sloopvergunning moeten aanvragen en het pand moeten slopen, zij vergoeden dan wel de kosten hiervan maar wij willen dus onze winkel verhuizen en willen het liefst een dag na de sluiting aan de [straatnaam] open gaan op de nieuwe locatie.
En met onze twee huurders zal een regeling getroffen moeten worden, en dat is iets wat wij dus ook niet willen doen.”
“Kort gezegd wij vinden de contract wat amateuristisch en onnauwkeurig, ons inziens moet het dus beter omschreven worden en moeten dingen instaan als:
- leveringsdatum
- bankgarantie
- dat men pas met onze 2 huurders gaat overleggen nadat alle ontbindende voorwaarden in het koopcontract zijn komen te vervallen, en dat geldt ook voor het aanvragen van een sloopvergunning.
- een vaste koopprijs van 1.500.000,00 euro k.k.
Voor Ballast Nedam is het belangrijk dat ze ook het aan ons terrein grenzend gebied verkrijgen, dat in het bezit is van het bestuur van de christelijke basisscholen, de VCOG, dit is begrijpelijk maar voor ons is dus de beschikbaarheid van onze nieuwe locatie belangrijk, dus daar zal ook iets over opgenomen moeten worden.
We hopen dat u ons hierin kunt adviseren en bevestigen de afspraak op maandag a.s. om half 3 op uw kantoor.”
2.6. Op 12 april 2010 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de heer en mevrouw [B] en [A].
2.7. [A] heeft op 14 april 2010 een eerste concept voor een koopoptieovereenkomst opgesteld. Volgens dit concept verleent Stella Beheer, in het concept aangeduid als [B] c.s., aan Hollestelle, in het concept aangeduid als Ontwikkelaar, vanaf 1 april tot en met 30 juni 2010 het recht om de panden te kopen.
In het concept zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen.
Artikel 1- Recht van koop
1. [B] c.s. verlenen aan Ontwikkelaar, die zulks voor zich aanneemt, vanaf 1 april tot en met 30 juni 2010, het recht om de Onroerende Zaak te kopen onder de hierna vermelde voorwaarden en bedingen.
2. De koop krachtens dit kooprecht zal geschieden voor een bedrag van € 1.500.000,00 (zeggen: éénmiljoenvijfhonderdduizend euro) kosten koper.
3. Indien Ontwikkelaar van het verleende recht van koop gebruik wenst te maken, zal hij daarvan bij aangetekende brief aan [B] c.s. moeten kennis geven, na ontvangst van welke kennisgeving de koopovereenkomst tot stand zal zijn gekomen op basis van de voorwaarden en bedingen zoals genoemd in de hieraan gehechte bijlage 1. (…)
Artikel 2 – Akte van levering
1. De akte van levering zal worden verleden voor notaris mr………, binnen één maand na de totstandkoming van de koopovereenkomst. (…)
2. De Onroerende Zaak is belast met de navolgende huurovereenkomsten:
a. [straatnaam] 208, huurovereenkomst d.d. 22 augustus 1990;
b. [straatnaam] 210, huurovereenkomst d.d…………………,
welke huurovereenkomsten op Ontwikkelaar overgaan.
3. Partijen komen overeen dat [B] c.s. na de eigendomsoverdracht nog uiterlijk tot 31 december 2012 gebruik mogen maken van de [straatnaam] 206 en aldaar J&J Woninginrichting mag exploiteren.
Artikel 3- Exclusiviteit en geheimhouding
(…)
2. Ontwikkelaar verplicht zich de aard en inhoud van deze overeenkomst geheim te houden en niet met derden te bespreken, met uitzondering van (….). Zo is het Ontwikkelaar met nadruk niet toegestaan om contact te hebben met de (onder)huurders van de Onroerende Zaak.
2.8. In de begeleidende brief van 14 april 2010 bij het eerste concept verzoekt [A], de heer en mevrouw [B] om het concept nauwkeurig door te nemen en te bezien of zij vragen en/of opmerkingen hebben. Tevens geeft zij aan dat zij in de koopoptie melding heeft gemaakt van het bestaan van de twee huurovereenkomsten. Daarbij vermeldt zij:
“Ik heb daarvoor gekozen omdat in de huurovereenkomsten met het café is bepaald dat Heineken een intredingsrecht toekomt, van welk intredingsrecht u als verhuurder bij de verkoop van het pand melding moet maken. De huurovereenkomst van de cafetaria heb ik niet ontvangen, maar zou ik ook ter beschikking stellen in het kader van de informatieplicht.”
2.9. Bij e-mail van 14 april 2010 aan [A] hebben de heer en mevrouw [B] gereageerd op dit concept. In deze e-mail staat onder meer het volgende:
“Verder staat bij Artikel 1.3 de bijlage, we hebben besloten dat als alles door gaat wij e.a. ook via uw notariaat willen verleden, en hadden begrepen dat u dan i.p.v. de bijlage kunt verwijzen naar de voorwaarden van uw kantoor?”
(…)
“Verder is alles prima verwoordt zoals afgesproken.”
2.10. Bij brief van 15 april 2010 heeft [A] een tweede concept voor een koopoptieovereenkomst aan de heer en mevrouw [B] toegestuurd. In de brief heeft [A] opgemerkt dat in het tweede concept is opgenomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd bij de notaris van haar kantoor, “op basis van de bij deze notaris gebruikelijke voorwaarden en bedingen, hetgeen maakt dat op dit moment niet direct inhoudelijk gesproken hoeft te worden over een meer uitgebreide overeenkomst.” [A] heeft daarbij tevens het volgende aangegeven:
“Wél zult u zich realiseren dat er op deze manier iets meer discussie naar de toekomst verschuift, omdat er niet één standaard set voorwaarden en bedingen is, die door het Notariaat wordt gehanteerd. Dat wordt afgestemd op de situatie. Indien u een dergelijke discussie – bij nader inzien – toch wilt voorkomen, kan de tekst van de oude optie nog worden aangehouden.”
2.11. In het tweede concept zijn – in afwijking van het eerste concept - onder meer de volgende bepalingen opgenomen.
Artikel 1 – Recht van koop
3. Indien Ontwikkelaar van het verleende recht van koop gebruik wenst te maken, zal hij daarvan bij aangetekende brief aan [B] c.s. moeten kennis geven, na ontvangst van welke kennisgeving de koopovereenkomst tot stand zal zijn gekomen op basis van de voorwaarden en bedingen zoals hierna bepaald. (…)
Artikel 2 – Akte van levering
1. De akte van levering zal worden verleden voor notaris Mr. T.J. de Vries, binnen één maand na de totstandkoming van de koopovereenkomst op basis van de bij deze notaris gebruikelijke voorwaarden en bedingen. (….)
2. De Onroerende Zaak is belast met de navolgende huurovereenkomsten:
a. [plaatsnaam] 208, huurovereenkomst d.d. 22 augustus 1990;
b. [plaatsnaam] 210, huurovereenkomst d.d juli 1993,
welke huurovereenkomsten op Ontwikkelaar overgaan.
2.12. Aan de hand van het tweede concept van [A] heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de heer en mevrouw [B], de heer [C] en de heer [naam] van Hollestelle. Dit heeft geleid tot een koopoptieovereenkomst die op 23 april 2010 door de heer en mevrouw [B] namens Stella Beheer en door de heer [naam] namens Hollestelle is ondertekend. De getekende koopoptieovereenkomst wijkt op een aantal punten af van het tweede concept van [A]. In de koopoptieovereenkomst zijn – in afwijking van het tweede concept van [A] – onder meer de volgende bepalingen opgenomen.
Artikel 2 Akte van levering
2. De Onroerende Zaak is belast met de navolgende huurovereenkomsten:
a. [straatnaam] 208, huurovereenkomst d.d. 22 augustus 1990;
b. [straatnaam] 210, huurovereenkomst d.d. juli 1993,
welke huurovereenkomsten op de Ontwikkelaar overgaan. Deze huurovereenkomsten worden binnen 1 week na ondertekening van deze overeenkomst door [B] c.s. aangeleverd.
3. Partijen komen overeen dat [B] c.s. na eigendomsoverdracht nog uiterlijk tot 31 december 2011 gebruik mogen maken van de [straatnaam] 206 en aldaar J&J Woninginrichting mag exploiteren, tenzij partijen later anders overeenkomen.
2.13. Op de laatste dag van de koopoptietermijn heeft Hollestelle verzocht tegen betaling van € 15.000,00 de optie met twee maanden te verlengen tot 1 september 2010. Stella Beheer heeft hiermee ingestemd. Na ommekomst van de tweede termijn is de termijn nogmaals met twee maanden verlengd tot 1 november 2010. Bij brief van 30 augustus 2010 heeft Hollestelle aangegeven dat de volgende afspraken zijn gemaakt:
• De koopoptieovereenkomst tussen Stella Beheer B.V. en Hollestelle Vastgoed Ontwikkeling B.V., die afliep per 30 juni 2010, was reeds verlengd tot 1 september 2010 en wordt nu in ieder geval verlengd tot 1 november 2010 (…).
• I.v.m. het feit dat het voortraject meer tijd in beslag neemt dan oorspronkelijk gedacht schuiven alle in de koopoptieovereenkomst genoemde termijnen navenant op. Hierdoor houdt Stella Beheer B.V. dezelfde tijd (circa 1,5 jaar) beschikbaar om vanaf de ondertekening van de koopovereenkomst op zoek te gaan naar een ander pand.
2.14. Bij aangetekende brief van 29 oktober 2010 heeft Hollestelle laten weten de koopoptie om te willen zetten in een koopovereenkomst.
2.15. Tussen Stella Beheer en Hollestelle is een meningsverschil ontstaan over de uitleg van de koopoptieovereenkomst, waarop de heer en mevrouw [B] wederom een beroep hebben gedaan op [A]. [A] heeft bij brief van 16 november 2010 de heer en mevrouw [B] geïnformeerd over de uitleg van de koopoptieovereenkomst.
2.16. Hollestelle is door de notaris uitgenodigd te verschijnen voor het verlijden van de leveringsakte op 1 december 2010. Hollestelle heeft aan deze uitnodiging geen gehoor gegeven. Bij brief van 1 december 2010 aan Hollestelle, is [A] ingegaan op twee zaken die volgens Hollestelle nog zouden openstaan, te weten de huurpenningen ten aanzien van het voortgezet gebruik en de wens van de heer en mevrouw [B] om langer van het pand gebruik te mogen maken. [A] heeft Hollestelle in deze brief gesommeerd binnen acht dagen haar medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering.
2.17. Bij brief van 6 december 2010 heeft de gemachtigde van Hollestelle aan [A] meegedeeld dat zijn cliënte bereid is om mee te werken aan de levering en dat zij akkoord gaat met het voortgezet gebruik zonder vergoeding tot en met 30 april 2012. Zij verzoekt Stella Beheer mee te werken aan aanpassing van de leveringsdatum naar 1 maart 2011. Stella Beheer heeft daarop aangegeven dat tegen vergoeding van € 30.000,00 met uitstel kan worden ingestemd.
2.18. Bij brief van 13 december 2010 geeft de gemachtigde van Hollestelle aan toch mogelijkheid te hebben de onroerende zaak nog in 2010 af te nemen.
2.19. Op 20 december 2010 heeft [A] aan de advocaat van Hollestelle een brief gestuurd waarin zij ingaat op de inspanningen die door haar namens Stella Beheer zijn geleverd, die verband houden met de weigerachtige opstelling van Hollestelle. Zij heeft Hollestelle verzocht te bevestigen dat de akte van levering op 3 januari 2011 gepasseerd kan worden en dat haar kosten door Hollestelle worden voldaan.
2.20. Bij brief van 21 december 2010 heeft de advocaat van Hollestelle bevestigd dat zij nog steeds bereid is de onroerende zaak af te nemen en dat zij bereid is de juridische kosten te voldoen, mits partijen het eens zouden worden over de inhoud van akte van levering. Voorgesteld is de akte uiterlijk 7 januari 2011 te passeren.
2.21. Op 3 januari 2011 heeft het notariaat van PlasBossinade een concept van de (aangepaste) leveringsakte aan Stella Beheer gezonden. In reactie daarop heeft Stella Beheer aan het notariaat doorgegeven dat de [straatnaam] 208 wordt onderverhuurd en dat dit in de akte opgenomen diende te worden. Het notariaat heeft de onderhuursituatie gemeld aan de advocaat van Hollestelle. Hollestelle heeft zich op het standpunt gesteld dat de onderhuursituatie haar niet bekend was en heeft bij brief van 7 januari 2011 vrijwaring geëist ter zake van de schade die Hollestelle zal lijden vanwege de aanwezigheid van een onderhuurder in het pand [straatnaam] 208. Hollestelle heeft daarbij tevens aangegeven niet aan de levering op 7 januari 2011 te zullen meewerken.
2.22. Stella Beheer heeft zich vervolgens tot Yspeert advocaten gewend met het verzoek haar bij te staan. Bij brief van 18 januari 2011 heeft Stella Beheer [A] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijdt of nog zal lijden ten gevolge van het onvermeld blijven van de onderhuur.
2.23. Stella Beheer en Hollestelle hebben geprobeerd een minnelijke oplossing te bereiken. Bij brief van 20 juli 2011 heeft de gemachtigde van Hollestelle, Stella Beheer meegedeeld de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling c.q. bedrog dan wel subsidiair te ontbinden uit hoofde van wanprestatie.
2.24. Op 27 oktober 2011 heeft Stella Beheer een overeenkomst gesloten met [C] tot (ver)koop van de panden aan de [straatnaam] 206 tot en met 210 voor een prijs van € 1.437.500,00, kosten koper. Afgesproken is een levering uiterlijk op 1 september 2012.
3. De vordering
3.1. Stella Beheer vordert dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht verklaart dat [A] en PlasBossinade toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en mitsdien hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die Stella Beheer heeft geleden c.q. nog zal lijden;
II. [A] en PlasBossinade hoofdelijk veroordeelt, om binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis aan eiseres te voldoen als voorschot op de door haar geleden c.q. nog te lijden schade een bedrag groot € 190.850,33 te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. de zaak voor het overige verwijst naar een schadestaatprocedure;
IV. [A] en/of PlasBossinade veroordeelt in de kosten van het geding alsmede van de schadestaatprocedure, en in de nakosten.
3.2. Ter onderbouwing van de vordering heeft Stella Beheer gesteld dat [A] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en bekwaam advocaat in het kader van een zorgvuldige uitoefening van haar mocht worden verwacht, waardoor Stella Beheer schade heeft geleden. Stella Beheer maakt [A] de volgende verwijten.
Ten eerste verwijt Stella Beheer [A], die zij benaderd heeft vanwege haar specialistische kennis van het vastgoedrecht, dat de koopoptieovereenkomst niet zodanig is ingericht dat de koopovereenkomst, die tot stand zou komen als Hollestelle zou aangeven van het recht van koop gebruik te maken, voor Stella Beheer de nodige zekerheid bood. Specifiek bevatte de koopoptieovereenkomst geen sanctie voor het geval Hollestelle niet zou voldoen aan een of meer verplichtingen in de koop(optie)overeenkomst.
Ten tweede verwijt Stella Beheer [A] dat Hollestelle te veel ruimte heeft gekregen om telkens overeengekomen zaken opnieuw ter discussie te stellen. Zo heeft [A] laten gebeuren dat de overeengekomen periode van voortgezet gebruik van één jaar en zes maanden is verkort naar één jaar en vier maanden.
Ten derde verwijt Stella Beheer [A] dat zij geen navraag heeft gedaan bij Stella Beheer omtrent de onderhuur op nummer 208 en niet heeft geadviseerd deze te vermelden in de koopoptieovereenkomst.
De schade die Stella Beheer door de beroepsfouten van [A] lijdt, bestaat volgens Stella Beheer uit de lagere koopsom waarvoor de panden uiteindelijk zijn verkocht (een verschil van € 62.500,00) en de rentederving doordat Hollestelle op grond van de koopovereenkomst het pand uiterlijk op 29 november 2010 had moeten afnemen en betalen, terwijl de levering uiteindelijk pas zal plaatsvinden op 1 september 2012 (minimaal € 98.350,33), alsmede de kosten van rechtsbijstand (€ 30.000,00). Indien onverhoopt de afname van de panden geen doorgang zou vinden, loopt de schade verder op. Deze schade dient volgens Stella Beheer in de schadestaatprocedure te worden vastgesteld.
4. Het verweer
4.1. [A] en PlasBossinade betwisten dat [A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de uitvoering van de werkzaamheden die zij voor Stella Beheer heeft verricht. Daarnaast betwisten zij dat Stella Beheer schade heeft geleden als gevolg van de handelwijze van [A]. Zij verzoeken de rechtbank Stella Beheer niet ontvankelijk te verklaren in de vordering, althans deze aan haar te ontzeggen, met verwijzing van Stella Beheer in de kosten van de procedure.
5. De beoordeling
Inhoud koopoptieovereenkomst
5.1. De rechtbank stelt voorop dat [A] op grond van artikel 7:401 Burgerlijk Wetboek (BW) als opdrachtnemer bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. [A] is tekort geschoten in de uitoefening van de opdracht die Stella Beheer haar had gegeven, indien gezegd kan worden dat [A] bij de uitvoering van de werkzaamheden niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat in de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. Daarbij geldt in het bijzonder dat de verplichting van een advocaat om een hem opgedragen taak met zorg te behandelen in beginsel meebrengt dat hij zich niet beperkt tot de verrichtingen waarom zijn cliënt uitdrukkelijk gevraagd heeft, maar dat hij zelfstandig beoordeelt wat voor de zaak van nut kan zijn en daarnaar handelt (Hoge Raad 28 juni 1991; LJN: ZC0303).
5.2. Naar het oordeel van de rechtbank is [A] tekortgeschoten in de uitoefening van haar taak nu zij Stella Beheer niet heeft geadviseerd om een sanctie zoals een boete te bedingen voor het geval Hollestelle tekort zou schieten in de nakoming van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft bij haar oordeel de volgende omstandigheden in ogenschouw genomen. Allereerst is sprake van ongelijke partijen: Stella Beheer stond als kleine zelfstandige tegenover een projectontwikkelaar, die deel uitmaakt van een groot, internationaal opererend concern. Juist vanwege de ervaringen met de eerder door Ballast Nedam opgestelde overeenkomsten heeft Stella Beheer zich tot [A] gewend gezien haar deskundigheid op het terrein van het vastgoed en heeft zij aan [A] gevraagd om zekerheden, zoals het stellen van een bankgarantie, in de overeenkomst op te nemen. Weliswaar was in koop(optie)overeenkomst bepaald dat levering binnen één maand na het tot stand komen van de koopovereenkomst zou moeten worden verleden, en had Stella Beheer nakoming hiervan in of buiten rechte kunnen afdwingen, maar een boetebeding had de positie van Stella Beheer in belangrijke mate versterkt en was naar het oordeel van de rechtbank gezien de ongelijkheid van partijen aangewezen. Zulks temeer omdat Stella Beheer onbetwist heeft gesteld dat in de markt bekend is dat het voor een projectontwikkelaar van belang is om levering zo ver als mogelijk in de tijd uit te stellen, hetgeen [A] als specialist op dat terrein had moeten weten. Om dit voor Stella Beheer onwenselijk gedrag effectief tegen te kunnen gaan, is een drukmiddel als een boetebeding bij uitstek geschikt. Een dergelijk beding had zonder bezwaar in de koopoptieovereenkomst opgenomen kunnen worden. [A] als vastgoeddeskundige had Stella Beheer daaromtrent moeten adviseren.
5.3. Volgens [A] was een boetebeding wel opgenomen in de bijlage waar in het eerste concept van de koopoptieovereenkomst naar werd verwezen, maar is deze bijlage op verzoek van Stella Beheer vervallen omdat dit “te veel gedoe zou geven”. Als inderdaad aangenomen moet worden dat in de bijlage een boetebeding was opgenomen, dan had [A] er naar het oordeel van de rechtbank op moeten wijzen dat door het vervallen van de bijlage ook het boetebeding was vervallen. Weliswaar heeft [A], Stella Beheer bericht dat “op deze manier iets meer discussie naar de toekomst verschuift, omdat er niet één standaard set voorwaarden en bedingen is, die door het Notariaat wordt gehanteerd.”, maar voor zover deze zinsnede al als een waarschuwing zou moeten worden aangemerkt, is deze in zodanig algemene bewoordingen gesteld dat Stella Beheer er niet op bedacht hoefde te zijn dat door het vervallen van de bijlage ook een boetebeding zou komen te vervallen, te meer niet nu Stella Beheer, zoals door [A] niet is betwist, de inhoud van de bijlage niet kende.
5.4. In het tweede concept van de koopoptieovereenkomst was in plaats van een verwijzing naar de bijlage opgenomen dat "na ontvangst van de kennisgeving de koopovereenkomst tot stand zal zijn gekomen op basis van de voorwaarden en bedingen zoals hierna bepaald". Aldus vervulde de koopoptieovereenkomst - in het geval van het recht van koop gebruik werd gemaakt - tevens de functie van een koopovereenkomst. Een boetebeding of andere zekerheden had(den) daarin in de gegeven omstandigheden thuis gehoord. [A] heeft gesteld dat een dergelijke sanctie niet gebruikelijk is in een koopoptieovereenkomst, maar [A] heeft de stelling van Stella Beheer dat een dergelijke sanctie in een koopovereenkomst - waarvan in dit geval tevens sprake was - gebruikelijk is, niet betwist.
Nog daargelaten of partijen een dergelijk beding hadden geaccepteerd, had [A] Stella Beheer op de mogelijkheid van het opnemen van een dergelijke clausule moeten wijzen. Voor zover [A] heeft gesteld dat een en ander moet worden bezien in het licht van de snelheid waarmee de koopoptieovereenkomst tot stand moest komen, kan dit haar niet baten. Als zij meer tijd nodig had gehad voor het opstellen van een overeenkomst voorzien van de door Stella Beheer gewenste zekerheden, had zij Stella Beheer daarop moeten wijzen.
Voortgezet gebruik
5.5. Als gevolg van het ontbreken van een boetebeding heeft Hollestelle ruimte gekregen om overeengekomen zaken opnieuw ter discussie te stellen. Voor zover Stella Beheer aanvoert dat [A] daarnaast kan worden verweten dat de voorwaarden omtrent het voortgezet gebruik waaronder de koopovereenkomst zou moeten worden aangegaan, te beknopt zijn beschreven, gaat dit betoog niet op. In het tweede concept van de koopoptieovereenkomst is duidelijk omschreven dat [B] c.s. tot uiterlijk 31 december 2012 gebruik mochten maken van het pand op nummer 206. Stella Beheer heeft zelf, zonder ruggespraak met [A], deze termijn verkort tot 31 december 2011. Stella Beheer is vervolgens akkoord gegaan met verlenging van de optietermijn voor Hollestelle in welk verband ook afspraken zijn gemaakt omtrent verlenging van de termijn van voortgezet gebruik. [A] is bij deze afspraken niet betrokken geweest, zodat haar hieromtrent geen (zelfstandig) verwijt kan worden gemaakt.
Onderhuur
5.6. Naar het oordeel van de rechtbank is [A] tekortgeschoten in de uitoefening van haar taak doordat zij geen navraag heeft gedaan naar de onderhuur van het pand op nummer 208 en daarvan in de koopoptieovereenkomst geen melding heeft gemaakt. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
5.7. De rechtbank stelt voorop dat bij de verkoop van een pand dat wordt verhuurd, het voor de koper, zeker in het geval zoals hier dat hij de panden wil gaan slopen, belangrijk is om op de hoogte te zijn van alle relevante informatie over de huur en eventuele onderhuur. De koper moet hem daarover informeren. In het licht daarvan lag het op de weg van [A], mede ter bescherming van haar cliënte tegen aanspraken achteraf van de wederpartij, om de benodigde informatie voor het opstellen van de koopoptieovereenkomst te vergaren en in dat kader Stella Beheer te bevragen. Volgens Stella Beheer heeft zij [A] niet alleen over de huur, maar ook over de onderhuur geïnformeerd. In de e-mail van 9 april 2010 heeft Stella Beheer opgemerkt: “onze huurder van 208 heeft het café ook nog weer verpacht aan een derde partij”. Vervolgens is volgens Stella Beheer de kwestie rond de pacht aan de orde geweest in het gesprek met [A] op 12 april 2010. Het laatste wordt door [A] betwist. Wat daar echter ook van zij, ook als aangenomen wordt dat de pacht of de onderhuursituatie in het gesprek op 12 april 2010 niet door Stella Beheer aan de orde is gesteld, had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van [A] gelegen om, in het licht van de melding in de e-mail van 9 april 2010 dat het café op nummer 208 is verpacht aan een derde partij, navraag te doen naar eventuele onderhuur van de panden.
5.8. [A] heeft ook niet gevraagd om alle relevante documenten omtrent de verhuur van de panden te overleggen. Als Stella Beheer de toestemming tot onderhuur die door haar rechtsvoorganger op 10 augustus 1999 aan de heer [D] was gegeven, aan [A] had overgelegd, had [A], zoals zij heeft erkend, deze toestemming in het licht van de informatieplicht van de verkoper ook in de koopoptieovereenkomst vermeld. [A] heeft daarbij als kanttekening geplaatst dat de heer [D] al lang geen onderhuurder meer was en Stella Beheer zelf niet op de hoogte was van de exacte situatie. Bovendien was er, zo stelt [A], geen sprake van onderhuur toen de koopovereenkomst tot stand kwam, dat wil zeggen het moment dat Hollestelle kenbaar maakte van het recht op koop gebruik te willen maken. Deze omstandigheden nemen echter niet weg dat [A] in de de e-mail van 9 april 2010 (en zeker in het geval de toestemmingsverklaring was overgelegd) aanleiding had moeten zien om bij Stella Beheer vragen te stellen omtrent de onderhuur en in de koopoptieovereenkomst in ieder geval te melden dat er sprake was van onderhuur. Dat er op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst geen onderhuurder was, is bovendien in het kader van de vraag naar de juistheid van het handelen van [A] niet relevant. Het gaat hier immers om de inhoud van de koopoptieovereenkomst en op het moment dat [A] het concept daarvan opmaakte, was er sprake van onderhuur.
5.9. [A] heeft verder betoogd dat Hollestelle op het moment van het sluiten van de koopoptieovereenkomst niet werkelijk geïnteresseerd was in de onderhuur, zoals blijkt uit de bepalingen over onderhuur van de door Hollestelle getekende koopoptieovereenkomst en de afspraak tussen Hollestelle en Stella Beheer dat de huurovereenkomsten pas na ondertekening van de overeenkomst door [B] c.s. worden aangeleverd. De rechtbank overweegt hieromtrent dat deze omstandigheid de informatieplicht van de verkoper niet wegneemt. Als de onderhuur uitdrukkelijk in de koopoptieovereenkomst was vermeld, had Hollestelle hierover geen punt meer kunnen maken bij het opmaken van de akte van levering. Anders dan [A] stelt had het dus wel verschil gemaakt als in de koopoptieovereenkomst melding was gemaakt van de onderhuur.
5.10. [A] heeft verder betoogd dat de onderhuur was verdisconteerd in de verhouding tussen partijen en voor rekening en risico kwam van Hollestelle. Daarbij wijst zij op de eerdere concepten voor de overeenkomst die door Hollestelle waren opgesteld. Ook dit betoog kan [A] niet baten. Als tussen partijen – al dan niet expliciet - was afgesproken dat de onderhuur voor rekening en risico van Hollestelle kwam, was dat reden te meer geweest deze afspraak tot uitdrukking te brengen in de koopoptieovereenkomst.
Aansprakelijkheid
5.11. Uit het voorgaande volgt dat [A] is tekortgeschoten in de uitoefening van de opdracht die Stella Beheer haar had gegeven. Nu zij Stella Beheer niet heeft geadviseerd om een sanctie te bedingen voor het geval Hollestelle tekort zou schieten in de nakoming van de koopovereenkomst en geen navraag heeft gedaan bij Stella Beheer over de onderhuur van het pand op nummer 208 en daarvan geen melding heeft gedaan in de koopoptieovereenkomst, heeft zij niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat mag worden verwacht. Er zijn geen omstandigheden aangevoerd die aan de toerekening van de beroepsfout aan [A] in de weg staan. Op grond van artikel 6:74 BW is [A] verplicht de schade die Stella Beheer daardoor heeft geleden te vergoeden. Niet in geschil is dat PlasBossinade eveneens aansprakelijk is voor vergoeding van deze schade. Tegen de gevorderde hoofdelijkheid zijn evenmin bezwaren aangevoerd.
Causaal verband
5.12. Stella Beheer heeft gesteld dat door in de koopoptieovereenkomst niet te voorzien in een efficiënt drukmiddel ten aanzien van de afname van de onroerende zaken en na te laten de onderhuur op te nemen, [A] voor Stella Beheer het risico heeft gecreëerd dat Hollestelle zich op de onbekendheid van de onderhuur zou beroepen. Stella Beheer stelt als gevolg hiervan schade te lijden, bestaande uit de lagere prijs waarvoor de panden uiteindelijk zijn verkocht, de rentederving doordat volgens de koopovereenkomst met [C] de panden uiteindelijk pas op 1 september 2012 worden geleverd en gemaakte kosten van rechtsbijstand. [A] en PlasBossinade betwisten het causale verband tussen deze schadeposten en het verwijt dat [A] wordt gemaakt.
5.13. Op grond van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is het aan Stella Beheer om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de gevorderde schade is veroorzaakt door de beroepsfouten die door [A] zijn gemaakt (conditio sine qua non). Er is, anders dan Stella Beheer stelt, geen grond om in dit geval de in de rechtspraak ontwikkelde "omkeringsregel" toe te passen, welke er op neer komt dat het bestaan van causaal verband tussen de tekortkoming en het ontstaan van de schade wordt aangenomen, tenzij [A] aannemelijk maakt dat de bedoelde schade ook zonder die tekortkoming zou zijn ontstaan. Deze "omkeringsregel" is slechts aan de orde in het geval er sprake is van een gedraging in strijd met een norm die strekt tot het voorkomen van een specifiek gevaar en aannemelijk is gemaakt dat het specifieke gevaar waartegen de norm bescherming beoogt te bieden zich heeft verwezenlijkt. Door in de koopoptieovereenkomst geen boetebeding op te nemen en geen melding te maken van de onderhuur, heeft [A] een algemene zorgplicht geschonden die er wat betreft het boetebeding toe strekte correcte en tijdige nakoming van de verplichtingen van de koper te waarborgen en wat betreft de vermelding van de onderhuur ertoe strekte de koper te informeren over de staat van het goed en het risico van de verkoper dat hij wordt aangesproken op het schenden van deze informatieplicht, te beperken. Deze zorgplichten strekken niet tot het voorkomen van een specifiek gevaar.
5.14. Het voorgaande laat onverlet dat naar het oordeel van de rechtbank sprake is van een oorzakelijk verband (conditio sine qua non) tussen de verwijten die [A] kunnen worden gemaakt en de door Stella Beheer geleden schade bestaande uit de lagere koopprijs, rentederving en kosten van rechtsbijstand en tevens dat sprake is van zodanig verband dat deze schade [A], mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en de schade, als een gevolg daarvan kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW). Als een boetebeding in de koopoptieovereenkomst was opgenomen voor het geval Hollestelle haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zou nakomen, had Hollestelle zich immers niet zo eenvoudig aan haar verplichtingen kunnen onttrekken. Voorts heeft als gevolg van het niet-vermelden van de onderhuur, de levering in januari 2011 geen doorgang gevonden en heeft Hollestelle zich kunnen beroepen op dwaling en op die grond de koop kunnen vernietigen. De vertragingsschade die Stella Beheer als gevolg daarvan heeft geleden, de vernietiging van de koopovereenkomst en het als gevolg daarvan moeten accepteren dat de panden voor een aanzienlijk lagere waarde moesten worden verkocht alsmede de kosten van rechtsbijstand die Stella Beheer in dat verband heeft moeten maken, zijn naar het oordeel van de rechtbank een voorzienbaar gevolg van het niet-vermelden van de onderhuur en het nalaten een boetebeding in de koopoptieovereenkomst op te nemen.
5.15. [A] heeft aangevoerd dat Stella Beheer op nakoming had kunnen aandringen of ter beperking van de schade akkoord had kunnen gaan met een vrijwaring onder protest. Naar het oordeel van de rechtbank is hierin echter geen grond gelegen om eigen schuld bij Stella Beheer (artikel 6:101 BW) aan te nemen, zoals [A] suggereert, of de schade niet aan [A] toe te rekenen. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
Uit de gang van zaken, zoals door Stella Beheer (onbetwist) beschreven, blijkt dat Hollestelle, Stella Beheer in rechte heeft betrokken en nakoming van de koopovereenkomst op basis van de conceptleveringsakte van 3 januari 2011 gevorderd, aangevuld met een vrijwaringsbeding. Partijen zijn daarop in onderhandeling getreden over een minnelijke oplossing. Hoewel Stella Beheer van mening was dat de onderhuur bij Hollestelle bekend was en de onderhuur voor Hollestelle bij het sluiten van die overeenkomst niet relevant was, heeft zij naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid het belang van een afwikkeling binnen afzienbare termijn – mede gezien haar bewijspositie ten aanzien van de mededeling van de onderhuur – mogen laten prevaleren. Stella Beheer en Hollestelle hebben vervolgens in beginsel overeenstemming bereikt over de vrijwaring en de levering. Toen Hollestelle echter liet weten dat levering als gevolg van de vakantie niet eerder dan september 2011 zou kunnen plaatsvinden, heeft Stella Beheer, Hollestelle in kort geding gedagvaard om levering af te dwingen. Daarop heeft Hollestelle de koopovereenkomst vernietigd. Hieruit blijkt dat van een overeenstemming tussen partijen, anders dan [A] stelt, geen sprake is. Dat Stella Beheer zich bij de vernietiging heeft neergelegd en vervolgens in onderhandeling is getreden met een andere partij, kan Stella Beheer naar het oordeel van de rechtbank onder de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet als eigen schuld worden toegerekend.
5.16. [A] heeft niet betwist dat de panden uiteindelijk aan een derde zijn verkocht voor € 62.500,00 minder dan de prijs die met Hollestelle was overeengekomen. [A] betwist dat de lagere koopsom een rechtstreeks gevolg is van de verdiscontering van de niet vermelde onderhuurovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank kan echter in het midden worden gelaten of de lagere koopsom een verdiscontering is van de niet vermelde onderhuurovereenkomst. Wat ook de achterliggende reden voor de uiteindelijke koper mag zijn, de lagere koopsom is niettemin het gevolg van de vernietiging van de koopovereenkomst door Hollestelle. Als de koopovereenkomst niet was vernietigd, had Stella Beheer immers de aanvankelijke koopsom ontvangen. Ook deze schade kan naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid als een gevolg van de beroepsfouten van [A] aan haar worden toegerekend.
Schade
5.17. Het voorgaande leidt de rechtbank ertoe dat [A] en PlasBossinade de schade moeten vergoeden die Stella Beheer heeft geleden door het uitstel van de levering en later de ontbinding van de koopovereenkomst, te weten de lagere koopprijs, de vertragingschade en de kosten van rechtsbijstand die Stella Beheer heeft moeten maken om de onderhuur situatie te beoordelen en daarover te onderhandelen met Hollestelle en vervolgens met de nieuwe koper.
5.18. Wat betreft de vertragingsschade merkt de rechtbank op dat deze, anders dan [A] stelt, loopt vanaf 29 november 2010 omdat op grond van de koopoptieovereenkomst uiterlijk op 29 november 2010 de levering had moeten plaatsvinden.
5.19. Wat betreft de kosten van rechtsbijstand, merkt de rechtbank op dat het hier niet gaat om buitengerechtelijke incassokosten waarop het door [A] en PlasBossinade genoemde rapport Voorwerk II betrekking heeft. Voor zover het gaat om redelijkerwijs noodzakelijk gemaakte kosten, komen deze volledig als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking.
5.20. Nu het debat tussen partijen zich tot nu toe heeft toegespitst op de vestiging van de aansprakelijkheid, zal de rechtbank Stella Beheer in de gelegenheid stellen de omvang van haar schade bij akte nader toe te lichten. Omdat Stella Beheer heeft gevorderd de zaak naar een schadestaatprocedure te verwijzen, voor het geval de afname van de panden per 1 september 2012 onverhoopt geen doorgang zou vinden, verzoekt de rechtbank Stella Beheer daarbij tevens aan te geven of levering van de panden op 1 september 2012 al dan niet doorgang heeft gevonden. [A] en PlasBossinade zullen in de gelegenheid worden gesteld bij akte te reageren.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 27 maart 2013 voor het nemen van een akte door Stella Beheer over hetgeen is vermeld onder 5.20, waarna [A] en PlasBossinade op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen,
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Schothorst, voorzitter, mr. L.T. de Jonge en mr. M.A.B. Faber-Siermann, rechters en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2013.