Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: 114077 / HA ZA 11-568
Vonnis van 16 januari 2012
in de zaak van
1. Eiser 1,
wonende te (woonplaats),
2. Eiseres 2,
wonende te (woonplaats),
eisers,
advocaat: mr. H.A. van Beilen te Leeuwarden,
tegen
Gedaagde,
wonende te (woonplaats),
gedaagde,
advocaat: mr. A. Ilicic te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna Eisers en Gedaagde genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 november 2011;
- het proces-verbaal van de op 16 februari 2012 gehouden descente en comparitie;
- de akte van Gedaagde van 19 september 2012;
- de akte van Eisers van 17 oktober 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
2. De feiten
2.1. Gedaagde is op de hierna te noemen data eigenaar geworden van de navolgende onroerende zaken:
1. op 15 augustus 1988 van panden, staande en gelegen aan de adres tot en met 29 te Leeuwarden, kadastraal bekend onder nummer (hierna te noemen: perceel nummer en perceel nummer);
2. op 15 februari 1989 van het pand, staande en gelegen aan de adres te woonplaats, kadastraal bekend onder sectie A, nummer nummer (hierna te noemen: perceel nummer);
3. op 13 oktober 1994 van het pand, staande en gelegen aan de adres en 18 te (woonplaats), kadastraal bekend onder sectie A, nummers nummer en nummer (hierna te noemen: perceel nummer en perceel nummer).
2.2. Panden van de percelen nummer, nummer en nummer grenzen aan panden van de percelen nummer en nummer.
2.3. Op 1 augustus 2003 heeft Gedaagde panden op de percelen nummer, nummer en nummer verkocht aan (onder andere) de heer B. (derde) (hierna te noemen: (derde)). In de daartoe opgemaakte akte van levering van 19 maart 2004 staat - voor zover relevant - het navolgende:
"LEVERING, REGEISTERGOED, GEBRUIK,
Verkoper heeft (…) aan koper verkocht en (…) levert op grond daarvan (…)
de horecapanden met bovenwoningen en verder aan- en toebehoren, staande en gelegen te adres, respectievelijk kadastraal bekend als gemeente (woonplaats), sectie A, nummers:
- nummer, groot één en tachtig centiare;
- nummer, groot één are vier en twintig centiare; en
- nummer, groot één are drie en negentig centiare"
2.4. Na een daartoe gesloten koopovereenkomst heeft (derde) bij akte van levering van 24 mei 2006 panden op de percelen nummer, nummer en nummer aan (onder andere) eisers geleverd. In de akte van levering staat onder andere het volgende:
"Omschrijving verkochte
- de horecapanden met bovenwoningen, ondergrond en erf, plaatselijk bekend adres, Adres, 18 en 20, kadastraal bekend gemeente (woonplaats), sectie A, nummers nummer (groot één en tachtig centiare), nummer (groot één are vier en twintig centiare) en nummer (groot één are drie en negentig centiare) (…)"
2.5. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in 2006 tussen eisers en (derde) was de situatie in voornoempanden als volgt:
1. in een lange gang gelegen tussen het pand op perceel nummer enerzijds en panden op de percelen nummer en nummer anderzijds waren een opslagruimte (koelcel en bieropslag) en toiletten gecreëerd, welke ruimtes enkel toegankelijk waren vanuit panden op de percelen nummer en nummer;
2. in een ruimte boven in het pand van perceel nummer was een kleedkamer gecreëerd, welke ruimte enkel toegankelijk was vanuit panden op de percelen nummer en nummer middels een trap die door het pand op perceel nummer liep;
3. in de zolderruimte in het pand op perceel nummer was een (gedeelte van een) ventilatiesysteem geïnstalleerd voor panden op de percelen nummer en nummer, welke zolderruimte enkel toegankelijk was vanuit het pand op perceel nummer.
2.6. Eisers verhuurt zijn bedrijfspanden op de begane grond aan restaurant Pand (hierna te noemen: Pand). Daarnaast verhuurt hij op de eerste verdieping van panden een drietal appartementen.
2.7. Gedaagde verhuurt zijn bedrijfspanden op de percelen nummer en nummer aan café Pand (hierna te noemen: Pand).
2.8. Bij brief van 22 november 2010 heeft de advocaat van eisers onder andere het volgende geschreven aan Gedaagde:
“Mijn cliënt heeft vastgesteld dat een drietal ruimtes in panden die in mede-eigendom zijn van mijn cliënt door u in gebruik is genomen. (…) Om de situatie goed te kunnen beoordelen, heeft mijn cliënt een kadastrale opmeting laten uitvoeren. De conclusie is dat de vooromschreven eigendomssituatie overeenstemt met de kadastrale kaart. Hieruit vloeit voort dat het gebruik van de ruimtes gelegen in en op de eigendommen van mijn cliënt, inbreuk maakt op de eigendomsrechten van mijn cliënt. (…) Mijn cliënt is het uitdrukkelijk niet eens met het gebruik van zijn eigendommen, en wil dit zo spoedig mogelijk beëindigd zien."
2.9. De beheerder van panden van gedaagde, de heer (de beheerder) (hierna te noemen: (de beheerder)) heeft op bovenstaande brief bij brief van 1 december 2010 onder meer als volgt gereageerd:
“De kadastrale grenzen zijn zoals uw opdrachtgever aangeeft niet de feitelijke eigendomsgrenzen. De huidige feitelijke situatie is de werkelijke eigendomssituatie. Hierover is tussen (…) Gedaagde en de toenmalige kopers van panden adres, 18 en 20 overeenstemming bereikt. In hoeverre dit vastgelegd is op tekeningen, of omschreven is in koopakten is niet bekend. Veelal ontvangt de verkoper na de verkoop niet een afschrift van de transportakte. De huidige situatie is dus ook voor de heer en mevrouw (eiseres 2), als nieuwe eigenaren, uitgangspunt. Uw opdrachtgever heeft (…) panden adres, 18 en 20 in eigendom gekregen en is waarschijnlijk onvoldoende op de hoogte geweest van de ontstaansgeschiedenis."
2.10. In of omstreeks januari 2011 heeft eisers zijn in eigendom toebehorenpanden op de percelen nummer, nummer en nummer bij splitsingsakte in appartementsrechten laten splitsen, waarbij de in overweging 2.5 genoemde ruimtes als volgt zijn aangeduid:
1. de lange gang gelegen tussen het pand op perceel nummer enerzijds en panden op de percelen nummer en nummer anderzijds als appartementsindex A5 (hierna te noemen: appartement 5);
2. de ruimte boven in het pand van perceel nummer als appartementsindex A6 (hierna te noemen: appartement 6);
3. de zolderruimte in het pand op perceel nummer is gelet op de geringe omvang niet geïndexeerd en valt onder appartementsindex A1 (hierna te noemen: appartement 1).
3. De vordering
3.1. De vorderingen van eisers strekken ertoe, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. Gedaagde veroordeelt om binnen 72 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis de onroerende zaken aan de (adres) te (woonplaats), sectie ()nummer (), appartementsindex A5 en de (adres) te (woonplaats), sectie () nummer (), appartementsindex A6 leeg en ontruimd aan eisers ter vrije beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van
€ 2.000,00 voor iedere dag, een dagdeel daarmee gelijk gesteld, dat gedaagde hiermee in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 200.000,00;
2. Eisers machtigt om - indien gedaagde met bovenstaande in gebrek blijft - zelf tot ontruiming over te gaan, zondig met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
3. Gedaagde veroordeelt in de kosten van deze procedure en de kosten vallende op de tenuitvoerlegging van het in deze te wijze vonnis, waaronder de kosten van ontruiming.
3.2. Gedaagde voert verweer, waarbij hij heeft geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van Eisers - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.
3.3. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling
4.1. Eisers legt aan zijn vordering tot ontruiming ten grondslag dat hij eigenaar is van de in overweging 2.5 en 2.11 genoemde ruimtes en dat gedaagde er zonder recht of titel gebruik van maakt. In dat kader stelt hij dat (derde) hem ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in 2006 heeft medegedeeld dat voornoemde ruimtes bij de door hem aangekochte panden horen. (derde) heeft, aldus eisers, gedaagde destijds toestemming gegeven om een trap vanuit Pand door het pand op perceel nummer van (derde) te laten gaan. Eisers betwist dan ook dat de trap die naar appartement 6 leidt reeds in 1999 aanwezig was. Ook de muur in appartement 5 is pas gecreëerd nadat gedaagde panden op de percelen nummer, nummer en nummer aan (derde) had verkocht. In dat kader stelt eisers dat klanten van (derde), die destijds een broodjeshuis exploiteerde vanuit de voorste ruimte van het pand op perceel nummer, gebruik maakten van de toiletten in appartement 5, welke ruimte toen nog geheel open was.
4.2. Gedaagde betwist de vordering, daartoe aanvoerend dat de kadastrale grenzen niet bepalend zijn voor de feitelijke eigendomssituatie. Gedaagde voert aan dat er in 1989 en in 1992 inpandige verbouwingen hebben plaatsgehad met betrekking tot alle aan elkaar grenzende en op dat moment in zijn eigendom toebehorenpanden. Bij deze verbouwingen zijn, aldus Gedaagde, meerdere muren in panden op de aangrenzende percelen uitgebroken en zijn de ruimtes heringedeeld, hetgeen heeft geresulteerd in de eerder genoemde gecreëerde opslagruimte, toiletten en kleedkamer. Gedaagde meent dan ook dat appartement 5 en 6 en de zolderruimte bestanddelen zijn geworden van panden gelegen op de percelen nummer en nummer en derhalve niet in eigendom toebehoren aan Eisers
Gedaagde voert voorts aan dat hij bij de verkoop van panden op de percelen nummer, nummer en nummer in maart 2004 aan (derde) zich de eigendom van appartement 5, appartement 6 en de zolderruimte heeft voorbehouden, welk eigendomsvoorbehoud abusievelijk niet in de leveringsakte is verwerkt, maar wel - aldus Gedaagde - blijkt uit het feit dat hij nadien deze ruimtes gewoon is blijven verhuren aan de uitbater van Pand. Nu de titel aan de overdracht heeft ontbroken, is de eigendom van de betreffende ruimtes ook nimmer overgegaan op (derde). Eisers heeft dan ook nimmer de eigendom van de betreffende ruimtes kunnen verkrijgen van (derde).
Gedaagde betwist dat (derde) hem toestemming zou hebben verleend om de trap naar appartement 6 door de ruimte van (derde) te laten lopen. De trap is namelijk reeds in april 1991 geplaatst, derhalve voordat Gedaagde panden op de percelen nummer, nummer en nummer aan (derde) heeft verkocht, waarbij Gedaagde verwijst naar een akoestisch rapport van 27 juni 1991.
Voorts voert Gedaagde aan dat de litigieuze ruimtes niet toegankelijk zijn vanuit panden op de percelen nummer, nummer en nummer. Eisers moet bij aankoop dan ook hebben geweten dat de ruimtes geen deel uitmaken van de door hem aangekochte panden.
afbakening vordering
4.3. De rechtbank oordeelt als volgt.
De rechtbank stelt voorop dat waar Eisers in de dagvaarding spreekt over ontruiming van de in overweging 2.5 en 2.11 genoemde ruimtes, te weten appartement 5, appartement 6 en de zolderruimte in het pand op perceel nummer, hij in het petitum enkel ontruiming vordert van appartement 5 en 6. Bij de beoordeling van het geschil zal de rechtbank uitgaan van het in het petitum gevorderde en zal zij zich derhalve niet uitlaten over de toe- of afwijsbaarheid van de gevorderde ontruiming van de zolderruimte van het pand op perceel nummer.
vereisten overdracht
4.4. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat appartement 5 en 6 zowel bij akte van levering van 19 maart 2004, zoals genoemd in overweging 2. 3, als bij akte van 24 mei 2006, zoals genoemd in overweging 2.4, aan (onder andere) (derde) respectievelijk (onder andere) Eisers zijn geleverd. Ingevolge artikel 3:84 lid 1 BW Pro vereist een overdracht van een goed een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken.
4.4.1. Wat betreft de eerstgenoemde overdracht: de rechtbank overweegt dat Gedaagde voldoende heeft aangevoerd om aan te nemen dat hij zich de eigendom van appartement 5 en 6 heeft voorbehouden in 2004. Zo heeft Gedaagde onbetwist aangevoerd dat hij na de levering van panden op de percelen nummer, nummer en nummer, de litigieuze ruimtes is blijven verhuren aan de uitbater van Pand. Indien Gedaagde ter zake deze ruimtes geen eigendomsvoorbehoud had gemaakt, zoals door Eisers is betoogd, en (derde) derhalve eigenaar was van deze ruimtes, dan had het naar het oordeel van de rechtbank voor de hand gelegen dat (derde) Gedaagde huur in rekening had gebracht voor het feit dat Gedaagde deze ruimtes na de levering ervan nog in gebruik had. Gesteld noch gebleken is dat zulks is gebeurd, zodat het er voor moet worden gehouden dat Gedaagde appartement 5 en 6 niet heeft verkocht aan (derde).
4.4.2. Het is vaste rechtspraak dat indien de onroerende zaak, zoals omschreven in de tot levering bestemde akte, groter is dan partijen bij de koop zijn overeengekomen, zoals in de onderhavige zaak het geval is, het meerdere niet in eigendom is overgegaan, omdat voor de overdracht van dat meerdere een geldige titel ontbreekt (HR 22 april 1994, NJ 1995, 560).
Hieruit volgt dat (derde) in 2004 niet de eigendom van de betreffende ruimtes heeft verkregen en derhalve beschikkingsonbevoegd was de litigieze ruimtes in 2006 aan Eisers te leveren. Echter, op grond van artikel 3:88 BW Pro is ondanks onbevoegdheid van de vervreemder, in casu (derde), een overdracht van een registergoed geldig, indien de verkrijger, in casu Eisers, te goeder trouw is in de zin van artikel 3:11 BW Pro is en de onbevoegdheid voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder, in casu Gedaagde. De rechtbank is evenwel van oordeel dat Eisers als verkrijger niet te goeder trouw was. Het volgende wordt hiertoe overwogen.
te goeder trouw
4.4.3. Artikel 3:11 BW Pro bepaalt dat goede trouw van een persoon, vereist voor enig rechtsgevolg, niet alleen ontbreekt indien hij de feiten of het recht waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben, kende, maar ook indien hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen. Onmogelijkheid van onderzoek belet niet dat degene die goede reden tot twijfel had, aangemerkt wordt als iemand die de feiten of het recht behoorde te kennen. Dit impliceert een zekere onderzoeksplicht van de persoon die zich op goeder trouw beroept, waarbij de aard en omvang van de onderzoeksplicht afhangt van de omstandigheden van het geval (Hoge Raad 20 september 2002, NJ 2004, 171).
4.4.4. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Niet in geschil is tussen partijen dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in 2006 tussen Eisers en (derde) in appartement 5 een opslagruimte (koelcel en bieropslag) en toiletten waren gecreëerd, welke ruimtes enkel toegankelijk waren (en zijn) vanuit panden op de percelen nummer en nummer. Ook voor appartement 6 geldt dat deze ten tijde van het sluiten van voornoemde koopovereenkomst enkel toegankelijk was (en is) vanuit panden op de percelen nummer en nummer middels een trap die door het pand op perceel nummer loopt. Eisers heeft weliswaar gesteld dat (derde) hem destijds heeft medegedeeld dat deze ruimtes toebehoorden aan het gekochte, maar hij heeft nagelaten zijn stelling - na de gemotiveerde betwisting ervan door Gedaagde - nader te onderbouwen door bijvoorbeeld het overleggen van een verklaring van (derde) waaruit de juistheid van de stelling blijkt. De rechtbank is van oordeel dat van Eisers, die naar eigen zeggen beschikt over de nodige kennis en ervaring met betrekking tot het kopen van onroerende zaken, in de gegeven omstandigheden verwacht had mogen worden dat hij nader onderzoek zou verrichten naar de eigendomssituatie van de ruimtes, juist nu de ruimtes vanuit de door hem aangekochte panden niet toegankelijk waren en de ruimtes waarover Eisers wel de beschikking had opvallend afwijkend waren van hetgeen in de akte van levering was omschreven. Door zulks niet te hebben gedaan, is de rechtbank van oordeel dat Eisers, als de persoon die zich op goeder trouw beroept, tekort is geschoten in zijn onderzoeksplicht, zodat moet worden geoordeeld dat de goede trouw ontbreekt.
4.4.5. Ook artikel 3:26 BW Pro biedt voor Eisers geen uitkomst. Het volgende wordt hiertoe overwogen.
Indien de levering in de ingeschreven akte door de daarin weergegeven titel lijkt te zijn gedekt zonder dat dit in werkelijkheid het geval is, is er sprake van de inschrijving van een onjuist feit als bedoeld in art. 3:26 BW Pro, op welke onjuistheid tegenover een derde onder de daarin genoemde voorwaarden geen beroep kan worden gedaan (HR 22 april 1994, NJ 1995, 560). Dit impliceert dat voor zover het gaat om feiten die zijn genoemd in artikel 3:26 BW Pro, ten aanzien van die feiten de onderzoeksplicht beperkt is tot de openbare registers. Met betrekking tot het onjuist ingeschreven feit wordt de verkrijger dan ook vermoed uit dien hoofde geen reden te hebben om aan de bevoegdheid van de vervreemder te twijfelen; dit sluit echter niet uit dat hij om andere redenen wel redenen kan hebben om aan de beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder te twijfelen. De goede trouw van de verkrijger dient dan ook niet uitsluitend beoordeeld te worden aan de hand van artikel 3:26 BW Pro, maar aan die van artikel 3:11 BW Pro in het algemeen, in welk artikel is bepaald dat goede trouw van een persoon niet alleen ontbreekt indien hij de feiten of het recht waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben, kende, maar ook indien hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen.
4.4.6. Bovenstaande brengt met zich dat Eisers zijn goede trouw ten aanzien van (derde) zijn beschikkingsbevoegdheid dient te worden bepaald door al hetgeen Eisers wist of behoorde te weten, hetgeen een zekere onderzoeksplicht inhoudt, waarbij de aard en omvang van de onderzoeksplicht afhangt van de omstandigheden van het geval. Zoals reeds overwogen had van Eisers in de gegeven omstandigheden verwacht mogen worden dat hij nader onderzoek zou verrichten naar de eigendomssituatie van de ruimtes. Door zulks niet te hebben gedaan, is de rechtbank van oordeel dat Eisers tekort is geschoten in zijn onderzoeksplicht, zodat moet worden geoordeeld dat de goede trouw ontbreekt.
4.5. Nu (derde) ter zake de litigieze ruimtes beschikkingsonbevoegd was deze in 2006 aan Eisers te leveren en de goede trouw van Eisers ontbreekt, is de eigendom van de appartementen 5 en 6 niet op Eisers overgegaan. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden afgewezen.
Al hetgeen partijen overigens nog te berde hebben gebracht kan mitsdien - als niet meer van belang zijnde voor de uitkomst van het geschil - onbesproken blijven.
proceskosten
4.6. Eisers zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Gedaagde vastgesteld als volgt:
- griffierecht € 260,00
- salaris advocaat € 1.130,00 (2,5 punten x tarief € 452,00)
Totaal € 1.390,00.
nakosten
4.7. De hierna in het dictum vermelde kostenveroordeling betreft tevens de na dit vonnis gemaakte kosten en levert dus ook daarvoor een titel op. Gedaagde heeft een bedrag van € 131,00 dan wel een bedrag van € 199,00 gevorderd indien betekening van het vonnis plaatsvindt. Eisers heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De rechtbank zal de gevorderde nakosten toewijzen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen van Eisers af;
5.2. veroordeelt Eisers in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Gedaagde vastgesteld op € 1.390,00;
5.3. veroordeelt Eisers, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Gedaagde volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van
€ 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4. verklaart voormelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.?
?
fn 375