Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Heerenveen
zaak-/rolnummer: 404714 CV EXPL 12-3998
vonnis van de kantonrechter d.d. 6 februari 2013
inzake
[A],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr S. Bosma,
tegen
de stichting [B],
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: J.J.E. Geelen.
Partijen zullen hierna [A] en [B] worden genoemd.
Procesverloop
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 oktober 2012,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de akte houdende overlegging producties zijdens [A],
- het proces-verbaal van de op 7 november 2012 gehouden comparitie van partijen,
- de akte houdende uitlating zijdens [A] d.d. 21 november 2012,
- de brief van de gemachtigde van [B] d.d. 17 december 2012,
- de akte houdende uitlating zijdens [A] d.d. 19 december 2012.
1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
1.3. De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbank Leeuwarden vormt met ingang van die datum tezamen met de rechtbanken Assen en Groningen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
Motivering in conventie en in reconventie
De feiten
2. Tussen partijen kan, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, van het volgende worden uitgegaan.
a. [B] huurt sinds december 2004 – nadat zij de huurovereenkomst van de Stichting Banenplan had overgenomen – van [A] de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek aan het adres [adres] (verder als "het pand" aan te duiden). In het pand exploiteert [B] een kringloopwinkel. De huurovereenkomst expireert op 1 december 2014.
b. Het pand is als "casco" verhuurd. De toepasselijke Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (model ROZ juli 2003) bepalen daaromtrent in artikel 1:
"Onder huur als casco wordt verstaan, de huur van de contructieve bouwvloer(en), het/de constructieve plafond(s), de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt, alsmede het (basis) sprinklernet en trappen indien deze door of vanwege de verhuurder zijn aangebracht".
Artikel 8 van de huurovereenkomst bepaalt, voorzover relevant:
"In aanvulling op de huur als casco behoort tot het gehuurde:
Pui, verwarming, plafondafwerking, nutsvoorzieningen tot in de meterkast, afgewerkte betonvloer (…). Tevens is het buitenterrein aan de achterzijde voorzien van een hekwerk met stalen punten, evenals de dakrand aan de achterzijde van het pand, welke ook van stalen punten is voorzien".
c. De huur van het pand bedraagt thans € 4.739,27 (inclusief btw) per maand.
d. Nadat al eerder een huurachterstand had bestaan, waarover partijen hebben geprocedeerd in de zaak met zaaknummer 323706 CV EXPL 10-3604, in welke zaak op 17 augustus 2011 eindvonnis is gewezen, heeft [B], hoewel zij huurbetalingen verricht, sedert de maand mei 2012 opnieuw niet, althans niet volledig aan haar huurbetalingsverplichtingen jegens [A] voldaan.
e. Artikel 18.2 van de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene bepalingen vermeldt:
"Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand."
f. Tijdens extreme weersomstandigheden heeft zich in 2006 eenmalig een probleem voorgedaan met de riolering in de omgeving waarin het pand is gelegen. Verder hebben zich (dak)lekkages voorgedaan, in verband waarmee [A] herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten.
g. De dakrand aan de achterzijde van het pand ontbeert de in artikel 8 van de huurovereenkomst bedoelde stalen punten. Voorts zijn er problemen geweest met enkele deuren, maar die zijn inmiddels opgelost.
h. Op 31 juli 2012 heeft de gemachtigde van [A] [B] een brief gezonden waarin deze wordt gewezen op het bestaan van huurachterstand en waarin tevens op een aantal andere zaken wordt ingegaan.
i. [B] heeft op 31 augustus 2012 een makelaar opdracht verstrekt tot het opmaken van een taxatierapport betreffende de huurwaarde van het door haar gehuurde pand. De bevindingen van die makelaar zijn neergelegd in een taxatierapport van 11 september 2012.
Het standpunt van [A]
3.1. [A] vordert betaling van de ontstane achterstallige huur, welke hij blijkens een bij zijn akte d.d. 7 november 2012 overgelegde specificatie – waaruit de kantonrechter begrijpt dat [A] in die zin zijn bij dagvaarding ingestelde vordering wenst te wijzigen – becijfert op € 16.582,71, en welke volgens de verklaring zijdens [A] ter comparitie is berekend tot en met oktober 2012. Voorts vordert [A] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand met nevenvorderingen, alsook betaling van te verbeuren contractuele boeten en vergoeding van rente en van buitengerechtelijke kosten. [A] baseert zijn vorderingen op het bestaande en voortdurende betalingsverzuim zijdens [B] en hij wijst er op dat er al eerder een procedure nodig is geweest om achterstallige huur in te vorderen.
[A] heeft ter comparitie op het verweer van [B] gereageerd. De vorderingen in reconventie worden door [A] betwist, waarbij hij puntsgewijs ingaat op hetgeen [B] aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd. Voorzoveel nodig zal op een en ander hieronder nader worden ingegaan.
Het standpunt van [B]
3.2. [B] heeft het bestaan van een huurachterstand erkend. Zij beroept zich evenwel op het bestaan van een aantal gebreken aan en/of in het pand welke zij nader noemt. Verder beroept [B] zich op hetgeen in de eerder tussen partijen gevoerde procedure aan de orde is gekomen. Voorzoveel nodig wordt hieronder op het verweer van [B] ingegaan.
In reconventie vordert [B] (onder meer) herstel van enkele nader genoemde gebreken dan wel een financiële tegemoetkoming in de kosten en vermindering dan wel aanpassing van de huurprijs door [A].
De beoordeling van de geschillen
4.1. De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich, gezien hun samenhang, voor gezamenlijke behandeling.
4.2. De kantonrechter zal geen acht slaan op de inhoud van de door [B] ingezonden brief, gedateerd 17 december 2012. [B] was ter comparitie – evenals [A] – in de gelegenheid gesteld om bij brief te reageren in verband met eventuele op- en aanmerkingen op de inhoud van het van de comparitie van partijen opgemaakte proces-verbaal, maar de brief bevat daaromtrent niets. Integendeel draagt de brief het karakter van een akte waarin [B] haar standpunt nog eens uitgebreid heeft verwoord. [A] heeft daartegen op terechte gronden bezwaar gemaakt.
4.3. Blijkens hun onderscheiden stellingen en de in verband daarmee door hen overgelegde producties beroepen beide partijen zich op hetgeen in de eerder tussen hen gevoerde procedure ter sprake is gekomen, zij het dat zij – althans, zo begrijpt de kantonrechter de betreffende stellingen – de resultaten van de in het kader van die eerdere procedure tussen partijen ter comparitie van 9 februari 2011 gemaakte afspraken en de eventuele gevolgen daarvan verschillend interpreteren.
4.4. De kern van de geschillen tussen partijen is feitelijk gelegen in het beantwoorden van de vraag of [B] gerechtigd is om wegens verminderd huurgenot (een gedeelte van) de huurbetalingen op te schorten – zoals in de stellingen van [B] kan worden gelezen –, dan wel of vermindering van de huurprijs aan de orde is. Daarvoor moet beoordeeld worden of de aard en de ernst van de door [B] gestelde gebreken in/aan het pand daartoe aanleiding geven.
4.5. Hoewel de kantonrechter van oordeel is dat uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, kan worden afgeleid dat de onderlinge communicatie tussen hen niet altijd van even goede kwaliteit is geweest, kan in rechte wel worden aangenomen – zeker gelet op hetgeen in de eerdere procedure tussen partijen aan de orde is geweest – dat [A] inmiddels voldoende op de hoogte is geraakt van de aard en strekking van de door [B] gestelde gebreken aan/in het pand, althans voorzover deze als gebreken kunnen worden aangemerkt.
De kantonrechter is echter tevens van oordeel, dat de gestelde gebreken, waarvan het bestaan door [A] deels is betwist, het opschorten van huurbetalingen noch het aanpassen (naar beneden) van de huurprijs van het pand rechtvaardigen. Evenmin leiden de gestelde gebreken tot toewijzing van de daarop ziende vordering in reconventie, bij de beoordeling waarvan de kantonrechter zich beperkt tot de in dat verband expliciet door [B] in het petitum genoemde zaken.
Omtrent een en ander wordt als volgt overwogen.
4.5.1. Aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld kan worden vastgesteld, dat het probleem met de riolering zich slechts eenmalig en al weer geruime tijd geleden heeft voorgedaan. Daarbij komt dat het kennelijk niet gaat om een probleem dat zich alleen in het betreffende pand heeft voorgedaan, maar dat zich heeft gemanifesteerd in de (hele) omgeving van het pand. Daarbij kan de vraag worden gesteld in hoeverre [A] verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gevolgen van dit probleem, dat immers is veroorzaakt door extreme weersomstandigheden en dat niet is gelegen in nalatigheid zijdens [A].
Niet gezegd kan daarom worden, dat sprake is van een gebrek op grond waarvan [B] huurprijsvermindering kan toepassen. Of nu al dan niet een terugslagklep in de riolering is geplaatst is daarbij niet van belang, te minder nu [B] niet heeft gesteld dat [A] van meet af ervan op de hoogte was dat zich in het betreffende gebied problemen met de riolering zouden kunnen gaan voordoen. Voorzover [B] heeft bedoeld om in reconventie de plaatsing door [A] van een dergelijke klep te vorderen, moet die vordering op grond van het vorenstaande stranden.
4.5.2. Het vorenstaande leidt tevens tot het oordeel, dat onvoldoende is gebleken dat [A] verantwoordelijk is te houden voor de door [B] gestelde schade aan de vloerbedekking in het pand. Huurprijsvermindering is in zoverre dus ook niet aan de orde, evenmin als een veroordeling van [A] tot het vervangen van de vloerbedekking, zoals door [B] gevorderd.
4.5.3. Vast staat, dat de problemen met de deuren inmiddels zijn opgelost. Ook hieraan kan [B] daarom geen rechtvaardigingsgrond tot het toepassen van huurprijsvermindering ontlenen. Haar op herstel van de problemen met de deuren gebaseerde vordering in reconventie dient daarom te worden afgewezen.
4.5.4. Voorts staat vast dat [A] herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren nadat lekkages aan het dak waren opgetreden. Ter comparitie heeft [B] verklaard dat de lekkages grotendeels zijn verholpen. Dat thans nog lekkages bestaan die een gebrek opleveren in vorenbedoelde zin is door [B] niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt. Omdat onduidelijk is in hoeverre zich thans nog lekkages voordoen en, voor het geval dat dat al zo mocht zijn, in welke mate daar sprake van is, is toewijzing van de op (verder) herstel van die lekkages gerichte vordering in reconventie niet opportuun.
4.5.5. [B] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van beschadigde plafondplaten als gevolg van inwerkend vocht, zij het dat uit hetgeen ter comparitie over en weer is verklaard kan worden afgeleid, dat het in casu slechts gaat om ongeveer 30 platen met 120 x 60 cm als maatvoering op een totaal van ongeveer 1000 m². Dit zo zijnde moet worden geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt.
Aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld kan, naar het oordeel van de kantonrechter, onvoldoende nauwkeurig worden afgeleid in hoeverre [A] verantwoordelijk is te houden voor het vervangen van de beschadigde plafondplaten. Ook in de huurovereenkomst is dit onvoldoende concreet omschreven. Voorzover [B] heeft bedoeld in reconventie de vervanging van de beschadigde platen te vorderen moet die vordering daarom worden afgewezen.
4.5.6. [B] heeft gesteld dat aan de achterzijde van het pand de dakrandbeveiliging – waarmee zij kennelijk doelt op de in artikel 8 van de huurovereenkomst bedoelde stalen punten – ontbreekt. Dat dit juist is, is door [A] onvoldoende gemotiveerd betwist.
De kantonrechter is evenwel van oordeel, dat het ontbreken van die stalen punten niet als een gebrek kan worden aangemerkt op grond waarvan huurprijsvermindering aan de orde moet zijn.
Uit hetgeen [A] ter comparitie heeft gesteld kan evenwel worden afgeleid dat deze bereid is om de betreffende dakrandbeveiliging alsnog aan te brengen. [A] doet er goed aan om deze bereidheid te effectueren, te meer nu hij op grond van de huurovereenkomst daartoe ook gehouden is. Voor een veroordeling van [A] op dit punt bestaan naar het oordeel van de kantonrechter thans onvoldoende gronden.
4.5.7. Ten aanzien van de gestelde gebreken aan de elektrische installatie in het pand – daaronder begrepen de volgens [B] ontstane kortsluiting als gevolg waarvan een gedeelte van de tl-verlichting niet of niet goed werkt – wordt als volgt overwogen.
Blijkens de inhoud van artikel 8 van de huurovereenkomst behoren tot het gehuurde de nutsvoorzieningen "tot in de meterkast". De kantonrechter leidt uit die bepaling af, dat [A] als verhuurder voor de deugdelijkheid van de nutsvoorzieningen dient te zorgen tot aan het punt waarop deze – in de meterkast, tot aan de energiemeters – het pand binnenkomen. Dit houdt in, dat de huurder, in casu [B], verantwoordelijk is voor de deugdelijkheid van die voorzieningen "vanaf de meterkast", ofwel vanaf de energiemeters en verder het pand in. In beginsel is [B] daarom zelf gehouden om de kwaliteit van die voorzieningen op peil te brengen en/of te houden en eventueel noodzakelijke (herstel)kosten voor haar rekening te nemen.
4.5.8. Dit kan anders zijn indien gebreken aan de – in dit geval – elektrische installatie te wijten zijn aan gedragingen van de verhuurder, waaronder, zoals [B] blijkbaar bedoelt, het laten voortbestaan van lekkage, als gevolg waarvan gebreken aan die installatie konden ontstaan.
De kantonrechter is van oordeel, dat [B] onvoldoende heeft gesteld om in rechte te kunnen aannemen dat de door haar gestelde gebreken aan de elektrische installatie geheel of gedeeltelijk zijn te wijten aan (gedragingen van) [A]. Weliswaar heeft [A] het verweer van [B] betreffende het optreden van kortsluiting in de tl verlichting niet gemotiveerd betwist, maar uit dat verweer kan in onvoldoende mate worden afgeleid dat [A] van het ontstaan van die kortsluiting enig verwijt treft. Ook is niet vast te stellen of de kortsluiting het gevolg is van het door [A] laten bestaan van lekkage(s). De problemen met de elektrische installatie lijken eerder te worden veroorzaakt door een gebrekkige aanleg daarvan en door onvoldoende onderhoud.
Dat tijdens de in de eerder gevoerde procedure gehouden comparitie van partijen tussen partijen is overeengekomen dat [A] aandacht diende te schenken aan de toestand van de installatie en eventuele herstelkosten voor zijn rekening diende te nemen, maakt dat niet anders. Daarbij komt, dat [B] in deze procedure geen nakoming van die afspraken heeft gevorderd. Niettemin zou het [A] sieren indien hij alsnog het initiatief neemt om in overleg met [B] de elektrische installatie te laten beoordelen en de eventuele (verdere) herstelkosten van de installatie voor zijn rekening te nemen, te meer nu dat, zoals gezegd, uitdrukkelijk tussen partijen was overeengekomen.
Een veroordeling van [A] tot herstel van de elektriciteitsvoorziening – zoals [B] in reconventie vordert – is, gelet op het vorenstaande, niet aan de orde.
4.5.9. Uit hetgeen [B] op dit punt heeft gesteld leidt de kantonrechter af, dat zij bedoelt te stellen dat de verwarmingsinstallatie – meer speciaal de cv-ketel – ondeugdelijk is omdat deze is afgeschreven en teveel energie gebruikt. [B] baseert zich daartoe kennelijk op de in het door haar overgelegde taxatierapport neergelegde bevindingen van de taxateur.
Dit verweer snijdt geen hout. De enkele omstandigheid dat een cv-ketel is afgeschreven – is dat vastgesteld en zo ja, op welke wijze? – en – in de niet verder onderbouwde visie van [B] – teveel energie gebruikt, kan niet vanzelfsprekend tot het oordeel leiden dat deze ondeugdelijk is. De ondeugdelijkheid zal door een terzake deskundige – dus geen taxateur van onroerende zaken – moeten worden vastgesteld, maar gesteld noch gebleken is dat door (een der) partijen op dat punt enig initiatief is ontplooid.
Ook hier is daarom geen sprake van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt.
4.5.10. Daarbij komt, dat [A] ter comparitie heeft aangegeven dat vervanging van de ketel bespreekbaar is. Pas nadat het stadium van besprekingen tussen partijen op dit punt is gepasseerd en de tijdens die besprekingen gemaakte afspraken door [A] niet worden nagekomen, kan – tenzij komt vast te staan dat de cv-ketel op een eerder moment door een terzake deskundige ondeugdelijk wordt geoordeeld – sprake zijn van een gebrek aan het gehuurde, tot herstel waarvan [A] op grond van de inhoud van de huurovereenkomst is gehouden. Dit is thans echter niet aan de orde.
De op vervanging van de ketel ziende reconventionele vordering wordt, in het licht van het vorenstaande, door de kantonrechter ongegrond geacht en daarom afgewezen.
4.6. Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat het in conventie door [B] gevoerde verweer in zijn geheel moet worden verworpen, terwijl de nauw met dat verweer samenhangende en daaruit voortvloeiende vorderingen in reconventie integraal moeten worden afgewezen.
4.7. Het bedrag van de – na de wijziging door [A] van zijn eis als hierboven bedoeld in overweging 3.1 – in conventie gevorderde huurachterstand is, als door [B] onvoldoende gemotiveerd betwist, voor toewijzing vatbaar. Weliswaar heeft [B] gesteld dat zij na 26 juni 2012 nog betalingen heeft verricht, hetgeen overigens blijkt uit de door [A] bij zijn voorafgaand aan de gehouden comparitie van partijen genomen akte gevoegde specificatie, maar dat het bedrag aan achterstallige huur afwijkt van het in deze specificatie genoemde bedrag op de peildatum 18 oktober 2012, is door [B] niet aangetoond.
Overigens dient [A] – ook bij het eventueel doen tenuitvoerleggen van dit vonnis – vanzelfsprekend rekening te houden met eventuele verdere, na 18 oktober 2012, door [B] nog verrichte (huur)betalingen.
Mede omdat [B] heeft erkend dat na augustus 2012 de huurachterstand verder is opgelopen, ziet de kantonrechter aanleiding om als uitgangspunt voor het vaststellen van het bedrag daarvan de stand van zaken op peildatum 18 oktober 2012 te nemen.
4.8. [B] heeft de verschuldigdheid van rente betwist met de stelling dat [A] daarbij van een verkeerde berekening van de huurachterstand is uitgegaan.
Uit het voorgaande moge blijken dat niet is gebleken van het door [A] hanteren van een onjuist uitgangspunt. Omdat enig verder relevant verweer tegen deze vordering ontbreekt, kunnen de bij wege van verschenen rente gevorderde bedragen, tot en met 10 augustus 2012 door [A] berekend op in totaal € 165,56, worden toegewezen. Evenzeer is toewijsbaar de verder verschenen en te verschijnen rente na 10 augustus 2012.
4.9. Voorts heeft [B] de verschuldigdheid van de gevorderde contractuele boetebedragen betwist, waartoe hij enerzijds stelt dat [A] haar niet op de juiste wijze tot betaling heeft aangeschreven, en anderzijds dat [A], kort gezegd, zijn verplichtingen niet is nagekomen.
Dit verweer mist doel, enerzijds omdat deze boete voortvloeit uit artikel 18, tweede lid, van de huurovereenkomst, terwijl ingebrekestelling daarvoor niet is vereist, en anderzijds – zo [A] al tot ingebrekestelling gehouden zou zijn – omdat de door (de gemachtigde van) [A] op 31 juli 2012 aan [B] gezonden brief als een deugdelijke ingebrekestelling kan worden beschouwd en – als blijkend uit het verweer van [B] – deze ingebrekestelling [B], zij het blijkbaar via een omweg, heeft bereikt. Daarnaast is het verweer van [B] dat ziet op het niet door [A] nakomen van zijn verplichtingen als verhuurder, hierboven reeds verworpen.
4.10. Dat in vorenbedoelde brief ten onrechte een boetebedrag van € 250,- per dag is genoemd, lijkt te zijn gebaseerd op een kennelijke vergissing, nu [A] zich in die brief beroept op artikel 7 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen, en niet op – zoals hij bij dagvaarding wèl doet – het ten deze toepasselijke tweede lid van artikel 18 daarvan. Immers, dat artikellid behelst een boetebeding van 2% van de huur met een minimum van € 300,- per kalendermaand.
4.11. Voorzover [B] heeft bedoeld een op matiging van de contractuele boete gericht verweer te voeren wordt dat verweer verworpen. De rechter dient, zowel op grond van de wet als volgens vaste jurisprudentie, terughoudend te zijn bij het beslissen tot matiging. Matiging kan slechts aan de orde zijn indien sprake is van – eenvoudig gezegd – zeer bijzondere omstandigheden, die door de partij die zich op matiging beroept, zullen moeten worden gesteld en eventueel bewezen. Van dergelijke zeer bijzondere omstandigheden is, naar het oordeel van de kantonrechter, uit de gedingstukken niets af te leiden, zodat het betreffende verweer als onvoldoende onderbouwd moet worden gepasseerd.
4.12. De gevorderde contractuele boetes zijn daarom toewijsbaar.
Nu [B] zich niet gemotiveerd heeft verweerd tegen de hoogte van het ter zake van tot en met 10 augustus 2012 reeds verbeurde contractuele boetes gevorderde bedrag ad € 3.000,-, kan dit bedrag worden toegewezen, evenals de boetes die de nadien verschenen en onbetaald gebleven termijnen betreffen.
4.13. Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand, met de daarmee verbonden nevenvorderingen, wordt als volgt overwogen.
[B] heeft zich tegen die vorderingen alsvolgt verweerd. [A] houdt met zijn eis onvoldoende rekening met belangen van de in de kringloopwinkel werkzame werknemers van [B], van wie velen een beperking hebben. [B] zal als werkgever de (bedoeld zal zijn: financiële) lasten betreffende haar werknemers bij ontbinding van de huurovereenkomst niet kunnen dragen en een faillissement zal dan het gevolg zijn. [A] zal dan ook worden benadeeld omdat hij dan geen huurpenningen meer ontvangt.
Uit dat verweer leidt de kantonrechter af, dat [B] heeft bedoeld een beroep te doen op bijzondere omstandigheden, op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand een te zware sanctie is in relatie tot de bestaande huurachterstand en de perikelen betreffende de toestand van het pand.
4.14. Belangrijkste criterium bij het beoordelen van de toewijsbaarheid van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand met de daarmee samenhangende vorderingen is de mate waarin [B] jegens [A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, waaronder die tot tijdige en volledige voldoening van de overeengekomen huur. Daarbij kunnen bijzondere omstandigheden meewegen.
De kantonrechter is van oordeel, dat, hoewel [B] wel huurbetalingen verricht, de hoogte van de huurachterstand deze vorderingen in beginsel rechtvaardigt. Daarnaast is van belang, dat het door [B] gevoerde – en verworpen – verweer niet de bijzondere omstandigheden oplevert welke tot afwijzing van die vorderingen moeten leiden. Ook hetgeen [B] in haar verweer aanvoert met betrekking tot het bij haar werkzame personeel kan niet leiden tot afwijzing van die vorderingen. Strikt genomen regardeert dit laatste [A] in het geheel niet.
4.15. Slotsom moet daarom zijn, dat ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand, alsook de daarmee samenhangende vorderingen – behoudens die welke strekt tot vergoeding van schade als gevolg van wederverhuur voor een lagere huurprijs, waarop de kantonrechter hieronder terugkomt –, toewijsbaar zijn.
Wel is de kantonrechter van oordeel dat [B], gelet op de omstandigheden van het geval, een ruimere termijn moet worden geboden tot ontruiming van het pand. De kantonrechter zal die termijn stellen op 2 maanden na betekening van dit vonnis.
Omdat [A] bij dagvaarding ter zake van huurderving en schade bedragen ad € 4.738,41 per maand vordert – en niet de in eerder bedoelde specificatie vermelde huurbedragen –, zijn (slechts) die bedragen toewijsbaar.
4.16. De kantonrechter is van oordeel dat de vordering die strekt tot vergoeding van schade in geval van wederverhuur tegen een lagere huurprijs dan die welke tussen partijen gold, moet worden afgewezen, enerzijds omdat [A] deze vordering niet nader heeft onderbouwd en anderszins omdat de kantonrechter deze te vaag en onbepaald van karakter acht.
4.17. De vordering tot veroordeling van [B] tot betaling van de kosten van wederverhuur conform de tarieven van NVM-makelaars wordt eveneens afgewezen, nu [A] deze op geen enkele wijze heeft onderbouwd.
4.18. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal – mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II – worden afgewezen, omdat [A] weliswaar een omschrijving van de buitengerechtelijke verrichtingen van haar gemachtigde heeft verstrekt, maar heeft verzuimd de daarmee gemoeide uren en het gehanteerde uurtarief te vermelden en zonodig te onderbouwen. Dat [B] deze vordering niet heeft betwist leidt niet tot een ander oordeel.
4.19. [B] moet als de in conventie in overwegende mate en in reconventie geheel in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide onderdelen van het geding.
De proceskosten aan de zijde van [A] worden in conventie begroot op:
- explootkosten € 90,64
- overige kosten € 11,-
- griffierecht € 873,-
- salaris gemachtigde € 600,- (2 punten x tarief € 300,-)
subtotaal € 1.574,64.
4.20. De gevorderde nakosten zijn eveneens toewijsbaar, zij het tot het forfaitair begrote, in kantonzaken geldende bedrag ter hoogte van een half salarispunt van het in de hoofdzaak toegewezen salaris in rolzaken met een maximum van € 100,-.
Het totaal van de kostenveroordeling in conventie beloopt daarmee tot op heden € 1.674,64.
De wettelijke rente over de proceskosten kan worden toegewezen als gevorderd.
4.21. In reconventie geldt, gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie, als uitgangspunt ten aanzien van het salaris gemachtigde 1 procespunt à 250,-.
4.22. Voorzover [B] heeft bedoeld een termijn ex artikel 7:280 BW te verzoeken wordt dat verzoek niet gehonoreerd. [B] heeft niet aangegeven dat (en op welke wijze) zij in staat is om binnen de in vorenbedoeld artikel genoemde termijn van een maand alsnog geheel aan haar huurbetalingsverplichtingen jegens [A] kan voldoen. Toekenning van een terme de grâce kan daarom niet aan de orde zijn.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt per heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het [adres pand];
veroordeelt [B] om:
a. voormeld pand binnen 2 maanden na de betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voorzover deze niet in eigendom aan [A] toebehoren – te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [A] te stellen;
en voorts om:
b. aan [A] te voldoen een bedrag ad € 16.582,71 aan achterstallige huur, verschuldigd tot en met oktober 2012, vermeerderd met de wettelijke handelsrente
– over de huurtermijnen tot en met augustus 2012 vanaf 11 augustus 2012 tot de dag der algehele voldoening,
– over de huurtermijnen vanaf september 2012 vanaf de dag der opeisbaarheid van elk van die termijnen tot de dag der algehele voldoening;
c. aan [A] te voldoen een bedrag ad € 165,56 aan tot en met 10 augustus 2012 reeds verschenen wettelijke handelsrente;
d. aan [A] te voldoen een bedrag ad € 3.000,- aan tot en met 10 augustus 2012 verbeurde contractuele boetes;
e. aan [A] te voldoen de (eventuele) na 10 augustus 2012 door haar te verbeuren contractuele boetes ad € 300,- per onbetaald gebleven huurtermijn per kalendermaand tot de dag der algehele voldoening;
f. aan [A] te voldoen een bedrag van € 4.738,41 voor iedere maand, zijnde de periodiek door [B] aan [A] verschuldigde huurverplichting, te rekenen vanaf 1 november 2012 tot heden, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldag van de desbetreffende huurtermijn tot de dag der voldoening;
g. aan [A] te voldoen terzake van schadevergoeding een bedrag van € 4.738,41 voor iedere huurperiode die [B] vanaf heden in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [A] te stellen tot het moment waarop [A] het pand aan een ander heeft verhuurd, doch uiterlijk tot 1 december 2014, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldag van de desbetreffende huurtermijn tot de dag der voldoening;
veroordeelt [B] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan zijde van [A] begroot op € 1.674,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 februari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 37