Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 9 januari 2013
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 115968 / HA ZA 11-702 van
1. [A1],
2. [A2,
beiden wonende te [woonplaats],
eisers in de hoofdzaak,
advocaat mr. A. van der Wielen te Leeuwarden,
tegen
1. [B1],
2. [B2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in de hoofdzaak,
advocaat mr. O.J. Klabou te Sneek,
3. [C],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. F.J. David te Eindhoven,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 119458 / HA ZA 12-122 van
1. [B1],
2. [B2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers in vrijwaring,
advocaat mr. O.J. Klabou te Sneek,
tegen
[D],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in vrijwaring,
advocaat mr. F.J. David te Eindhoven.
Partijen zullen hierna [ A. c.s.], [ B. c.s.], [C] en [D] worden genoemd.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring
- de conclusie van antwoord in het incident tot oproeping in vrijwaring
- het vonnis in het incident van 21 maart 2012
- de conclusie van antwoord van de zijde van [C]
- de conclusie van antwoord van de zijde van [ B. c.s.]
- de brief van 21 augustus 2012 met bijlagen van de zijde van [ A. c.s.]
- het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3. De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2012.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
3.1. [ B. c.s.] was eigenaar van de woning gelegen aan de [adres woning] (hierna: de woning). Op 8 mei 2007 heeft [ B. c.s.] aan [D], handelende onder de naam Makelaardij [D] te [plaats], opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de woning. In het kader van die opdracht heeft [ B. c.s.] een vragenlijst met betrekking tot de woning ingevuld. Daarop is geen melding gemaakt van bijzonderheden met betrekking tot de ruïne op het naastgelegen perceel.
3.2. [ A. c.s.] heeft de woning meerdere keren bezichtigd. [C], toentertijd in dienst van Makelaardij [D], was namens [ B. c.s.] als makelaar aanwezig bij een aantal van die bezichtigingen.
3.3. [C] heeft bij de gemeente Franeker navraag gedaan omtrent de bestaande en/of toekomstige plannen met betrekking tot onder meer (het perceel van) de ruïne.
3.4. Op 7 oktober 2007 hebben [ B. c.s.] en [ A. c.s.] de koopovereenkomst ondertekend.
3.5. Op 10 oktober 2007 is een besluit van de gemeente op een bouwaanvraag voor het naast de woning gelegen perceel gepubliceerd in de krant.
3.6. In de brief van 11 december 2007 van de heer [X], werkzaam bij Makelaardij [X], staat - voor zover relevant -:
'Onderwerp: taxatie [adres]
(…)
Bij de door mij uitgevoerde taxatie op 5-10-07 van bovengenoemd pand voor het krijgen van een financiering, is van de bestaande situatie uitgegaan.
De nadien aan het licht gekomen feiten, betreffende een voorgenomen nieuwbouw op het naastgelegen perceel kadastraal bekend [kadastrale gegevens], zijn niet vermeld in het taxatierapport en zijn ook niet meegenomen in het vaststellen van de waarden, welke dan ca. 10 wellicht 15 % lager waren uitgevallen.'
3.7. Op 21 december 2007 is de woning aan [ A. c.s.] geleverd voor de koopsom van
€ 445.000,00. In de akte van levering staat - voor zover voor deze zaak van belang - :
'De makelaar van verkoper heeft meegedeeld dat op perceel [kadastrale gegevens] niet gebouwd zal worden. Nu blijkt dat de eigenaar daarvan een bouwvergunning heeft aangevraagd (gepubliceerd zeven maart tweeduizendzeven). Er is een procedure gestart tot wijziging bestemmingsplan. Kopers zijn daardoor ernstig benadeeld en willen de schade verhalen op verkoper. Het tekenen van deze akte van levering geeft dus niet aan dat zij geleverd kregen wat ze kochten. Ze behouden zich dus alle rechten voor de schade te verhalen.'
3.8. Inmiddels is op de plaats van de ruïne een woning gebouwd.
3.9. In het kader van de voorlopige getuigenverhoren is op 15 september 2010 en
24 november 2010 een zevental getuigen gehoord.
3.10. Bij afzonderlijke brieven van 1 juni 2011 heeft [ A. c.s.] zowel [ B. c.s.] als [C] aangeschreven met het verzoek tot betaling van een bedrag van € 54.500,00 ter vergoeding van een gestelde waardedaling van de woning en de gestelde niet-volledige levering van de steeg. [ B. c.s.] en [C] hebben te kennen gegeven niet bereid te zijn tot betaling over te gaan.
4. Het geschil
in de hoofdzaak
4.1. [ A. c.s.] vordert voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad -
1. [ B. c.s.] en [C] zo mogelijk hoofdelijk, en wel zodanig dat als de één betaalt de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling aan [ A. c.s.] van een bedrag van € 66.750,00, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te verhogen met wettelijke rente vanaf 1 juni 2011 dan wel vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
2. [ B. c.s.] en [C] zo mogelijk hoofdelijk, en wel zodanig dat als de één betaalt de ander zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.190,00;
3. [ B. c.s.] en [C] zo mogelijk hoofdelijk, en wel zodanig dat als de één betaalt de ander zal zijn gekweten, te veroordelen in de kosten van dit geding.
4.2. [ B. c.s.] en [C] voeren verweer.
4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.4. [ B. c.s.] vordert - zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - te bepalen dat bij het in het rechtsgeding in de hoofdzaak uit te spreken vonnis, [D] gelijktijdig zal worden veroordeeld om aan [ B. c.s.] tegen kwijting te betalen al datgene waartoe [ B. c.s.] als gedaagde in de hoofdzaak bij het vonnis ten behoeve van [ A. c.s.] mag worden veroordeeld en met veroordeling van [D] in de kosten van het geding in de hoofdzaak en in de vrijwaring.
4.5. [D] voert verweer.
4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1. [ A. c.s.] stelt zich op het standpunt dat [ B. c.s.] op grond van artikel 6:172 van het Burgerlijk Wetboek aansprakelijk is voor de gestelde onrechtmatige daad van [C], omdat [C] [ B. c.s.] vertegenwoordigde in zijn hoedanigheid van makelaar. Subsidiair is [ A. c.s.] van mening dat [ B. c.s.] op grond van artikel 3:66 van het Burgerlijk Wetboek aansprakelijk is voor de tekortkoming van [C] in de nakoming van de garantieverbintenis. De rechtbank is met [ B. c.s.] van oordeel dat [C] niet als vertegenwoordiger van [ B. c.s.] kan worden beschouwd. De rechtbank overweegt daartoe dat een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een huis in zijn algemeenheid geen volmacht aan die makelaar inhoudt tot het verrichten van rechtshandelingen, terwijl met zo een opdracht evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt. De overeenkomst tussen de makelaar en de verkoper is immers een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 van het Burgerlijk Wetboek, welke overeenkomst in beginsel alleen strekt tot het verrichten van feitelijke handelingen. Een derde die met de makelaar onderhandelt of zich tot hem wendt, kan daarom aan het enkele bestaan van die bemiddelingsovereenkomst niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat de makelaar vertegenwoordigingsbevoegd is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [ A. c.s.] geen bijzondere feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan [ A. c.s.] erop mocht vertrouwen dat [C] in dit geval wel als vertegenwoordiger dan wel gevolmachtigde van [ B. c.s.] zou hebben te gelden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [ B. c.s.] op grond van artikel 6:172 van het Burgerlijk Wetboek noch op grond van artikel 3:66 van het Burgerlijk Wetboek jegens [ A. c.s.] aansprakelijk is voor de gedragingen van [C], zodat de vordering van [ A. c.s.] jegens [ B. c.s.] reeds hierom dient te worden afgewezen.
5.2. Ter onderbouwing van zijn vordering jegens [C] stelt [ A. c.s.] dat [C] bij de verkoop van de woning niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die een goed makelaar in acht had moeten nemen door mee te delen dat op de plaats van de ruïne in de tuin van de woning aan [adres woning] niet gebouwd zou worden zonder de juistheid daarvan te controleren. Om die reden is [ A. c.s.] van mening dat [C] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld, waardoor [ A. c.s.] schade in de vorm van waardevermindering van zijn woning heeft geleden. [C] stelt echter dat hij heeft voldaan aan zijn onderzoeksverplichtingen. Nu er ten tijde van de verkoop van de woning geen andere informatie beschikbaar was, had [C] [ A. c.s.] niet anders kunnen informeren dan hij nu heeft gedaan. Daarnaast wijst [C] erop dat ook op [ A. c.s.] een onderzoeksplicht rustte.
5.3. Aan de orde is de vraag of [C] jegens [ A. c.s.] onrechtmatig heeft gehandeld door [ A. c.s.] achteraf onjuist gebleken informatie te verstrekken met betrekking tot eventuele bouwplannen op het naastgelegen perceel. Bij de beoordeling van deze vraag heeft als uitgangspunt te gelden dat [C] diende te handelen zoals van een redelijk handelend en een redelijk bekwaam makelaar had mogen worden verwacht. Wat derden van een redelijk handelend makelaar mogen verwachten, hangt af van de omstandigheden van het geval (Hoge Raad 17 februari 2012, NJ 2012, 290). Voor de beoordeling van de (on)rechtmatigheid van het handelen van [C] is in dit verband bepalend of hij over voldoende gegevens beschikte om de door [ A. c.s.] gestelde verklaringen ongeclausuleerd te mogen afleggen. Een mededeling zonder voorbehoud is in dit kader slechts dan verantwoord als de makelaar met redelijke zekerheid mag aannemen dat zijn mededeling juist is (Hoge Raad 4 februari 1977, LJN: AB6918).
5.4. De rechtbank is met [C] van oordeel dat voorafgaand aan de bezichtigingen van de woning door [ A. c.s.] geen aanleiding bestond om nader onderzoek te verrichten naar eventuele bouwplannen op het aangrenzende perceel. Immers, [C] heeft onbetwist gesteld dat [ B. c.s.] tijdens de bespreking voorafgaand aan de opdrachtverstrekking, noch op de door [ B. c.s.] ingevulde vragenlijst, melding heeft gemaakt van bijzonderheden met betrekking tot de ruïne op het naastgelegen perceel. Tijdens de bezichtigingen heeft
[ A. c.s.] echter de plannen met betrekking tot de ruïne aan de orde gesteld. Volgens
[ A. c.s.] is meermalen en door verschillende personen uitdrukkelijk aan [C] gevraagd of er op de plaats van de ruïne opnieuw zou worden gebouwd. Dit blijkt ook uit de tijdens het voorlopige getuigenverhoor afgelegde verklaringen. Op grond hiervan was [C] gehouden nader onderzoek te verrichten naar de bouwplannen op het aangrenzende perceel, hetgeen hij heeft gedaan door bij de gemeente Franeker navraag te doen omtrent de bestaande en/of toekomstige plannen met betrekking tot onder meer (het perceel van) de ruïne. De gemeente heeft toen geen melding gemaakt van aanwezige bouwplannen. Dit brengt echter niet zonder meer mee dat van een onrechtmatige daad jegens [ A. c.s.] geen sprake is geweest. Wanneer een makelaar niet op de hoogte is van de onjuistheid of onvolledigheid van de door hem gepresenteerde gegevens, maar wel stellige uitspraken doet en hij op grond van zijn deskundigheid beter had moeten weten of nader onderzoek had moeten doen, dan kan ook dit in onrechtmatig handelen jegens de koper resulteren. Gebleken is echter dat ook uit het door [ A. c.s.] zelf in de periode van 27 juli tot 1 september 2007 verrichte onderzoek niet is gebleken dat er bouwplannen bestonden dan wel dat er procedures gaande waren. [C] heeft voorts onbetwist gesteld dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst nogmaals bij de gemeente heeft geïnformeerd of er nieuwe ontwikkelingen waren rondom de ruïne, hetgeen niet het geval bleek te zijn. Gelet hierop en gelet op de omstandigheid dat het bouwplannen op het aangrenzende perceel betrof, is de rechtbank van oordeel dat [C] heeft gedaan, wat in dit verband redelijkerwijs van hem kon worden verlangd. Dat hij
- evenals overigens [ A. c.s.] - onjuist door de gemeente is geïnformeerd, kan hem niet worden tegengeworpen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [C] heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar jegens een koper mag worden verwacht, zodat zijn handelen niet als onrechtmatig kan worden aangemerkt.
5.5. [ A. c.s.] heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de uitlatingen van [C] zijn aan te merken als een garantieverbintenis. Nu er wel is gebouwd op de plaats van de ruïne, schiet [C] naar de mening van [ A. c.s.] toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichting uit hoofde van die garantieverbintenis. [ A. c.s.] stelt hierdoor schade te hebben geleden in de vorm van waardevermindering van de woning als gevolg van de bouw op de plaats van de ruïne. [C] ontkent dat hij [ A. c.s.] heeft gegarandeerd dat er nimmer gebouwd zou worden op de plaats van de ruïne. Volgens hem is er dan ook geen sprake van een garantieverbintenis en derhalve evenmin van het niet nakomen daarvan.
5.6. Uitgangspunt is dat [C] ingevolge artikel 6:74 BW alleen dan is gehouden om door [ A. c.s.] geleden schade te vergoeden, wanneer wordt vastgesteld dat [C] is tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis, in casu de door [ A. c.s.] gestelde - en door [C] betwiste - garantieverbintenis. De rechtbank stelt voorop dat onder een garantieverbintenis moet worden verstaan een verbintenis waarbij de schuldenaar in een reeds bestaande verbintenis toezegt dat hij zal instaan voor feiten of gebeurtenissen waarvan het voorvallen of juist het uitblijven aan correcte nakoming in de weg staat of een verbintenis die ontstaat doordat een derde aan de schuldenaar toezegt hem schadeloos te zullen stellen in het geval een bepaalde gebeurtenis plaatsvindt of uitblijft. Aansprakelijkstelling op grond van een garantieverbintenis suggereert derhalve dat [C] en [ A. c.s.] contractuele verplichtingen jegens elkaar zijn aangegaan. Tussen partijen is echter geen overeenkomst tot stand gekomen. Immers, de bemiddelingsovereenkomst tussen [ B. c.s.] en [C] brengt geen contractuele relatie met zich tussen [ A. c.s.] en [C]. Evenmin kan de mededeling van [C], dat niet zou worden gebouwd op de plaats van de ruïne, worden aangemerkt als een toezegging van de zijde van [C] op grond waarvan een verbintenis zou zijn ontstaan. Van een situatie waarbij [C] een schadeloosstelling heeft toegezegd is niet gebleken. Gelet daarop is geen sprake van een garantieverbintenis tussen [ A. c.s.] en [C], zodat [C] niet tekort kan schieten in de nakoming van een dergelijke verbintenis.
5.7. Nu [C] op grond van het voorgaande niet aansprakelijk is voor de door [ A. c.s.] gestelde schade, behoeft hetgeen partijen hebben opgemerkt ten aanzien van de hoogte van die schade geen behandeling meer.
5.8. Gelet op het voorgaande zal het hof de vorderingen van [ A. c.s.] jegens zowel [ B. c.s.] als [C] afwijzen. Om die reden zal ook de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.190,00 worden afgewezen.
5.9. [ A. c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [C] worden begroot op:
- griffierecht € 800,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 2.588,00
5.10. De kosten aan de zijde van [ B. c.s.] worden begroot op:
- griffierecht € 800,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 2.588,00
in de vrijwaringszaak
5.11. Nu de vordering van [ A. c.s.] jegens [ B. c.s.] in de hoofdzaak zal worden afgewezen, zal de vordering van [ B. c.s.] in de vrijwaringszaak eveneens worden afgewezen.
5.12. [ B. c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [D] worden begroot op:
- griffierecht € 821,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punt × tarief € 894,00)
Totaal € 2.609,00
5.13. De vordering tot vergoeding van de nakosten kan, nu deze onweersproken is, worden toegewezen.
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt [ A. c.s.] in de kosten van de hoofdzaak, aan de zijde van [C] tot op heden begroot op € 2.588,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling als [ A. c.s.] deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zal hebben betaald, alsmede in de na dit vonnis voor [C] ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [ A. c.s.] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
6.3. veroordeelt [ A. c.s.] in de kosten van de hoofdzaak, aan de zijde van [ B. c.s.] tot op heden begroot op € 2.588,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 1 juni 2011 tot de dag van volledige betaling,
6.4. verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak in vrijwaring
6.5. wijst de vordering af,
6.6. veroordeelt [ B. c.s.] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [D] vastgesteld op een totaalbedrag van € 2.609,00 (tweeduizend zeshonderdnegen euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag indien [ B. c.s.] deze kosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis zal hebben betaald,
6.7. veroordeelt [ B. c.s.] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [ B. c.s.] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.8. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema, mr. J.E. Biesma en mr. Th.G. Lautenbach en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2013.?