Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 422869 \ CV EXPL 13-1257
vonnis van de kantonrechter d.d. 29 november 2013
inzake
[A],
wonende te [woonplaats 1],
eiser,
gemachtigde: mr. F. van der Hoef, advocaat te Burgum,
tegen
1.
[B],
wonende te [woonplaats 2],
2.
[C],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagden,
gemachtigde: mr. R.J.G. Peters, werkzaam bij Stichting Univé Rechtshulp te Assen.
Partijen zullen hierna [A] en [B] worden genoemd.
Procesverloop
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens houdende akte vermindering van eis
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De feiten
2.1. [B] zijn eigenaren geweest van het appartement aan de [adres] te [woonplaats 1]. Dit appartement maakt deel uit van een appartementencomplex, waartoe tevens een - daaronder gelegen - parkeergarage behoort. Deze parkeergarage is eigendom van [A]. [B] waren en [A] is als appartementsgerechtigde(n) lid van de Vereniging van Eigenaren "[vereniging]".
2.2. Ten aanzien van genoemd appartement hebben [B] op of omstreeks 5 april 2002 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met Aannemingsmaatschappij [D], een vennootschap waarvan [A] (destijds) directeur was.
2.3. In voornoemde koop-/aannemingsovereenkomst is onder meer bepaald:
(…)
I.b. De ondernemer verhuurt aan de verkrijger voor een periode van tien jaar na oplevering van het appartement [E] de parkeerplaats in de parkeerkelder met het nummer [F]. De gehele huursom voor tien jaar is inbegrepen in de koop-/aanneemsom.
III. De totale koop-/aanneemsom bedraagt:
A. Voor wat betreft de koopsom:
1.
grondkosten (inclusief omzetbelasting) € 56.711,-
2.
de ingevolge van artikel 4 lid 3 verschuldigde termijnen
(inclusief omzetbelasting) €
B. Voor wat betreft de aanneemsom:
de nog niet ingevolge artikel 4 lid 1 verschuldigd geworden
termijnen (inclusief omzetbelasting) € 184.700,-
C. vergoeding (inclusief omzetbelasting) over de grondkosten
en de overige per de in het hoofd van deze akte genoemde
datum van overeengekomen verschuldigde termijnen
berekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 lid 4 €
--------------
Totaal (A+B+C) € 241.411,-
(…)
2.4.
Tussen Aeriom B.V. (hierna te noemen: Aeriom) als verhuurder en [B] als huurders is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een parkeerplaats [F] in de parkeergarage onder het appartementencomplex. De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van tien jaren en is ingegaan per 1 juli 2004.
2.5.
In de huurovereenkomst tussen Aeriom en [B] is onder meer bepaald:
Kerngegevens huurovereenkomst
Huuringangsdatum: 1 juli 2003, doch afhankelijk van oplevering of ingebruikname huurder
Huurprijs: opgenomen in koop/aanneemsom
Huurtermijn: 10 jaar
Beheerder: Aeriom B.V. (….)
(…)
Bijkomende leveringen en diensten
5.1.De door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn:
- electriciteitsverbruik inclusief vastrecht ten behoeve van de installaties en de verlichting
van het gehuurde deel
- verwarming in dek van de inrit tot de parkeergarage
- onderhoud en periodieke controle van:
- de brandmelder-, storingsmelder,- en noodstroominstallatie(s);
- het rook- en PLG-detectiesysteem
- het rolhek en de toegangsdeuren
- de verlichting
- mechanisch ventilatiesysteem
- schoonmaakwerkzaamheden
- beheerdersdienst (niet dagelijks aanwezig).
2.6. Tussen [A] en [B] is een geschil ontstaan over de vraag of [B], zoals [A] meent, servicekosten voor de gehuurde parkeerplaats in de parkeergarage aan [A] verschuldigd zijn. De door [A] aan [B] verzonden facturen ter zake van deze servicekosten zijn door [B] onbetaald gelaten. [B] hebben aan [A] te kennen gegeven - bij brief van 20 januari 2006 - dat er geen contractuele grondslag bestaat voor het in rekening brengen van servicekosten. In vervolg hierop heeft [A] [B] bij brief van 20 februari 2006 in gebreke gesteld ter zake het niet betalen van de servicekosten vanaf 1 juli 2004.
2.7. De gemachtigde van [A] heeft [B] bij brief van 22 januari 2010 verzocht om de vergoeding voor servicekosten over de periode vanaf de ingangsdatum van de huur tot 1 januari 2010 te voldoen. Bij nota van gelijke datum zijn de servicekosten over de periode vanaf 1 juli 2004 tot 1 januari 2010 ad € 766,22 aan [B] in rekening gebracht. [B] zijn niet tot betaling overgegaan. Ook de vanaf 1 januari 2010 door [A] aan [B] verzonden facturen ter zake van servicekosten - ad € 16,20 per maand - zijn onbetaald gebleven.
2.8. Het incassobureau Jurisol heeft namens [A] bij brief van 18 oktober 2011 [B] gesommeerd tot betaling van de openstaande servicekosten vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot 1 november 2010.
2.9. [B] hebben hun appartement(srecht) op of omstreeks 1 december 2010 aan de heer [G] en mevrouw [H] (hierna te noemen: [G]) verkocht. Vanaf 1 december 2010 zijn laatstgenoemden ook huurders van parkeerplaats [F].
2.10. In artikel 22 van de koopovereenkomst tussen [B] en [G] is bepaald:
(…)
22.3. In de koopsom is de huur van de parkeerplaats opgenomen tot 2014.
22.4. De bijdrage VvE bedraagt voor het appartement € 141,20 per maand en voor de parkeerkelder
€ 16,20 per maand.
2.11. [G] betalen [A] maandelijks het sub 2.10. genoemde bedrag van
€ 16,20 aan servicekosten.
Het standpunt van [A]
3.1. [A] vordert, na vermindering van eis, veroordeling van [B] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van de kosten voor de bijkomende leveringen en diensten op grond van artikel 5.1. van de huurovereenkomst (alsmede op grond van de splitsingsakte) voor de periode van 1 juli 2004 tot 1 december 2010. Dit komt neer op een bedrag van € 766,22 over de periode van 1 juli 2004 tot 1 januari 2010, alsmede de voorschotten over de periode vanaf 1 januari 2010 tot 1 december 2010, zijnde een totaalbedrag van € 178,20. De totale gevorderde hoofdsom bedraagt aldus € 944,42. [A] vordert tevens betaling van buitengerechtelijke incassokosten ad € 187,10 en de wettelijke rente tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [B] in de kosten van het geding.
3.2. [A] legt - samengevat - het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag.
3.2.1. In artikel 5.1. van de huurovereenkomst ter zake van de parkeerplaats wordt gesproken over 'bijkomende leveringen en diensten'. Met het woord 'bijkomende' wordt bedoeld dat [B] naast de huursom tevens de kosten van de specifiek genoemde leveringen en diensten aan [A] verschuldigd zijn. Nergens in de huurovereenkomst is vermeld dat deze kosten in de bij aankoop van het appartementsrecht voldane huursom zijn inbegrepen.
3.2.3. [A] beroept zich voor wat betreft de verschuldigdheid van servicekosten ook op de gewoonte en de aanvullende werking van de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW).Ten aanzien van de gewoonte stelt [A] dat verhuurder voor de gezamenlijke huurders van parkeerplaatsen zorgt voor de leveringen en diensten die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde door de huurder. De daarmee gemoeide kosten dient de huurder te voldoen. Voor zover de huurovereenkomst hierover niet voldoende duidelijk is, had huurder kunnen bedenken dat het gebruikelijk (lees: gewoonte) is dat huurder deze kosten dienen te voldoen aan de verhuurder. [B] hebben ook profijt van het gebruik van de parkeerplaats in de parkeergarage. Ten aanzien van zijn beroep op de eisen van redelijkheid en billijkheid voert [A] aan dat de frequentie van het gebruik van de parkeerkelder wordt bepaald door (het gedrag van) huurders. Het is in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat verhuurder dan de servicekosten voor zijn rekening zou moeten nemen, ook nog eens voor een periode van 10 jaren. Verhuurder heeft ook geen invloed op de prijsontwikkeling van de servicekosten. [B] mochten er bij het ondertekenen van de huurovereenkomst dan ook niet op vertrouwen dat de servicekosten in de vooruitbetaalde huursom zouden zijn begrepen.
3.2.4. [A] beroept zich tevens op Afdeling A artikel 1-d en artikel 21 van de splitsingsakte in combinatie met artikel 9.1. van de huurovereenkomst. [B] hadden zich volgens [A] dienen af te vragen waarom zij als appartementseigenaren - in hun eigen visie - wél dienen te betalen voor het gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte dat buiten de parkeergarage ligt en niet voor soortgelijke kosten ter zake de parkeergarage, welke eveneens een gemeenschappelijke ruimte is. [A] wijst er voorts nog op dat nu de rechtsopvolgers van [B] op grond van hun koopovereenkomst met [B] en de huurovereenkomst gehouden zijn om de servicekosten maandelijks aan [A] te voldoen, die omstandigheden meebrengen dat [B] eveneens gehouden waren om de servicekosten over de periode van 1 juli 2004 tot 1 december 2010 aan [A] te voldoen. In dit verband wijst [A] er ook nog op dat het merendeel van de huurders van parkeerplaatsen in de parkeergarage wél de door [A] als verhuurder in rekening gebrachte servicekosten voldoet.
Het standpunt van [B]
4.1. [A] dient in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te worden verklaard, aangezien hij niet de verhuurder van de onderhavige parkeerplaats is. [B] wijzen er in dat verband op zij de huurovereenkomst destijds met (het inmiddels failliet verklaarde) Aeriom zijn aangegaan. Het is [B] niet duidelijk op grond waarvan [A] meent pro se een vordering uit hoofde van de huurovereenkomst op [B] te hebben.
4.2. De vordering van [A] is (grotendeels) verjaard.
4.3. Er is geen grondslag voor het in rekening brengen van servicekosten aan huurders van een parkeerplaats in de parkeergarage. De vordering ter zake van [A] is gebaseerd op artikel 5.1. van de huurovereenkomst. Noch in dat artikel, noch elders in de huurovereenkomst of anderszins is evenwel bepaald dat de verhuurder gerechtigd is om voor bijkomende leveringen en diensten een afzonderlijk bedrag aan servicekosten in rekening te brengen. Hierbij wijzen [B] er ook op dat in de huurovereenkomst geen concreet bedrag ter zake servicekosten is genoemd. Er wordt alleen een huursom genoemd, die op zijn beurt is inbegrepen in de koopsom. Opvallend is ook dat [A] in latere huurovereenkomsten wel expliciet een vergoeding voor servicekosten heeft bedongen. Dat wijst erop dat [A] zelf ook inzag dat eerdere huurovereenkomsten - zoals die met [B] - een dergelijke bepaling niet bevatten. Tevens is in dezen van belang dat de huurovereenkomst door een professionele partij (de verhuurder) is opgesteld. Als er daarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen de huurprijs en een prijs voor de servicekosten, dan mag worden aangenomen dat een all-in huurprijs is overeengekomen. Voorts heeft [A] onvoldoende onderbouwd op grond waarvan de gewoonte dan wel de (aanvullende) eisen van redelijkheid en billijkheid, ondanks het ontbreken van een afzonderlijke bepaling in de huurovereenkomst voor het in rekening brengen van servicekosten, zouden meebrengen dat [B] als huurders tóch servicekosten verschuldigd zijn. Ten slotte stellen [B] dat hetgeen in de koopovereenkomst tussen hen en [G] is vermeld over de huurprijs ad € 16,20 per maand, niet impliceert dat [B] erkennen dit bedrag aan [A] verschuldigd zijn.
De beoordeling van het geschil
5.1. De kantonrechter oordeelt dat [A] in zijn vordering op [B] kan worden ontvangen. Weliswaar is de huurovereenkomst ter zake de parkeerplaats in de parkeergarage aan de zijde van de verhurende partij aanvankelijk aangegaan door Aeriom, maar [A] heeft genoegzaam onderbouwd dat hij de (gehele) parkeergarage in eigendom heeft verworven en in dat kader ook de verhuurdersverplichtingen heeft overgenomen. Dat [A] de verhuurder van de parkeerplaatsen in de parkeergarage is, moge ook wel blijken uit de omstandigheid dat diverse huurders hem wél de in rekening gebrachte servicekosten betalen. Het door [B] opgeworpen ontvankelijkheidsverweer faalt aldus.
5.1. De kantonrechter oordeelt dat [A] in zijn vordering op [B] kan worden ontvangen. Weliswaar is de huurovereenkomst ter zake de parkeerplaats in de parkeergarage aan de zijde van de verhurende partij aanvankelijk aangegaan door Aeriom, maar [A] heeft genoegzaam onderbouwd dat hij de (gehele) parkeergarage in eigendom heeft verworven en in dat kader ook de verhuurdersverplichtingen heeft overgenomen. Dat [A] de verhuurder van de parkeerplaatsen in de parkeergarage is, moge ook wel blijken uit de omstandigheid dat diverse huurders hem wél de in rekening gebrachte servicekosten betalen. Het door [B] opgeworpen ontvankelijkheidsverweer faalt aldus.
5.2. Het door [B] gedane beroep op verjaring treft naar het oordeel van de kantonrechter geen doel. Een vordering tot betaling van (aan een huurovereenkomst verbonden) servicekosten valt onder het verjaringsregime van artikel 3:308 BW. Ingevolge dit wetsartikel verjaart de rechtsvordering tot betaling door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. De kantonrechter stelt vast dat [B] - bij wijze van veronderstelling ervan uitgaande dat zij servicekosten verschuldigd zouden zijn - deze servicekosten vanaf 1 juli 2004 verschuldigd waren. Bij brief van 20 februari 2006 heeft [A] [B] in gebreke gesteld voor het niet betalen van servicekosten vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst, waarmee lopende verjaringstermijnen - tijdig - zijn gestuit en nieuwe verjaringstermijnen zijn gaan lopen. Bij brief/nota van 22 januari 2010 zijn [B] wederom gesommeerd tot betaling van servicekosten vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst, waarmee er opnieuw
- tijdig - lopende verjaringstermijnen zijn gestuit. Deze brief is nog gevolgd door een sommatie van Jurisol aan [B] van 18 oktober 2011, waarin aanspraak is gemaakt op betaling van servicekosten vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomst. Kortom, voor zover er sprake is van een verplichting tot betaling van servicekosten, is de daartoe strekkende vordering - die zich over de periode van 1 juli 2004 tot 1 december 2010 uitstrekt - niet verjaard.
5.3. Ten aanzien van de vraag of [B] gehouden zijn tot betaling van servicekosten overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 7:237 BW dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de huurprijs (lees: de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van de woonruimte) en de servicekosten (lees: de vergoeding voor de in verband met de bewoning geleverde zaken en diensten).
5.3.1. Vastgesteld wordt dat in de huurovereenkomst geen uitdrukkelijk(e) onderscheid/splitsing wordt gemaakt tussen de huurprijs en een prijs voor de servicekosten, in die zin dat voor beide een afzonderlijke prijs in de huurovereenkomst is opgenomen. Sterker, in de huurovereenkomst is ten aanzien van de servicekosten in het geheel geen prijs opgenomen. Er wordt slechts vermeld (in artikel 5.1.) dat er sprake is van door of vanwege de verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten. Een verwijzing naar de verschuldigdheid van deze kosten door de huurder ontbreekt. Waar bovendien sprake is van een huurovereenkomst die - daarover zijn partijen het eens - door een professionele partij is opgesteld, moet in het licht van het voorgaande worden aangenomen dat er een all-in huurprijs is overeengekomen (zie ook gerechtshof Amsterdam, 27 maart 2012, LJN: BW4160). Hieraan doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af dat de bijkomende leveringen en diensten in een aparte paragraaf van de huurovereenkomst zijn benoemd. Zolang daarbij door de verhuurder niet de verschuldigdheid van kosten voor de bijkomende leveringen en diensten wordt vermeld, mag de huurder er gerechtvaardigd op vertrouwen dat hij (slechts) een all-in huurprijs verschuldigd is, waarvan bijkomende leveringen en diensten tevens deel uitmaken.
5.3.2. Uit artikel 6:248 lid 1 BW vloeit voort dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft, maar ook die welke uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. [A] heeft naar het oordeel van de kantonrechter evenwel niet op toereikende wijze onderbouwd dat de gewoonte dan wel de eisen van redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval met zich zouden moeten brengen dat [B], in weerwil van het ontbreken van een grondslag in de huurovereenkomst, desondanks servicekosten verschuldigd zijn. Uiteraard hebben [B] profijt gehad van de bijkomende leveringen en diensten, maar het was aan [A] (althans diens rechtsvoorganger) als professionele verhuurder die kennelijk vergoeding van servicekosten wenst, om erin te voorzien dat een (toereikende) daartoe strekkende vergoedingsbepaling in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Het nalaten daarvan komt voor rekening en risico van [A].
5.3.3. De gevorderde servicekosten kunnen daarmee niet op de huurovereenkomst van partijen worden gebaseerd.
5.3.4. [A] heeft naar het oordeel van de kantonrechter ook niet op toereikende wijze onderbouwd dat uit de splitsingsakte van het appartementencomplex een verplichting voor [B] tot het betalen van servicekosten voortvloeit, zodat ook die stelling [A] niet kan baten. De stelling van [A] ziet er bovendien aan voorbij dat er een verschil bestaat tussen kosten die eigenaren van appartementen in hun hoedanigheid van eigenaar verschuldigd zijn voor (het gebruik van) gemeenschappelijke ruimten in het appartementencomplex en de kosten die deze eigenaren in hun hoedanigheid van huurder van een parkeerplaats in de parkeergarage verschuldigd zijn voor het gebruik van die parkeerplaats. De parkeergarage is immers in de splitsing meegenomen en is in zijn geheel eigendom van [A] en kan daarom niet als een gemeenschappelijke ruimte worden beschouwd. De door [A] getrokken vergelijking tussen de parkeergarage en gemeenschappelijke ruimten in het appartementencomplex gaat dan ook mank.
5.3.5. De omstandigheid dat [G], de kopers van het appartement van [B] en tevens hun rechtsopvolgers onder de huurovereenkomst, ten aanzien van de parkeerplaats wél de door [A] verlangde vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten betalen, brengt niet mee dat [B] ook gehouden zouden zijn om die kosten te betalen. De rechtsverhouding tussen [B] en [A] is een andere dan die tussen [G] en [A]. De keuze die [G] hebben gemaakt om de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wél te betalen, kan door [A] niet aan [B] worden tegengeworpen. Ook de door [A] gestelde omstandigheid dat het merendeel van de huurders van een parkeerplaats de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wel betaalt, brengt geen verplichting tot betaling van deze kosten door [B] mee.
5.4. Op basis van het vorenstaande komt de kantonrechter tot de slotsom dat de vorderingen van [A] als ongegrond dienen te worden afgewezen.
5.5. [A] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [B] vastgesteld op
€ 200,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 100,00).
5.6. De door [B] gevorderde nakosten zijn toewijsbaar met dien verstande dat de nakosten worden vastgesteld op ½ punt van het toepasselijke liquidatietarief in kantonzaken, derhalve op ½ x € 100,00 = € 50,00.
Beslissing
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen van [A] af;
II. veroordeelt [A] in de kosten van het geding, aan de zijde van [B] tot op heden vastgesteld op € 200,00, alsmede in de nakosten ad € 50,00.
Aldus gewezen door mr. A. van der Meer, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 november 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 119