Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 576059 CV EXPL 13-1382
Vonnis d.d. 21 november 2013
inzake
de stichting Stichting Lefier,
statutair gevestigd te Hoogezand-Sappemeer, mede kantoorhoudende te Groningen,
eiseres, hierna Lefier te noemen,
gemachtigde mr. H.A.Th. Yspeert, advocaat te Groningen,
tegen
[naam],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, hierna [eiser] te noemen,
in persoon procederende.
PROCESGANG
Bij tussenvonnis van 22 augustus 2012, waarvan de inhoud hierbij als herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, heeft de kantonrechter een gerechtelijke plaatsopneming en aansluitend een comparitie van partijen gelast. Deze heeft op 24 oktober 2013 ter plaatse in het hofje aan [adres] te [plaatsnaam] plaatsgevonden. Partijen zijn (Lefier deugdelijk vertegenwoordigd en vergezeld door haar gemachtigde) ter plaatse verschenen, waar zij hun wederzijdse standpunten (nader) uiteen hebben gezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
Het vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1.
De vordering van Lefier is binnen de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en dus tijdig ingesteld.
2.
In een zaak als de onderhavige gaat het niet, zoals bij een civiel hoger beroep, om een bevestiging of vernietiging van de beschikking van de Huurcommissie. De kantonrechter heeft in deze de taak om zelfstandig in de zaak te voorzien. Uitgangspunt bij de beoordeling zal wel zijn het voorbereidend onderzoek welke tijdens de procedure bij de Huurcommissie is verricht.
3.
Tussen partijen bestaat geen overeenstemming over de betalingsverplichting van [eiser] met betrekking tot de servicekosten, voor zover dit de post omgevingsbeheer betreft. Blijkens artikel 7:237 lid 3 BW Pro wordt onder servicekosten verstaan: de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Partijen verschillen van mening over de vraag of de kosten van het groenonderhoud in dit geval daartoe behoren. Voor zover dit het geval is, is [eiser] van mening dat de vergoeding op de helft van de kosten behoort te worden gesteld.
4.
Tot de woonruimte behoren volgens artikel 7:233 BW Pro de onroerende aanhorigheden. Daaronder zijn te verstaan de onroerende zaken en voorzieningen die deel uitmaken van het huurobject naar de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening. In beginsel is aanhorig de voorziening die krachtens de overeenkomst tot het gehuurde behoort, mits de huurder daarvan ook in overwegende mate het feitelijk gebruik heeft. Niet aanhorig is een groenvoorziening met een open karakter die voor een ieder toegankelijk is (HR 9 juni 2000, NJ 2000, 583).
5.
Aan het eerste vereiste om de groenvoorziening als onroerende aanhorigheid te kunnen bestempelen, is naar het oordeel van de kantonrechter voldaan. Uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst blijkt immers dat de groenvoorziening als expliciet onderdeel deel uitmaakt van het gehuurde. De huurders ontlenen het genot van de groenvoorziening derhalve aan de huurovereenkomst.
6.
Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft de kantonrechter het navolgende geconstateerd. De groenvoorziening van het hofje heeft drie poorten (ofwel ingangen), waarvan slechts één vanaf de buitenzijde toegankelijk is voor derden. De andere twee poorten kunnen enkel vanuit de binnenzijde van de poort door derden worden geopend.
Verder hangt bij binnenkomst van het hofje bij de eerst genoemde poort een bord waarop voor de bezoekers staat vermeld:
Beste bezoekers,
Het [naam] of [naam] is privéterrein.
Waar al 600 jaar mensen in de beslotenheid wonen.
U kunt het hofje bezoeken, maar respecteer alstublieft de privacy van de bewoners en de rust van het hofje. Bezoek is mogelijk in oktober – maart: tot 17.00 uur; in april – september: tot 18.00 uur.’s Avonds worden de poorten afgesloten.
(…)
Ook hangt bij de ingang van de hiervoor bedoelde poort een bord waarop staat vermeld:
Het [naam] is dagelijks te bezichtigen tussen9en18uur.
Op de borden is uitdrukkelijk vermeld dat het hofje een privéterrein betreft. De groenvoorziening van het hofje in beginsel wel toegankelijk voor derden, maar om ook de privacy van de bewoners van het hofje te waarborgen, wordt daarbij wel uitdrukkelijk gewezen op de beperkte bezoektijden. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter een aanwijzing dat de groenvoorziening een besloten karakter heeft.
Voorts zijn in de groenvoorziening van het hofje bordjes geplaatst waarop staat vermeld dat de bezoekers slechts gebruik mogen maken van de paden en niet van het gras. Dit omdat de groenvoorziening primair voor de bewoners van het hofje is bedoeld.
Alle voornoemde omstandigheden in onderlinge samenhang beschouwd concludeert de kantonrechter dat de groenvoorziening een besloten karakter heeft.
7.
De groenvoorziening is op bepaalde tijdstippen weliswaar feitelijk opengesteld voor derden, maar dit maakt niet dat de groenvoorziening daardoor een open karakter krijgt. De kantonrechter onderkent hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, dat de bewoners van het hofje regelmatig bezoek van derden hebben te verduren - ook soms na afloop van de vastgestelde bezoektijden van 09.00 en 18.00 uur - maar ook dit maakt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet dat de bestemming van de groenvoorziening daardoor verandert van een besloten naar een openbaar karakter.
8.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat in het onderhavige geval de groenvoorziening als onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro is aan te merken en dus deel uitmaakt van het gehuurde. Dat betekent dat [eiser] geacht wordt het genot van de groenvoorziening grotendeels aan de huurovereenkomst te ontlenen en de kosten van het onderhoud van de groenvoorziening via de servicekosten aan [eiser] in rekening worden gebracht.
9.
Gelet op vorenstaande zal de vordering van Lefier worden toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie niet zal vernietigen (zie daarvoor rechtsoverweging 2).
10.
[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [eiser] om de post ‘omgevingsbeheer’, zoals dat middels de servicekosten voor de groenvoorziening over het jaar 2010 in rekening worden gebracht, volledig te betalen (een bedrag van € 160,24, althans een bedrag van € 159,01);
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van Lefier tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 112,00 aan griffierecht, € 92,82 aan explootkosten en € 90,00 voor salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 21 november 2013 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: bb