ECLI:NL:RBNNE:2013:6671

• Datum uitspraak: 4 november 2013
• Publicatiedatum: 4 november 2013
• Zaaknummer: 573106 CV EXPL 13-444
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: C. van den Noort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en ontruiming zonder machtiging sterke arm

De zaak betreft een geschil tussen verhuurder en huurder over huurachterstanden, schade aan de woning en de ontruiming van het gehuurde appartement. De huurder had een aanzienlijke huurachterstand opgebouwd en was enige tijd gedetineerd, waardoor hij het appartement niet kon gebruiken. De verhuurder vorderde betaling van achterstallige huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming met inzet van de sterke arm.

De huurder betwistte de omvang van de huurachterstand en schade, stelde dat hij geen toegang tot de woning had vanwege slotvervanging en dat de nutsvoorzieningen te hoog waren voorgerekend. De kantonrechter oordeelde dat de huurachterstand voldoende was onderbouwd en dat detentie en verminderd huurgenot voor risico van de huurder kwamen. Het opschortingsrecht werd verworpen omdat geen sprake was van een gebrek dat de huurder had gemeld.

De ontbinding van de huurovereenkomst werd toegewezen en de ontruiming binnen 30 dagen bevolen. De vordering tot schadevergoeding wegens vernielingen werd afgewezen wegens onvoldoende bewijs. De machtiging om zelf met inzet van de sterke arm te ontruimen werd eveneens afgewezen; de deurwaarder mag dit exclusief doen en heeft de bevoegdheid om politie in te schakelen zonder rechterlijke machtiging.

In reconventie werd de verhuurder veroordeeld om binnen veertien dagen gespecificeerde afrekeningen van nutsvoorzieningen over 2011 en 2012 te verstrekken onder verbeurte van een dwangsom. De proceskosten werden gecompenseerd.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens huurachterstand en de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen 30 dagen zonder machtiging voor inzet van de sterke arm.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen, sector kanton

Zaak/rolnummer: 573106 CV EXPL 13-444

Vonnis d.d. 16 oktober 2013

inzake

[naam] ,

wonende te [woonplaats],

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna
[A] te noemen,

gemachtigde mr. J. Hielkema, advocaat te Leek (Kapteynlaan 1B, 9351 VG),

tegen

[naam] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna
[B] te noemen,

gemachtigde mr. G. Meijer, advocaat te Veendam (postbus 125, 9640 AC).

PROCESGANG

De procesgang blijkt uit het volgende:

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie;
• het (tussen)vonnis van 3 april 2013;
• de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende een akte wijziging van eis in conventie;
• de conclusie van repliek in reconventie;
• de conclusie van repliek in conventie tevens akte voorwaardelijke wijziging/intrekking van de eis;
• de conclusie van dupliek in reconventie;
• de conclusie van dupliek in conventie.

Vonnis is bepaald op heden.

OVERWEGINGEN

1De feiten

1.1.

Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.

1.2.

[A] en [C] hebben gezamenlijk in eigendom de woningen staande en gelegen te [plaatsnaam] aan de [straatnaam] [nummerA], [nummerB], [nummerC] en [nummerD].

1.3.

[B] huurt sinds 1 oktober 2011 van [A] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te [plaatsnaam] aan de [straatnaam] [nummerB]. De verschuldigde huurprijs bedraagt € 425,00 per maand.

1.4.

In artikel 4.4 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

Per betaalperiode van 1 maand bedraagt:

-
de huurprijs € 425,00 incl. het nuts. exl.

-
Het voorschot op de vergoeding voor de overige bijkomende leveringen en diensten € 100,00 nuts.

zodat de huurder in totaal heeft te voldoen

€…………zegge vijfhonderd vijfentwintig euro.

(…)

1.5.

Op 3 oktober 2012 heeft [D] - huurder van een van de woningen van [A] en [C] - aangifte gedaan van bedreiging met geweld en bedreiging met brandstichting door [B].

1.6.

Op 3 oktober 2012 hebben [C] en [A] aangifte gedaan van vernieling door [B] van de door hen verhuurde woning.

1.7.

Op 8 december 2012 heeft [D] aangifte gedaan van mishandeling door [B].

1.8.

Op 7 april 2013 heeft [D] aangifte gedaan van poging tot doodslag, zware mishandeling en vernieling door [B].

1.9.

Op 7 april 2013 heeft [E] aangifte gedaan van bedreiging met de dood en belediging door [B].

1.10.

Als gevolg van de aangiften is [B] enige tijd gedetineerd geweest.

1.11.

[B] heeft de huur over de maanden januari, februari, maart en april 2013 onbetaald gelaten.

2. Het geschil

In conventie

2.1.

[A] vordert (na wijziging van eis) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [B] te veroordelen aan hem te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting het

bedrag van € 3.635,00,vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

II. [B] te veroordelen tot betaling van € 3.134,80 inzake achterstallige huur- en nutspenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening en gedaagde te veroordelen tot doorbetaling van de maandelijks

verschuldigde termijnen totdat krachtens het ten deze te verkrijgen en gewezen vonnis de ontruiming zal hebben plaatsgevonden, met vermeerdering met de wettelijke rente vanaf de dag waarop die termijnen betaald hadden moeten zijn, dat is steeds de eerste van de betreffende volgende maand, tot aan de dag der algehele voldoening;

III. dat het tijdstip zal worden vastgesteld, waarop de huurovereenkomst tussen [A] als verhuurder en [B] als huurder betreffende de hierboven omschreven woonruimte, gelegen aan de Stationsstraat 16 B, 9901 BM, zijnde een zelfstandige woonruimte in de vorm van een appartement, zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip op de dag van de ontruiming op de dag, die valt 14 dagen na het te dezen te wijzen vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag, en met veroordeling van [B] om deze woonruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevindt of bevinden, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking te stellen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan [A] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming (lees:) zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [B] hoofdelijk, een en ander met veroordeling van [B] hoofdelijk in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van [A] en het salaris en de verschotten van de gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis.

2.2.

[A] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.

[B] heeft zich schuldig gemaakt aan ernstig wangedrag. Hij heeft zijn medebewoners geïntimideerd en uitgescholden. Dit heeft geresulteerd in een aantal aangiftes en detentie van [B]. Daarnaast heeft hij vernielingen in de woning aangericht aan wandtegels, stopcontacten, laminaatplinten, aanrechtkastjes, aanrechtblad, een deurslot en een benedendeur van de buren. [A] heeft de herstelkosten laten begroten; deze komen volgens een offerte van [C] uit op € 3.635,-- inclusief BTW.

2.3.

[B] heeft het volgende verweer gevoerd.

2.3.1.

[B] betwist dat hij zich heeft schuldig gemaakt aan ernstig wangedrag of vernielingen. [B] heeft eveneens ontkend dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan intimidatie van omwonenden. Als gevolg van de aangiften van [D] en [C] heeft [B] ten onrechte in detentie verbleven.

2.3.2.

[B] erkent dat hij schade aan keukenkastjes heeft veroorzaakt. Met [A] is

overeengekomen dat [B] deze schade zelf zou herstellen. De overige schade wordt betwist. De door [A] gevorderde schade is onvoldoende onderbouwd. De in het geding

gebrachte offerte van Bouwservice [C] kan niet strekken tot bewijs van de schade nu [C] mede-eigenaar is van het gehuurde en derhalve belanghebbende is.

2.3.1.

[B] ontkent dat sprake is van een achterstand in de betaling van huur en nutsvoorzieningen. [B] stelt dat over de periode tot en met januari 2013 slechts een geringe huurachterstand bestond van € 875,--, rekening houdende met het gegeven dat zijn ouders ook een bedrag van € 1.625,-- hebben betaald. Hij is in 2012 en 2013 enige tijd gedetineerd geweest en heeft het appartement niet gebruikt. [A] heeft geweigerd om [B] huurgenot te verstrekken omdat hij de toegang tot de woning heeft belemmerd door sloten te vervangen. Het voorschot nutsvoorzieningen was te hoog. Ondanks verzoeken daartoe heeft [A] geen afrekening over 2011 en 2012 verstrekt. [B] heeft de huur over de maanden februari en maart niet kunnen overboeken in verband met zijn detentie.

In reconventie

2.4.

[B] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [A] te veroordelen binnen 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan hem correcte en gespecificeerde afrekeningen te verstrekken met betrekking tot het gebruik van de nutsvoorzieningen over de jaren 2011 en 2012, alsmede om binnen deze termijn tot feitelijke afwikkeling over te gaan, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [A] in gebreke blijft om aan de veroordeling te voldoen.

2.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover rechtens relevant - nader ingegaan.

3. De beoordeling

In conventie

Achterstallige huurpenningen

3.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [A] zijn (vermeerderde) vordering voldoende gespecificeerd en onderbouwd. Uit het overzicht dat [A] bij akte wijziging eis tevens conclusie van antwoord in reconventie heeft overgelegd volgt dat met de betalingen, die volgens [B] door zijn ouders zijn verricht, rekening is gehouden. Dan resteert nog steeds (tot en met april 2013) een achterstand van € 3.225,--. [A] heeft op dit bedrag € 90,20 gecrediteerd wegens een teveel betaald bedrag aan nutsvoorzieningen, zodat een bedrag van € 3.134,80 resteert. [B] heeft deze opstelling onvoldoende betwist. Het feit dat [B] in 2012 en 2013 enige tijd niet van zijn appartement gebruik heeft kunnen maken omdat hij gedetineerd was, is voor zijn risico en kan er niet toe leiden dat hij om die reden geen huur verschuldigd is. [B] heeft aangevoerd dat hij - althans zijn raadsman - gedurende enige tijd geen toegang tot de woning heeft gehad omdat een slot door [A] zou zijn vervangen. [B] heeft nagelaten enig rechtsgevolgen aan dit verweer te verbinden. De kantonrechter begrijpt het verweer aldus dat [B] zich tracht te beroepen op een opschortingsrecht. Op basis van de jurisprudentie bestaat het opschortings-recht van artikel 6:262 BW uitsluitend voor wat betreft de periode nadat de huurder de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld dan wel dat de verhuurder in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan. Uit de enkele stelling van [B] dat zijn raadsman er aanvankelijk niet in is geslaagd om met hem ter beschikking staande sleutels de woning te betreden, waarin hij in een later stadium wel is geslaagd, volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat sprake is geweest van een gebrek op basis waarvan het [B] vrij stond zijn huurbetalingsver-plichting op te schorten.

Het verweer van [B] dat hij geen (nieuwe) sleutel van het portiek heeft gekregen faalt omdat uit zijn stellingen volgt dat hij wel toegang tot zijn woning heeft gehad. Volgens de raadsman van [B] heeft eerstgenoemde in mei 2013 toegang tot de woning kunnen verkrijgen. Ook in december 2012 is na bemiddeling van de politie - zie het mutatierapport d.d. 7 december 2012 - toegang tot de woning verkregen.

Een en ander kan er dus niet toe leiden dat [B] wegens verminderd huurgenot geen huur verschuldigd was.

3.2.

Nu [B] de verschuldigdheid van de vordering onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken ligt deze voor toewijzing gereed, evenals de gevorderde rente en invorderings-kosten waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd. Uiteraard zal bij de tenuitvoerlegging rekening moeten worden gehouden met hetgeen na de conclusie van dupliek door [B] is voldaan.

Ontbinding en ontruiming

3.3.

Gelet op de hoogte van de huurachterstand die [B] heeft laten ontstaan - er zijn tenminste drie maanden huur onbetaald gelaten, in aanmerking genomen dat op datum dagvaarding nog een huurachterstand over de periode augustus 2012 tot en met december 2012 van € 1.150,-- bestond, alsmede dat de bij vooruitbetaling verschuldigde huur over januari 2013 nog niet was voldaan - ligt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst voor toewijzing gereed, met dien verstande dat de termijn waarbinnen de ontruiming zal dienen te geschieden naar redelijkheid en billijkheid zal worden vastgesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

3.4.

De kantonrechter ziet geen aanleiding [B] een “terme de graçe” te verlenen omdat niet gesteld of gebleken is dat hij in staat en bereid is de volledige huurachterstand te voldoen.

3.5.

De stellingen van [A] die op overlast zijn gebaseerd, en die [B] gemotiveerd heeft betwist, kunnen gelet op het voorgaande buiten beschouwing blijven, zodat een eventuele bewijslevering niet meer aan de orde hoeft te komen.

3.6.

De mede gevorderde machtiging op eiser om de ontruiming zonodig zelf met

inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv. volgt dat [A] de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW heeft [A] voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien [B] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. [A] heeft dus geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van deurwaarder in te schakelen. Voorwaarde is dat het ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan [B] wordt betekend en dat aan hem overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv bevel wordt gedaan om binnen drie dagen te ontruimen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv., waarin artikel 444 Rv. van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 2 Politiewet - zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is - bijstand van de politie inroepen.

Schadevergoeding

3.7.

De vordering tot schadevergoeding wegens vernielingen acht de kantonrechter niet voor toewijzing vatbaar omdat deze niet voldoende is onderbouwd. [B] heeft een en ander gemotiveerd betwist, met name op het punt van de offerte die door [C] (die tevens eigenaar van het gehuurde is) is uitgebracht en daarom niet voldoende objectief is. Wat daarvan verder ook zij, het bewijsaanbod van [A] is niet voldoende gespecificeerd en te vaag. De schade aan een benedendeur is in het geheel niet toegelicht. De vordering wordt afgewezen.

In reconventie

4.1.

[B] heeft in reconventie gevorderd dat [A] afrekeningen van nutsvoorzieningen over de jaren 2011 en 2012 verstrekt. [A] heeft gesteld dat hij het verbruik al heeft opgegeven omdat elk appartement een eigen meter heeft en daarvan de standen zijn afgelezen.

4.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [A] weliswaar het verbruik van gas en elektriciteit meegedeeld en daarop een te crediteren bedrag gebaseerd, maar hij heeft nagelaten inzichtelijk te maken wat de begin- en eindstanden zijn geweest, zodat [B] niet in de gelegenheid is gesteld de verbruiksgegevens te verifiëren met zijn eigen gegevens. De vordering zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat de dwangsom zal worden gemaximeerd.

Proceskosten

5.1.

Omdat partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

veroordeelt [B] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 3.134,80 ter zake van de huur en voorschotten nutsvoorzieningen over de periode vanaf augustus 2012 tot en met april 2013;

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel Stationsstraat 16B in Appingedam en veroordeelt [B] binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis bedoeld pand met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van [A] zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [A] te stellen;

veroordeelt [B] om als schadevergoeding te betalen de som van € 425,00 voor elke maand of gedeelte daarvan, waarin [B] genoemd perceel na mei 2013 in gebruik heeft of mochten houden;

In reconventie

veroordeelt [A] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [B] gespecificeerde afrekeningen te verstrekken met betrekking tot het gebruik van nutsvoorzieningen over de jaren 2011 en 2012 onder verbeurte van een dwangsom van

€ 500,-- voor iedere dag dat [A] daarmee in gebreke blijft met een maximum van

€ 15.000,--;

In conventie en in reconventie

compenseert de proceskosten in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en is op 16 oktober 2013 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

typ.:cn