Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 587724 \ CV EXPL 13-6008
Vonnis d.d. 31 oktober 2013
inzake
[naam], h.o.d.n. vennootschap onder firma Tormentil In &Verkoop Gebruikte Goederen,
wonende en zaakdrijvende te [plaatsnaam],
eiser, hierna [eiser] te noemen,
gemachtigde Flanderijn en Van den Borg, gerechtsdeurwaarders
tegen
de besloten vennootschap Meubelhal De Fabriek B.V.,
voorheen gevestigd te Sint Anna Parochie, ten kantore van de vereffenaar de besloten vennootschap [naam] en [naam] Holding B.V. te Zwaagwesteinde,
gedaagde, hierna te noemen Meubelhal,
gemachtigde mr. E.J.Postma (postbus 129, 9230 AC Surhuisterveen).
PROCESGANG
[eiser] heeft bij dagvaarding, op de daarin geformuleerde gronden, gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Meubelhal te veroordelen tot betaling van een bedrag aan hoofdsom van € 9.771,17 te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag der dagvaarding en met veroordeling van Meubelhal in de kosten van de procedure.
Meubelhal heeft de vorderingen betwist.
Bij vonnis van 18 juli 2013 is een comparitie van partijen bepaald.
Die comparitie heeft plaatsgehad op 9 oktober 2013. Partijen zijn verschenen in bijzijn van hun raadslieden. [eiser] is daarbij in persoon verschenen, Meubelhal is verschenen bij haar directeur-grootaandeelhouders [A] en [B].
Partijen hebben een nadere toelichting gegeven op hun standpunten.
Tussen partijen is geen regeling tot stand gekomen zodat thans nader dient te worden beslist.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1.De feiten
1.1
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, het volgende vast.
1.2
Partijen zijn ingaande 1 maart 2011 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte/showroom/winkelruimte aan [straatnaam] in [plaatsnaam]. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat zowel voor huurder als verhuurder een opzegtermijn van vier maanden geldt. Voorts is bepaald: "
De opzegging zal schriftelijk moeten worden ingediend." In de huurovereenkomst is een huurprijs vermeld van € 2.000,00 per maand exclusief BTW en exclusief bijkomende energiekosten.
De opzegging zal schriftelijk moeten worden ingediend." In de huurovereenkomst is een huurprijs vermeld van € 2.000,00 per maand exclusief BTW en exclusief bijkomende energiekosten.
1.3
De heer [B] van Meubelhal heeft op 27 oktober 2012 gebeld met [eiser]. Op de Facebookpagina van [eiser] is op 28 oktober 2012 onder meer vermeld: "
Altijd al met de gedachte rondgelopen om iets voor jezelf te beginnen? Dit is misschien je kans!! Op A- locatie meeprofiteren van de drukte op Industrieterrein Lauwerskwartier...!
Altijd al met de gedachte rondgelopen om iets voor jezelf te beginnen? Dit is misschien je kans!! Op A- locatie meeprofiteren van de drukte op Industrieterrein Lauwerskwartier...!
Binnenkort te huur…! Bedrijfsruimte naast Tormentil "
Voorts heeft [eiser] op zijn website op enig moment onder meer vermeld dat de betreffende locatie vanaf 1 januari 2013 te huur was.
2.Het standpunt van [eiser]
2.1
Meubelhal heeft, aldus bij dagvaarding, op 27 oktober 2012 [eiser] mondeling aangegeven dat zij haar bedrijvigheid "
waarschijnlijk" wilde beëindigen. Daarbij is geen datum van beëindiging genoemd. [eiser] heeft Meubelhal daarbij gewezen op de geldende opzegtermijn van vier maanden en tevens gezegd dat de opzegging schriftelijk diende te geschieden. Van een schriftelijke opzegging is geen sprake geweest.
waarschijnlijk" wilde beëindigen. Daarbij is geen datum van beëindiging genoemd. [eiser] heeft Meubelhal daarbij gewezen op de geldende opzegtermijn van vier maanden en tevens gezegd dat de opzegging schriftelijk diende te geschieden. Van een schriftelijke opzegging is geen sprake geweest.
2.2
[eiser] betwist dat sprake is van een bevestiging van de opzegging van de huurovereenkomst middels Facebook. [eiser] is evenmin met Meubelhal overeengekomen dat de huurovereenkomst medio december 2012 is geëindigd. Meubelhal heeft de sleutel in het gehuurde achtergelaten en heeft ook tot op heden niet alle sleutels ingeleverd. Meubelhal heeft nadat zij het pand medio december 2012 had verlaten, aan [eiser] medegedeeld dat zij haar onderneming met ingang van 1 januari 2013 wilde beëindigen. [eiser] heeft daarop het pand in januari 2013 te huur aangeboden.
Zou er een huurovereenkomst met een nieuwe huurder zijn aangegaan, dan hadden de thans gevorderde huurtermijnen over de periode januari tot en met maart 2013 mogelijk beperkt kunnen worden.
2.3
[eiser] maakt aanspraak op de huurpenningen over de periode januari tot en met maart 2013. Uitgaande van een huurprijs van € 2.420,- per maand inclusief BTW is dat een bedrag van € 7.620,-.
2.4
[eiser] maakt voorts aanspraak op betaling van de openstaande factuur van 2 januari 2013 zijnde de afrekening energiekosten over de periode februari 2012 tot en met december 2012. Het gaat om een bedrag van € 2.934,46 minus een al betaald bedrag van € 1.547,22, uitmakend een te betalen bedrag van € 1.387,24.
2.5
Meubelhal heeft ten tijde van de huurovereenkomst een zwaailamp voor inbraakbeveiliging geplaatst en nadien verwijderd. Daardoor is een gat ontstaan in een damwandpaneel. Meubelhal heeft die schade niet hersteld. Blijkens een door [eiser] gevraagde offerte bedragen de kosten van reparatie € 300,00.
3.Het standpunt van Meubelhal
3.1 (
[B] van) Meubelhal heeft telefonisch de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2013. [eiser] heeft daarop aangegeven niet anders te hebben verwacht. [eiser] heeft niet aangegeven dat een langere opzegtermijn gold. Meubelhal verwijst naar de mededeling van [eiser] op de Facebookpagina en de eigen website van [eiser] waarbij het gehuurde te huur wordt aangeboden per 1 januari 2013.
3.2
Meubelhal is vanaf 8 december 2012 met de verhuizing begonnen. Op 14 december 2012 bleek dat [eiser] het gehuurde als opslagruimte in gebruik had genomen voor onder meer meubels zodat Meubelhal het gehuurde niet bezemschoon kon opleveren. [eiser] gaf aan dat hij zich daarmee wel zou redden. Verder heeft [eiser] plakkaten op het gehuurde aangebracht waarop vermeld "
te huur". Met het zelf in gebruik nemen van het gehuurde heeft [eiser] te kennen gegeven dat de huur per die datum is geëindigd. [eiser] heeft op 17 december 2012 van Meubelhal de sleutel in ontvangst genomen.
te huur". Met het zelf in gebruik nemen van het gehuurde heeft [eiser] te kennen gegeven dat de huur per die datum is geëindigd. [eiser] heeft op 17 december 2012 van Meubelhal de sleutel in ontvangst genomen.
[eiser] heeft dan ook het gerechtvaardigde vertrouwen van Meubelhal gewekt dat hij akkoord was met het eindigen van de huur per medio december 2012. Eerst in januari 2013 is daar via een schrijven van de deurwaarder op teruggekomen.
In ieder geval heeft Meubelhal niet meer het ongestoorde genot van het gehuurde gehad.
Meubelhal was op grond van die omstandigheden geen huur meer verschuldigd vanaf medio december 2012.
3.3
Meubelhal heeft het nog verschuldigde bedrag aan servicekosten verrekend met het te veel betaalde bedrag aan huur over de maand december 2012.
3.4
Meubelhal betwist subsidiair de hoogte van de vordering aan huurpenningen. Meubelhal heeft ingaande mei 2012 een huur van € 1.500,- exclusief BTW per maand betaald. [eiser] gaat ten onrechte uit van een huurprijs van € 2.0000,- exclusief BTW per maand.
3.5
[eiser] heeft het gehuurde in goede staat opgeleverd gekregen. [eiser] heeeft Meubelhal ook nimmer in gebreke gesteld en ook niet de kans gegeven om eventueel herstel zelf ter hand te nemen.
3.6
Meubelhal betwist de vordering buitengerechtelijke incassokosten.
4.Beoordeling
4.1
[eiser] heeft ter comparitie erkend dat ([B] van) Meubelhal in het telefoongesprek van 27 oktober 2012 de huurovereenkomst tegen 1 januari 2013 heeft opgezegd. [eiser] heeft, aldus zijn mededeling ter comparitie, hem daarop aangegeven dat hij dat wel verwacht had maar tevens dat hij naleving van de huurovereenkomst wilde. Hij heeft Meubelhal daarbij niet expliciet voorgehouden dat sprake was van een opzegtermijn van vier maanden noch dat een eventuele opzegging schriftelijk diende te geschieden.
4.2 (
De raadsvrouwe van) [eiser] heeft zich ter zitting er op beroepen dat een opzegging op grond van de huurovereenkomst schriftelijk dient te geschieden en dat, nu zulks niet is geschied, van een rechtsgeldige opzegging geen sprake is.
Overwogen wordt dat uit de mededelingen ter comparitie moet worden opgemaakt dat Meubelhal aan [eiser] heeft aangegeven dat de huurovereenkomst tegen 1 januari 2013 werd opgezegd. Dit is op zich ook in lijn met de mededeling op de Facebookpagina en de website van [eiser].
Het betreffende voorschrift in de huurovereenkomst dient aangemerkt te worden als een vormvereiste dat met name is overeengekomen met het oog op de rechtszekerheid. Uit de mededelingen ter comparitie valt niet op te maken dat ter zake van de bedoelingen van Meubelhal bij [eiser] in dat opzicht onduidelijkheid heeft bestaan.
Nu die opzegging tegen die datum in zoverre als vaststaand dient te worden aangenomen, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiser] zich desondanks met recht op dat schriftelijkheidsvereiste kan beroepen. Dat beroep gaat dan ook niet op.
4.3
Voorts is aan de orde vraag of Meubelhal met een beroep op dat telefoongesprek en de overige gestelde feiten en omstandigheden, met recht kan stellen dat [eiser] heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst tegen 1 januari 2013 dan wel per medio 2012.
4.4
Daarover wordt het volgende overwogen. Meubelhal heeft niet gesteld, [eiser] heeft dat ook met klem betwist, dat [eiser] heeft ingestemd met een verkorting van de contractuele opzegtermijn. Noch uit de Facebookpagina noch uit de vermelding op de website is op te maken dat [eiser] ook heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2013. Het zoeken naar een nieuwe huurder per die datum zou niet slechts in het belang zijn van [eiser] doch ook in het belang van Meubelhal die immers te kennen had gegeven de huurovereenkomst en haar bedrijfsvoering op die locatie per 1 januari 2013 te willen beëindigen. Zou [eiser] per die datum een nieuwe huurder hebben kunnen vinden, dan hadden de betalingen van de nieuwe huurder op de verplichting tot betaling van de huurpenningen van Meubelhal in mindering kunnen komen.
Nu Meubelhal niet heeft gesteld dat [eiser] (expliciet) heeft ingestemd met een beëindiging per die eerdere datum, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
4.5
De stellingen van Meubelhal ter zake van de beëindiging per medio 2012 zijn, indien die stellingen al vast zouden komen te staan, eveneens onvoldoende om tot de conclusie te kunnen komen dat de huurovereenkomst met instemming van [eiser] medio december 2012 is geëindigd. Uit die stellingen valt in feite niet anders op te maken dan dat Meubelhal feitelijk het pand per medio december 2012 heeft ontruimd zonder dat daaruit is op te maken dat [eiser] akkoord is gegaan met een beëindiging per die datum.
4.6
[eiser] heeft ter comparitie een toelichting gegeven over het plaatsen van enkele meubelen in het bedrijf. Ook daaruit valt niet op te maken dat daarmee niet langer sprake was van huurgenot aan de zijde van Meubelhal. Die stellingen zijn dan ook ontoereikend om tot de conclusie te kunnen komen dat [eiser] jegens Meubelhal geen recht meer heeft op huur omdat geen sprake meer was van het leveren van huurgenot.
4.7
Nu de stellingen van Meubelhal ter zake van de gestelde beëindiging van de huurovereenkomst per medio december 2012 dan wel tegen 1 januari 2013 ontoereikend zijn om tot bewijslevering te komen, wordt uitgegaan van een opzegging van de huurovereenkomst op 27 oktober 2012. Uitgaande van die datum had Meubelhal vervolgens de contractuele opzegtermijn van vier maanden in acht moeten nemen.
Het vorenstaande betekent dat de gedane huuropzegging geconverteerd dient te worden in een huuropzegging tegen 1 maart 2013 zodat [eiser] nog aanspraak heeft op betaling van de huurpenningen over de maanden januari en februari 2013.
4.8
Meubelhal heeft haar aanvankelijk bezwaar tegen de in rekening gebrachte BTW ter comparitie laten vallen zodat die stelling geen nadere bespreking behoeft.
[eiser] heeft ter comparitie erkend dat de huurprijs ingaande mei 2012 is verlaagd van
€ 2.000,- exclusief BTW per maand naar € 1.500,- exclusief BTW per maand, zulks op basis van de bedrijfseconomische omstandigheden van Meubelhal. Die verlaging zou, aldus [eiser] ter comparitie, voor de onderhavige periode echter niet meer gelden.
Ter zake wordt het volgende overwogen. De verlaging van de huurprijs met instemming van beide partijen, laat zich niet anders aan te merken dan als een overeengekomen wijziging van de huurovereenkomst betreffende de huurprijs. Nu partijen ter zake van die verlaging van de huurprijs niet een bepaalde periode zijn overeengekomen, dient bij de onderhavige beoordeling uitgangspunt te zijn een nader overeengekomen huurprijs van € 1.500,- exclusief BTW per maand ofwel € 1.815,- inclusief BTW per maand.
Over de maanden januari en februari 2013 is Meubelhal nog een bedrag aan huur verschuldigd aan [eiser] van € 3.630,- inclusief BTW.
4.9
Ter comparitie hebben partijen een nadere toelichting gegeven omtrent het verschil in de berekening bij de eindafrekening voor gas, water en elektriciteit. Het verschil tussen de beide berekeningen wordt veroorzaakt doordat Meubelhal op 17 december 2012 de eindstand heeft opgenomen en [eiser] op 31 december 2012. Nu vaststaat dat de huurovereenkomst in ieder geval ook nog bestond op 31 december 2012, wordt uitgegaan van de door [eiser] gehanteerde eindstand.
Uit vorenstaande overwegingen volgt dat Meubelhal, ook, huur verschuldigd is over de periode medio december tot en met eind december 2012 zodat er in zoverre ook niets valt te verrekenen met de kosten voor de nutsvoorzieningen. Het gevorderde bedrag ad € 1.387,24 aan energiekosten wordt dan ook toegewezen.
4.1
[eiser] heeft tevens gevorderd een bedrag van € 300,00 aan kosten. Ter comparitie is door Meubelhal erkend dat in het damwandprofiel een gat is geboord teneinde een elektriciteitssnoer door te voeren voor een te plaatsen zwaailamp. [eiser] heeft, ondanks het verweer van Meubelhal, echter geen nader inzicht kunnen bieden over de samenstelling en hoogte van die gestelde kosten.
Mede gelet op de aard en omvang van de gestelde ingreep en het gevoerde verweer komt die post, nu daaromtrent in het geheel geen nader inzicht is verstrekt, niet voor toewijzing in aanmerking.
4.11
Omtrent de vordering buitengerechtelijke incassokosten wordt het volgende overwogen. Met ingang van 1 juli 2012 is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten in werking getreden. Meubelhal is niet aan te merken als consument. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Gelet op de hoogte van het toegewezen bedrag wordt als vergoeding buitengerechtelijke kosten een bedrag toegewezen van € 625,36.
4.12
Op grond van vorenstaande overwegingen is dan ook toewijsbaar de somma van
€ 3.630,-, € 1.387,24 en € 625,36 uitmakend een totaalbedrag van € 5.632,60. De wettelijke rente is toewijsbaar over een bedrag € 5.007,24 vanaf 1 maart 2013.
5.Proceskosten
Meubelhal wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld.
Beslissing:
De kantonrechter:
veroordeelt Meubelhal om tegen bewijs van betaling aan [eiser] te voldoen een bedrag van
€ 5.632,60, vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.007,24 vanaf 1 maart 2013 tot de algehele voldoening;
veroordeelt Meubelhal tevens in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 213,00 aan griffierecht, € 82,17 aan explootkosten en
€ 500,00 voor salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en op 31 oktober 2013 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ:BvdB
coll: