ECLI:NL:RBNNE:2013:6477

• Datum uitspraak: 29 oktober 2013
• Publicatiedatum: 25 oktober 2013
• Zaaknummer: KL-432613 - CV EXPL 13-4177 E
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.C.G. Leijten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kwalificatie van een overeenkomst als huurovereenkomst of gebruikersovereenkomst

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter mr. J.C.G. Leijten, stond de kwalificatie van een overeenkomst tussen partijen centraal. De eiseres, eigenaar van woningen, had een overeenkomst van tijdelijke ingebruikgeving gesloten met de gedaagde, die in de woning verbleef. De eiseres vorderde ontruiming van de woning, stellende dat er sprake was van een gebruiksovereenkomst, terwijl de gedaagde zich op huurbescherming beriep en betwistte dat er geen huurovereenkomst was. De kantonrechter oordeelde dat de overeenkomst, ondanks de benaming als gebruiksovereenkomst, alle kenmerken van een huurovereenkomst vertoonde. De gedaagde had de woning langdurig in gebruik en betaalde een maandelijkse vergoeding, wat de rechter deed concluderen dat de gedaagde zich terecht op huurbescherming kon beroepen. De vorderingen van de eiseres werden afgewezen, en zij werd veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van de feitelijke omstandigheden en de intenties van partijen bij de kwalificatie van overeenkomsten in het huurrecht.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 432613 \ CV EXPL 13-4177

vonnis van de kantonrechter d.d. 29 oktober 2013

inzake

[eiseres],

gevestigd te [plaats],

eiseres,

gemachtigde: mr.drs. H. de Jong, advocaat te Burgum,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde,

procederende in persoon.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

Procesverloop

1.1 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 juni 2013

- het proces-verbaal van comparitie van 7 augustus 2013

- de door beide partijen genomen aktes.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

Motivering

De vaststaande feiten

2.

In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1.

De [eiseres] was eigenaresse van de woningen staande en gelegen aan de [naam] te [plaats]. Deze woningen heeft zij in gebruik gegeven aan woningzoekenden/gebruikers totdat de woningen verkocht zouden worden teneinde gelden te genereren voor het renovatieprogramma van de [naam] te [plaats].

2.2.

Met ingang van 1 juli 2006 zijn de [eiseres] als gebruikgever en [gedaagde] als gebruiknemer een overeenkomst tijdelijke ingebruikgeving woonruimte aangegaan betreffende de woning aan de [naam] te [plaats], tegen betaling door [gedaagde] van een maandelijkse gebruiksvergoeding van (destijds)

€ 358,95.

2.3.

In de betreffende overeenkomst is onder meer bepaald:

(…)

Betreffende de tijdelijke ingebruikgeving van:
[kadastrale gegegevens]

In aanmerking nemende:

- Dat
Gebruikgever eigenaresse is van de woningen nummer 1 t/m 11 oneven aan de[naam] te [plaats]. De vermelde nummers 1,3,5 en 11 heeft zij krachtens erfrecht verkregen; de resterende tussenliggende nummers heeft zij inmiddels ook aangekocht.

- De reden om deze tussenliggende woningen ook in eigendom te verwerven, heeft tot doel gehad een aaneengesloten complex in bezit te krijgen om op die wijze de mogelijkheid te hebben te zijner tijd activiteiten, die nu nog in het kerkgebouw zelf plaatsvinden, te concentreren aan de[naam].

- Teneinde dit te kunnen realiseren, kan het noodzakelijk zijn geheel of gedeeltelijk nieuwbouw te plegen en kan het ter uitvoering ook daarvan noodzakelijk zijn, dat aan bestaande huurder een vervangende woning, die de kerk daar bezit, moet worden aangeboden.

- Om deze redenen heeft het kerkbestuur niet de wil met nieuwe bewoners, voor een woning die tussentijds vrijkomt, duurzaam een huurovereenkomst te sluiten Temeer daar op dit moment onzeker is binnen welke termijn het kerkbestuur de plannen die zij voor ogen heeft, kan, mag en wil uitvoeren.

- Daarentegen heeft het kerkbestuur er geen bezwaar tegen voor het gebruik tijdelijk, tegen een vergoeding gelijk aan het bedrag wat normaal ook als huurprijs zou gelden, een overeenkomst voor tijdelijke ingebruikgeving aan te gaan;

- De
Gebruiknemer verklaart uitdrukkelijk met deze overwegingen bekend te zijn en om die reden het gebruik ook beschouwt als een tijdelijks gebruiksregeling en dit derhalve niet als een huurovereenkomst aanmerkt nu over en weer de wil van een huurovereenkomst ontbreekt.

- Indien de
Gebruikgever met betrekking tot haar voornemens tot definitief besluit komt als hiervoor aangegeven, zal zij tijdig de
Gebruiknemer hiervan in kennis stellen. Zij neemt hiervoor een termijn van tenminste 3 maanden in acht. Ook bij voorgenomen beëindiging van het gebruik door de
Gebruiknemer , zal ook deze een overeenkomstige termijn in acht nemen.

- Voor het overige zullen partijen zich gedragen als ware van een huurovereenkomst sprake, voor wat betreft de betaling van vergoeding, het onderhoud e..d. Voor zover van toepassing gelden de algemene voorwaarden van de NVM inzake verhuur van woonruimte waarvan partijen ieder een exemplaar hebben ontvangen.

- De maandelijkse vergoeding, die gedurende de periode van ingebruikname voortduurt, kan jaarlijks worden herzien en bedraagt bij de aanvang
€ 358,95 , per maand vooruit te betalen en voor het eerst te voldoen op
1 juli 2006 .

(…)

- Ingangsdatum van de ingebruikname is per
1 juli 2006 .

(…)

2.4.

De maandelijks door [gedaagde] aan de [eiseres] verschuldigde geldsom bedraagt laatstelijk € 389,00.

2.5.

Bij brief van 3 oktober 2012 heeft de gemachtigde van de [eiseres] de overeenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 mei 2013, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Bij brief van 21 november 2012 heeft genoemde gemachtigde - omdat hij niets van [gedaagde] had gehoord in reactie op de eerdere brief - de overeenkomst van partijen wederom opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, thans tegen 1 maart 2013.

2.6.

[gedaagde] heeft geweigerd om de woning te verlaten, aangezien hij zich op huurbescherming beroept.

Het geschil

3.1.

De [eiseres] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt om de door hem gebruikte woning binnen twee weken na betekening van het vonnis met de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van de [eiseres] te stellen;

II. De [eiseres] machtigt om, indien [gedaagde] met die ontruiming in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van (naar de kantonrechter begrijpt:) de sterke arm der politie;

III. [gedaagde] veroordeelt om aan de [eiseres] een dwangsom te betalen van € 500,00 per dag of keer dat hij in gebreke is om aan de veroordeling tot ontruiming van de woning te voldoen, met een maximum van € 200.000,-;

IV. [gedaagde] veroordeelt om aan de [eiseres] na 1 juni 2013 een gebruiksvergoeding te betalen ex artikel 7:225 BW gelijk aan de huur (ad € 362,54) per maand te betalen tot en met de dag waarop hij het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd;

V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding.

3.2.

[gedaagde] betwist het gevorderde.

De standpunten van partijen

4.1.

De [eiseres] legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Zij heeft de door [gedaagde] gebruikte woning op korte termijn nodig, aangezien zij deze woning wil verkopen. De verkoopopbrengst komt vervolgens ten goede aan de nieuwbouw en renovatie van haar kerkgebouw. De tussen partijen gesloten overeenkomst dient volgens de [eiseres] - gezien de aard van de overeenkomst - te worden aangemerkt als een (gebruiks)overeenkomst van tijdelijke aard. Dit is duidelijk zo omschreven in de overeenkomst en zo stond het partijen ook voor ogen. [gedaagde] was hiermee middels het tekenen van de overeenkomst ook bekend. Gelet op het voorgaande kan [gedaagde] zich niet op huurbescherming beroepen en dient hij de door hem gebruikte woning te verlaten.

4.2.

[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat er, zoals de [eiseres] stelt, tussen partijen sprake is van een gebruiksovereenkomst. Volgens [gedaagde] moet de overeenkomst van partijen juist als een huurovereenkomst worden aangemerkt, hetgeen betekent dat hij zich tegenover de [eiseres] op huurbescherming kan beroepen. [gedaagde] wijst er ten slotte nog op, dat er in zijn straat nóg een woning door de [eiseres] wordt verhuurd en dat de bewoners van die woning hun woning niet hoeven te verlaten. Er is dan ook sprake van willekeur, aldus [gedaagde]. [gedaagde] acht het redelijk dat de [eiseres] hem een verhuiskostenvergoeding verstrekt in geval van (eventuele) ontruiming.

De beoordeling van het geschil

5.1.

De kern van het geschil tussen partijen is gelegen in de vraag hoe de tussen hen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, als een gebruiksovereenkomst of als een huurovereenkomst. Of [gedaagde] de woning op korte termijn dient te ontruimen en te verlaten, zoals De [eiseres] vordert, is afhankelijk van het antwoord op deze vraag.

5.2.

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 lid 1 BW). Bij de kwalificatie "huurovereenkomst" óf "gebruiksovereenkomst" is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (zie Hoge Raad 11 februari 2011, NJ 2012, 73). Daarbij dient overigens te worden bedacht dat het begrip "huur" in verband met de strekking van de huurrechtbepalingen - bescherming van degene die een zaak in gebruik heeft - ruim dient te worden genomen (zie ook gerechtshof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013, 103).

5.3.

Naar het oordeel van de kantonrechter is aldus niet bepalend de benaming die De [eiseres] en [gedaagde] aan de schriftelijke overeenkomst zelf hebben gegeven, te weten die van "gebruiksovereenkomst". In het onderhavige geval is zonder meer aan de essentialia van een huurovereenkomst voldaan. De [eiseres] heeft aan [gedaagde] het gebruik c.q. genot van een specifieke zaak verschaft, zijnde de woning aan de [naam]te [plaats], waartegenover [gedaagde] vanaf 1 juli 2006 telkens aan de [eiseres] een tegenprestatie heeft verschaft, de betaling van een maandelijkse geldsom.

5.4.

Vervolgens dient te worden beoordeeld hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Gelet op de inhoud en de strekking van de schriftelijke overeenkomst was dat het
tijdelijk in gebruik geven van de betreffende woning, in afwachting van verbouwingsplannen van de [eiseres], waarbij de [eiseres] "de handen vrij wilde hebben" om de woning, met inachtneming van de in de overeenkomst opgenomen opzegtermijn, weer ter beschikking te krijgen. De daartoe opgestelde overeenkomst van partijen is aangegaan met ingang van 1 juli
2006 . De opzegging van de overeenkomst dateert uit het najaar van
2012 , ruim zes jaar (!) later. Tegen deze achtergrond kan naar het oordeel van de kantonrechter niet meer worden gesproken van een situatie dat de verhuurder de woning (slechts) tijdelijk in gebruik heeft gegeven. Er is sprake van een langdurig, bestendig gebruik van de woning door [gedaagde], dat alle kenmerken van een huurovereenkomst in zich bergt. [gedaagde] beroept zich tegenover de [eiseres] dan ook terecht op huurbescherming.

5.5.

De vorderingen van de [eiseres] zijn geënt op het bestaan van een gebruiksovereenkomst. Hiervoor is geoordeeld dat daarvan geen sprake is, maar van een huurovereenkomst. [gedaagde] is derhalve niet gehouden tot ontruiming conform de gebruiksovereenkomst. Zolang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet op rechtsgeldige wijze is geëindigd, is [gedaagde] niet gehouden om de woning te ontruimen.

5.6.

De vorderingen van de [eiseres] zullen derhalve worden afgewezen.

5.7.

De [eiseres] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten worden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil, nu [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van professionele rechtsbijstand en overigens niet is gebleken van andere kosten aan de zijde van [gedaagde] die voor vergoeding in aanmerking zouden komen.

Beslissing

De kantonrechter:

6.1. wijst de vorderingen van de [eiseres] af;

6.2. veroordeelt de [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil.

Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 oktober 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 119