ECLI:NL:RBNNE:2013:5411

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/122190 / HA ZA 12-299

Vonnis van 4 september 2013

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VASTGOED TEAM NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Heerenveen,

eiseres,

advocaat mr. W. Sleijfer, kantoorhoudende te Leeuwarden,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE HEERENVEEN,

zetelend te Heerenveen,

gedaagde,

advocaat mr. W.J. Aardema, kantoorhoudende te Heerenveen.

Partijen zullen hierna VTN en de gemeente Heerenveen genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- het mondeling tussenvonnis van 16 januari 2013, waarbij comparitie is bepaald;

het proces-verbaal van comparitie;
het faxbericht van de zijde van de gemeente Heerenveen d.d. 13 maart 2013;

- de akte overlegging nadere producties van de zijde van de gemeente Heerenveen, ter griffie van de rechtbank binnengekomen op 26 maart 2013;

- de akte overlegging producties van de zijde van VTN ter griffie van de rechtbank binnengekomen op 26 maart 2013;

- de brief van de zijde van VTN ter griffie van de rechtbank binnengekomen op 28 maart 2013;

- het faxbericht van de zijde van de gemeente Heerenveen d.d. 28 maart 2013;

de antwoordakte van de zijde van VTN d.d. 10 april 2013;
de antwoordakte van de zijde van de gemeente Heerenveen d.d. 24 april 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.

2.De feiten

2.1.

Op enig moment heeft de gemeente Heerenveen VTN benaderd voor de bemiddeling bij de aankoop van een bedrijfsgebouw met bijbehorende gronden, gelegen aan de Opslach te Heerenveen (hierna te noemen: het onroerend goed), dat het gezamenlijk eigendom was van[A] Beheer B.V., [A] (hierna te noemen:[A]),[B], [C] en[D] (hierna gezamenlijk te noemen:[A] c.s.). De gemeente Heerenveen wilde dit onroerend goed verwerven, omdat zij overwoog om daar een nieuw Thialf (ijs)stadion te realiseren.

2.2.

Bij brief van 17 februari 2009 heeft VTN - voor zover van belang - het volgende

aan de gemeente Heerenveen bericht:

"
Hierbij bevestigen wij het gesprek d.d. 11 februari met de heren [X] en[Y], (twee ambtenaren van de gemeente Heerenveen; toevoeging rechtbank) en ondergetekende aangaande een opdracht voor bemiddeling bij de aankoop van het bedrijfsgebouw met bijbehorende grond van[A] Vastgoed Beheer B.V. gelegen aan de Opslach te Heerenveen.

Vastgoed Team Nederland b.v. zal de onderhandelingen namens de Gemeente Heerenveen voeren. Overleg en terugkoppeling zal plaats vinden naar bovenstaande contactpersonen. Bij het tot stand brengen van een overeenkomst wordt u een courtage in rekening gebracht ter grootte van 5% over met de wettelijk geldende BTW.

In onderling overleg zijn wij al gestart met overleg met de heer[A]. Wij hebben te kennen gegeven dat U bereid bent een koopsom te betalen ter grootte van € 2.115.000,-- kosten koper.

Wij verzoeken u ons de gemaakte afspraken te bevestigen."

2.3.

Op 23 juni 2010 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente Heerenveen en VTN, waarvan VTN een gespreksverslag heeft opgesteld. In dit gespreksverslag staat

- voor zover van belang - het volgende vermeld:

"Naar aanleiding van de bespreking d.d. 23 juni 2010 t.a.v. verwerving van de locatie van[A] Vastgoed Beheer b.v. (hierna te noemen[A]) is het volgende aan de orde geweest.

De gemeente Heerenveen wil zekerheid omtrent de verwerving van de locatie[A] vanwege de mogelijke vestiging van het nieuwe “Thialf”. Hierover zijn eerder besprekingen met[A] gevoerd die hebben niet geleid tot een overeenstemming.

(…)

Met deze gegevens is het volgende voorstel besproken:

1
1 Verwerving panden[A] voor maximaal €4.000.000,-- kosten koper.

2
2 De koopsom wordt gesplitst in de eerste verwerving en overdracht tegen circa

€ 2.000.000,-- k.k. (conform taxatiewaarde) en overschrijving in de openbare registers per 11/2010.

3
3 Het restant bedrag van de koopsom (ca. € 2.000.000,--) wordt afhankelijk gesteld van de bestuurlijke goedkeuring en realisatie van de nieuwbouw plannen van Thialf op het naburige perceel aan de Opslach te Heerenveen (bij de afgifte van de onvoorwaardelijke en/of bruikbare bouwvergunning voor de nieuwbouw van Thialf.) De aanvullende koopsom wordt als aan alle voorwaarden is voldaan uiterlijk 1 november 2015 aan[A] uitgekeerd.

(…)

6.
6. Vastgoed Team Nederland BV, gevestigd te Heerenveen, treedt in dezen op namens de gemeente Heerenveen en zal over de aankoop worden gehonoreerd op basis van 5% courtage over de koopsom te vermeerderen met de wettelijke BTW. Het eerste deel wordt in rekening gebracht bij de verwerving het twee deel wordt afhankelijk gesteld van definitieve realisatie van de plannen zoals onder punt 3 vermeld."

2.4.

Bij e-mail van 24 juni 2010 heeft de heer[Z] (hierna te noemen:[Z]), bestuurder van VTN, dit gespreksverslag naar de gemeente Heerenveen gestuurd met de vraag of zij een en ander correct had verwoord. In reactie hierop heeft de heer[X], (hierna te noemen: [X]), destijds teamleider OTN bij de gemeente Heerenveen, bij

e-mail van 20 juli 2010 aan VTN - voor zover van belang - het volgende bericht:

"Je hebt van [Y] inmiddels een aantal mutaties toegemaild gekregen over de tekst van de afspraken. Ik bevestig je hierbij dat wij akkoord zijn met uitzondering van de door jou voorgesteldecourtage
. Deze heb je bepaald op 5% over de koopsom. Ik stel voor dat je deze halveert, ofwel dmv 2,5% over de koopsom ofwel 5% over de gesplitste koopsom (zie punt 2).

Graag een reactie.

Uiteraard onder voorbehoud van goedkeuring college (constructie) en vervolgens raad (aankoopkrediet)."

2.5.

Libbenga heeft vervolgens op 22 juli 2010 - voor zover van belang - het volgende aan [X] gemaild:

"Zoals vanmiddag besproken zullen wij de aankoop van de opstallen[A] c.s. ter hand nemen op basis van ons concept voorstel d.d. 24 juni met uitzondering van onze beloning in dezen. De beloning voor Vastgoed Team Nederland b.v. bedraagt een vast bedrag bepaald op €150.000,-- (zegge: eenhonderdenvijftig duizend euro) te vermeerderen met b.t.w., te verrekenen bij het notarieel transport.

Voorts spraken wij af dat de werkzaamheden van verwerving per heden aanvangen en wij u regelmatig van de vorderingen op de hoogte zullen stellen.

Uiteraard is alles onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat het College van B&W en de Gemeenteraad de goedkeuring voor deze transactie geven."

2.6.

In reactie hierop heeft [X] bij e-mail van 22 juli 2010 aan[Z] bericht hiermee akkoord te zijn.

2.7.

De bemiddeling van VTN heeft uiteindelijk geleid tot een overeenkomst tussen[A] c.s. en de gemeente Heerenveen, waarbij[A] c.s. het onroerend goed aan de gemeente Heerenveen heeft verkocht. In de koopakte, die op 22 december 2011 door de gemeente Heerenveen en op 29 december 2011 door[A] c.s. is ondertekend, is - voor zover van belang - het volgende bepaald:

"in overweging nemende:

a. dat Koper - ter vervanging van het huidige Thialf-ijsstadion- de bouw van een nieuw ijsstadion in Heerenveen overweegt, mogelijk te realiseren op de hierna nader te omschrijven onroerende zaak van Verkoper (…)

(…)

e. dat deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad van de gemeente Heerenveen uiterlijk op dertien maart tweeduizend twaalf tot het verstrekken van krediet ten behoeve van de onderhavige aankoop heeft besloten;

2.8.

De besluitvorming van de gemeenteraad omtrent het al dan niet verstrekken van krediet ten behoeve van de aankoop van het onroerend goed stond geagendeerd op de raadsvergadering van 6 februari 2012. In de verwachting dat door de gemeenteraad zou worden besloten tot het beschikbaar stellen van het krediet is een concept raadsbesluit opgesteld, welk concept is gepubliceerd op de website van de gemeente Heerenveen. In dit concept staat het volgende vermeld:

"Onderwerp: Aankoop percelen[A]

(…)

_________________________________________________________________

De raad der gemeente Heerenveen;

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 20 december

2012;

BESLUIT:

Ten behoeve van de aankoop van de percelen aan De Opslach van de heer[A] een krediet van € 755.988,-- beschikbaar te stellen; en

De geheimhouding ex artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet te bekrachtigen ten aanzien van de bijlage ‘koopovereenkomst’ en de conceptkoopovereenkomst.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 6 februari 2012.

De griffier, De voorzitter,

mevrouw [M] de heer [N]"

2.9.

Ter raadsvergadering van 6 februari 2012 is het agendapunt betreffende de besluitvorming omtrent het krediet voor de aankoop van het onroerend goed verschoven naar de raadsvergadering van 5 maart 2012. Dit is vastgelegd in de notulen van de raadsvergadering van 6 februari 2012, welke notulen eveneens zijn gepubliceerd op de website van de gemeente Heerenveen.

2.10.

Bij raadsbesluit van 5 maart 2012 heeft de gemeenteraad het voorstel van het college van B&W om ten behoeve van de aankoop van het onroerend goed een krediet van € 755.988,-- beschikbaar te stellen afgewezen. Ook dit besluit is gepubliceerd op de website van de gemeente Heerenveen. Ten gevolge van dit besluit heeft geen overdracht plaatsgevonden van het onroerend goed aan de gemeente Heerenveen.

2.11.

Nadat de gemeente Heerenveen VTN had geïnformeerd over de inhoud van het raadsbesluit van 5 maart 2012 en een beroep had gedaan op de opschortende voorwaarde is er tussen partijen discussie ontstaan over de vraag of de gemeente Heerenveen aan VTN courtage verschuldigd is ter zake van de door VTN verrichte bemiddelingswerkzaamheden.

2.12.

Bij brief van 19 juni 2012 heeft mr. Sleijfer voornoemd de gemeente Heerenveen namens VTN gesommeerd tot betaling aan VTN van een bedrag van € 150.000,-- ter zake van courtage. De gemeente Heerenveen heeft niet aan deze sommatie voldaan.

3.Het geschil

3.1.

VTN vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I.
primair

de gemeente Heerenveen zal veroordelen om aan VTN te voldoen een bedrag van € 150.000,--, te vermeerderen met de daarover verschuldigde btw en de wettelijke handelsrente vanaf 4 juli 2012 tot de dag der algehele voldoening;

subsidiair

de gemeente Heerenveen zal veroordelen om aan VTN te voldoen een zodanig bedrag dat de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geboden acht, te vermeerderen met de daarover verschuldigde btw en de wettelijke handelsrente vanaf

4 juli 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;

II. de gemeente Heerenveen zal veroordelen in het nasalaris van de advocaat ad € 131,-- voor zover betaling wordt verkregen zonder dat betekening van het te wijzen vonnis nodig is, respectievelijk ad € 199,-- voor zover betaling binnen 14 dagen na aanschrijving uitblijft en betekening van het in deze te wijzen vonnis nodig is;

III. de gemeente Heerenveen zal veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis.

3.2.

VTN heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Op 11 februari 2009 heeft de gemeente Heerenveen aan VTN opdracht verstrekt tot het bemiddelen bij de aankoop van het onroerend goed. Partijen zijn daarbij een courtage voor VTN overeengekomen van 5% van de totale koopsom, te vermeerderen met btw, te voldoen bij het tot stand brengen van een overeenkomst. Op 23 juni 2010 hebben partijen omtrent de verwerving van het onroerend goed overleg gevoerd. In afwijking van het toen besproken honoreringsvoorstel heeft de gemeente Heerenveen bij e-mailbericht van 20 juli 2010 voorgesteld de courtage te halveren. Vervolgens is een vaste courtage overeengekomen van € 150.000,- excl. BTW, te verrekenen bij het notariële transport, welke afspraak is bevestigd bij e-mailberichten van 22 juli 2010. Aan dit recht op courtage is door partijen de opschortende voorwaarde verbonden dat het college van B&W en de gemeenteraad hun goedkeuring dienden te geven voor de aankoop van het onroerend goed. Als gevolg van het feit dat de provinciale staten van Friesland in haar vergadering van

22 februari 2012 heeft besloten tot vernieuwbouw van het Thialf stadion op de huidige locatie heeft de gemeenteraad bij raadsbesluit van 5 maart 2012 het voorstel van het college van B&W om ten behoeve van de aankoop van het onroerend goed een krediet van € 755.988,-- beschikbaar te stellen afgewezen. Eerder had de gemeente Heerenveen echter op haar website een besluit gepubliceerd, waarin stond aangegeven dat de gemeenteraad op 6 februari 2012 had besloten tot het beschikbaar stellen van het krediet. Deze onduidelijkheid c.q. onjuiste informatie op de website van de gemeente Heerenveen valt aan de gemeente Heerenveen toe te rekenen. Als zou worden geoordeeld dat, ondanks deze onjuiste publicatie, door het raadsbesluit van 5 maart 2012 de opschortende voorwaarde waaronder partijen de overeenkomst zijn aangegaan niet is vervuld, is VTN van mening dat een parallel getrokken kan worden met de situatie waar artikel 7:426 lid 2 BW op ziet. Daaruit volgt dat de gemeente Heerenveen loon aan VTN is verschuldigd, ook indien de tot stand gebrachte overeenkomst tussen haar en[A] c.s., niet wordt uitgevoerd, nu deze niet-uitvoering de gemeente Heerenveen is toe te rekenen. De gemeente Heerenveen is er namelijk niet in geslaagd de voor de realisatie van een nieuw Thialf stadion benodigde financiële middelen bijeen te brengen. Voor zover zou worden geoordeeld dat de artikelen 7:425 en 7:426 BW toepassing missen en derhalve wordt geoordeeld dat de opdracht is geëindigd, voordat deze is voltooid, is de gemeente Heerenveen niettemin loon verschuldigd op grond van artikel 7:411 lid 2 BW. Ook in dit verband geldt dat VTN alle werkzaamheden voor het tot stand komen van een koopovereenkomst, waarvoor de gemeente Heerenveen haar opdracht gaf, heeft verricht en dat het niet effectueren van deze koopovereenkomst niet aan haar maar aan de gemeente Heerenveen dient te worden toegerekend.

3.3.

De gemeente Heerenveen voert verweer met conclusie tot niet-ontvankelijkverklaring van VTN in haar vorderingen, althans ontzegging van deze vorderingen aan haar, met veroordeling van VTN bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten ad € 131,-- voor zover betaling wordt verkregen zonder dat betekening van het te wijzen vonnis nodig is dan wel ad € 199,-- voor zover betaling binnen 14 dagen na aanschrijving uitblijft en betekening van het in deze te wijzen vonnis noodzakelijk is.

3.4.

Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Alvorens over te gaan tot beoordeling van het geding ten gronde zal de rechtbank ingaan op het bij faxbericht van 13 maart 2013 van de zijde van de gemeente Heerenveen gedane verzoek om het proces-verbaal van de comparitie op enkele punten aan te vullen. In reactie op dit verzoek heeft VTN bij brief van 28 maart 2013 aangegeven akkoord te gaan met de verzochte aanvulling van het proces-verbaal.

4.2.

De gemeente Heerenveen heeft in de eerste plaats de volgende aanvulling voorgesteld. Naar aanleiding van de stelling van VTN dat op grond van het arrest van de Hoge Raad van 23 maart 2003 door VTN een beroep kan worden gedaan op het bepaalde in art. 7:411 BW is van de zijde van de gemeente Heerenveen aangevoerd dat er juist geen sprake is geweest van een voortijdige beëindiging van de overeenkomst tot opdracht zoals in het geval waarop voornoemd arrest zag. Van de zijde van de gemeente Heerenveen is naar voren gebracht dat VTN geen verdere werkzaamheden meer hoefde te verrichten en dat zij slechts nog in de ‘wachtkamer’ zat om af te wachten of het overeengekomen risico zich nu wel of niet zou voordoen. Van de zijde van de gemeente Heerenveen is dan ook nadrukkelijk naar voren gebracht dat in dezen geen beroep kan worden gedaan op het bepaalde in art. 7:411 BW, aldus de gemeente Heerenveen. Dit is volgens de gemeente Heerenveen ten onrechte niet opgenomen in het proces-verbaal.

4.3.

De rechtbank constateert dat de verklaring van de advocaat van de gemeente Heerenveen op dit punt in het proces-verbaal te summier is weergegeven en dat de aanvulling daarom terecht is voorgesteld. In plaats van de zin in het proces-verbaal:
"VTN heeft na het beëindigen van haar bemiddelingswerkzaamheden in de wachtkamer plaats moeten nemen tot de raad ging beslissen, dient gelezen te worden hetgeen de gemeente Heerenveen als aanvulling heeft voorgesteld, zoals weergegeven onder r.o. 4.2.

4.4.

De gemeente Heerenveen heeft voorts de volgende aanvulling voorgesteld. Door VTN is ter comparitie nog het standpunt naar voren gebracht dat VTN er te allen tijde van uitging dat de gemeente Heerenveen tot betaling zou overgaan, hetgeen ook afgeleid zou kunnen worden uit het bericht namens VTN van 28 maart 2012. In reactie hierop is door de gemeente Heerenveen aangevoerd dat juist uit dit laatste bericht afgeleid moet worden dat VTN heel goed wist dat zij geen recht had op enige vergoeding en dat andere professionele partijen, waaronder NVM-makelaars, juist op voorhand schriftelijk een vergoeding bedingen bij een voortijdige beëindiging, hetgeen VTN juist niet heeft gedaan. Deze reactie ontbreekt in het proces-verbaal, aldus de gemeente Heerenveen .

4.5.

Ook deze aanvulling is naar het oordeel van de rechtbank terecht voorgesteld. Het proces-verbaal dient daarom met inachtneming van deze aanvulling gelezen te worden.

4.6.

Tot slot heeft de gemeente Heerenveen aangegeven dat zij ter comparitie nadrukkelijk heeft betwist dat VTN 100 weken lang gemiddeld vijf uur per week aan de bewuste opdracht heeft gewerkt tegen een uurtarief van € 350,-- en heeft de gemeente Heerenveen verzocht deze betwisting in het proces-verbaal op te nemen. Deze aanvulling is naar het oordeel van de rechtbank niet terecht voorgesteld, nu deze betwisting reeds in het proces-verbaal is opgenomen. In het proces-verbaal is namelijk opgenomen dat mr. Aardema heeft verklaard: "
De gemeente Heerenveen betwist de door de heer[Z] ter comparitie gegeven urenspecificatie van de door hem verrichte werkzaamheden en het door hem opgegeven uurtarief, bij gebrek aan bewijs."

4.7.

Bij brief van 28 maart 2013 heeft ook VTN de rechtbank verzocht het proces-verbaal van de comparitie aan te vullen. Volgens haar heeft zij ter comparitie haar uurtarief begroot op € 450,-- in plaats van het in het proces-verbaal genoemde bedrag van € 350,--. In reactie op dit verzoek heeft de gemeente Heerenveen bij faxbericht van 28 maart 2013 onder meer aangegeven bezwaar te maken tegen wijziging van het proces-verbaal op dit punt, omdat VTN volgens haar ter comparitie nadrukkelijk het bedrag heeft genoemd van € 350,-- per uur en niet het bedrag van € 450,-- per uur.

4.8.

De rechtbank overweegt dat in de zittingsaantekeningen van de griffier het bedrag van € 350,-- per uur als het door[Z] genoemde uurtarief staat genoteerd, zodat er geen grond bestaat om het proces-verbaal op dit punt te wijzigen.

4.9.

Tussen partijen staat vast dat zij een bemiddelingsovereenkomst hebben gesloten, waarbij VTN zich tegenover de gemeente Heerenveen heeft verbonden om tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een koopovereenkomst tussen de gemeente Heerenveen en[A] c.s. ter zake van het onroerend goed. Wat partijen verdeeld houdt is de vraag of de gemeente Heerenveen aan VTN loon is verschuldigd ter zake van de door VTN in het kader van deze bemiddelingsovereenkomst verrichte werkzaamheden.

4.10.

VTN heeft erkend dat uit de e-mailberichten van 20 en 22 juli 2010 volgt dat het recht van VTN op de overeengekomen courtage van € 150.000,-- door partijen afhankelijk is gesteld van het vervullen van de opschortende voorwaarde dat het college van B & W en de gemeenteraad hun goedkeuring dienden te geven aan de aankoop van het onroerend goed. Ook staat tussen partijen vast dat deze voorwaarde wat betreft de gemeenteraad inhield dat de gemeenteraad diende te besluiten tot het beschikbaar stellen van krediet voor de aankoop van het onroerende goed.

4.11.

VTN heeft in haar antwoordakte aangegeven dat het gelet op door de gemeente Heerenveen overgelegde producties ervoor moet worden gehouden dat, anders dan de gemeente Heerenveen volgens VTN heeft vermeld op haar website, de gemeenteraad op 6 februari 2012 geen besluit heeft genomen tot aankoop van het onroerend goed. De rechtbank begrijpt hieruit dat tussen partijen thans niet langer in geschil is dat de gemeenteraad op 5 maart 2012 voor het eerst een besluit heeft genomen over het beschikbaar stellen van krediet voor de aanschaf van het onroerend goed, welk besluit negatief was, in die zin dat de gemeenteraad heeft besloten om geen krediet beschikbaar te stellen. Gezien dit besluit is de opschortende voorwaarde die partijen hadden verbonden aan de verplichting van de gemeente Heerenveen tot betaling aan VTN van een bedrag van € 150.000,-- aan courtage, niet vervuld.

4.12.

In haar antwoordakte heeft VTN voorts gesteld dat de onduidelijkheid c.q. het verstrekken van onjuiste informatie op de website van de gemeente Heerenveen aan de gemeente Heerenveen toe te rekenen valt. VTN heeft echter geen rechtsgevolgen verbonden aan deze stelling. Voor zover VTN heeft bedoeld te stellen dat zij er, gelet op de gestelde onduidelijke c.q. onjuiste vermelding op de website, ingevolge artikel 3:35 BW gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de opschortende voorwaarde wel was vervuld, kan zij hierin niet worden gevolgd. Voor zover uit het bericht van de gemeente op haar website al afgeleid zou kunnen worden dat de gemeente een definitief besluit genomen had, betreft dit bericht slechts een feitelijke mededeling en geen rechtshandeling (een tot VTN gerichte verklaring of gedraging gericht op rechtsgevolg) als bedoeld in 3:35 juncto 3:33 BW. Reeds hierop strandt een beroep van VTN op artikel 3:35 BW.

4.13.

De rechtbank volgt VTN evenmin in haar stelling dat er een parallel getrokken kan worden met artikel 7:426 lid 2 BW. In dat artikel is bepaald dat indien het recht op loon afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst en deze overeenkomst niet wordt uitgevoerd, de opdrachtgever het loon ook verschuldigd is, tenzij de niet-uitvoering niet aan hem kan worden toegerekend. In casu is het recht op loon afhankelijk gesteld van goedkeuring van de overeenkomst door B&W en de gemeenteraad. Deze voorwaarde ziet niet op de uitvoering van de overeenkomst met[A] maar op de goedkeuring voor het aangaan van deze overeenkomst. Dit is een wezenlijk verschil, wat maakt dat artikel 7:426 lid 2 BW in casu niet analoog kan worden toegepast. Nu artikel 7:426 BW wat betreft deze voorwaarde niet analoog kan worden toegepast en het recht op loon mede afhankelijk is gesteld van deze voorwaarde, die niet is vervuld, kan in het midden blijven of sprake is van andere voorwaarden die aan het recht op loon van VTN zijn verbonden, waarop 7:426 BW wel (analoog) kan worden toegepast.

4.14.

Voor zover in de stellingen van VTN een beroep op artikel 6:23 lid 1 BW besloten ligt, faalt dit beroep. Ingevolge dit artikellid geldt een voorwaarde als vervuld, indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen, wanneer de partij die bij de niet-vervulling belang had, de vervulling heeft belet. Tussen partijen is niet in geschil dat het negatieve besluit van de gemeenteraad een gevolg is van het besluit van de Provinciale Staten van Friesland in haar vergadering van 22 februari 2012 tot vernieuwbouw van het Thialf stadion op de huidige locatie. Het enkele feit dat Provinciale Staten dit besluit heeft genomen, rechtvaardigt niet de conclusie dat de gemeente Heerenveen zich, zoals VTN heeft gesteld, onvoldoende heeft ingespannen om financiering voor de aankoop van het onroerend goed te verkrijgen. VTN heeft haar stelling dat de gemeente Heerenveen zich onvoldoende heeft ingespannen om deze financiering te verkrijgen niet nader geconcretiseerd. Aldus is dit verwijt van VTN, dat door de gemeente Heerenveen is weersproken, onvoldoende geconcretiseerd om te kunnen dienen als grondslag voor de aanname dat de gemeente Heerenveen de vervulling van de voorwaarde heeft belet.

4.15.

Tot slot strandt ook het beroep van VTN op artikel 7:411 BW. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. Lid 1 van dit artikel bepaalt - voor zover van belang -:

“Indien de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht (…) en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van de volbrenging (…) heeft de opdrachtgever recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Bij de bepaling hiervan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft, en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. (…)”.

4.16.

De gemeente Heerenveen heeft ten verwere aangevoerd dat VTN geen beroep kan doen op dit artikel, omdat partijen volgens haar hebben gecontracteerd op basis van "no cure no pay" en er geen sprake is van voortijdige beëindiging van de overeenkomst van opdracht.

4.17.

De rechtbank is met de gemeente Heerenveen van oordeel dat geen sprake is van een voortijdig einde van de bemiddelingsovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:411 BW. Deze overeenkomst is immers niet (voortijdig) geëindigd, maar de aan VTN in die bemiddelingsovereenkomst gegeven opdracht tot bemiddeling heeft niet tot resultaat geleid, omdat de opschortende voorwaarde die aan de tot stand te brengen overeenkomst en het recht op courtage was verbonden niet is vervuld.

4.18.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van VTN dienen te worden afgewezen. VTN zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten

worden veroordeeld De kosten aan de zijde van de gemeente Heerenveen worden vastgesteld op:

- vast recht € 3.621,00

- salaris advocaat 4.263,00punten × tarief € 1.421,--).

Totaal € 7.884,00

4.19.

De rechtbank zal voorts de door de gemeente Heerenveen verzochte veroordeling in de nakosten als onbestreden toewijzen op de wijze als in het dictum omschreven en zal het vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling en de veroordeling in de nakosten, zoals door de gemeente Heerenveen verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt VTN in de proceskosten aan de zijde van de gemeente Heerenveen tot op heden vastgesteld op € 7.884,00;

5.3.

veroordeelt VTN in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

€ 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Giltay en in het openbaar door de rolrechter uitgesproken op 4 september 2013.

fn: 445

Vordering tot betaling van courtage uit bemiddelingsovereenkomst tussen Vastgoed Team Nederland B.V. en de gemeente Heerenveen

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing