Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/369995 / HA ZA 25-633
Vonnis in incident van 11 februari 2026
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAAR BEDRIJFS- EN KANTOORCENTRUM SPAARNEWEG TE CRUQUIUS,
statutair gevestigd te Haarlemmermeer, kantoorhoudende te Cruquius,
eisende partij in de hoofdzaak,
verwerende partij in het incident,
hierna te noemen: Onder VvE,
advocaat: mr. N.A. Berenschot,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS BEDRIJFS-, KANTOOR- EN WINKELCENTRUM SPAARNEWEG TE CRUQUIUS,
statutair te Cruquius, kantoorhoudende te Rijswijk,
gedaagde partij in de hoofdzaak,
eisende partij in het incident,
hierna te noemen: Hoofd VvE,
advocaat: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 27
- de conclusie van antwoord tevens houdende incidentele vordering tot oproeping ex artikel 118 Rv Pro met producties 1 en 2
- de conclusie van antwoord in het incident.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
2.Uitgangspunten
2.1.
Bij splitsingsakte van 3 december 2008 is het gebouw gelegen aan de Spaarneweg te Cruquius, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AD nummer 8743 gesplitst in twee appartementsrechten, te weten:
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkelruimten, gelegen op de begane grond en de eerste verdieping van het in de splitsing betrokken complex inclusief de expeditiegang gelegen achter de betreffende winkelruimten (…) plaatselijk bekend 2142 EV Cruquius, Cruquiusplein (ongenummerd), kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AD, complexaanduiding 10039-A, appartementsindex 1;
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfs- en kantoorruimten, gelegen op de begane grond en de eerste (1e) verdieping (…) plaatselijk bekend 2141 EN Cruquius, Spaarneweg (ongenummerd), kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AD, complexaanduiding 10039-A, appartementsindex 2.
2.2.
Bij deze splitsing is gedaagde opgericht als Vereniging van Eigenaars, hierna Hoofd VvE, bestuurd door MVGM Vastgoedmanagement B.V. Eigenaar van appartementsindex 1 is Cruquius Invest N.V.
2.3.
Eveneens op 3 december 2008 is appartementsindex 2 ondergesplitst in 12 appartementsrechten. Deze appartementsrechten zien op kantoor- en bedrijfsruimten gelegen aan de achterzijde van het pand op de begane grond en eerste verdieping. Bij deze splitsing is eiseres, hierna Onder VvE, opgericht, bestuurd door de heer [betrokkene 1] en de heer [betrokkene 2]. De Onder VvE is lid van de Hoofd VvE.
3.De beoordeling in het incident
3.1.
In de hoofdzaak vordert de Onder VvE dat de rechtbank:
I voor recht verklaart dat de kosten van elektra, gebruik, onderhoud, schoonmaak, vervanging en herstel van de hierna te noemen zaken/gedeelten voor rekening en risico komen van de eigenaar van appartementsindex 1:
luifel aan de winkelzijde inclusief verlichting
straatverlichting winkelzijde
brug en voorzieningen op het eiland
expeditiegang met uitzondering van de kosten voor de instandhouding van de gang als vluchtweg
groenvoorziening aan de voorkant (winkelzijde)
verlichting van de parkeerplaatsen behorende bij appartementsindex 1 aan de achterkant
groenvoorziening tussen de parkeerplaatsen behorende bij appartementsindex 1 (achterzijde)
stoep en straat aan de winkelzijde (voorkant),
II voor recht verklaart dat de kosten van KPN, meetdiensten huurkoop e-view voor rekening komen van de eigenaar van appartementsindex 1,
III de Hoofd VvE veroordeelt om de kosten zoals bedoeld onder Ia tot en met h en II ten laste van de eigenaar van appartementsindex 1 te brengen,
IV de Hoofd VvE veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder het salaris van de advocaat en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het te wijzen vonnis tot de dag van algehele voldoening en waarbij de Onder VvE als lid van de Hoofd VvE niet conform haar aandeel hoeft bij te dragen in de proceskosten, inclusief de eventuele advocaatkosten van de Hoofd VvE.
3.2.
De Onder VvE stelt dat de Hoofd VvE al jaren niet heeft afgerekend conform het bepaalde in de splitsingsakte, als gevolg waarvan de Onder VvE ten onrechte meebetaalt aan kosten van elektra, gebruik, onderhoud, schoonmaak, vervanging en herstel van zaken en gedeelten die voor rekening en risico komen van een andere appartementseigenaar. Zij stelt dat de Hoofd VvE de indruk wekt niet op te treden namens de gezamenlijke eigenaars maar uitsluitend namens de grooteigenaar, de eigenaar van appartementsindex 1, op te treden. Zij voert aan dat het daarom onredelijk is dat de kosten van deze procedure en de advocaatkosten die alleen in het belang van de grooteigenaar van appartementsindex 1 zijn gemaakt mede ten laste van de overige eigenaars, de Onder VvE, worden gebracht.
3.3.
De Hoofd VvE vordert in het incident dat de rechtbank de Onder VvE in staat stelt om binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, op straffe van niet-ontvankelijkheid in de hoofdzaak als zij daarvan geen gebruik maakt, Cruquius Invest N.V. alsnog als partij in het geding te betrekken door oproeping op de voet van artikel 118 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), met veroordeling van de Onder VvE in de kosten van het incident, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
3.4.
De Hoofd VvE stelt dat zij, zoals is bepaald in artikel 5:112 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is opgericht bij de (hoofd)splitsing in appartementsrechten en dat iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van de VvE en dat zij het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Zij benadrukt dat een VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigt en dat haar bestuur binnen die grenzen slechts de middelen van de vereniging beheert en zorgdraagt voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering van eigenaars. Zij betwist dat zij uitsluitend optreedt als vertegenwoordiger van appartementsindex 1. Zij stelt dat als de Onder VvE wordt gevolgd in haar stelling dat de Hoofd VvE slechts optreedt als vertegenwoordiger van appartementsindex 1 het haar ontbreekt aan een zelfstandige positie en dat in dat geval de Onder VvE uitsluitend de eigenaar van appartementsindex 1 in rechte had moeten betrekken en niet-ontvankelijk verklaard zou moeten worden in haar vordering tegen de Hoofd VvE. In dat geval zouden in feite alle betrokken appartementseigenaars op grond van artikel 118 Rv Pro in het geding opgeroepen moeten worden, omdat de Onder VvE anders niet in haar vorderingen kan worden ontvangen, maar de Onder VvE zou in ieder geval in de gelegenheid gesteld moeten worden om Cruquius Invest N.V. op te roepen.
3.5.
De Onder VvE voert verweer en voert aan dat zij wel van mening is dat de Hoofd VvE formeel gezien de belangen behartigt van alle VvE leden en namens alle VvE leden optreedt, maar dat zij in de praktijk niet lijkt op te komen voor de belangen van de Onder VvE, maar uitsluitend voor de belangen van de eigenaar van appartementsindex 1.
Zij voert verder aan dat de procedure in de hoofdzaak gaat over de uitleg van de hoofdsplitsingsakte zodat de Hoofd VvE terecht door haar in rechte is betrokken en dat het niet oproepen van de eigenaar van appartementsindex 1 niet tot haar niet-ontvankelijkheid kan leiden, maar dat het, omdat die uitlegkwestie ook de belangen van de eigenaar van index 1 raakt, inderdaad wenselijk is dat Cruquius Invest N.V. als eigenaar van appartementsindex 1ook zelf als partij in deze procedure wordt betrokken op grond van artikel 118 Rv Pro. Daarom refereert zij zich aan het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de incidentele vordering van de Hoofd VvE.
3.6.
De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 118 Rv Pro heeft betrekking op gevallen waarin derden in het geding moeten worden betrokken. Daarvoor kan aanleiding bestaan als sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding, op basis van een uitdrukkelijke wettelijke bepaling of op basis van de juridische verhouding tussen (één van) partijen en die derde. Het moet gaan om een geschil waarin de belangen van die derde rechtstreeks worden geraakt en waarover niet zinvol kan worden beslist zonder de positie van de derde daarin te betrekken (hof Den Haag 19 mei 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:1093).
3.7.
In de hoofdzaak gaat het om uitleg van de bepalingen in de (hoofd)splitsingsakte, onder meer over de vraag wie van partijen bepaalde kosten moet dragen, dan wel in welke mate een partij aan bepaalde kosten moet bijdragen. Formeel gezien vertegenwoordigt de Hoofd VvE de belangen van de eigenaar van appartementsindex 1 en appartementsindex 2, derhalve (indirect) ook van de appartementseigenaren die lid zijn van de Onder VvE. Omdat binnen de Onder VvE echter de indruk bestaat dat de Hoofd VvE feitelijk met name opkomt voor de belangen van de eigenaar van appartementsindex 1 en alleen haar belangen vertegenwoordigt en de uitlegkwestie ook rechtstreeks het belang van de leden van de Hoofd VVE raakt, acht de rechtbank het noodzakelijk ook de eigenaar van appartementsindex 1 als partij in de procedure in de hoofdzaak te betrekken. De vordering van de Hoofd VvE zal dan ook worden toegewezen op de wijze als hierna in de beslissing wordt vermeld. De Onder VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit incident, tot op heden aan de zijde van begroot op:
Salaris advocaat € 614,00
nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal € 792,00
4.De beslissing
De rechtbank
in het incident
4.1.
stelt de Onder VvE in de gelegenheid om binnen vier weken na heden de processtukken in deze zaak (inclusief dit vonnis) te betekenen aan Cruquius Invest N.V., en haar op te roepen om uiterlijk
25 februari 2026, niet in persoon, maar vertegenwoordigd door een advocaat, in deze procedure te verschijnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 118 Rv Pro,
25 februari 2026, niet in persoon, maar vertegenwoordigd door een advocaat, in deze procedure te verschijnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 118 Rv Pro,
4.2.
veroordeelt de Onder VvE in de proceskosten van de Hoofd VvE van € 792,00, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,
in de hoofdzaak
4.3.
verwijst de zaak naar de rol van
25 februari 2026voor conclusie van antwoord aan de zijde van Cruquius Invest N.V.,
25 februari 2026voor conclusie van antwoord aan de zijde van Cruquius Invest N.V.,
4.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.
1155