ECLI:NL:RBNHO:2026:8484

• Datum uitspraak: 24 juni 2026
• Publicatiedatum: 9 juli 2026
• Zaaknummer: 12150048 \ KG EXPL 26-51
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J. Blokland
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Gedragsaanwijzing opgelegd aan huurder voor onderhoud en toelating inspecties woning

Intermaris verhuurt sinds 2006 een woning aan de huurder, die herhaaldelijk werd aangetroffen in een verwaarloosde en vervuilde staat. Ondanks eerdere waarschuwingen en pogingen tot afspraken, bleef de situatie problematisch en weigerde de huurder soms toegang tot de woning voor inspecties.

Na diverse correspondentie en een inspectie op 12 mei 2026 waarbij de woning niet ernstig vervuild bleek maar wel onvoldoende schoon was, vorderde Intermaris een gedragsaanwijzing om toekomstig onderhoud en toelating tot inspecties af te dwingen. De huurder betwistte het spoedeisend belang en de noodzaak van preventief toezicht, en verwees naar recente foto's die een opgeruimde woning toonden.

De kantonrechter oordeelde dat ondanks verbetering het risico op terugval bestaat en dat een gedragsaanwijzing een passend middel is om toekomstige problemen te voorkomen. De gedragsaanwijzing omvat het structureel schoonhouden van de woning, toelating tot twee inspecties binnen een jaar, en het toelaten van medewerkers van Intermaris, desgewenst in aanwezigheid van de gemachtigde van de huurder. De vordering tot inspecties van de tuin werd afgewezen wegens gebrek aan belang.

De kosten van de procedure worden gecompenseerd, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en werd uitgesproken op 24 juni 2026.

Uitkomst: De kantonrechter legt de huurder een gedragsaanwijzing op voor onderhoud en toelating tot twee inspecties binnen een jaar.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 12150048 \ KG EXPL 26-51 TB

Vonnis in kort geding van 24 juni 2026

in de zaak van

de stichting

STICHTING INTERMARIS ,

te Hoorn,

eisende partij,

hierna te noemen: Intermaris,

gemachtigde: mr. K. Mels,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. S. Tromp.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 24 van 15 april 2026
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3 van 22 april 2026
- de mondelinge behandeling van 23 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Intermaris
- de aanhouding ten behoeve van beide partijen
- de akte uitlating stand van zaken van Intermaris van 9 juni 2026

- de brief van [gedaagde] van 9 juni 2026
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 10 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de pleitnota van Intermaris.

2. De feiten

2.1.

Intermaris verhuurt sinds 2006 een woning aan het adres [adres] in [woonplaats] aan [gedaagde] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Intermaris van toepassing.

2.2.

Eind 2024 is de badkamer in de woning vervangen. Voorafgaand aan de werkzaamheden is door de aannemer een verslag gemaakt en zijn in het verslag foto’s van de woning opgenomen.

2.3.

Op 21 juli 2025 heeft Intermaris aan [gedaagde] een e-mail gestuurd waarin zij – kort samengevat – schrijft dat een medewerker van Intermaris en de uitvoerder van de aannemer op huisbezoek zijn geweest en dat zij hebben geconstateerd dat de woning opnieuw in verwaarloosde en vervuilde staat verkeert. Tijdens het huisbezoek is afgesproken dat [gedaagde] moet beginnen met opruimen, met als doel de technische ruimtes vrij te maken voor geplande werkzaamheden. Intermaris kondigde aan op 31 juli 2025 op huisbezoek te komen om te kijken of de technische ruimtes opgeruimd zijn.

2.4.

In reactie op de e-mail van Intermaris heeft [gedaagde] – kort samengevat – laten weten onjuistheden en onduidelijkheden te lezen in de e-mail van 21 juli 2025. [gedaagde] is het niet eens met de constatering van Intermaris dat de woning zich opnieuw in een verwaarloosde en vervuilde staat zou bevinden. De woning was vooral gedateerd, vol en ongeordend, maar niet vervuild en verwaarloosd. [gedaagde] verzocht Intermaris een heldere toelichting te geven als er concrete observaties zijn die een ander beeld schetsen. Daarnaast achtte [gedaagde] het niet nodig om op 31 juli 2025 al een huisbezoek te doen, maar – indien noodzakelijk – pas vijf werkdagen voordat de werkzaamheden starten.

2.5.

Op 18 augustus 2025 heeft Intermaris een huisbezoek afgelegd aan [gedaagde] , waarna werkzaamheden in de woning hebben plaatsgevonden.

2.6.

Bij e-mail van 11 november 2025 heeft Intermaris [gedaagde] geschreven dat zij op 23 oktober bij [gedaagde] is langs gegaan omdat eerder is geconstateerd dat de woning een verwaarloosde indruk maakt. [gedaagde] heeft een medewerker van Intermaris niet toegelaten in de woning. Intermaris liet weten dat zij op 17 november 2025 nog een keer langs wil komen. Daarnaast schreef Intermaris dat een schone en opgeruimde woning belangrijk is en voegde zij een informatiebrief toe waarin tips zijn opgenomen voor een schoon en opgeruimde woning.

2.7.

In de periode van 12 november 2025 tot 13 februari 2026 is tussen partijen met regelmaat gecommuniceerd over aangekondigde huisbezoeken door Intermaris en bezwaren tegen de huisbezoeken door [gedaagde] .

2.8.

Bij brief van 13 februari 2026 heeft de gemachtigde van Intermaris [gedaagde] onder meer geschreven dat [gedaagde] nog een laatste kans krijgt om Intermaris toe te laten tot de woning. Indien [gedaagde] Intermaris niet toelaat, dan zal een procedure worden gestart tegen [gedaagde] . [gedaagde] heeft zich tot zijn gemachtigde gewend.

2.9.

Op 12 mei 2026 heeft, nadat op 23 april 2026 een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, in de woning van [gedaagde] een inspectie plaatsgevonden. Daarbij aanwezig waren [gedaagde] en zijn gemachtigde en namens Intermaris, een medewerker van Intermaris en de gemachtigde. Tijdens de inspectie is gebleken dat de woning van [gedaagde] momenteel niet ernstig vervuild of overvol is. Tot nadere afspraken over periodieke inspectie dan wel controles van de staat van de woning zijn partijen niet gekomen.

3. Het geschil

3.1.

Intermaris vordert na wijziging van eis - samengevat - dat de kantonrechter aan [gedaagde] de volgende gedragsaanwijzing oplegt:

dat [gedaagde] zich als goed huurder dient te gedragen;

dat [gedaagde] het gehuurde structureel dient te onderhouden en schoon te maken;

dat [gedaagde] de achtertuin dient op te ruimen en opgeruimd dient te houden;

at [gedaagde] dient mee te werken aan vier evaluatiemomenten met Intermaris in de woning in een periode van één jaar;

dat [gedaagde] medewerkers van Intermaris, die een bezoek aan [gedaagde] vooraf hebben aangekondigd, dient toe te laten tot de woning;

Met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

Intermaris legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Intermaris heeft zowel in april 2024 en juli en september 2025 geconstateerd dat de woning ernstig vervuild en verwaarloosd is en overvol staat met spullen. De bij de woning behorende tuin verkeert ook in verwaarloosde staat. Intermaris probeert al geruime tijd afspraken met [gedaagde] te maken over het op orde brengen van de woning, maar [gedaagde] laat Intermaris niet toe tot de woning. [gedaagde] zegt afspraken af, komt ze niet na of reageert niet op correspondentie en telefoontjes van Intermaris. Het lukt [gedaagde] niet structureel om de situatie in de woning onder controle te houden. In een kort tijdsbestek is de situatie in de woning verslechterd. De belangen van Intermaris bij behoud van de waarde van de woning worden geschaad. Door de woning te vervuilen en te verwaarlozen, gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder. Intermaris is dan ook gerechtigd om de woning te controleren of [gedaagde] zijn uit de huurovereenkomst en uit de wet voortvloeiende verplichtingen naleeft. Zij wil daar afspraken over maken met [gedaagde] maar hij weigert dit. Intermaris heeft er dan ook belang bij dat aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing wordt opgelegd met betrekking tot het schoonmaken en onderhouden van het gehuurde in de toekomst en het toelaten van Intermaris bij periodieke inspecties op afspraak. Intermaris heeft daarom belang bij toewijzing van haar (overgebleven) vordering.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij voert, samengevat, het volgende aan. [gedaagde] voert in de eerste plaats aan dat Intermaris geen spoedeisend belang heeft bij de vorderingen. Het is enkel gebaseerd op speculaties en veronderstellingen die vooral dateren uit 2024 en 2025 en observaties van derden. Intermaris veronderstelt dat de woning momenteel verwaarloosd en vervuild zou zijn, waarbij vluchtroutes zouden zijn geblokkeerd en er een reële angst zou bestaan voor ongedierte. De door Intermaris gestelde spoed berust op hypothetische risico’s. [gedaagde] heeft de stellingen van Intermaris betwist door foto’s uit 2026 van de huidige situatie. Op de foto’s is duidelijk te zien dat de woning opgeruimd is en er geen enkele wegen in de woning geblokkeerd zijn. Een concrete en actuele noodsituatie ontbreekt en [gedaagde] stelt dat primair de vorderingen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang zullen moeten worden afgewezen.

[gedaagde] voert verder aan dat hij inspecties van Intermaris niet weigert. [gedaagde] heeft enkel de conclusies van Intermaris naar aanleiding van waarnemingen in twijfel getrokken en daarmee dus ook het recht om inspecties uit te voeren. [gedaagde] heeft Intermaris meerdere malen verzocht om een toelichting te geven op de waarnemingen. [gedaagde] heeft daar nimmer een concreet of duidelijk antwoord op ontvangen. Voor een dergelijk preventief toezicht bestaat geen wettelijke grondslag. [gedaagde] heeft zijn medewerking nooit ontzegd maar zijn medewerking enkel voorwaardelijk opgeschort in afwachting van een concrete en duidelijke onderbouwing over het doel en de grondslag van het huisbezoek. Intermaris gebruikt ten onrechte de visuele indruk van de woning tijdens een verbouwingsperiode en bezoeken van aannemers als controlebezoeken, in plaats van een aangekondigd regulier huisbezoek. Nu [gedaagde] geen toestemming heeft gegeven voor het fotograferen van zijn huisinrichting of beeldmateriaal te maken met de insteek inzage te verkrijgen in de leefsituatie van [gedaagde] is volgens [gedaagde] duidelijk sprake van een schending van de doelbinding van de gegeven toestemming. Met het beroep van Intermaris op artikel 8.1 van het Huurreglement rekt zij het artikel op onaanvaardbare wijze op door het te gebruiken als vrijbrief voor controle van de inrichting en mate van netheid van het huishouden van [gedaagde] . [gedaagde] stelt dat uit recente foto’s blijkt dat duidelijk geen sprake is van verwaarlozing, vervuiling, het blokkeren van vluchtwegen of andere gevaren. Ook de tuin is op orde. [gedaagde] maakt daarom bezwaar tegen de gedragsaanwijzing.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat Intermaris daarbij een spoedeisend belang heeft. Gelet op wat is aangevoerd en gelet op wat zich in het verleden tussen partijen heeft afgespeeld oordeelt de kantonrechter dat de voorziening naar zijn aard spoedeisend is.

4.2.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat partijen tijdens de eerste mondelinge behandeling een afspraak hebben gemaakt dat partijen op een nader te bepalen datum een inspectie zouden gaan doen in het bijzijn van hun gemachtigde, waarop de zaak is aangehouden voor uitlating van partijen over de stand van zaken. Intermaris heeft laten weten dat partijen op 12 mei 2026 in de woning van [gedaagde] zijn geweest in het bijzijn van hun gemachtigde. Door Intermaris is geconstateerd dat de woning van [gedaagde] momenteel niet ernstig vervuild of overvol is, maar Intermaris stelt zich op het standpunt dat zij wel een aantal duidelijk aandachtspunten heeft opgemerkt. De woning was onvoldoende schoon; er was zichtbaar vuil aanwezig, oppervlakken zoals vensterbanken, meubel en decoratie waren niet afgestoft en ook de ramen en kozijnen waren niet schoon en moeten zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde gereinigd worden. Intermaris acht de situatie zorgelijk, mede gelet op het feit dat de woning eerder vervuild was, vervolgens op een acceptabel niveau is gebracht, maar daarna opnieuw sprake bleek van vervuiling. Intermaris heeft daarom om voortzetting van de procedure verzocht.

4.3.

Op 10 juni 2026 heeft een voortzetting van de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Gelet op het procesverloop heeft Intermaris de vordering gewijzigd in die zin dat zij in deze procedure alleen nog een gedragsaanwijzing vordert die eruit bestaat dat [gedaagde] moet meewerken aan controlebezoeken en dat hij de woning met regelmaat moet opruimen en opgeruimd moet houden en dat hij met regelmaat de woning moet schoonmaken en de woning schoon moet houden. Volgens Intermaris is een gedragsaanwijzing noodzakelijk omdat [gedaagde] steeds terugvalt in zijn oude gedrag.

[gedaagde] heeft in reactie hierop gesteld dat in de eerste plaats Intermaris heeft bevestigd dat geen sprake is van ernstige vervuiling. Volgens [gedaagde] mogen de ramen mogelijk wat frequenter worden gelapt en er moet misschien wat beter worden gezogen, maar dit acht [gedaagde] onvoldoende grond voor een (onbeperkte) half jaarlijkse controle. Hij acht dit preventieve toezicht disproportioneel. De zorgen komen niet overeen met de werkelijkheid, aldus [gedaagde] .

4.4.

Naar aanleiding van wat op de zitting over en weer is aangevoerd hebben partijen wederom gepoogd een regeling te treffen. De zitting is enige tijd geschorst geweest. Na hervatting van de zitting bleek het maken van afspraken niet te zijn gelukt. Partijen hebben elkaar over en weer toestemming gegeven om aan de kantonrechter te vertellen wat er is besproken en waarom het maken van afspraken niet is gelukt. Intermaris heeft voorgesteld dat zij akkoord gaat met vier inspecties verdeeld over een periode van twee jaar. [gedaagde] heeft daartegenover gesteld dat hij bereid is mee te werken aan twee inspecties, onder voorwaarde dat zijn gemachtigde daarbij aanwezig mag zijn en dat het beperkt is in tijd, tot maximaal een jaar. De kantonrechter zal bij de verdere beoordeling van de vordering van Intermaris meenemen wat partijen over en weer aan elkaar hebben voorgesteld.

4.5.

De kantonrechter vindt de gevorderde gedragsaanwijzing in dit geval een aangewezen middel voor Intermaris om op te treden tegen mogelijk toekomstig gedrag van [gedaagde] als geen goed huurder. Het staat weliswaar vast dat de situatie in de woning is verbeterd op 12 mei 2026, maar de kantonrechter is het met Intermaris eens dat het onvoldoende zeker is dat dat zo blijft. Uit de stukken en wat op de zitting is besproken blijkt voldoende dat [gedaagde] enkel indien daar reden voor is de woning opruimt en dat het daarna een aantal maanden goed gaat. De kantonrechter weegt ook mee dat [gedaagde] voorafgaand aan de inspectie op 12 mei 2026 voldoende gelegenheid heeft gehad om de woning op orde te brengen, dat hij de woning wel naar een acceptabel niveau heeft gebracht, maar dat in de woning kennelijk nog steeds zichtbaar vuil aanwezig was. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om de zorgen van Intermaris op dat moment zoveel mogelijk weg te nemen. Dat is niet gelukt. Intermaris heeft er belang bij dat zij inspecties in de woning van [gedaagde] mag doen omdat zij als eigenaar van de woning belang heeft bij een goed onderhouden woning en om te voorkomen dat er blijvende onderhoudsschade aan de woning ontstaat.

4.6.

Gelet op wat hiervoor is besproken, heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat de zorgen van Intermaris niet terecht zijn. Hoewel tijdens de inspectie is gebleken dat de woning van [gedaagde] op dit moment niet ernstig vervuild of overvol is, ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om een gedragsaanwijzing aan [gedaagde] op te leggen. Dit om te voorkomen dat partijen opnieuw in discussie raken en zij over een paar maanden weer naar de kantonrechter moeten. Daarbij komt dat een gedragsaanwijzing niet direct ingrijpende gevolgen heeft, anders dan dat dit een stok achter de deur is voor [gedaagde] .

4.7.

De kantonrechter zal de gedragsaanwijzing toewijzen voor zover deze ziet op de woning. De gevorderde gedragsaanwijzing onder c. in de dagvaarding zal worden afgewezen omdat niet gebleken is dat Intermaris daar belang bij heeft en bovendien is niet gebleken dat de tuin op dit moment een probleem is.

4.8.

[gedaagde] voert verweer tegen het aantal evaluatiemomenten met een beroep op zijn recht op ongestoord woongenot en zijn recht op privacy. De kantonrechter zal rekening houden met zowel het belang van [gedaagde] als dat van Intermaris en daarom het aantal evaluatiemomenten bepalen op twee evaluatiemomenten. Ook zal de kantonrechter aan de gedragsaanwijzing een termijn van één jaar koppelen. De kantonrechter heeft hierbij zoveel mogelijk aangesloten bij de voorstellen die partijen over en weer hebben gedaan tijdens de schorsing van de laatste zitting. Deze termijn gaat in de dag na de dag van betekening van dit vonnis aan [gedaagde] . Dat betekent niet dat [gedaagde] na deze termijn in zijn oude gedrag mag terugvallen. [gedaagde] moet zich ook na deze termijn als een goed huurder (blijven) gedragen en dat betekent onder andere dat hij goed voor de woning moet (blijven) zorgen. Nu de bezoeken van Intermaris tijdig (te denken valt aan ten minste een week van te voren) aangekondigd dienen te worden staat het [gedaagde] vrij om zijn gemachtigde uit te nodigen bij de bezoeken van Intermaris aanwezig te zijn.

Conclusie

4.9.

De kantonrechter zal de gedragsaanwijzing toewijzen als hierna vermeld onder de beslissing.

4.10.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

legt aan [gedaagde] de volgende gedragsaanwijzing op gedurende één jaar na de dag van betekening van dit vonnis aan [gedaagde] . [gedaagde] moet:

zich als goed huurder gedragen;

het gehuurde structureel onderhouden en schoonmaken;

meewerken aan twee door Intermaris tijdig vooraf aangekondigde evaluatiemomenten in de woning;

medewerkers van Intermaris, die een bezoek aan [gedaagde] vooraf hebben aangekondigd, toelaten, desgewenst in aanwezigheid van de gemachtigde van [gedaagde] .

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr.drs. J. Blokland en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.