Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 12048749 \ VV EXPL 26-3
Vonnis in kort geding van 30 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. R.P. Groot,
tegen
STICHTING PRE WONEN,
te Velserbroek,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Pre Wonen,
gemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn.
De zaak in het kort[eiser] heeft geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen in conventie, zodat die vorderingen worden afgewezen. Ook de vorderingen in reconventie zijn niet toewijsbaar, omdat niet in zodanige hoge mate aannemelijk is dat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 weer de volledige huur moet betalen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de eis in reconventie
- de eis in reconventie
- de aanvullende producties zijdens [eiser]
- de mondelinge behandeling van 5 maart 2026, waarvan proces-verbaal is opgemaakt
- een overzicht van de door Pre Wonen gestelde huurachterstand
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van Pre Wonen.
- de mondelinge behandeling van 5 maart 2026, waarvan proces-verbaal is opgemaakt
- een overzicht van de door Pre Wonen gestelde huurachterstand
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van Pre Wonen.
1.2.
[eiser] heeft de kantonrechter na de mondelinge behandeling gewraakt, welke wraking bij beslissing van 9 april 2026 is afgewezen. Vonnis in dit geschil is vervolgens bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt per 7 september 2023 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van Pre Wonen voor een huurprijs van € 647,19 per maand.
2.2.
[eiser] heeft de Huurcommissie op 27 februari 2024 verzocht de huurprijs voor de woning tijdelijk te verlagen vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft op 31 juli 2024 uitspraak gedaan, waarin staat:
“
BeslissingDe woonruimte heeft op 1 januari 2024 het volgende ernstige gebrek.- De radiatorkraan in de kleine slaapkamer en in de keuken zitten vast en niet naar behoren bediend kunnen worden. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Qa3).De geldende huurprijs van € 647,19 wordt vanaf 1 januari 1924 tijdelijk verlaagd tot€ 258,88 per maand.(…)”.
“
BeslissingDe woonruimte heeft op 1 januari 2024 het volgende ernstige gebrek.- De radiatorkraan in de kleine slaapkamer en in de keuken zitten vast en niet naar behoren bediend kunnen worden. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Qa3).De geldende huurprijs van € 647,19 wordt vanaf 1 januari 1924 tijdelijk verlaagd tot€ 258,88 per maand.(…)”.
2.3.
De gemachtigde van [eiser] heeft Pre Wonen bij brief van 3 februari 2025 verzocht de in de brief opgesomde gebreken te herstellen.
2.4.
Op 6 oktober 2025 heeft Pre Wonen [eiser] een brief gestuurd, waarin staat:
“(…)
Naar aanleiding van de Huurcommissiezaak nr. 2401820 met betrekking tot de cv-ketel heeft firma [bedrijf] de benodigde werkzaamheden uitgevoerd. De gebreken zijn hiermee verholpen. Wij verzoeken u de bijgaande akkoordverklaring te ondertekenen en aan ons retour te zenden.(…)”
[eiser] heeft de door Pre Wonen meegezonden akkoordverklaring niet ondertekend.
“(…)
Naar aanleiding van de Huurcommissiezaak nr. 2401820 met betrekking tot de cv-ketel heeft firma [bedrijf] de benodigde werkzaamheden uitgevoerd. De gebreken zijn hiermee verholpen. Wij verzoeken u de bijgaande akkoordverklaring te ondertekenen en aan ons retour te zenden.(…)”
[eiser] heeft de door Pre Wonen meegezonden akkoordverklaring niet ondertekend.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis - dat Pre Wonen wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken binnen en buiten de woning en betaling van een schadevergoeding van
€ 2.500,00, alsook dat de kantonrechter de huurprijs vermindert tot 40% van de geldende huurprijs, met veroordeling van Pre Wonen in de kosten.
€ 2.500,00, alsook dat de kantonrechter de huurprijs vermindert tot 40% van de geldende huurprijs, met veroordeling van Pre Wonen in de kosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. De Huurcommissie heeft in de uitspraak van 31 juli 2024 geoordeeld dat in de woning meerdere gebreken aanwezig zijn die Pre Wonen moet herstellen. Ook zijn er andere gebreken in de woning, onder meer stankoverlast in de vorm van kookluchten afkomstig van de buren, geluidsoverlast van onder meer blaffende honden en bonkende waterleidingen. Ook in het gebouw waar de woning onderdeel van uitmaakt ondervindt [eiser] overlast, omdat ongenode gasten de flat betreden en ‘de boel’ vernielen en bevuilen. Pre Wonen moet ook deze gebreken verhelpen, hetgeen zij tot nu toe niet heeft gedaan. Gelet op de gebreken in de woning en in de omgeving van de woning, heeft [eiser] recht op een huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs.
3.3.
Pre Wonen voert verweer. Pre Wonen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Pre Wonen vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 2.329,86, alsook vaststelling van de huurprijs van € 783,81 per maand vanaf 1 april 2026.
3.6.
Pre Wonen legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Pre Wonen stelt dat de gebreken zoals vastgesteld door de Huurcommissie in haar uitspraak van 31 juli 2024 in september 2025 zijn verholpen, zodat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 de volledige huurprijs aan Pre Wonen is verschuldigd. Doordat [eiser] een huurprijsvermindering is blijven hanteren, is een huurachterstand ontstaan van € 2.329,86.
3.7.
[eiser] betwist dat de gebreken in de woning zijn verholpen. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Pre Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Pre Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Pre Wonen in de kosten van deze procedure.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Het juridisch kader
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is sprake als een onverwijlde voorziening is geboden en als van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de afloop van een bodemprocedure afwacht. Het ligt op de weg van [eiser] om te stellen en te onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die hij instelt. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
[eiser] heeft geen spoedeisend belang bij de vorderingen
4.2.
Het spoedeisend belang ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding is in zijn geheel niet toegelicht, noch is de gestelde schade toegelicht of onderbouwd, zodat dit deel van de vordering niet toewijsbaar is.
4.3.
Ten aanzien van vordering tot het verhelpen van de gebreken binnen en buiten de woning overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat partijen al langer bezig zijn om de gebreken in de woning te verhelpen en de overlast rondom de woning te verminderen, maar partijen komen er samen niet uit. Pre Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard bezig te zijn met de voorbereiding van planmatig onderhoud, waarbij in ieder geval de algemene ruimtes zoals de entrees onder handen genomen zullen worden. Daarna komen ingrijpende renovaties aan de woning aan bod, aldus Pre Wonen.
4.4.
De kantonrechter oordeelt dat Pre Wonen gehouden is gebreken in de woning te verhelpen. Het is daarbij aan [eiser] om te onderbouwen dat sprake is van een gebrek in de woning. Ten aanzien van de gebreken binnen de woning heeft [eiser] zijn stellingen – tegenover de gemotiveerde betwisting van Pre Wonen – onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat het geschil tussen partijen al langer speelt, in ieder geval vanaf 1 januari 2024. Ook speelt mee dat [eiser] erkent dat bepaalde zaken wel degelijk door Pre Wonen worden opgepakt. Daarom is niet gebleken dat [eiser] onder deze omstandigheden zoveel spoed heeft bij zijn vorderingen dat van hem niet gevergd kan worden dat hij een bodemprocedure start om herstel van de gebreken te vragen en de uitkomst van die procedure af te wachten. De vorderingen die zien op herstel van de gebreken binnen de woning en vaststelling van een huurprijsvermindering in dit kort geding worden afgewezen.
4.5.
De vordering tot het verhelpen van de gebreken buiten de woning is niet toewijsbaar, omdat elke grondslag daartoe ontbreekt. Pre Wonen is als verhuurder van de woning gehouden om gebreken in de woning te verhelpen, waarbij zij jegens [eiser] – kort gezegd – een verplichting heeft overlast van haar medehuurders waar mogelijk te beperken. Niet in geschil is dat de overlast en vernielingen buiten de woning wordt veroorzaakt door derden. Pre Wonen kan daarom in dit geval niet verplicht worden tot het verhelpen van deze overlast.
[eiser] wordt veroordeeld in de kosten
4.6.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pre Wonen worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
in reconventie
4.7.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eisende partij (Pre Wonen) op de gedaagde partij ([eiser]) voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
4.8.
Partijen twisten over de vraag of de door de Huurcommissie in de uitspraak van 31 juli 2024 vastgestelde gebreken zijn verholpen. Bij een geschil hierover kan de verhuurder (Pre Wonen) de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de vraag of de gebreken die aanleiding gaven tot een sanctie inmiddels zijn weggenomen [1] .
4.9.
Hoewel [eiser] erkent dat Pre Wonen bepaalde zaken wel heeft opgepakt, heeft hij gemotiveerd betwist dat alle door de Huurcommissie vastgestelde gebreken in zijn woning zijn verholpen. Door deze gemotiveerde betwisting is niet in zodanige hoge mate aannemelijk dat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 weer de volledige huur moet betalen dat dit in kortgeding kan worden toegewezen. Het is bij deze stand van zaken aan Pre Wonen om een verzoek bij de Huurcommissie in te dienen zoals bedoeld in rechtsoverweging 4.8. De vorderingen zijn niet toewijsbaar.
Pre Wonen wordt veroordeeld in de kosten
4.10.
Pre Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Pre Wonen niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
721,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van Pre Wonen af,
5.5.
veroordeelt Pre Wonen in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2026.