Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/365418 / HA ZA 25-299
Vonnis van 17 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [plaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 1],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. J. Evers,
tegen
[gedaagde] H.O.D.N. [bedrijf 1],
te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [bedrijf 1],
advocaat: mr. K. van den Berg.
1.De zaak in het kort
Partijen hebben een aannemingsovereenkomst gesloten, waarbij is afgesproken dat [bedrijf 1] tegen betaling verbouwwerkzaamheden zal verrichten aan de woning van [eisers] Laatstgenoemden hebben alle door [bedrijf 1] verstuurde facturen betaald, op twee betwiste facturen na. [bedrijf 1] heeft vervolgens zijn werkzaamheden opgeschort en, ondanks aanmaning daartoe door [eisers], niet afgemaakt. Volgens [eisers] is [bedrijf 1] hiermee toerekenbaar tekortgeschoten in de verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst, omdat het werk op het moment van deze opschorting niet conform de afspraken en volgens de normen van goed en deugdelijk werk was uitgevoerd en omdat zij op dat moment reeds meer hadden betaald dan de waarde van het werk. Als gevolg hiervan hebben [eisers] de aannemingsovereenkomst ontbonden, voor zover deze betrekking heeft op het gedeelte dat niet, dan wel niet deugdelijk is nagekomen door [bedrijf 1]. [eisers] vorderen uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis het verschil tussen de waarde van het werk en hetgeen zij hebben betaald van [bedrijf 1] terug. Daarnaast vorderen zij vergoeding van gevolgschade en kosten die voortvloeien uit de toerekenbare tekortkoming van [bedrijf 1].
[bedrijf 1] voert als verweer dat hij zijn werkzaamheden terecht heeft opgeschort, omdat zijn facturen niet betaald werden. Hij betwist dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en aldus in verzuim verkeert. Ook betwist hij de gestelde schade en de hoogte hiervan. Hij stelt zich op het standpunt dat de waarde van het werk meer is dan [eisers] hiervoor hebben betaald en vordert in voorwaardelijke reconventie het verschil tussen deze waarde en hetgeen [eisers] hebben betaald.
De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] gedeeltelijk toe en oordeelt dat daarmee de voorwaarde voor het instellen van een vordering in reconventie niet is vervuld.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 januari 2026
- de akte wijziging eis en overleggen producties 40 tot en met 43 van [eisers]
- de akte overlegging producties 7 tot en met 14 van [bedrijf 1]
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026, waarbij de advocaten van partijen gebruik hebben gemaakt van door hen overgelegde spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eisers] zijn sinds medio november 2022 eigenaren van een vrijstaande woning aan de [adres] te [plaats 3] (hierna: de woning).
3.2.
[bedrijf 1] drijft een bouwonderneming en richt zich daarmee op renovaties en nieuwbouw van woningen.
3.3.
[eisers] hebben besloten tot het verbouwen van de woning, waarbij de bestaande aanbouw zou worden vervangen, een nieuwe aanbouw zou worden aangebracht en de kapconstructie zou worden verlengd. [eisers] hebben medio maart 2023 [bedrijf 1] hiervoor benaderd. [bedrijf 1] heeft zich hierbij in de contacten met [eisers] ook laten vertegenwoordigen door projectontwikkelaar [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]).
3.4.
Bij e-mail van 10 april 2023 aan [betrokkene 1] hebben [eisers], voor zover hier van belang, het volgende aan [betrokkene 1] meegedeeld:
Zoals besproken houden we contact, zodra wij nieuws hebben over de vergunning laat ik het je weten.
Verder een korte bevestiging van wat we hadden besproken, 450K is het budget- dat is waar we het voor moeten doen, gebaseerd op de lijst van [bedrijf 1][Rb: [bedrijf 1]]
die je mij via de app stuurde. De indeling van de architect gaan we waarschijnlijk loslaten en tijdens de bouw gaan we daar naar kijken.(…)
die je mij via de app stuurde. De indeling van de architect gaan we waarschijnlijk loslaten en tijdens de bouw gaan we daar naar kijken.(…)
3.5.
Op 12 mei 2023 is [bedrijf 1] gestart met sloopwerkzaamheden.
3.6.
Nadat de gemeente een vergunning had verleend voor het realiseren van een (grotere) aanbouw hebben [eisers] het budget voor de verbouwing van de woning verhoogd.
3.7.
[bedrijf 1] heeft op 21 augustus 2023 het hieronder weergegeven overzicht van werkzaamheden en daarbij behorende kosten met betrekking tot de verbouwing van de woning aan [eisers] doen toekomen.
3.8.
Bij e-mail van 1 december 2023 heeft [bedrijf 1] het volgende aan [betrokkene 1] geschreven:
I have look to the payment of the project [plaats 3]:
l send invoices at totall amount of 364.925,62 euro exl. btw.
The last invoice is not paid the rest is paid.
The amount of the finance we used to do a lot of jobs:
- demolition work with conteiners
- fundation work with garden work and outside drain work
- steel consruction work
- building walls 1st floor
- construction work of the roof 2nd floor
- consruction work of the outside walls
- isolation work of the flat roof
- building floor and inside walls
- the windows are ordered and payd 60%
- drain system and water system is started
- elektra system we started
After the new year we will run with electra and cv system,aolso with water points.
Its very,very importand to have information where will be the kitchen standing, entrance to the leaving room etc.
We really wont to do the floor heating and place the cement floor and conect cv system.
Windows will be placed 15.12 . after that we can worm up the place and continue work in january.
Its very importand to have all finale plans of the electra, toilets ,bathroom,position of the kitchen so we can finish all instalation work.
3.9.
Bij e-mail van 5 december 2023 heeft [betrokkene 1] het volgende aan [eisers] meegedeeld, waarbij de e-mail van 1 december van [bedrijf 1] aan hen is doorgestuurd:
We missen nog substantieel geld voor spullen en arbeid.
Zou je alsjeblieft de rekening willen voldoen er mist er nog een en dan komt er nog een voor de company zodat je btw kunt aftrekken(…)
3.10.
[bedrijf 1] heeft over de periode van 2 juni 2023 tot en met 7 december 2023 dertien facturen aan [eisers] verzonden voor een totaal bedrag van € 394.925,62 exclusief btw (€ 458.060 inclusief btw). Een factuur van 7 december 2023 (met nummer 15/2023) ad € 30.000, betreffende elektrotechnische werkzaamheden aan de woning, hebben [eisers] onbetaald gelaten, omdat zij deze hebben betwist. Aldus hebben [eisers] tot en met 7 december 2023 een bedrag van € 364.925,62 exclusief btw (€ 428.060,00 inclusief btw) betaald. Een en ander kan als volgt worden weergegeven [1] :
{afbeelding 1}
3.11.
Bij e-mail van 4 januari 2024 hebben [eisers] (als reactie op de opsomming van werkzaamheden, zoals weergegeven in de hierboven geciteerde e-mail van [bedrijf 1] van 1 december 2023 en onder bijvoeging van een eigen specificatie van de voortgang en nog uit te voeren taken), het volgende aan [bedrijf 1] en [betrokkene 1] meegedeeld:
(…)We also made a comparison between the quotation you provided us on 21 August and the final drawing of the architect which is used for execution of the work.
With regards to the execution we come to the following remarks and would like to discuss these and our attached overview during our meeting on January 16.
Unfortunately we disagree with the overview of [bedrijf 1] and have attached an overview of work (per 14 December the last day the boys were working before they went on their Christmas break) that has been done and what is still outstanding/to be corrected. From the overview we see a lot of work that should have been finished before 1 December is still outstanding or incorrect.
(…)
Before we continue with central heating (execution on your side) and with payments from our side, the above mentioned work should first be finished and/or corrected.
Going forward and in order to prevent misunderstanding we would like to have a weekly update with [bedrijf 1] on site to go over the developments and planning as we have come to a crucial phase. No decisions are made without our prior approval (and we need to see before materials are used and ordered) and we still would like to have a more specific overview of the already paid costs based on the quotation, as this overview was promised but we did not receive one yet.
Please note that to date an amount of EUR 371.000 has been paid. Moreover as agreed with [betrokkene 1] items on the attached overview (corresponding with your quotation) which state not applicable are not in scope of our agreement as we will take care of these items ourselves.
3.12.
Op 16 januari 2024 heeft een bespreking tussen [eisers] en [bedrijf 1] plaatsgevonden om de voortgang van de werkzaamheden te bespreken en eventuele knelpunten tijdig te signaleren en op te lossen.
3.13.
Bij e-mail van 23 januari 2024 heeft [betrokkene 1] aan [eisers] een factuur (met nummer 04/2024) verstuurd van [bedrijf 1] van € 30.000 exclusief btw, betreffende elektrotechnische werkzaamheden aan de woning. Daarnaast heeft [betrokkene 1] als bijlagen verzonden een “list of invoices”, een e-mail genaamd “discussion points 16 January” en een document genaamd “[naam]”.
3.14.
Bij e-mail van 26 januari 2024 hebben [eisers] het volgende aan [bedrijf 1] bericht:
(…)
As discussed and agreed last week, the boys would finish all the outstanding points (and subsequent corresponding payments) which we raised in our email of 4 January (attached tot this mail). For completeness sake I attach the email and overview dated 4 January once more. Please note that we have already discussed and resolves the insulation issue.
We also agreed we would see each other again next week, I suggest we will print out the list and go over the details on site.
(…)
3.15.
Bij e-mail van 28 januari 2024 heeft [bedrijf 1] als volgt gereageerd:
(…)
I think we managed to solve most of the problems during our last meeting.
We would like to complete all construction and installation work before the week-long winter break (February), but I need your payment to buy materials. We had no construction drawings that made it difficult to make accurate calculations and therefore we spent more of the funds than expected on construction work, so to continue working we need further funds (invoice 04/2024), which I am insisting on.
The work plan after the completion of the construction and installation stages is also very important to us and will start after the break.
3.16.
Bij e-mail van 7 februari 2024 hebben [eisers] als volgt geantwoord:
(…)
I think the boys are on a break now, as they are not at the [adres] today. (…)
With regards to the payment, I would like to restate the message in our previous emails (latest email 26 January) and discussed during your visit: ‘As discussed and agreed last week, the boys would finish all the outstanding points (and subsequent corresponding payments) which we raised in our email of 4 January (attached to this email). For completeness sake I attach the email and overview dated 4 January once more, Please note that we have already discussed and resolved the insulation issue.’
3.17.
Bij e-mail van 7 februari 2024 heeft [bedrijf 1] als volgt geantwoord:
Finally you give us an answer
First of all I want to denie all the agreements you are assuming in your mail
We are not on a break we simply are unable to continue working because there is no more money
The reason is you did not paid the bill already send to you before Christmas December 2023
I reminded you several times that this would happend.
3.18.
Vanaf 7 februari 2024 heeft [bedrijf 1] geen werkzaamheden meer aan de woning verricht.
3.19.
Bij e-mail van 15 februari 2024 heeft [bedrijf 1] het volgende aan [eisers] meegedeeld:
Much to my regret I did not receive any response from you on my mail of last week, indicating that I will be unable to continue the work we agreed on, since I lack the money to buy the required materials. This is because there is still an outstanding invoices from December 2023 and from January 2024 that has not been paid. This is very unfortunate, since I would be more than happy to continue working once I am properly paid, and since a discontinuation is not in the interest of both parties.
You have also indicated to consider involving other parties for part of the work we agreed on, but in spite of several requests, you never responded to our question to specify this. At this point it is unfortunately not possible for me to continue, until these matters are resolved.
To get clarity regarding my own position I have requested an external valuation of the work that I have done sofar. This valuation will take place on Monday February 19 at 10.00. I request you to be present there, also to be able to try to solve these issues in a face to face meeting.
I would appreciate receiving you confirmation for our meeting on Monday February 19 at 10.00.
3.20.
De door [bedrijf 1] aangekondigde “valuation” heeft vervolgens niet plaatsgevonden.
3.21.
Bij e-mail van 21 februari 2024 hebben [eisers] het volgende aan [bedrijf 1] bericht:
We have discovered today that the boys are still not back at work, moreover all of the materials and building equipment/appliances are no longer in the house. Can we conclude that you have left this project and will not return?
3.22.
Bij e-mail van 22 februari 2024 heeft [bedrijf 1] als volgt geantwoord:
Nee, in afwachting van betalingen hebben wij de werkzaamheden opgeschort.
Verder zijn wij ons aan het beraden over verdere stappen
3.23.
De toenmalige gemachtigde van [bedrijf 1] heeft [eisers] bij brief van 7 maart 2024 gesommeerd om een bedrag van € 36.300 te betalen ter zake van de factuur met nummer 04/2024 van 23 januari 2024.
3.24.
[eisers] hebben per e-mail van 16 maart 2024 geantwoord dat de factuur feitelijk onjuist is en meegedeeld het dossier uit handen te hebben gegeven. Bij e-mail van 20 maart 2024 hebben [eisers] nog aangevuld dat er op basis van de offerte werkzaamheden zijn verricht voor ongeveer € 238.000 exclusief btw en dat zij op dat moment een bedrag van € 371.000 exclusief btw hebben betaald en [bedrijf 1] uitgenodigd voor een opname door een bouwkundig expert.
3.25.
De gemachtigde van [bedrijf 1] heeft vervolgens geantwoord dat sprake is van een overeenkomst met daarin opgenomen de afspraken wanneer betaald moet worden, zodat [bedrijf 1] het bedrag van € 238.000 niet kan plaatsen. Daarnaast heeft de gemachtigde aangegeven dat [bedrijf 1] bij de opname aanwezig wenst te zijn.
3.26.
Op 25 maart 2024 berichten [eisers] aan de toenmalige gemachtigde van [bedrijf 1] onder meer dat zij hebben geconstateerd dat [bedrijf 1] zonder toestemming en zonder voorafgaande waarschuwing alle reeds geplaatste deuren en ramen uit de woning heeft verwijderd.
3.27.
De toenmalige gemachtigde van [bedrijf 1] heeft hier samengevat op geantwoord dat dit is gedaan ter bescherming van deze materialen tegen vocht.
3.28.
Op 23 april 2024 heeft in opdracht van [eisers] een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden van de woning door bureau [bedrijf 2]!, alwaar naast de inspecteur [betrokkene 3], [betrokkene 1] en een door [bedrijf 1] ingeschakelde deskundige ([betrokkene 4] van Bureau Tekenis BV, hierna: [betrokkene 4]) aanwezig waren.
De conclusie van het onderzoek door [bedrijf 2]! luidt als volgt:
Conclusie: De lijst welke aan ons is overhandigd door dhr. [betrokkene 4] namens de aannemer met uitgevoerd werkzaamheden is niet correct, een aantal punten zijn niet, niet volledig of onjuist uitgevoerd (bv. onjuiste isolatiedikte kapisolatie). Ook dient de lijst meer gespecificeerd te worden, zodat duidelijk is bij opdrachtgever waar deze voor betaald. Uiteraard geldt dit voor gedane betalingen en toekomstige facturen (ook uitsplitsing verschillende BTW tarieven).
Het verwijderen van een deel van de draaiende delen zonder toestemming van de opdrachtgever is erg bijzonder en onnodig, dit neigt naar een pressiemiddel voor betalingen. De draaiende delen dienen zo spoedig mogelijk teruggeplaatst te worden zonder nazenden factuur voor opslag, transport en kosten voor demontage / herplaatsing.
Aannemer zal leidingwerk dat nu een deel van de vloerconstructie heeft verzakt moeten omleggen en de verzwakte vloerbalken dienen te herstellen / vervangen. Eventuele extra kosten voor het op niveau brengen van de begane grondvloer (hoogte stalen onderzijde portaal) mag niet in rekening worden gebracht.
Ook had de keuze van het afwijken van de tekening gecommuniceerd dienen te worden (inclusief kostenraming). De aannemer dient de constructieberekeningen te delen met de opdrachtgever en zich te houden aan de tekening van Heiko Hulsker, gezien constructie, materiaalgebruik en isolatiewaarden / diktes. Herstel / aanpassing van gebreken en tekortkomingen zijn voor rekening van de aannemer.
De opdrachtgevers hebben meer betaald dan daadwerkelijk is uitgevoerd (uitgaande van de aangeleverde documenten en inspectie op locatie). De kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden rechtvaardigen deze betalingen niet. De gebreken en tekortkomingen dienen zo spoedig mogelijk te worden hersteld.
3.29.
Bij brief van 14 juni 2024 aan de gemachtigde van [bedrijf 1] heeft de gemachtigde van [eisers] [bedrijf 1], onder toezending van het rapport van bouwkundig rapport van [bedrijf 2]!, in gebreke en aansprakelijk gesteld.
3.30.
De door [bedrijf 1] inmiddels ingeschakelde advocaat heeft bij brief van 5 juli 2024 gereageerd en samengevat meegedeeld dat [bedrijf 1] van mening is dat er wezenlijk meer is geleverd dan waarvoor is betaald en dat facturen geruime tijd open staan. Daarnaast is meegedeeld dat [bedrijf 1] de verdere uitvoering van de werkzaamheden opschort totdat de betalingen weer in evenwicht zijn met het geleverde werk.
3.31.
Bij e-mail van 9 augustus 2024 heeft de advocaat van [eisers] de advocaat van [bedrijf 1] bericht dat partijen in een impasse zijn beland en dat teneinde dit te kunnen doorbreken [eisers] het onderzoeksbureau Top Expertise B.V. (hierna: Top Expertise) zullen benaderen om een expertise uit te voeren en een rapport op te stellen.
3.32.
Bij brief van 21 augustus 2024 heeft [bedrijf 1] aangegeven dat hij positief staat tegenover een beoordeling van het werk door Top Expertise en meegedeeld zich daarbij te zullen laten bijstaan door [betrokkene 4].
3.33.
Op 4 september 2024 heeft het onderzoek door Top Expertise plaatsgevonden. Het onderzoek heeft zich gericht op de oorzaak, de omstandigheden en de omvang van de gebreken en op welke wijze en tegen welke kosten herstel kan plaatsvinden. [bedrijf 1] was bij het onderzoek aanwezig, vergezeld door zijn uitvoerder ([betrokkene 5]) en [betrokkene 4].
3.34.
Nadat partijen desgevraagd aanvullende stukken aan Top Expertise hebben aangeleverd heeft laatstgenoemde op 11 november 2024 een rapport uitgebracht aan de hand van 11 onderzoeksvragen. Samengevat is de conclusie in het rapport dat sprake is van gebreken aan de door [bedrijf 1] uitgevoerde werkzaamheden, zijn er werkzaamheden die nog uitgevoerd moeten worden, dient herstel plaats te vinden en is er sprake van gevolgschade. De deskundige concludeert verder dat [eisers] een bedrag van € 195.980,10 inclusief btw te veel hebben betaald gelet op de stand van het werk op dat moment. Top Expertise komt tot deze conclusie op grond van de volgende berekening:
3.35.
[eisers] hebben [bedrijf 1] het rapport bij brief van 12 november 2024 toegezonden en de bevindingen naar aanleiding daarvan medegedeeld. Daarnaast hebben zij [bedrijf 1] nogmaals gewezen op de gevolgen van een achteraf gebleken onterechte opschorting en [bedrijf 1] te kennen gegeven dat ten aanzien van het nog openstaande deel van de overeenkomst waarvoor [eisers] nog niet hebben betaald [eisers] geen vertrouwen meer hebben in een deugdelijke nakoming door [bedrijf 1] en de weg van de gedeeltelijke ontbinding voor de hand ligt. Voor wat betreft de reeds betaalde werkzaamheden hebben [eisers] aangegeven dat [bedrijf 1] deze volgens het rapport, de overeenkomst en de normen van goed en deugdelijk werk alsnog binnen een redelijke termijn moet uitvoeren.
3.36.
Bij reactie van 28 november 2024 heeft [bedrijf 1] aan [eisers] meegedeeld dat [betrokkene 4] nog inhoudelijk zal reageren op het rapport en dat hij zich fundamenteel niet kan vinden in het standpunt dat [eisers] bij de huidige stand van het werk te veel hebben betaald. Zelf komt [bedrijf 1], uitgaande van een totale aanneemsom van € 678.970 exclusief btw, tot de slotsom dat voor € 82.523,- inclusief btw meer is geleverd dan voldaan. Volgens [bedrijf 1] komt hem dan ook een opschortingsrecht toe. Volgens [bedrijf 1] heeft Top Expertise vele punten als gebreken gekwalificeerd en meegerekend, terwijl het hoofdzakelijk gaat om punten die slechts onvoltooid zijn omdat [bedrijf 1] het werk met recht heeft opgeschort. Volgens [bedrijf 1] is hij niet in verzuim en is een gehele of gedeeltelijke ontbinding niet toewijsbaar.
3.37.
[betrokkene 4] heeft op 28 december 2024 gereageerd op het rapport van Top Expertise en geconcludeerd dat de totale waarde van het werk (inclusief meerwerk) na afronding wordt geraamd op € 525.617,95 inclusief btw, waarvan na verrekening van reeds betaalde bedragen (ad € 435.260,- inclusief btw) nog een restantsaldo van € 90.357,95 inclusief btw resteert. Het hierbij gevoegde overzicht van [betrokkene 4] kan als volgt worden weergegeven:
3.38.
Nadat Top Expertise hier weer een reactie op heeft gegeven hebben [eisers] bij brief van 10 februari 2025 de overeenkomst ontbonden, voor zover deze betrekking heeft op het gedeelte van de overeenkomst van aanneming dat niet dan wel niet deugdelijk is nagekomen door [bedrijf 1].
3.39.
[eisers] hebben, na daartoe bij beschikking van 18 april 2024 verlof te hebben verkregen, op 23 april 2024 conservatoir derdenbeslag gelegd op een drietal bankrekeningen van [bedrijf 1].
3.40.
Op 4 juni 2025 heeft [bedrijf 1] de eerder door hem verwijderde ramen en deuren in de woning teruggeplaatst.
3.41.
Top Expertise heeft in opdracht van [eisers] op 21 augustus 2025 een aanvullend onderzoek verricht naar de door [bedrijf 1] teruggeplaatste ramen en deuren. De conclusie in haar rapport van 2 december 2025 luidt samengevat dat sprake is van gebreken en dat de herstelkosten € 16.950 inclusief btw bedragen.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eisers] vorderen, na vermeerdering en vermindering van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Een verklaring voor recht dat de overeenkomst van aanneming tussen [eisers] en [bedrijf 1] op 10 februari 2025 gedeeltelijk is ontbonden;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 188.780,10, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Primair bekrachtiging van de toegewezen provisionele vordering waarin [bedrijf 1] is geboden om binnen veertien dagen de door hem uit de woning van [eisers] verwijderde ramen en deuren in goede staat terug te geven aan [eisers] op een door [eisers] aan te wijzen locatie en tijdstip, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag waarop hij nalaat, met een maximum van € 100.000,- en subsidiair [bedrijf 1] hiertoe te gebieden;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van huisvestingskosten van € 83.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 80.356,71 ter zake van de hogere offerte van de nieuwe aannemer, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 28.952,66 ter zake van de hogere offerte van de nieuwe dakdekker, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 12.219,85 ter zake van herstel van het platdak, te vermeerderen met de wettelijke rente
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 9.831,25 aan expertisekosten;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van de herstelkosten voor ramen en deuren van € 16.950,00;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van aanvullende schadevergoeding door ondeugdelijke installaties van € 32.296,62;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 57.060 aan niet verschuldigde btw;
Veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 3.623,10 aan buitengerechtelijke kosten;
Veroordeling van [bedrijf 1] in de proceskosten, waaronder de beslagkosten van € 899,79.
4.2.
[eisers] leggen aan de vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. [eisers] en [bedrijf 1] hebben een aannemingsovereenkomst gesloten voor een vaste aanneemsom van € 622.500 exclusief btw (€ 729.759 inclusief btw). [bedrijf 1] is toerekenbaar tekortgeschoten in de verplichtingen uit deze overeenkomst, omdat hij zijn werkzaamheden onbevoegd heeft opgeschort. Op het moment van deze opschorting was het werk niet conform de afspraken en volgens de normen van goed en deugdelijk werk uitgevoerd en had [eisers] al meer betaald dan de waarde van het werk. Als gevolg hiervan hebben [eisers] de aannemingsovereenkomst gedeeltelijk ontbonden, voor zover deze betrekking heeft op het gedeelte dat niet, dan wel niet deugdelijk is nagekomen door [bedrijf 1]. De waarde van het werk is vastgesteld op € 239.279,90 en [eisers] hebben in totaal een bedrag van € 428.060 inclusief btw aan [bedrijf 1] voldaan. Uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis dient [bedrijf 1] het verschil ad € 188.780,10 aan [eisers] terug te betalen. Door de toerekenbare tekortkoming van [bedrijf 1] hebben [eisers] ook gevolgschade geleden, bestaande uit schade aan door [bedrijf 1] verwijderde ramen en deuren die reeds waren geïnstalleerd, huisvestingskosten, verhuiskosten, kosten voor het inschakelen van een nieuwe aannemer en herstelkosten. [eisers] vorderen ook deze schade van [bedrijf 1] uit hoofde van aanvullende (ontbindingsschade) ex artikel 6:277 BW Pro. Ten slotte vorderen [eisers] nog de kosten van deskundigenonderzoek, de buitengerechtelijke incassokosten, te veel betaalde btw en de beslagkosten.
4.3.
[bedrijf 1] voert – samengevat – als verweer dat hij zijn werkzaamheden terecht heeft opgeschort en betwist dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en aldus in verzuim verkeert. Ook betwist hij de gestelde schade en de hoogte hiervan. Hij concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.5.
Voor het geval de rechtbank in conventie tot het oordeel komt dat de waarde van het door [bedrijf 1] geleverde werk de betalingen van [eisers] overstijgt en aan [eisers] geen recht tot opschorting van hun betalingen dan wel ontbinding van de overeenkomst toekwam, vordert [bedrijf 1] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
veroordeling van [eisers] tot betaling aan [bedrijf 1] van € 250.910,- op grond van artikel 7:764 BW Pro althans ter zake van het positief contractsbelang;
Subsidiair:
veroordeling van [eisers] tot betaling aan [bedrijf 1] van € 107.614,70 ter zake van de openstaande facturen voor het geleverde werk, alsmede de gederfde winst over het restant van het werk;
Primair en subsidiair:
- veroordeling van [eisers] tot betaling aan [bedrijf 1] van de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [eisers] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.6.
[eisers] voeren verweer.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
De rechtbank stelt voorop dat [eisers] bij het gevorderde sub 3 geen belang meer heeft, aangezien [bedrijf 1] op 4 juni 2025 de eerder door hem verwijderde ramen en deuren in de woning heeft teruggeplaatst. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Kwalificatie overeenkomst
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat tussen hen voor de werkzaamheden aan de woning een overeenkomst van aanneming van werk tot stand is gekomen, zodat de rechtbank daar ook van uitgaat.
5.3.
Partijen verschillen echter wel van mening over de inhoud van die overeenkomst.
Volgens [eisers] zijn partijen een vaste aanneemsom van € 622.500 exclusief btw (€ 729.759 inclusief btw) overeengekomen. Dit volgt volgens hen uit de offerte van [bedrijf 1] van 21 augustus 2023. [bedrijf 1] stelt hier tegenover dat hij in het contact met [eisers] een verwachte totale aanneemsom van € 678.970 exclusief btw heeft genoemd, maar dat aan hem uiteindelijk is opgedragen om de woning te renoveren zonder dat partijen een prijs hebben bepaald. Het werk is volgens [bedrijf 1] dan ook op regiebasis uitgevoerd en primair dient de waarde van het werk dienovereenkomstig, op de voet van artikel 7:752 lid 1 BW Pro, te worden vastgesteld. Subsidiair dient het bedrag van € 678.970 exclusief btw dan wel het door [eisers] genoemde bedrag € 622.500 exclusief btw te worden gezien als richtprijs in de zin van artikel 7:752 lid 2 BW Pro, hetgeen meebrengt dat [bedrijf 1] gerechtigd is om voor elke betreffende post in elk geval 10% meer in rekening te brengen voor zover de daadwerkelijke kosten hoger uitvallen. Meer subsidiair dienen voormelde bedragen te worden gezien als de vaste prijs van het werk, aldus [bedrijf 1].
5.4.
De rechtbank moet in de eerste plaats beoordelen wat [eisers] en [bedrijf 1] bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst met elkaar hebben afgesproken over de prijs van het werk. Om dat te bepalen, kijkt de rechtbank naar wat partijen over en weer hebben verklaard over de prijs en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden (de zogenoemde ‘Haviltex-maatstaf’). Bij de uitleg van wat partijen hebben afgesproken kunnen ook gedragingen en verklaringen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn. Die latere gedragingen en verklaringen kunnen namelijk een indicatie vormen van de door partijen beoogde inhoud van de gemaakte afspraken.
5.5.
De rechtbank volgt [bedrijf 1] niet in zijn stelling dat sprake is van een aannemingsovereenkomst op regiebasis. Hij heeft dit namelijk, in het licht van de betwisting door [eisers], onvoldoende onderbouwd. Uit de feiten en omstandigheden volgt dit niet. Zoals [eisers] ook hebben betoogd is niet voldaan aan de kenmerken van een regieovereenkomst, zoals het overeenkomen van een uurtarief, het bijhouden van een periodieke administratie met betrekking tot de gemaakte kosten en het sturen van facturen op basis van werkelijk gemaakte kosten en materialen. Ook uit de offerte van 21 augustus 2023 volgt dat sprake was van een vaste aanneemsom. Daarbij komt dat [bedrijf 1] bij zijn berekening van de waarde van het geleverde werk ad € 525.617,95 zelf ook uitgaat van het bedrag ad € 622.500 exclusief btw, genoemd in de offerte van 21 augustus 2023 (zie productie G5 en hierboven onder 3.7) en [bedrijf 1] heeft zijn vordering in voorwaardelijke reconventie hier ook op gebaseerd. Aan [bedrijf 1] kan worden toegegeven dat geen sprake was van een bestek en heel gedetailleerde plannen, maar dat enkele feit maakt niet dat daarmee sprake is van een regieovereenkomst.
De rechtbank merkt hierbij nog op dat [bedrijf 1] in de conclusie van antwoord aanneemsommen van € 636.000 exclusief btw en € 678.970 exclusief btw heeft genoemd, maar onvoldoende heeft onderbouwd hoe hij aan deze bedragen komt. De overgelegde foto’s van ongedateerde papieren met handgeschreven bedragen is daartoe niet voldoende.
Tijdens de zitting heeft [bedrijf 1] overigens zelf ook betoogd dat de handgeschreven kostenopstellingen niet als een offerte of iets dergelijks zijn aan te merken. De rechtbank zal hier daarom aan voorbij gaan.
5.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, gelet op de Haviltex-maatstaf, tussen partijen een aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom tot stand is gekomen.
Hoogte aanneemsom
5.7.
Voor wat betreft de hoogte van de vaste aanneemsom neemt de rechtbank als uitgangspunt het onder 3.7 weergegeven overzicht d.d. 21 augustus 2023 van werkzaamheden en daarbij behorende kosten met een totaal van € 622.500 exclusief btw. Inclusief btw betreft dit een bedrag van € 729.759, zoals [bedrijf 1] niet heeft bestreden.
Meerwerk
5.8.
[bedrijf 1] heeft daarnaast de volgende posten als meerwerk opgenomen voor een totaalbedrag van € 62.970 exclusief btw (€ 76.193,70 inclusief btw):
Grondwerk € 20.000,00
Vergroten aanbouw € 27.500,00
Vide maken en aanpassen bestaande constructie € 7.780,00
Wijziging wanden 1e verdieping € 3.350,00
Wijziging indeling begane grond € 2.600,00
Schoorsteen begane grond tot dak verwijderen € 1.740,00
5.9.
[eisers] betwisten dat dit meerwerk is overeengekomen en betwisten tevens de kosten die [bedrijf 1] hiervoor in rekening brengt. Deze betwisting slaagt voor het grootste gedeelte. [bedrijf 1] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van overeengekomen meerwerk. Ten aanzien van de post “Vergroten aanbouw” volgt uit de WhatsApp correspondentie tussen partijen en het tijdspad van de vergunningverlening door de gemeente voor de grotere aanbouw eerder dat deze post is meegenomen in de hogere aanneemsom (€ 622.500 exclusief btw in plaats van de aanvankelijke € 450.000) in de offerte van 21 augustus 2023. Ten aanzien van de andere meerwerkposten heeft ook te gelden dat deze posten niet door [bedrijf 1] zijn toegelicht. Gelet op de omstandigheid dat Top Expertise, als partijdeskundige van [eisers], uitkomt op een bedrag aan meer- minderwerk van € 2.690,00 exclusief btw, zal de rechtbank dit bedrag wel optellen bij de aanneemsom.
5.10.
De rechtbank zal gelet op het voorgaande uitgaan van een maximale aanneemsom van € 625.190,00 exclusief btw (€ 622.500 + € 2.690,00) en € 733.013,90 inclusief btw
(€ 729.759 + € 3.254,90).
(€ 729.759 + € 3.254,90).
Tekortkoming
5.11.
Tussen partijen staat vast dat [bedrijf 1] het door hem aangenomen werk niet heeft voltooid. De vraag dient vervolgens te worden beantwoord of [bedrijf 1], door de (verdere) uitvoering van de werkzaamheden op te schorten omdat [eisers] de betwiste meerwerkfacturen van € 30.000 voor ‘New electrical installation’ van 7 december 2023 (factuurnr. 15/2023) en 23 januari 2024 (factuurnr. 04/2024) niet had betaald, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is en licht dit hieronder verder toe.
5.12.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers], op het moment dat [bedrijf 1] hen bij e-mail van 22 februari 2024 had meegedeeld dat hij zijn werkzaamheden zou opschorten in afwachting van betalingen (productie E13), in ieder geval een bedrag van € 364.925,62 exclusief btw (€ 428.060 inclusief btw) aan [bedrijf 1] hadden voldaan. Aanvankelijk stelden [eisers] zich op het standpunt dat zij een bedrag van € 435.260,00 inclusief btw hadden betaald, maar ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben zij dit bedrag verminderd met € 7.200, omdat zij bij twee posten met een onjuist btw-tarief hebben gerekend, waardoor het door hen betaalde bedrag lager is.
Ook is tussen partijen niet in geschil dat [eisers], zoals hiervoor ook is overwogen, alle door [bedrijf 1] gestuurde facturen hebben betaald, behalve voormelde facturen van 7 december 2023 en 23 januari 2024. Dat [eisers] dienden te betalen in lijn met de voortgang van het werk is evenmin een discussiepunt tussen partijen.
5.13.
[eisers] hebben hun vorderingen voornamelijk gebaseerd op het rapport van Top Expertise. Laatstgenoemde heeft in haar rapport beredeneerd dat de waarde van het uitgevoerde werk € 239.279, 90 bedraagt en dat [eisers] reeds € 435.260,00 hebben betaald en op basis van hiervan geconcludeerd dat [eisers] een bedrag van € 195.980,10 te veel hebben betaald. Het rapport van Top Expertise brengt de waarde in kaart van het uitgevoerde werk op basis van een begroting van de kosten voor het laten uitvoeren van de nog niet door [bedrijf 1] uitgevoerde werkzaamheden. Voor de vraag of [eisers] in februari 2024 mochten opschorten omdat zij tot dat moment hadden voldaan aan hun verplichting om naar de stand van het werk te betalen, tevens rekening houdend met niet deugdelijk uitgevoerde werkzaamheden, dient echter de waarde te worden bepaald van het verrichte werk op basis van de met [bedrijf 1] overeengekomen prijs. Desondanks blijkt uit de vaststaande feiten voldoende dat [eisers], ook uitgaande van die maatstaf, op het moment van opschorting meer hadden betaald dan [bedrijf 1] aan deugdelijke werkzaamheden had verricht. [betrokkene 4] zelf berekent de waarde van het door [bedrijf 1] verrichte werk aan de hand van de offerte van [bedrijf 1] op € 354.918,60 exclusief btw (zie 3.37). Als daarbij wordt opgeteld het door Top Expertise berekende saldo meer/minderwerk € 2.690 exclusief btw (van het meerwerk waarmee [betrokkene 4] rekent kan immers niet worden uitgegaan, zoals hiervoor in 5.9 overwogen) komt de waarde van het verrichte werk op basis van de eigen berekening van [betrokkene 4] lager uit dan het door [eisers] betaalde bedrag van € 364.925,62 exclusief btw (€ 428.060 inclusief btw). Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat [eisers] voldoende hebben onderbouwd dat sprake was van gebreken in het uitgevoerde werk en dat de herstelkosten € 22.000 inclusief btw bedragen. Top Expertise heeft terzake gemotiveerd toegelicht, en dit volgt ook al uit een eerder in opdracht van [eisers] verricht onderzoek (door deskundige [bedrijf 2]!), dat sprake was van tekortkomingen in de uitvoering die zouden leiden tot herstelkosten. [bedrijf 1] heeft weliswaar een aantal door Top Expertise geconstateerde gebreken summier betwist, maar niet inzichtelijk gemaakt wat daarvan het financiële gevolg zou moeten zijn, zodat de rechtbank aan die betwisting voorbij gaat. Zij zal dus uitgaan van de door Top Expertise begrote herstelkosten. Gecorrigeerd met de herstelkosten van
€ 22.000 inclusief btw (€ 18.181,82 exclusief btw) wordt uitgekomen op een nog beduidend lager bedrag van € 339.426,78 exclusief btw (€ 354.918,60 + € 2.690 - € 18.181,82).
€ 22.000 inclusief btw (€ 18.181,82 exclusief btw) wordt uitgekomen op een nog beduidend lager bedrag van € 339.426,78 exclusief btw (€ 354.918,60 + € 2.690 - € 18.181,82).
5.14.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eisers] de betaling van de facturen van 7 december 2023 en 23 januari 2024 terecht hebben opgeschort. Zij hadden meer betaald dan [bedrijf 1] aan werkzaamheden had verricht en er was sprake van gebreken aan het werk. [bedrijf 1] is op zijn beurt ten onrechte tot opschorting van zijn werkzaamheden overgegaan, waardoor hij is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst.
Verzuim, ontbinding
5.15.
[eisers] hebben [bedrijf 1] bij brief van 14 juni 2024 nog een laatste maal in de gelegenheid gesteld om de aannemingsovereenkomst deugdelijk na te komen door het werk volledig af te ronden en deugdelijk op te leveren. Hier heeft [bedrijf 1] geen gevolg aan gegeven. Hierdoor is [bedrijf 1] in verzuim geraakt en hebben [eisers] de aannemingsovereenkomst terecht ontbonden voor het deel van de afgesproken werkzaamheden dat nog niet of niet deugdelijk is uitgevoerd. De rechtbank zal aldus de gevorderde verklaring voor recht toewijzen.
Gevolgen ontbinding
5.16.
Op grond van artikel 6:271 BW Pro bevrijdt de ontbinding partijen over en weer van de daardoor getroffen verbintenissen en ontstaat een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds ontvangen prestaties. [eisers] hebben in dit verband terugbetaling gevorderd van een bedrag van € 188.780,10, (het bedrag ad € 428.060 dat [eisers] in totaal aan [bedrijf 1] hebben voldaan minus de gestelde waarde van het werk ad € 239.279,90).
5.17.
De vordering van [eisers] is voor een beperkt deel toewijsbaar. De rechtbank zal hieronder toelichten tot welk bedrag de betreffende vordering van [eisers] kan worden toegewezen.
5.18.
Duijssens hebben de aannemingsovereenkomst gedeeltelijk ontbonden, uitsluitend voor wat betreft het niet-nagekomen en het niet deugdelijke deel. Voor het niet-deugdelijke deel van de verrichte werkzaamheden geldt dat de herstelkosten volgens [eisers]
€ 22.000 inclusief btw bedragen. Hierboven is al toegelicht dat de rechtbank [eisers] hierin volgt. Dat betekent dat [eisers] uit hoofde van een verbintenis tot ongedaanmaking aanspraak kunnen maken op terugbetaling van dit bedrag. Voor het overige kunnen [eisers] uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis geen aanspraak maken op terugbetaling van de door hen betaalde bedragen. De aannemingsovereenkomst is immers, voor zover deugdelijk uitgevoerd, niet ontbonden en dus in stand gebleven. Dat betekent dat [eisers] de daarvoor overeengekomen prijs verschuldigd zijn gebleven; een ongedaanmakingsverbintenis kan alleen zien op het ontbonden deel van de overeenkomst. [eisers] hebben niet gesteld dat zij al deels hadden betaald voor het nog niet uitgevoerde werk, en dit volgt ook niet uit de bevindingen van Top Expertise. Top Expertise heeft alleen berekend hoeveel het zou kosten om het niet uitgevoerde werk
door derdente laten uitvoeren en op grond daarvan conclusies getrokken over de waarde van het verrichte werk. De gevolgtrekking dat [eisers] in de situatie met ontbinding duurder uit zouden zijn dan in de situatie dat [bedrijf 1] het aangenomen werk zelf had afgerond, zou echter alleen een rol kunnen spelen in het kader van een vordering tot vergoeding van (ontbindings)schade op grond van artikel 6:277 BW Pro. Daaruit volgt nog niet dat [eisers] voor het wel verrichte werk meer aan [bedrijf 1] hebben betaald dan partijen daarvoor waren overeengekomen.
€ 22.000 inclusief btw bedragen. Hierboven is al toegelicht dat de rechtbank [eisers] hierin volgt. Dat betekent dat [eisers] uit hoofde van een verbintenis tot ongedaanmaking aanspraak kunnen maken op terugbetaling van dit bedrag. Voor het overige kunnen [eisers] uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis geen aanspraak maken op terugbetaling van de door hen betaalde bedragen. De aannemingsovereenkomst is immers, voor zover deugdelijk uitgevoerd, niet ontbonden en dus in stand gebleven. Dat betekent dat [eisers] de daarvoor overeengekomen prijs verschuldigd zijn gebleven; een ongedaanmakingsverbintenis kan alleen zien op het ontbonden deel van de overeenkomst. [eisers] hebben niet gesteld dat zij al deels hadden betaald voor het nog niet uitgevoerde werk, en dit volgt ook niet uit de bevindingen van Top Expertise. Top Expertise heeft alleen berekend hoeveel het zou kosten om het niet uitgevoerde werk
door derdente laten uitvoeren en op grond daarvan conclusies getrokken over de waarde van het verrichte werk. De gevolgtrekking dat [eisers] in de situatie met ontbinding duurder uit zouden zijn dan in de situatie dat [bedrijf 1] het aangenomen werk zelf had afgerond, zou echter alleen een rol kunnen spelen in het kader van een vordering tot vergoeding van (ontbindings)schade op grond van artikel 6:277 BW Pro. Daaruit volgt nog niet dat [eisers] voor het wel verrichte werk meer aan [bedrijf 1] hebben betaald dan partijen daarvoor waren overeengekomen.
5.19.
Het voorgaande brengt mee dat [bedrijf 1] een bedrag van € 22.000 uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis aan [eisers] dient te betalen. De rechtbank zal dit bedrag toewijzen en de vordering voor het overige afwijzen.
Aanvullende schade
5.20.
[eisers] stellen dat zij door de toerekenbare tekortkoming van [bedrijf 1] ook aanvullende (ontbindings)schade hebben geleden.
huisvestingskosten
5.21.
[eisers] hebben aangevoerd dat zij door toedoen van de toerekenbare tekortkoming van [bedrijf 1] genoodzaakt zijn geweest te voorzien in alternatieve huisvesting. De oplevering van de woning diende plaats te vinden in mei 2024. Nu deze is uitgebleven hebben [eisers] kosten gemaakt voor hun huisvesting. Aan huur voor vergelijkbare en passende woonruimte tot en met maart 2026 bedroegen die kosten € 83.000, inclusief € 1.000 verhuiskosten. Deze kosten vorderen zij van [bedrijf 1].
5.22.
[bedrijf 1] voert verweer en voert aan dat partijen geen maximale bouwtijd of uiterste opleverdatum zijn overeengekomen, zodat een fatale termijn in die zin ontbreekt. Hij betwist daarnaast dat het voor [bedrijf 1] noodzakelijk was om te verhuizen. Dat [eisers] voornemens waren om voor aanvang van of tijdens het werk hun vorige woning te verkopen, is aan [bedrijf 1] nooit bekend gemaakt en komt voor hun eigen rekening en risico. Ervan uitgaande dat de kosten ten aanzien van de vorige woning van [eisers] lager waren dan de opgevoerde huurkosten, komt het verschil krachtens artikel 6:101 BW Pro hoe dan ook voor rekening van [eisers] zelf. Daarnaast betwist [bedrijf 1] dat de huurkosten in redelijkheid zijn gemaakt. Deze zijn evident hoog, doordat de gehuurde objecten tot het hogere segment behoren. [eisers] hadden ook een goedkopere tijdelijke woning kunnen huren. Mitsdien hebben zij niet voldaan aan hum schadebeperkingsplicht, aldus [bedrijf 1].
5.23.
Aan [bedrijf 1] kan worden toegegeven dat geen duidelijke opleveringstermijn was afgesproken. Hij heeft echter te weinig ingebracht tegen de stelling dat het werk rond mei 2024 gereed zou zijn. Daarnaast is, gelet op de geschetste gang van zaken, evident dat het werk vertraging heeft opgelopen als gevolg van het tekortschieten van [bedrijf 1]. Het werk is in februari 2024 gestagneerd en naar eigen zeggen van [eisers] in maart 2025 weer door een nieuwe aannemer opgepakt. De vertraging bedraagt dus circa een jaar, van maart 2024 tot maart 2025. Naar het oordeel van de rechtbank is hiervan in redelijkheid een periode van acht maanden toe te rekenen aan het tekortschieten van [bedrijf 1]. De rechtbank betrekt hierbij enerzijds dat er gerechtvaardigd tijd gemoeid is geweest met het inschakelen van deskundigen, overleg tussen partijen en het zoeken naar een nieuwe aannemer. Anderzijds weegt de rechtbank mee dat zonder concrete toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat de vertraging een jaar heeft moeten moest duren. Zo hebben [eisers] onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom het werk pas in maart 2025 weer is opgepakt.
Dat [eisers] hun woning vooruitlopend op de verhuizing naar de [adres] hebben verkocht, is hun niet als eigen schuld aan te rekenen. Wel is de rechtbank met [bedrijf 1] van oordeel dat [eisers] onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt dat er in juli 2025 geen andere optie was dan een huurhuis met een maandhuur van € 3.500 te betrekken. Daarnaast zijn de gestelde verhuiskosten niet onderbouwd. Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat in redelijkheid een bedrag ter hoogte van acht maanden huur ad € 2.450 als schade aan [bedrijf 1] is toe te rekenen. Daarvan uitgaande zal een bedrag van € 19.600 aan huisvestingskosten worden toegewezen.
hogere offertes
5.24.
[eisers] voeren aan dat zij genoodzaakt zijn geweest om een nieuwe aannemer in te schakelen om de werkzaamheden te kunnen afronden. De offerte van deze nieuwe aannemer bedraagt € 374.855,71 (productie E30). Dit valt hoger uit dan wanneer [bedrijf 1] niet zou zijn tekortgeschoten en deugdelijke uitvoering zou hebben gegeven aan de overeenkomst. Uitgaande van de offerte van € 729.759 en het feit dat [eisers] reeds een bedrag van € 435.260
(rb: inmiddels verminderd tot € 428.060) had voldaan, zou nog een bedrag van € 294.499 (
rb: dat moet dan dus zijn: € 301.699) resteren. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de offerte van de nieuwe aannemer bedraagt € 80.356,71, welk bedrag van [bedrijf 1] als aanvullende schade gevorderd wordt, aldus [eisers]
(rb: inmiddels verminderd tot € 428.060) had voldaan, zou nog een bedrag van € 294.499 (
rb: dat moet dan dus zijn: € 301.699) resteren. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de offerte van de nieuwe aannemer bedraagt € 80.356,71, welk bedrag van [bedrijf 1] als aanvullende schade gevorderd wordt, aldus [eisers]
5.25.
[bedrijf 1] betwist de vermeend hogere voltooiingskosten van de nieuwe aannemer en voert aan dat [eisers] niet heeft gespecificeerd of onderbouwd wat [bedrijf 1] nog exact tot stand had moeten brengen. Een vergelijkingskader ontbreekt derhalve. Ook is de offerte waarop [eisers] zich in dit verband beroepen opgesteld door een concurrent van [bedrijf 1], die daarbij bovendien een rechtstreeks financieel belang heeft. Ten slotte is de offerte niet getekend, zodat [bedrijf 1] bij gebrek aan wetenschap betwist dat [eisers] de offerte ook hebben geaccepteerd en de daarin opgevoerde kosten verschuldigd zijn of hebben voldaan, aldus [bedrijf 1].
5.26.
De rechtbank acht deze vordering tot een bedrag van € 73.156,71 (€ 374.855,71-
€ 301.699) toewijsbaar. [eisers] hebben met het rapport van Top Expertise en de offerte van de nieuwe aannemer voldoende onderbouwd dat de ontbinding onder meer tot gevolg had dat het werk door een andere aannemer tegen meerkosten moest worden afgemaakt. Die meerkosten zijn als schade als gevolg van de ontbinding aan [bedrijf 1] toe te rekenen. De hoogte van de schade dient te worden begroot op de wijze die het meest met de schade in overeenstemming is. De offerte van de nieuwe aannemer – die lager is dan de begroting van de meerkosten door Top Expertise – kan daarvoor als uitgangspunt dienen. Tijdens de zitting hebben Duijssens c.s. bevestigd dat deze aannemer het werk ook heeft uitgevoerd; [bedrijf 1] heeft dat niet bestreden. [bedrijf 1] voert aan dat Duijssens c.s. niet hebben gespecificeerd of onderbouwd wat [bedrijf 1] nog tot stand moest brengen, zodat de offerte niet kan worden gevolgd, maar dat betoog gaat niet op. In de offerte van de aannemer staat tot in detail weergegeven op welke werkzaamheden deze ziet. In dat licht mocht van [bedrijf 1], die de werkzaamheden aan [eisers] heeft geoffreerd en dus als geen ander weet op welke werkzaamheden de aannemingsovereenkomst betrekking had, worden verwacht dat hij bij zijn betwisting concreet zou aangeven welke geoffreerde werkzaamheden dan buiten de oorspronkelijke opdracht zouden vallen. Ook het bedrag van de offerte is door [bedrijf 1] onvoldoende weersproken.
€ 301.699) toewijsbaar. [eisers] hebben met het rapport van Top Expertise en de offerte van de nieuwe aannemer voldoende onderbouwd dat de ontbinding onder meer tot gevolg had dat het werk door een andere aannemer tegen meerkosten moest worden afgemaakt. Die meerkosten zijn als schade als gevolg van de ontbinding aan [bedrijf 1] toe te rekenen. De hoogte van de schade dient te worden begroot op de wijze die het meest met de schade in overeenstemming is. De offerte van de nieuwe aannemer – die lager is dan de begroting van de meerkosten door Top Expertise – kan daarvoor als uitgangspunt dienen. Tijdens de zitting hebben Duijssens c.s. bevestigd dat deze aannemer het werk ook heeft uitgevoerd; [bedrijf 1] heeft dat niet bestreden. [bedrijf 1] voert aan dat Duijssens c.s. niet hebben gespecificeerd of onderbouwd wat [bedrijf 1] nog tot stand moest brengen, zodat de offerte niet kan worden gevolgd, maar dat betoog gaat niet op. In de offerte van de aannemer staat tot in detail weergegeven op welke werkzaamheden deze ziet. In dat licht mocht van [bedrijf 1], die de werkzaamheden aan [eisers] heeft geoffreerd en dus als geen ander weet op welke werkzaamheden de aannemingsovereenkomst betrekking had, worden verwacht dat hij bij zijn betwisting concreet zou aangeven welke geoffreerde werkzaamheden dan buiten de oorspronkelijke opdracht zouden vallen. Ook het bedrag van de offerte is door [bedrijf 1] onvoldoende weersproken.
rietdekker
5.27.
[eisers] voeren aan dat bij de offerte van [bedrijf 1] alsmede de nieuwe offerte van de opvolgende aannemer geen rekening is gehouden met de werkzaamheden van de rieten dakdekker. Deze zouden worden uitgevoerd door een derde. Aanvankelijk was hiervoor een bedrag van € 70 per vierkante meter afgesproken met de oorspronkelijke dakdekker. Nu het ging om in totaal 150 vierkante meter, bedroegen de kosten voor de dakdekker € 10.500,-. Door toedoen van [bedrijf 1] en de onduidelijkheid die daaruit voortvloeide voor de gehele constructie, is de uitvoering van de werkzaamheden door de oorspronkelijke dakdekker voor een bepaalde duur is aangehouden. Inmiddels is duidelijk geworden dat deze dakdekker niet langer werkzaamheden verricht in Nederland. Als gevolg hiervan zijn [eisers] genoodzaakt geweest een nieuwe offerte aan te vragen bij een andere dakdekker. Deze nieuwe offerte bedraagt thans € 39.452,66, zijnde een bedrag dat € 28.952,66 hoger is gelegen dan de oorspronkelijke begroting. [eisers] vorderen laatst genoemd bedrag als schade.
5.28.
[bedrijf 1] heeft deze vordering betwist. Deze betwisting slaagt. Het betreft hier slechts een offerte, terwijl [eisers], in het licht van de betwisting, bovendien onvoldoende hebben onderbouwd dat de oorspronkelijke rietdekker het werk niet meer kon doen én dat dat is toe te rekenen aan de vertraging door het tekortschieten van [bedrijf 1]. De rechtbank zal deze vordering dan ook afwijzen.
platdak
5.29.
Volgens [eisers] heeft het platdak geen afschot en daarmee geen afwatering en is tevens onvoldoende geïsoleerd. Zij is genoodzaakt dit te laten herstellen. De hiermee gepaard gaande kosten bedragen blijkens een offerte van [bedrijf 3] (productie E33) € 12,219,85. Indien [bedrijf 1] deugdelijke uitvoering had gegeven aan de overeenkomst van aanneming en ontbinding niet aan de orde zou zijn geweest, zouden [eisers] deze kosten niet hebben hoeven te maken. Als gevolg hiervan komt ook deze post op de voet van art. 6:277 BW Pro voor vergoeding in aanmerking, aldus [eisers]
5.30.
[bedrijf 1] betwist bij gebreke van wetenschap het vermeende gebrek aan afschot van en het gebrek aan isolatie in het platte dak. Ook betwist [bedrijf 1] dat een dergelijke omstandigheid een gebrek oplevert en dat [eisers] op dit punt een overeenkomst heeft gesloten en kosten verschuldigd is of heeft gemaakt.
5.31.
Naar het oordeel van de rechtbank komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking en slaagt de betwisting van [bedrijf 1]. Dat het platdak niet zou voldoen blijkt onvoldoende uit voormelde offerte, terwijl bovendien slechts sprake is van een offerte en dus niet vaststaat dat [eisers] hier daadwerkelijk kosten voor hebben moeten maken. De vordering zal daarom worden afgewezen.
ondeugdelijke installaties
5.32.
[eisers] vorderen veroordeling van [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van aanvullende schadevergoeding door ondeugdelijke installaties van € 32.296,62. Het gaat hier om facturen/offertes van [bedrijf 4] ter zake van werkzaamheden aan ondeugdelijke leidingen.
5.33.
[bedrijf 1] betwist dat de leidingen niet deugdelijk zouden zijn en stelt alle installatiewerk conform de daarvoor geldende veiligheids- en kwaliteitsnormen te hebben uitgevoerd.
5.34.
De rechtbank is van oordeel dat [bedrijf 1] de bevindingen van [bedrijf 4] (hierna [bedrijf 4]) in de brief van 10 februari 2026 onvoldoende concreet heeft betwist. [bedrijf 4] gaat gedetailleerd in op diverse gebreken aan verschillende onderdelen van de installaties, terwijl [bedrijf 1] deze slechts in algemene bewoordingen heeft weersproken. De rechtbank zal de vordering toewijzen tot een bedrag van € 18.661,59, het bedrag dat volgt uit de bij productie 43 in het geding gebrachte facturen van [bedrijf 4]. Dat de kosten voor een combiketel als schade als moeten worden aangemerkt, is niet toegelicht, zodat de daarvoor in het geding gebrachte factuur niet voor toewijzing in aanmerking komt.
herstelkosten ramen
5.35.
[eisers] vorderen herstelkosten van de gebreken aan de teruggeplaatste ramen ad € 16.950. [bedrijf 1] betwist dat sprake is van gebreken en dat hij schade heeft veroorzaakt.
5.36.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze kosten toewijsbaar. Top Expertise heeft onderbouwd geconcludeerd dat sprake is van diverse gebreken aan de teruggeplaatste ramen en deuren en dat een en ander niet voldoet aan de daartoe gestelde richtlijnen en/of de maatstaf van goed en deugdelijk werk. [bedrijf 1] heeft de bevindingen van Top Expertise onvoldoende betwist. Uitzondering hierop betreft het geconstateerde gebrek met betrekking tot de kleur van de kozijnen en de afstandsprofielen (niet in kleur RAL 7016). Dat terzake sprake is van een gebrek hebben [eisers], in het licht van de gemotiveerde en met stukken onderbouwde betwisting door [bedrijf 1] dat steeds is uitgedragen dat de kozijnen in de bestaande kleur moesten worden uitgevoerd, onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat een bedrag van € 2.700 inclusief btw in mindering dient te worden gebracht zodat een bedrag van € 14.250 zal worden toegewezen.
btw
5.37.
[eisers] hebben ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hun eis vermeerderd met € 57.060 ter zake van onverschuldigde btw. [bedrijf 1] heeft in de offerte van 21 augustus 2023 niet vermeld welk bedrag [eisers] aan btw verschuldigd zijn, zodat niet is voldaan aan de precontractuele informatieplicht ex artikel 6:230l sub c BW en [eisers] de btw niet verschuldigd zijn. [bedrijf 1] betwist dat sprake is van onverschuldigde btw.
5.38.
De rechtbank volgt [eisers] niet in hun stellingen. De btw is tussen partijen overeengekomen, want vermeld op de offerte van 23 augustus 2023 en ook steeds gefactureerd door [bedrijf 1] en zonder protest door [eisers] betaald. Dat [eisers] ermee bekend waren dat btw verschuldigd was, blijkt wel uit hun handelen en onder meer ook uit het feit dat een aantal facturen in overleg op naam van de B.V. van [betrokkene 3] is gesteld. Daarnaast heeft Top Expertise in haar berekeningen zelf ook met de btw gerekend. De rechtbank zal deze vordering dan ook afwijzen.
expertisekosten
5.39.
De gevorderde expertisekosten van € 9.831,25 zijn door [bedrijf 1] niet voldoende onderbouwd betwist en komen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro voor vergoeding in aanmerking omdat het redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid betreffen.
buitengerechtelijke incassokosten
5.40.
De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal als onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen. De vergoeding wordt bepaald aan de hand van de gebruikelijke staffel op basis van de toewijsbare hoofdsom. Dit komt neer op een bedrag van € 2.350,00.
beslagkosten
5.41.
[eisers] vorderen [bedrijf 1] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 899,79 voor kosten deurwaardersexploten, € 331,00 voor griffierecht en € 2.051,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 2.051,00), totaal € 3.281,79.
proceskosten
5.42.
[bedrijf 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat een aanzienlijk deel van de vordering van [eisers] wordt afgewezen, zal de rechtbank bij de toepassing van het liquidatietarief uitgaan van het toegewezen bedrag. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
2.392,00
- salaris advocaat
€
4.102,00
(2 punten × € 2.051,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.827,47
in voorwaardelijke reconventie
5.43.
Aangezien de vorderingen in conventie zullen worden toegewezen, is de voorwaarde voor het instellen van een vordering in reconventie niet vervuld. Dit betekent dat de voorwaardelijke reconventie geen bespreking behoeft.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat de overeenkomst van aanneming tussen [eisers] en [bedrijf 1] op 10 februari 2025 gedeeltelijk is ontbonden,
6.2.
veroordeelt [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 22.000,00, ter zake van vergoeding bij wijze van ongedaanmaking, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 21 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 19.600,00 ter zake van huisvestingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 73.156,71 ter zake van meerkosten nieuwe aannemer, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
6.5.
veroordeelt [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 18.661,59 ter zake van facturen [bedrijf 4],
6.6.
veroordeelt [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 14.250,00 ter zake van herstelkosten van ramen en deuren,
6.7.
veroordeelt [bedrijf 1] tot betaling aan [eisers] van € 9.831,25 ter zake van expertisekosten,
6.8.
veroordeelt [bedrijf 1] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 3.281,79
6.9.
veroordeelt [bedrijf 1] om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eisers] te betalen een bedrag van € 2.350,00 aan buitengerechtelijke kosten,
6.10.
veroordeelt [bedrijf 1] in de proceskosten van € 6.827,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [bedrijf 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.