Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11633211 \ CV EXPL 25-2214
Vonnis van 7 januari 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. J. Sprakel,
tegen
STICHTING ELAN WONEN,
statutair gevestigd te Haarlem,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Stichting Elan Wonen,
gemachtigde: mr. R. Boekhoff.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eiser] vordert in deze procedure voortzetting van de huur na het overlijden van haar adoptiemoeder. De vordering wordt afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat er tussen [eiser] en haar moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [eiser] beschikt bovendien niet over de vereiste huisvestingsvergunning. De afwijzing van de vordering in conventie leidt tot toewijzing van de vordering in reconventie. Omdat [eiser] zonder recht of titel in de woning verblijft, moet zij de woning ontruimen binnen de door Stichting Elan Wonen gevorderde termijn van vier maanden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 februari 2025 met producties 1 tot en met 15,
- het herstelexploot van 1 april 2025,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van 9 april 2025, met producties 1 en 2,
- het tussenvonnis van 23 april 2025,
- de mondelinge behandeling op 8 december 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen van [eiser].
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is in 1996 geadopteerd door [betrokkene 1] (hierna: de (adoptie)moeder).
3.2.
De adoptiemoeder huurde vanaf 23 maart 1994 van Stichting Elan Wonen de sociale huurwoning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Zij is overleden op 22 augustus 2024.
3.3.
[eiser] staat sinds 14 november 2000 afwisselend ingeschreven op het adres van de woning: van 14 november 2000 tot 12 april 2001, van 6 juli 2017 tot 6 juli 2021 en van 10 september 2021 tot op heden.
3.4.
In de brief van [betrokkene 2] van Stichting Elan Wonen aan [eiser] van 14 oktober 2024 schrijft hij onder meer:
“(..) Op 8 oktober 2024 hebben wij kennisgenomen van de melding dat onze huurster mevrouw [betrokkene 1] op 22 augustus 2024 is overleden. Onlangs hebben wij elkaar gesproken over uw woonsituatie. U vindt dat u medehuurder bent. In deze brief leest u ons standpunt hierover.
U bent geen medehuurder
Uw bewering dat wij in het verleden het medehuurderschap aan u hebben verleend klopt niet. Er is door u in 2020 wel een aanvraag ter verkrijging van het medehuurderschap ingediend, maar die hebben wij toen afgewezen. Er was geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen u en huurster [betrokkene 1].
U kunt de huurovereenkomst niet voorzetten
In oktober 2022 heeft uw toenmalige advocaat (..) nog om toestemming gevraagd tot inwoning, maar ook die aanvraag hebben wij destijds afgewezen. Kortom: u bent geen medehuurster en u kunt om die reden de huurovereenkomst (..) niet voortzetten. (..)
De huurovereenkomst eindigt op 31 oktober 2024(..)Dat betekent dat ook u uiterlijk 31 oktober 2024 de woning moet verlaten(..)”
3.5.
Bij brief van 29 oktober 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser] Stichting Elan Wonen nogmaals verzocht om [eiser] als medehuurder – en, dus, de nieuwe hoofdhuurder – van de woning aan te merken. Bij brief van 6 november 2024 heeft Stichting Elan Wonen [eiser] verzocht bewijs aan te leveren van haar stelling dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de adoptiemoeder. Nadat de gemachtigde van [eiser] bij brief van 14 november 2024 ter onderbouwing van haar stelling dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding een achttal bewijsstukken heeft aangeleverd, heeft Stichting Elan Wonen het verzoek afgewezen op 26 november 2024.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, oordeelt dat [eiser] de huur van de woning mag voortzetten op haar eigen naam, met veroordeling van Stichting Elan Wonen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
[eiser] voert daartoe – kort gezegd – aan dat zij van 2017 tot het overlijden van haar moeder in 2024 een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder heeft gevoerd. Zij is een zogenoemde ‘terugkeerder’ en heeft jarenlang met haar moeder samengewoond en geleefd. Ook heeft [eiser] als mantelzorger gefungeerd toen haar moeder zieker werd. [eiser] beschikt verder over voldoende financiële middelen om de huurverplichtingen na te komen. Op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vordert zij daarom voortzetting van de huurovereenkomst.
4.3.
Stichting Elan Wonen voert verweer. [eiser] beschikt niet over een huisvestingsvergunning, zodat de vordering op grond van artikel 7:268 lid 3 BW sowieso moet worden afgewezen. Verder geldt voor het voortzetten van de huurovereenkomst een zwaardere stelplicht, waar [eiser] niet aan heeft voldaan. [eiser] heeft geen bijzondere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met de adoptiemoeder. Daarbij komt dat [eiser] vanaf 2011 staat ingeschreven als woningzoekende, waarbij zij over de jaren heen op meerdere woningen heeft gereageerd. Ook daarom moet de vordering worden afgewezen. Stichting Elan Wonen concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in haar vordering, althans haar deze te ontzeggen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
Stichting Elan Wonen vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [eiser] veroordeelt om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [eiser] moge bevinden, en dit pand met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Stichting Elan Wonen te stellen,
II. [eiser] veroordeelt in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
4.6.
Stichting Elan Wonen legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Omdat [eiser] niet heeft voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:268 BW dient zij de woning te ontruimen. Stichting Elan Wonen meent dat zij [eiser] in de gegeven omstandigheden alleszins tegemoet komt door de gevorderde ontruimingstermijn op vier maanden te stellen.
4.7.
[eiser] voert verweer. Stichting Elan Wonen houdt er ten onrechte geen rekening mee dat [eiser] kwetsbaar is en door een ontruiming dakloos dreigt te worden. Daarbij is van belang dat [eiser] geen overlast veroorzaakt en er geen sprake is van een huurachterstand.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
In deze zaak moet worden beoordeeld of [eiser] op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de huurovereenkomst met Stichting Elan Wonen kan voortzetten. Niet in geschil is dat aan de voorwaarde is voldaan dat [eiser] haar hoofdverblijf in de woning had. De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of voldaan is aan de voorwaarde dat [eiser] met de adoptiemoeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet hebben gehad.
Uitgangspunten bij het voortzetten van de huur
5.2.
De persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, kan op grond van artikel 7:268 lid 2 BW binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Die persoon moet aan de volgende voorwaarden voldoen om de huur te mogen voortzetten, te weten:
a. a) hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd,
b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en
b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en
c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke Huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij in de procedure bij de kantonrechter een huisvestingsvergunning over (kunnen) leggen.
De kantonrechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan (een van) deze drie voorwaarden is voldaan (artikel 7:268 lid 3 BW).
5.3.
Op de persoon die voortzetting van de huur vordert rust de last te bewijzen dat hij voldoet aan de daarvoor geldende vereisten. Bij de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Volgens vaste rechtspraak zijn zowel objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. In de regel is sprake van een aflopende samenlevingssituatie.
Ontvankelijkheid
5.4.
Niet in geschil is dat [eiser] haar vordering binnen de wettelijke termijn van zes maanden na het overlijden van de adoptiemoeder heeft ingesteld, zodat zij ontvankelijk is in haar vordering.
Was er sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding?
5.5.
[eiser] heeft ter zitting gesteld en nader toegelicht dat er tussen haar en haar adoptiemoeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Zij stonden als partners ingeschreven bij de Voedselbank en de aan de adoptiemoeder toegekende gehandicaptenparkeerplaats was toegewezen aan het kentekennummer van [eiser]. De adoptiemoeder betaalde weliswaar de huur voor de woning, maar [eiser] betaalde de gezamenlijke boodschappen. Zij betaalde dat grotendeels cash, omdat de huishoudelijke uitgaven daarmee beter onder controle waren. [eiser] stelt dat zij en de adoptiemoeder vele, zo niet alle, activiteiten gezamenlijk hebben ondernomen. Zij aten samen en gingen samen op vakantie en op visite. [eiser] merkt daarbij uitdrukkelijk op dat, mede gezien het bestaande leeftijdsverschil tussen haar en de adoptiemoeder, niet alles in gezamenlijkheid hoeft te gebeuren om toch van een duurzame gemeenschappelijke huishouding te kunnen spreken. Tussen [eiser] en de adoptiemoeder bestond ook een wederkerige zorgrelatie. [eiser] heeft een borderline persoonlijkheidsstoornis en was voor haar psychische toestand in grote mate afhankelijk van de adoptiemoeder. Dit wordt ook geïllustreerd door het feit dat [eiser] enige tijd bij haar (adoptie)moeder is weggeweest, maar is teruggekeerd, zonder dat er toen al sprake was van intensieve mantelzorg door [eiser].
5.6.
De kantonrechter volgt Stichting Elan Wonen in haar standpunt dat [eiser] haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Aan de hand van de door [eiser] in het geding gebrachte stukken kan niet worden vastgesteld dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser] en de adoptiemoeder. Zo is onvoldoende duidelijk gebleven welke taakverdeling [eiser] en haar adoptiemoeder hebben gehanteerd. Verder kan uit het (enige) overgelegde bankafschrift zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden afgeleid in hoeverre sprake is geweest van het gezamenlijk bijdragen in de kosten van de huisvesting en de kosten van levensonderhoud. Voor zover [eiser] de (volledige kosten) voor de boodschappen voor haar rekening zou hebben genomen, had zij daarvan bijvoorbeeld bankafschriften waarop de gepinde bedragen te zien zijn in het geding kunnen brengen. Dat heeft [eiser] niet gedaan. Verder erkent [eiser] dat zij geen huur heeft betaald of dat zij heeft bijgedragen aan de kosten voor nutsvoorzieningen, gemeentelijke belastingen en/of verzekeringen. [eiser] heeft ter zitting getuigenbewijs aangeboden ter zake de financiële verdeling, in de vorm van bonnetjes die betrekking hebben op cash door haar betaalde boodschappen. Naar het oordeel van de kantonrechter hadden deze bonnetjes echter al op een eerder moment in de procedure gebracht moeten worden. Gelet op haar verzwaarde stelplicht, heeft [eiser] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld om alsnog aan (nadere) bewijslevering toe te komen. De kantonrechter gaat daarom aan haar bewijsaanbod voorbij. Dat [eiser] en de adoptiemoeder samen stonden ingeschreven bij de Voedselbank en/of dat de aan de adoptiemoeder verleende gehandicaptenparkeerplaats is toegewezen aan het kentekennummer van [eiser] maakt het voorgaande niet anders, omdat voor het aannemen van een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding meer bijzondere omstandigheden nodig zijn dan door [eiser] zijn gesteld.
De samenleving was (ook) niet duurzaam
5.7.
Verder blijkt uit de onweersproken stellingen van Stichting Elan Wonen en de door haar overgelegde stukken dat [eiser] de afgelopen jaren als alleenstaande woningzoekende op 13 sociale huurwoningen heeft gereageerd. [eiser] heeft die stukken niet betwist, zodat in rechte van de juistheid van de inhoud daarvan wordt uitgegaan. De inschrijving en de (vele) reacties van [eiser] zijn niet te rijmen met haar stelling dat er sprake was van een duurzame samenleving, zodat de vordering ook in zoverre voor afwijzing gereed ligt.
[eiser] beschikt niet over een huisvestingsvergunning
5.8.
Ten overvloede geldt het volgende. Vast staat dat het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente [plaats] een huisvestingsvergunning nodig is. Ook staat vast dat [eiser] in deze procedure geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en dat zij daar (nog) niet over beschikt. Met het ontbreken van een huisvestingsvergunning is niet voldaan aan een van de voorwaarden uit de wet, zodat de vordering van [eiser] ook in zoverre moet worden afgewezen.
Conclusie
5.9.
Alle omstandigheden van het geval in onderling verband bezien, kan de kantonrechter niet anders concluderen dan dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd met de adoptiemoeder. De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] tot voortzetting van de huur op haar eigen naam daarom af.
Proceskosten
5.10.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Elan Wonen worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
in (voorwaardelijke) reconventie
5.11.
Stichting Elan Wonen heeft gevorderd de woning te ontruimen, onder de voorwaarde dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen. Die voorwaarde is vervuld. Aangezien de vordering in conventie wordt afgewezen, staat vast dat [eiser] zonder recht of titel in de woning verblijft. De ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter acht de verzochte ontruimingstermijn van vier maanden zeer redelijk. De ontruimingstermijn zal daarom worden vastgesteld op vier maanden na betekening van dit vonnis.
5.12.
In artikel 7:268 lid 2 laatste volzin BW is bepaald dat de medebewoner de huur voortzet totdat onherroepelijk is beslist op zijn vordering tot voortzetting van de huur. In beginsel is uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een afwijzend vonnis dan ook uitgesloten. Dit kan anders zijn als er sprake is van misbruik van omstandigheden door de huurder of andere voor verhuurder zwaarwegende omstandigheden, dan wel onevenredigheid in de wederzijdse belangen. Naar het oordeel van de kantonrechter is daar in dit geval geen sprake van, zeker nu onweersproken tussen partijen vaststaat dat [eiser] de verschuldigde huur steeds op tijd heeft betaald. Dit vonnis zal dan ook, in overeenstemming met artikel 7:268 lid 2 laatste volzin BW, niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.13.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden in reconventie vastgesteld op nihil.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
6.3.
veroordeelt [eiser] om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [eiser] moge bevinden, en dit pand met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Stichting Elan Wonen te stellen,
6.4.
veroordeelt Stichting Elan Wonen in de proceskosten, die aan de zijde van Stichting Elan Wonen worden vastgesteld op nihil,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2026.