ECLI:NL:RBNHO:2026:6263 - Rechtbank Noord-Holland - Huurprijsvermindering en afwijzing ontruiming bezoekersce...

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 12140136 \ VV EXPL 26-24

Vonnis in kort geding van 1 juni 2026

in de zaak van

STICHTING ETERSHEIMERBRAAK,

te Warder, gemeente Edam-Volendam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: de stichting,

gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg,

tegen

[verweerster], o.a. h.o.d.n. [naam],

te [woonplaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [verweerster],

gemachtigde: mr. F.E. de Neef.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 april 2026 met producties 1-10;
- de eis in reconventie van [verweerster];

- de producties 1-22 van [verweerster];
- de mondelinge behandeling van 16 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [verweerster] heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen en deze overgelegd;
- de aanhouding ten behoeve van schikkingsonderhandelingen;
- de akte overlegging producties van [verweerster] en de antwoordakte van de stichting met productie 11.

2.De feiten

2.1.

De stichting heeft als doelstelling het behouden en koesteren van het historisch, landschappelijk en archeologisch erfgoed in de Etersheimerbraak. In het gebied dat de stichting beheert, bevinden zich, onder meer, een (mini)museum. Daarnaast bevindt zich in het gebied dat de stichting beheert een bezoekerscentrum genaamd Bezoekerscentrum [naam]. Dat bezoekerscentrum bestaat uit een molen (museum) en daarachter opstallen (door partijen aangeduid als de bliksemschuur, de kapschuur en de dienstwoning). Met name in de zogenaamde bliksemschuur en kapschuur vinden horeca-activiteiten plaats. Daarnaast bevindt zich in/bij het bezoekerscentrum een bed & breakfast (B&B).

2.2.

Per eind 2022 is [verweerster] de opstallen van het bezoekerscentrum van de stichting gaan huren. Zij heeft daarbij de eerder gesloten drie huurovereenkomsten overgenomen van de vorige exploitant door indeplaatsstelling. Het betreft een huurovereenkomst betreffende de bliksemschuur en de kapschuur, een huurovereenkomst betreffende de dienstwoning en een huurovereenkomst betreffende de B&B. De huidige huurprijs voor de bliksemschuur en kapschuur bedraagt € 1.116,72 per maand, voor de dienstwoning € 661,15 per maand en voor de B&B € 80,- per maand.

2.3.

Daarnaast zijn partijen op 26 september 2022 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Samenwerkingsovereenkomst waarbij, zeer verkort weergegeven, de stichting zich heeft verplicht de horeca-activiteiten van [verweerster] te promoten en [verweerster] zich heeft verplicht de activiteiten van de stichting te promoten.

2.4.

Na aanvang van de huur door [verweerster] heeft tussen partijen overleg plaatsgevonden over de wijze waarop het bezoekerscentrum in de toekomst geëxploiteerd zal gaan worden. Daarbij is aan de orde geweest de mogelijkheid dat, naar de kantonrechter begrijpt, [verweerster] het bezoekerscentrum zou kopen. Ook is gesproken over gebreken aan het gehuurde. Deze gesprekken hebben geen tastbaar resultaat opgeleverd.

3.Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

De stichting vordert in conventie, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerster] veroordeelt om:

I. de bliksemschuur, kapschuur en dienstwoning te verlaten en ontruimen;

II. aan de stichting wegens achterstallige huur te betalen een bedrag van € 8.760,01, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en te vermeerderen met een bedrag van € 1.857,87 voor iedere maand dat [verweerster] het gehuurde nog in gebruik heeft na 1 april 2026;

III. aan de stichting wegens buitengerechtelijke incassokosten te betalen een bedrag van € 813,00;

IV. de proceskosten te betalen.

3.2.

Aan haar vorderingen legt de stichting, eveneens samengevat, ten grondslag dat [verweerster] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Zij heeft een huurachterstand laten ontstaan. Hoewel [verweerster] formeel geen bevoegdheid heeft haar vordering op de stichting te verrekenen met de huur, houdt de stichting daar in deze procedure wel rekening mee. Rekening houdend met deze verrekening bedraagt de huurachterstand over de periode van oktober 2025 tot en met maart 2026 € 8.760,01, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Daarnaast weigert [verweerster] het gehuurde te exploiteren, waardoor de bedrijfsvoering van de stichting negatief wordt beïnvloed. Het is namelijk in het belang van de stichting dat haar bezoekers terecht kunnen in het bezoekerscentrum. Verder handelt [verweerster] in strijd met de verplichting uit de huurovereenkomst voor de dienstwoning, door daar niet te wonen. Daardoor is er geen toezicht op het bezoekerscentrum en is de veiligheid van het bezoekerscentrum in het geding.

3.3.

[verweerster] voert verweer en heeft een tegenvordering ingesteld. In reconventie vordert zij, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. de huurprijs voor de bliksemschuur, de kapschuur en de dienstwoning per 1 oktober 2025 vermindert tot een gezamenlijke huurprijs van € 554,73, dit tot de dag, waarop naar eis van goed en deugdelijk werk door of vanwege de stichting:

- het houtrot in de kozijnen van de bliksemschuur en de dienstwoning is verholpen;

- het gebroken glas in de ramen van de bliksemschuur is vervangen;

- de kapschuur permanent met stabiele panelen afgesloten is, welke panelen kunnen worden geopend en gesloten;

- de loszittende dakpannen zijn vastgezet; en

- mechanische ventilatie in de bliksemschuur is aangebracht, conform de normen van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving;

met dien verstande dat de huurprijs voor de dienstwoning ook na dit herstel gehandhaafd blijft op een bedrag van € 200,- per maand, zolang de dienstwoning deels in gebruik blijft als deel van de keuken van de bliksemschuur;

2. de stichting veroordeelt om te gehengen en gedogen dat [verweerster] de dienstwoning niet feitelijk bewoont, en zij deze gebruikt als keuken voor de bliksemschuur en voor opslag van voorraad zolang de kapschuur niet gebruikt kan worden doordat deze niet kan worden afgesloten;

3. de stichting veroordeelt om te gehengen en te gedogen dat [verweerster] haar bedrijf in het gehuurde niet exploiteert zolang de hierboven onder 1 omschreven gebreken niet zijn verholpen;

4. de stichting op straffe van een dwangsom veroordeelt om binnen 60 dagen na betekening van dit vonnis een begin te maken met het herstel van de onder 1. omschreven gebreken, en deze gebreken gedurende een aaneengesloten tijdvak op werkbare werkdagen voort te zetten totdat zij naar eis van goed en deugdelijk werk zijn voltooid;

5. voorwaardelijk, en uitsluitend voor zover de rechtbank het beroep op verrekening door [verweerster] niet toestaat, de stichting veroordeelt aan [verweerster] te betalen een bedrag van € 1.421,- wegens geleverde elektriciteit;

6. de stichting veroordeelt in de kosten van het geding.

3.4.

[verweerster] legt, samengevat het volgende aan haar verweer en haar tegenvordering ten grondslag. De stichting heeft voor de indeplaatstelling door [verweerster] grootse plannen voor het gebied gepresenteerd op basis waarvan [verweerster] het bezoekerscentrum is gaan exploiteren. De gemeente en het hoogheemraadschap zouden een steiger voor vaartuigen aanleggen en zorgen voor extra parkeerplaatsen. Al snel bleek de stichting geen middelen te hebben om zelfs het meest basale onderhoud uit te voeren. Zij was daarvoor volledig afhankelijk van subsidie van de gemeente. De stichting heeft drie objecten verhuurd waarbij het de bedoeling was dat [verweerster] daarin horeca-activiteiten zou uitvoeren, maar het gehuurde voldoet wegens aan de stichting toe te rekenen gebreken niet aan de daarvoor geldende eisen. Gebruik van de kapschuur is daardoor geheel niet mogelijk en van de bliksemschuur slechts voor een-derde deel. Door de gebreken heeft [verweerster] (een deel van) de bedrijfskeuken moeten onderbrengen in de keuken van de dienstwoning. De dienstwoning is daarom niet als woning te gebruiken. Gelet hierop kan de stichting niet van [verweerster] verlangen dat zij de overeengekomen exploitatieplicht respectievelijk bewoningsplicht nakomt. De bliksemschuur verkeert in bouwkundig slechte staat, terwijl de kapschuur volgens de NVWA volledig onbruikbaar is als horecabedrijfsruimte. Het is niet toegestaan dat er etenswaren of dranken worden geserveerd of opgeslagen omdat de kapschuur niet afsluitbaar is. Voor het open gedeelte hangen door de stichting aangebrachte zeildoeken. In de beleidsdoelstellingen van de stichting, staat dat die kapschuur wordt voorzien van glazen panelen. De stichting komt dat niet na. Ook ontbreekt voldoende mechanische ventilatie in het bedrijfsgedeelte van de bliksemschuur. Daardoor voldoet ook de bliksemschuur niet aan de eisen die gelden voor een horecabedrijfsruimte. Ook in de dienstwoning ontbreekt toereikende ventilatie. Dat een gedeelte van de bedrijfskeuken noodgedwongen is ondergebracht in de keuken van de dienstwoning, doet afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van de woning. De gebreken aan het gehuurde blijken uit het rapport van 29 april 2024 en een recent opgesteld rapport. Anders dan de stichting aanvoert gaat het niet om beperkte gebreken. De gevolgen van de gebreken zijn ernstig en de bruikbaarheid van de objecten voor het overeengekomen doel staat onder druk. Herstel van de gebreken zal tienduizenden euro’s kosten.

3.5.

De gebreken beperken [verweerster] bij de uitoefening van haar bedrijf. Het gaat om tocht en lekkage in het horecadeel door houtrot en niet-sluitende ramen. In de bliksemschuur ontbreekt de volgens de regelgeving noodzakelijke ventilatie en deze is tijdens het stookseizoen niet warm te krijgen. In de kapschuur kunnen ongeveer 50 mensen. Daar heeft [verweerster] nu niks aan omdat er op dit moment niet getapt mag worden en dranken of etenswaar daar niet meer mogen worden opgeslagen. De kapschuur kan helemaal niet gebruikt worden en het poldercafé in de bliksemschuur voor circa een-derde deel niet. De loszittende dakpannen zorgen voor lekkage in met name de bedrijfswoning. Ook de bedrijfswoning is niet voor een gezin met kinderen. Wegens de gebreken heeft [verweerster] een deel van de huurbetaling opgeschort. Verder heeft [verweerster] voor Pasen onder protest € 7.000,- aan de stichting betaald. De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomsten niet. Wat de exploitatieplicht betreft kan de stichting niet van [verweerster] verlangen dat zij het gehuurde blijft exploiteren terwijl dat er eigenlijk niet geschikt voor is. [verweerster] is ook niet in verzuim met haar exploitatieplicht en/of de gestelde bewoningsplicht van de dienstwoning. Bij een eventuele ontruiming zou [verweerster] harder worden getroffen dan redelijk is in verhouding tot de stichting. [verweerster] wil haar onderneming graag gewoon voortzetten. Vandaar dat zij herstel van de gebreken wil. Tot het moment dat het zover is, verlangt zij evenredige vermindering van de huurprijs. De kapschuur is volledig onbruikbaar en de blikschuur ten dele.

3.6.

De stichting voert verweer tegen de vorderingen van [verweerster].

3.7.

Op de standpunten van partijen wordt, voor zover nodig, hierna verder ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.2.

Gelet op de aard van de diverse vorderingen, is de spoedeisendheid daarvan een gegeven.

4.3.

Voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

De gevorderde ontruiming

4.4.

Hoewel de stichting dit niet expliciet heeft benoemd, begrijpt de kantonrechter dat de stichting aan haar vordering ten grondslag legt dat [verweerster] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten, dat de huurovereenkomsten gelet op die tekortkomingen voor (rechterlijke) ontbinding vatbaar zijn en dat de stichting, vooruitlopend daarop, wil dat [verweerster] het gehuurde ontruimt. Naast de eerdergenoemde huurachterstand en de weigering van [verweerster] om in de dienstwoning te wonen, heeft de stichting ter zitting aanvullend aangevoerd dat [verweerster] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door te weigeren aan de stichting toe te zeggen dat zij de lopende huur voor de komende maanden wel zal betalen.

4.5.

De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming afwijzen. Hierna legt hij uit waarom.

4.6.

Ontruiming van het gehuurde in dit kort geding kan slechts aan de orde zijn indien voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomsten zal ontbinden. Bij de beoordeling van de vraag of een (huur)overeenkomst kan worden ontbonden, staat voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent, kort gezegd, dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Dat bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn, brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.7.

Hoewel kan worden aangenomen dat op basis van de geldende huurprijs ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een huurachterstand bestond van ten minste € 8.760,01, heeft [verweerster] kort voor de zitting daarop € 7.000,- aan de stichting betaald. De huidige huurachterstand bedraagt daardoor nu minder dan drie maanden. Dat levert weliswaar een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomsten op, maar die tekortkoming is niet zodanig dat deze ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt en in ieder geval niet, daarop vooruitlopend, ontruiming van het gehuurde. Weliswaar bepalen de algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten dat [verweerster] geen recht heeft om huurbetalingen op te schorten, maar dat [verweerster] weigert expliciet toe te zeggen in de toekomst de lopende huur te betalen, levert geen tekortkoming van [verweerster] op.

4.8.

Dan de exploitatie van het bezoekerscentrum en het niet-wonen in de dienstwoning. Aangenomen kan worden dat [verweerster] in beginsel verplicht is het bezoekerscentrum te exploiteren. Partijen twisten er echter over of dit mogelijk is, gelet op de door [verweerster] gestelde gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter is van oordeel dat de weigering van [verweerster] om het bezoekerscentrum (volledig) te exploiteren niet een zodanig ernstige tekortkoming is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomsten en daarop vooruitlopend nu de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter zal hier later onder 4.17 e.v. op ingaan.

4.9.

Dat [verweerster] niet woont in de dienstwoning terwijl zij daar krachtens de huurovereenkomst (voor de dienstwoning) wel toe verplicht is, is op zich juist. Hiervan is de kantonrechter van oordeel dat [verweerster] er al tijd niet in de dienstwoning woont (volgens de stichting zelf vanaf de zomer van 2025) en dat de stichting pas na het verslechteren van de verstandhouding tussen partijen hiervan een punt is gaan maken. Als er al sprake van zou zijn dat deze tekortkoming (mede) leidt tot de ontbinding van de huurovereenkomsten, ziet de kantonrechter - gelet op het belang van [verweerster] bij behoud van het gehuurde - onvoldoende zwaarwegend belang bij de stichting om nu tot ontruiming van het gehuurde te komen.

De overige vorderingen van de stichting

4.10.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om [verweerster] op voorhand te veroordelen tot betaling van de lopende huur. Daar komt nog bij dat de stichting ermee heeft ingestemd dat energiekosten worden verrekend met de huur. Omdat onduidelijk is welk bedrag aan energiekosten [verweerster] maandelijks met de huur mag verrekenen, kan de kantonrechter ook geen concreet door [verweerster] te betalen huursom vaststellen.

4.11.

Gelet op wat de kantonrechter zal beslissen over de vorderingen van de stichting, is er geen grond voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten. Ook deze worden afgewezen.

Kwalificatie van de huurovereenkomsten

4.12.

[verweerster] vordert bij wijze van voorlopige voorziening dat de kantonrechter de huurprijs vermindert zolang de gebreken aan het gehuurde het gebruik van het gehuurde beperken. De kantonrechter zal eerst beoordelen op watvoor bebouwde onroerende zaken de huurovereenkomsten betrekking hebben en daarna bespreken of er grond is om (bij wijze van voorlopige voorziening) de verschuldigde huurprijs voor de voor de bliksemschuur, de kapschuur en de dienstwoning per 1 oktober 2025 “evenredig” te verminderen tot een gezamenlijke huurprijs van € 554,73.

4.13.

Hoewel dit geschil formeel betrekking heeft op drie huurovereenkomst, zijn die huurovereenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden. Om te kunnen beoordelen welke wettelijke regels toepasselijk zijn bij het beoordelen van een beroep op huurprijsvermindering, moet de kantonrechter eerst de huurovereenkomsten kwalificeren. Betreft het een huurovereenkomst waarop de (algemene) regels van artikel 7:207 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) toepasselijk zijn of een huurovereenkomst voor woonruimte waarop artikel 7:257 BW Pro toepasselijk is.

4.14.

Niet in geschil is dat de huurovereenkomst voor de bliksemschuur en de kapschuur kwalificeren als huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:290 e.v. BW. Weliswaar vermelden de huurovereenkomsten voor de dienstwoning en de B&B dat het daar gaat om huurovereenkomsten voor woonruimte, maar de kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit onterecht is. De huurovereenkomst voor de B&B ziet niet op de verhuur van woonruimte in de zin van artikel 7:232 BW Pro, omdat het bij het aangaan van de huurovereenkomst niet de bedoeling van partijen was dat [verweerster] de B&B zelf zou gaan bewonen. Het was de bedoeling van partijen dat [verweerster] de B&B zou verhuren en dat deze daarmee een hotel-achtige functie zou krijgen. Deze huurovereenkomst is daarom ook een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 e.v. BW. Voor de vraag welke wettelijke regeling van huurprijsvermindering toepasselijk is voor de dienstwoning, zal moeten worden vastgesteld in de dwingendrechtelijke regels voor woonruimte toepasselijk (kunnen) zijn op de dienstwoning. De kantonrechter zal dat in deze zaak niet doen omdat partijen zich hierover niet hebben uitgelaten en [verweerster] haar vordering, gelet op de
evenredigehuurprijsvermindering, lijkt te baseren op het bepaalde in artikel 7:207 BW Pro en niet op de dwingende bepalingen voor woonruimte, waar huurprijsvermindering wegens gebreken juist niet naar evenredigheid plaatsvindt.

Huurprijsvermindering

4.15.

Volgens artikel 7:207 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De huurder heeft geen aanspraak op huurvermindering terzake van gebreken die hij verplicht is te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij tegenover de verhuurder aansprakelijk is.

4.16.

De gebreken waarnaar [verweerster] ter onderbouwing van haar beroep op huurprijsvermindering verwijst, betreffen deels gebreken die ertoe leiden dat zij geen horeca-activiteiten in het gehuurde kan uitvoeren en deels gebreken die meer bouwkundig van aard zijn, zoals rottende kozijnen, niet-sluitende ramen en scheefliggende dakpannen. Voor die laatste gebreken ziet de kantonrechter geen grond te komen tot huurprijsvermindering. Dat deze gebreken zodanig ernstig zijn dat zij het gebruik van het gehuurde als horecagelegenheid beperken, heeft [verweerster] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Nog daargelaten de vraag voor wiens rekening en risico die gebreken komen, heeft [verweerster] bij die gebreken onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij daardoor verminderd huurgenot heeft. Dat ligt anders voor de gebreken die ertoe leiden dat [verweerster] geen of minder horeca-activiteiten in het gehuurde mag uitoefenen. De kantonrechter legt dit uit.

4.17.

Uitleg van de huurovereenkomsten kan tot geen andere conclusie leiden dan dat de huurovereenkomst voor de bliksemschuur en de kapschuur betrekking heeft op horecaruimte. Weliswaar vermeldt de huurovereenkomst dat het gehuurde uitsluitend is bestemd als “
bezoekerscentrum waarin horeca-activiteiten zijn toegestaan”, maar tijdens de zitting is gebleken dat het beoogde gebruik in ieder geval ook de horeca-activiteiten betreffen. Zo verwijst de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen uitdrukkelijk naar de horeca-activiteiten van [verweerster] in het gehuurde en verklaarde de stichting ter zitting dat het bezoekerscentrum (ook) bedoeld is om de bezoekers van het gebied de gelegenheid te geven wat te consumeren, waardoor bezoek aan het gebied aantrekkelijker is. Bovendien verklaarden beide partijen dat het verdienmodel voor de huurder van het bezoekerscentrum slechts bestaat uit horeca-inkomsten. Dit omdat bezoekers verder geen entree betalen voor hun bezoek aan het bezoekerscentrum. Met andere woorden, volgens de huurovereenkomst was het de bedoeling dat [verweerster] de kapschuur en de bliksemschuur als horecagelegenheid zou gebruiken. Van de stichting als verhuurder mocht worden verwacht dat het gehuurde voor het overeengekomen gebruik geschikt is. Dus ook voor het gebruik als horecalocatie. Uit wat [verweerster] heeft aangevoerd blijkt dat dit niet het geval is.

4.18.

De stichting heeft onvoldoende betwist dat de bliksemschuur en de kapschuur niet in overeenstemming zijn met de daaraan te stellen (wettelijke) eisen. Zo heeft zij onbetwist gelaten dat in de bliksemschuur de voor de horeca-activiteiten benodigde mechanische ventilatie ontbreekt. Onbetwist heeft [verweerster] verder aangevoerd dat de kapschuur volgens de NVWA volledig onbruikbaar is als horecabedrijfsruimte, kort gezegd, omdat de kapschuur niet afsluitbaar is. In verband hiermee heeft de NVWA [verweerster] op 26 september 2025 een officiële waarschuwing gegeven. Terecht voert de stichting aan dat die waarschuwing betrekking heeft op overtreding van hygiënevoorschriften. Die kunnen voor een deel ook worden toegeschreven aan de wijze van bedrijfsvoering door [verweerster]. Wat de stichting echter uit het oog verliest, is dat een groot deel van de problemen wordt veroorzaakt door de wijze waarop de kapschuur is ingericht. In de kapschuur bevindt zich de (bedrijfs)keuken, maar de kapschuur is onvoldoende afgesloten van de buitenlucht. Daardoor is de kapschuur niet te gebruiken voor het bereiden en bewaren van voedsel. De enige manier waarop dit probleem kan worden opgelost en de kapschuur toch eenvoudig kan worden geopend, is, zo heeft [verweerster] onbetwist aangevoerd, dat de kapschuur wordt afgesloten met (stabiele) panelen die kunnen worden geopend en gesloten. Weliswaar heeft de stichting de kapschuur casco aan [verweerster] verhuurd, maar van de stichting mocht wel worden verwacht dat het casco het mogelijk maakt om te voldoen aan de voorschriften die gelden voor het beoogde gebruik. Dat is nu niet het geval.

4.19.

De kapschuur kan daarom niet worden gebruikt voor het bereiden en bewaren van voedsel. Naar de kantonrechter van [verweerster] begrijpt, zag zij zich genoodzaakt de keuken van de dienstwoning te gaan gebruiken als (gedeeltelijke) vervanging voor de bedrijfskeuken in de kapschuur. Voldoende aannemelijk heeft [verweerster] gemaakt dat de keuken van de dienstwoning zonder aanzienlijke aanpassingen niet voldoet aan de eisen die gelden voor een bedrijfsmatig gebruikte keuken. Dit nog los van het feit dat de afstand tussen de keuken en de kapschuur zodanig groot is dat dit in wezen een onwerkbare situatie oplevert. De keuken in de dienstwoning is daarom ongeschikt om te gebruiken als bedrijfskeuken. Van [verweerster] als huurder kan niet worden gevergd dat zij de benodigde aanpassingen in de keuken van de dienstwoning aanbrengt. Dit nog daargelaten de vraag of daardoor het karakter van de dienstwoning - woning - daardoor niet verloren gaat.

4.20.

Volgens [verweerster] is de dienstwoning zelf ook gebrekkig en zij baseert de gevorderde huurprijsvermindering, naar de kanonrechter begrijpt, ook op gebreken aan de dienstwoning. Daarvoor ziet de kantonrechter geen aanleiding. In de eerste plaats omdat [verweerster] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre de bouwkundige gebreken moeten leiden tot een (tijdelijke) huurvermindering. Voor zover zij stelt dat het bedrijfsmatige gebruik van de keuken van de dienstwoning het gebruik van de woning als woning beperkt, is de kantonrechter van oordeel dat dit geen gebrek is dat aan de stichting is toe te rekenen. Het is hooguit het gevolg van het gebrek aan de kapschuur. En daarmee zal de kantonrechter rekening houden bij het bepalen van de huurprijsvermindering daarvoor.

4.21.

Uiteindelijk zal in een bodemprocedure moeten worden vastgesteld welke gebreken precies voor rekening en risico van de stichting komen en in hoeverre het huurgenot van [verweerster] door die gebreken is verminderd. Omdat [verweerster] de dienstwoning in beginsel gewoon kan gebruiken, net als de B&B, en er wel enige mogelijkheid is tot exploitatie van de bliksemschuur en kapschuur als horecagelegenheid, maar door het beperkte gebruik van de keuken in veel mindere mate dan gebruikelijk, zal de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening bepalen dat de totaal door [verweerster] te betalen huurprijs voor de kapschuur en de bliksemschuur zal worden verminderd tot een bedrag van € 200,- per maand. Voor zover [verweerster] huurvermindering vraagt voor de B&B en/of de dienstwoning, wordt dit afgewezen.

4.22.

De huurprijsvermindering zal ingaan, zoals gevorderd, per 1 oktober 2026. Gebleken is dat [verweerster] de stichting ruim voor die datum op de hoogte heeft gesteld dat de kapschuur en de bliksemschuur niet voldoen aan de geldende eisen voor een horecabestemming. Tijdens het overleg van partijen hebben partijen weliswaar besproken dat onderhoud op dat moment niet wenselijk was, omdat investeren in groot onderhoud niet wenselijk was gelet op de op dat moment nog onduidelijke toekomstplannen. Tijdens dat gesprek heeft [verweerster] wel aan de stichting gevraagd in plaats hiervan de huurbetaling op te mogen schorten of te verlagen. Daaruit moest de stichting redelijkerwijs begrijpen dat [verweerster] alsnog aanspraak zou maken op huurprijsvermindering.

4.23.

Deze huurvermindering zal gelden totdat de kapschuur voldoet aan de eisen voor het overeengekomen gebruik. Onbetwist heeft [verweerster] hierover aangevoerd dat in de beleidsdoelstellingen van de stichting staat dat de kapschuur wordt voorzien van glazen panelen. De kantonrechter zal daarom bepalen dat de huurprijsverlaging zal gelden totdat de kapschuur permanent met stabiele panelen afgesloten kan worden (welke panelen kunnen worden geopend en gesloten). Niet geheel duidelijk is geworden welke maatregelen er nodig zijn om de bliksemschuur te laten voldoen aan de eisen voor het gebruik als horecagelegenheid. Volgens [verweerster] moet er in het bedrijfsgedeelte van de bliksemschuur mechanische ventilatie worden aangebracht, conform de normen van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Of dit nodig is, kan de kantonrechter binnen het beperkte bestek van dit geding niet beoordelen, maar de stichting heeft onvoldoende betwist dat het eventuele ontbreken daarvan in het kader van de horecafunctie van de bliksemschuur voor haar rekening moet komen. De kantonrechter zal daarom bepalen dat de huurprijsvermindering zal voortduren tot ook - zo dit volgens het Besluit Bouwwerken Leefomgeving en/of daarop gebaseerde regelgeving noodzakelijk mocht zijn - mechanische ventilatie in de bliksemschuur zal zijn aangebracht.

Bewonen dienstwoning en exploitatie bezoekerscentrum

4.24.

Hiervoor onder 4.9 heeft de kantonrechter al geoordeeld dat [verweerster] de dienstwoning niet hoeft te ontruimen omdat zij deze onbewoond laat. Daardoor is er nu een status quo ontstaan. Omdat de stichting er pas na escalatie van het geschil op is gaan staan dat [verweerster] de dienstwoning bewoont en niet is gebleken dat zij dat daarvoor ook nodig vond (of daarvan een punt maakte), zal de kantonrechter als voorlopige voorziening bepalen dat [verweerster] de dienstwoning niet hoeft te bewonen. Omdat het gebruik van de keuken van de dienstwoning als bedrijfskeuken en opslag voor de kapschuur en de bliksemschuur mogelijk strijdig is met regelgeving, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de stichting bij wijze van voorlopige voorziening te verplichten dit gebruik te gehengen en gedogen.

4.25.

Over het niet-exploiteren van het bezoekerscentrum is de kantonrechter van oordeel dat de stichting moet gehengen en gedogen dat [verweerster] deze niet exploiteert zolang de gebreken aan de kapschuur en bliksemschuur niet zijn verholpen. Door de verminderde mogelijkheden om de horeca uit te baten, zal exploitatie van het bedrijf naar verwachting verlieslatend zijn. Althans, mede gelet op de door [verweerster] te verrichten arbeidsinspanning, niet zodanig kostendekkend zijn dat [verweerster] in redelijkheid verplicht kan worden het bezoekerscentrum te exploiteren.

Herstel gebreken

4.26.

De kantonrechter stelt voorop dat het krachtens artikel 7:206 BW Pro in beginsel aan de stichting is om de gebreken aan het gehuurde, voor zover deze voor haar rekening en risico zijn, te verhelpen. Toch zal de rechtbank deze vordering afwijzen. Niet in geschil is dat herstel van gebreken geheel gefinancierd zal moeten worden door de gemeente. Verder heeft de stichting aannemelijk gemaakt dat de gemeente pas geld in het bezoekerscentrum zal steken als duidelijk is wat er op langere termijn gaat gebeuren met het door de stichting beheerde gebied en het bezoekerscentrum. Aldus is eveneens aannemelijk dat herstel op korte termijn weliswaar verplicht is, maar niet kan worden uitgevoerd door de stichting omdat de gelden daarvoor ontbreken. De gevorderde voorziening wordt daarom afgewezen. De kantonrechter wijst [verweerster] er ten overvloede op dat krachtens artikel 7:206 lid 3 BW Pro in het geval de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, de huurder dit verhelpen zelf kan verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.

Verrekening en geleverde elektriciteit

4.27.

Naar de rechtbank begrijpt heeft deze vordering betrekking op door [verweerster] aan de stichting geleverde elektriciteit. De voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld, is dat [verweerster] zich tegenover de stichting niet zou kunnen beroepen op verrekening van haar vordering wegens geleverde elektriciteit met de aan de stichting te betalen huur. De kantonrechter begrijpt de voorwaarde aldus dat het gaat om verrekening van door de stichting aan [verweerster] te betalen kosten voor geleverde elektriciteit. Daarvan heeft de stichting zich in de dagvaarding op het standpunt gesteld dat er weliswaar geen recht bestaat op verrekening, maar dat zij “geheel onverplicht en zonder afstand te doen van enig recht” instemt met verrekening van de energiekosten. Aldus is aan de voorwaarde waaronder de vordering door [verweerster] is ingesteld niet voldaan, zodat de kantonrechter daarover geen beslissing hoeft te nemen.

Conclusie en proceskosten

4.28.

De conclusie is dat de vorderingen van de stichting worden afgewezen.

4.29.

De vordering van [verweerster] tot huurprijsvermindering wordt toegewezen in zoverre dat [verweerster] voor de huur van de bliksemschuur en de kapschuur een huurprijs moet betalen van € 200,00 per maand, zolang de gebreken niet zijn verholpen, zoals hiervoor overwogen. De stichting moet accepteren dat [verweerster] tot die tijd niet verplicht is haar bedrijf te exploiteren. Verder moet de stichting gehengen en gedogen dat [verweerster] de bedrijfswoning niet bewoont.

4.30.

De stichting is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verweerster] worden in conventie begroot op:

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.009,00

4.31.

De proceskosten van [verweerster] in reconventie worden begroot op € 432,50 (factor 0,5 × 865,00) wegens salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de stichting in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in reconventie

5.3.

bepaalt dat de huurprijs voor de bliksemschuur en de kapschuur, ingaande 1 oktober 2025, wordt verminderd tot een huurprijs van € 200,00 per maand, dit tot de dag, waarop de stichting naar de eisen van goed en deugdelijk werk:

- de kapschuur permanent met stabiele panelen afgesloten heeft, welke panelen kunnen worden geopend en gesloten; en

- mechanische ventilatie in de bliksemschuur is aangebracht, conform de normen van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving,

5.4.

veroordeelt de stichting om te gehengen en gedogen dat [verweerster] de dienstwoning niet feitelijk bewoont,

5.5.

veroordeelt de stichting om te gehengen en te gedogen dat [verweerster] haar bedrijf in het gehuurde niet exploiteert zolang de hierboven onder 5.3 omschreven gebreken niet zijn verholpen,

5.6.

veroordeelt de stichting in de proceskosten van € 432,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

5.7.

veroordeelt de stichting tot betaling van de kosten van betekening als de stichting niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.8.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2026.

Huurprijsvermindering en afwijzing ontruiming bezoekerscentrum wegens gebreken en exploitatieplicht

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing