Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/370082 / HA ZA 25-637
Vonnis in verzet van 13 mei 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[opposant 1],
te [plaats 1],
2.
[opposant 2],
2.
[opposant 2],
te [plaats 1],
opposanten,
hierna samen te noemen: [opposanten],
advocaten: mr. R. Hartman en mr. M. Dorgelo,
tegen
[geopposeerde],
te [plaats 2],
geopposeerde,
hierna te noemen: [geopposeerde],
advocaat: mr. I. Langeveld.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 oktober 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte overlegging nadere productie van [opposanten]
- de mondelinge behandeling van 21 april 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[opposanten] hebben op 1 maart 2024 van [geopposeerde] een woning aan de [adres] te [plaats 1] gekocht voor een bedrag van € 415.000,00.
2.2.
De koopovereenkomst bevat, voor zover relevant, de volgende bepalingen:
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op11 april 2024een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 41.500,-, zegge EENENVEERTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO. (…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (…)
artikel 11 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding
(…)
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…)
artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op4 april 2024koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 415.000,- zegge VIERHONDERDVIJFTIENDUIZEND EUROgeen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, bij de volgende hypotheekvorm:bij een erkende hypotheekvorm bij een erkende hypotheekverstrekker.(…)
(…)
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op deeerstewerkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.In aanvulling hieropkomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(en) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:in ieder geval verstaan we daaronder dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat de koper bij de één geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat die aanvragen niet tot een door de geldverstrekkende instelling geaccepteerde aanvraag heeft geleid. Deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de hypotheek aanvrager, het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag alsmede de reden van afwijzing..
(…)”
(…)”
2.3.
Namens [geopposeerde] is de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde verlengd tot 18 april 2024. De termijn voor het stellen van een bankgarantie is verlengd tot 25 april 2024.
2.4.
De makelaar van [opposanten] heeft op 18 april 2024 verzocht om uitstel voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde tot en met 24 april 2024. De makelaar van [geopposeerde] heeft als volgt geantwoord:
“
Ik heb het verzoek bij de verkoper neergelegd. Namens verkoper mag ik het voorbehoud niet verlengen. Verkoper heeft tweemaal een week verlenging aan de koper gegeven en naar inzien koper voldoende tijd gegeven om de hypotheek rond te krijgen.
Ik heb het verzoek bij de verkoper neergelegd. Namens verkoper mag ik het voorbehoud niet verlengen. Verkoper heeft tweemaal een week verlenging aan de koper gegeven en naar inzien koper voldoende tijd gegeven om de hypotheek rond te krijgen.
De ontbindende voorwaarden lopen per vandaag 18 april 2024 af. Wij verzoeken koper om zich aan voorwaarden in het contract te houden.”
2.5.
De makelaar van [opposanten] heeft in de avond van 18 april 2024 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde.
2.6.
Op 19 april 2024 is aan de makelaar van [geopposeerde] een brief van Regiobank toegestuurd waaruit volgt dat de hypotheekaanvraag van [opposanten] is afgewezen. De brief vermeldt niet waarom de hypotheekaanvraag is afgewezen en voor welk bedrag de hypotheek is aangevraagd. De makelaar van [geopposeerde] heeft vervolgens gevraagd om een complete afwijzing. Een hypotheekadviseur van Regiobank heeft hierop dezelfde dag het volgende geantwoord:
“
Zie in de bijlage het document van [betrokkene 1] waaruit blijkt dat er geen inkomen wordt afgegeven, ofwel het inkomen is eur 0,00 en daarmee kun jegeen enkele hypotheek krijgen.”
Zie in de bijlage het document van [betrokkene 1] waaruit blijkt dat er geen inkomen wordt afgegeven, ofwel het inkomen is eur 0,00 en daarmee kun jegeen enkele hypotheek krijgen.”
2.7.
De makelaar van [geopposeerde] heeft op 23 april 2024 bericht dat de juiste stukken ontbreken en dat de koopovereenkomst niet kan worden ontbonden op basis van de aangeleverde stukken. De makelaar van [opposanten] heeft op 24 april 2024 een aanvulling op de afwijzing van de hypotheekaanvraag toegestuurd, waaruit onder meer volgt dat een hypotheek is aangevraagd voor € 455.000,00.
2.8.
De makelaar van [geopposeerde] heeft [opposanten] op 26 april 2024 gesommeerd om de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog binnen acht dagen na te komen. [opposanten] hebben hun beroep op de ontbindende voorwaarde gehandhaafd. Vervolgens heeft de makelaar van [geopposeerde] de koopovereenkomst op 6 mei 2024 namens [geopposeerde] ontbonden en [opposanten] gesommeerd om een boete van € 41.500,00 te betalen.
3.Het geschil
3.1.
[geopposeerde] heeft in de verstekprocedure gevorderd dat – samengevat – de rechtbank 1) voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden door [geopposeerde] op 7 mei 2024 en 2) [opposanten] veroordeelt tot betaling van € 41.500,00, vermeerderd met rente en kosten. Daaraan heeft [geopposeerde] het volgende ten grondslag gelegd. [opposanten] hebben onterecht een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde. Het beroep is te laat gedaan, omdat de termijn was verlengd
tot(en niet
tot en met) 18 april 2024. [opposanten] hebben bovendien hun inspannings- en documentatieplicht geschonden. Pas later zijn bewijsstukken toegestuurd, maar deze volstaan niet. Door niet tijdig een bankgarantie te stellen, zijn [opposanten] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [geopposeerde] heeft de overeenkomst vanwege de tekortkoming van [opposanten] ontbonden. [opposanten] zijn daarom een boete van 10% van de koopsom verschuldigd.
tot(en niet
tot en met) 18 april 2024. [opposanten] hebben bovendien hun inspannings- en documentatieplicht geschonden. Pas later zijn bewijsstukken toegestuurd, maar deze volstaan niet. Door niet tijdig een bankgarantie te stellen, zijn [opposanten] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [geopposeerde] heeft de overeenkomst vanwege de tekortkoming van [opposanten] ontbonden. [opposanten] zijn daarom een boete van 10% van de koopsom verschuldigd.
3.2.
Bij verstekvonnis van 6 augustus 2025 zijn [opposanten] veroordeeld tot betaling van € 41.500,00, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
3.3.
[opposanten] vorderen in verzet dat de rechtbank hen ontheft van de tegen hen in het verstekvonnis uitgesproken veroordeling en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geopposeerde] afwijst, met veroordeling van [geopposeerde] in de kosten van het verzet.
3.4.
[opposanten] voeren het volgende aan. Het beroep op de ontbindende voorwaarde is tijdig gedaan. Bij de mededeling op 18 april 2024 zijn geen bewijsstukken meegestuurd, omdat deze nog niet beschikbaar waren. De bewijsstukken zijn zo spoedig als mogelijk toegezonden. Uit de bewijsstukken blijkt dat [opposanten] zich hebben ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen. Als het beroep op de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig is gedaan, moet de boete worden gematigd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Tijdigheid verzet
4.1.
Niet gebleken is dat de verzetdagvaarding meer dan vier weken na een van de in artikel 143 lid 2 Rv Pro genoemde momenten is uitgebracht. Het verzet is daarom tijdig ingesteld.
Tijdigheid inroepen ontbindende voorwaarde
4.2.
De termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde is verlengd ‘tot 18 april 2024’. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag wat de laatste dag was waarop een tijdig beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde: 17 of 18 april 2024?
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank mochten [opposanten] het verleende uitstel zo begrijpen dat zij ook op 18 april 2024 nog een beroep op de ontbindende voorwaarde konden doen. De koopovereenkomst vermeldt 4 april 2024 als uiterste datum. Uit het bericht van de makelaar van [geopposeerde] van 18 april 2024 (zie 2.4) blijkt dat het de bedoeling was om tweemaal één week uitstel te verlenen. De uiterste datum voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde komt daarmee uit op 18 april 2024. Dit wordt bevestigd door het feit dat de makelaar van [geopposeerde] op 18 april 2024 schrijft dat de ontbindende voorwaarden per vandaag aflopen. Daaruit leidt de rechtbank af dat ook de makelaar van [geopposeerde] ervan uitging dat de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde op 18 april 2024 nog niet was verstreken. Gelet op het voorgaande, hebben [opposanten] de ontbindende voorwaarde tijdig ingeroepen.
Inspannings- en documentatieplicht
4.4.
Uit artikel 15 van Pro de koopovereenkomst vloeien twee verplichtingen voor [opposanten] voort: een inspannings- en een documentatieplicht. Het doel van de inspanningsplicht is om te waarborgen dat de potentiële koper niet te lichtzinnig een bod kan doen op een onroerende zaak, maar dat hij bepaalde inspanningen moet verrichten om de benodigde financiering te verkrijgen. Het doel van de documentatieplicht is dat deze inspanningen door de verkoper kunnen worden gecontroleerd.
4.5.
[opposanten] hebben aan de inspanningsplicht voldaan. Zij hebben namelijk, zoals de koopovereenkomst vereist, een hypotheekaanvraag ingediend bij een erkende geldverstrekkende instelling. De hypotheekaanvraag is afgewezen omdat [betrokkene 1], een instantie die inkomensverklaringen afgeeft aan ondernemers, het inkomen van [opposanten] heeft vastgesteld op nul. [opposanten] hebben toegelicht dat zij alle stukken aan [betrokkene 1] hebben gegeven en dat zij wel over een inkomen beschikten: de Belastingdienst heeft later voor zowel [opposant 1] als [opposant 2] (afzonderlijk) een inkomen van € 37.873,00 in 2023 geregistreerd. Gelet hierop heeft [geopposeerde] haar stelling dat [opposanten] niet aan hun inspanningsplicht hebben voldaan onvoldoende onderbouwd. Van [geopposeerde] had ten minste mogen worden verwacht dat zij concreet zou aangeven wat [opposanten] in dit geval meer of anders hadden moeten doen.
4.6.
[opposanten] hebben op 19 april 2024 ook aan hun documentatieplicht voldaan. Op die datum is namelijk de afwijzingsbrief van Regiobank toegestuurd. De brief bevatte weliswaar niet de reden voor afwijzing, maar diezelfde dag is door een medewerker van Regiobank toegelicht dat [betrokkene 1] het inkomen op nul had vastgesteld en dat het daarmee niet mogelijk was om een hypotheek te verkrijgen (zie 2.6). Van de gegevens die op grond van artikel 15.3 van de koopovereenkomst (zie 2.2) moesten worden verstrekt, ontbrak op 19 april 2024 alleen nog het bedrag waarvoor de hypotheek was aangevraagd. Dat bedrag was echter niet meer van belang om te kunnen controleren of [opposanten] aan hun inspanningsplicht hadden voldaan, omdat met een vastgesteld nulinkomen geen enkele hypotheek kon worden verkregen. Om dezelfde reden is niet relevant dat later bleek dat de hypotheek was aangevraagd voor € 455.000,00 in plaats van € 415.000,00. Als de hypotheek was aangevraagd voor € 415.000,00, was de aanvraag ook afgewezen.
4.7.
Het enkele feit dat [opposanten] pas op 19 april 2024 en niet al op 18 april 2024 hebben voldaan aan hun documentatieplicht, betekent niet dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet geldig is. [1] Een dergelijke strikte uitleg van artikel 15.3 van de koopovereenkomst is namelijk niet in overeenstemming met het ondersteunende karakter van de documentatieplicht: het doel is om te kunnen controleren of aan de inspanningsplicht is voldaan. [geopposeerde] was daartoe op 19 april 2024 in staat, één dag na het tijdige beroep op de ontbindende voorwaarde. [geopposeerde] heeft bovendien niet weersproken dat [opposanten] de bewijsstukken zo spoedig als mogelijk hebben toegestuurd.
Conclusie
4.8.
[opposanten] hebben een tijdig en terecht beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde. Zij zijn daarom geen boete verschuldigd. Het verstekvonnis wordt vernietigd. De vorderingen van [geopposeerde] worden alsnog afgewezen.
Proceskosten
4.9.
[geopposeerde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [opposanten] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.143,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart het verzet van [opposanten] gegrond,
5.2.
vernietigt het door deze rechtbank op 6 augustus 2025 met zaaknummer C/15/365869 / HA ZA 25-327 gewezen verstekvonnis, en, opnieuw rechtdoende,
5.3.
wijst de vorderingen van [geopposeerde] alsnog af,
5.4.
veroordeelt [geopposeerde] in de proceskosten van € 4.143,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [geopposeerde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Sijm en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.