Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/359816 / HA ZA 24-680
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JANSHUYS B.V.,
gevestigd te Heemstede,
eisende partij,
hierna te noemen: Janshuys,
advocaat: mr. O.L. Andriesse,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEM,
zetelend te Haarlem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. P.F.P. Nabben.
De zaak in het kort
Janshuys heeft via een openbare biedingsprocedure percelen grond gekocht van de gemeente om daarop een appartementencomplex te ontwikkelen. Janshuys stelt dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door percelen te leveren die niet aan de overeenkomst voldoen, dan wel dat zij gedwaald heeft over de eigenschappen van de percelen. De gemeente heeft Janshuys voorafgaand aan de koop ten eerste niet op de hoogte gesteld van de relevante informatie met betrekking tot de in de grond van de percelen aanwezige kabels en leidingen. Daarmee heeft de gemeente niet voldaan aan haar mededelingsplicht. Daarnaast was volgens Janshuys aan haar toegezegd dat de gemeente de kabels en leidingen vóór 1 september 2022 zou verwijderen. Na de eigendomsoverdracht op 25 augustus 2022 van de percelen aan Janshuys, bleek dat Liander nog geen offerte had uitgebracht voor het verleggen van de kabels en leidingen en dat de werkzaamheden ook nog niet waren ingepland, zodat de datum van 1 september 2022 niet werd gehaald. Volgens Janshuys wist de gemeente dat, maar heeft zij die informatie niet met Janshuys gedeeld. Doordat de kabels en leidingen niet binnen de termijn of kort daarna zijn verlegd, ontstond vertraging in het bouwproject waardoor Janshuys schade heeft geleden. Janshuys vordert van de gemeente vergoeding van die schade.
De rechtbank oordeelt dat van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst geen sprake is. Janshuys wist op het moment van de aankoop van de percelen dat er kabels en leidingen in de percelen aanwezig waren en dat de kabels en leidingen nog niet waren verlegd. Dat de gemeente (via de makelaar) heeft toegezegd dat deze vóór 1 september 2022 door de gemeente zouden worden verlegd, heeft Janshuys onvoldoende onderbouwd. De getuigenverklaringen en overige stukken bieden hiervoor namelijk geen aanknopingspunten. Van een spreekplicht van de gemeente na 1 september 2022 over het verloop van haar contacten met Liander over het verleggen van de kabels en leidingen bestaat geen grond. Janshuys kan de gemeente ook niet aanspreken op gevolgen van eventuele vertraging bij het verleggen van de kabels en de leidingen. De gevorderde schadevergoeding kan ook niet op dwaling worden gebaseerd.
De rechtbank wijst de vorderingen van Janshuys af.
De rechtbank wijst de vorderingen van Janshuys af.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 september 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald en de daarin vermelde stukken,
- de mondelinge behandeling van 18 februari 2026, waarbij zowel mr. Andriesse als mr. Nabben gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan de griffier voor het overige aantekeningen heeft gemaakt,
- de akte wijziging eis van 19 februari 2026 van de zijde van Janshuys,
- de akte wijziging eis van 19 februari 2026 van de zijde van Janshuys,
- de antwoordakte wijziging eis van de gemeente van 11 maart 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gemeente heeft makelaarskantoor [bedrijf 1] (hierna: de makelaar) de opdracht verstrekt om drie percelen grond aan de [straat 1] [nummer 1]-[nummer 2] (kadastrale nummers [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2]) en de [straat 2] [nummer 3] (kadastraal nummer [kadaster nummer 3]) te [plaats] via een openbare biedingsprocedure te verkopen. De makelaar heeft daartoe een verkoopbrochure opgesteld waarin onder meer is vermeld dat de percelen worden verkocht in de staat waarin deze zich nu bevinden (“
as is, where is”). Ook vermeldt de brochure dat de gemeente een recht van overpad wil vestigen ten behoeve van Liander in verband met het achter de percelen gelegen trafohuis en dat de aanwezige vuilcontainers en eventueel andere gemeentelijke eigendommen ter plaatste door de gemeente zullen worden verwijderd. In de brochure is een kadastrale kaart opgenomen. Daarop is te zien dat tussen de percelen ([kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2]) aan de [straat 1] [nummer 1]-[nummer 2], een strook grond ligt (met kadastraal nummer [kadaster nummer 4]). Deze strook grond zou eigendom blijven van de gemeente.
as is, where is”). Ook vermeldt de brochure dat de gemeente een recht van overpad wil vestigen ten behoeve van Liander in verband met het achter de percelen gelegen trafohuis en dat de aanwezige vuilcontainers en eventueel andere gemeentelijke eigendommen ter plaatste door de gemeente zullen worden verwijderd. In de brochure is een kadastrale kaart opgenomen. Daarop is te zien dat tussen de percelen ([kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2]) aan de [straat 1] [nummer 1]-[nummer 2], een strook grond ligt (met kadastraal nummer [kadaster nummer 4]). Deze strook grond zou eigendom blijven van de gemeente.
2.2.
De gemeente heeft via de website Vendr.nl een digitaal archief ingericht (een zogenoemde “
dataroom”) waarin zij technische, commerciële en juridische informatie over de te koop aangeboden percelen ter beschikking stelde aan gegadigden.
dataroom”) waarin zij technische, commerciële en juridische informatie over de te koop aangeboden percelen ter beschikking stelde aan gegadigden.
2.3.
Bucabouw Vastgoed B.V. (hierna: Bucabouw) heeft tijdig een bieding gedaan. Op 6 juli 2022 heeft Bucabouw haar ontwerp gepresenteerd aan de gemeente. Het plan voorziet in een appartementsgebouw met meerdere appartementen, een (fiets)kelder en bergingen. De kelder en de fundering van het appartementsgebouw worden volgens het plan onder het maaiveld gerealiseerd.
2.4.
Bij gunningsbesluit van 14 juli 2021 [de Rechtbank leest: 14 juli 2022] heeft het college van B&W van de gemeente besloten de verkoop van de percelen aan de [straat 1] [nummer 1]-[nummer 2] en de [straat 2] [nummer 3] te [plaats] te gunnen aan Bucabouw.
2.5.
De koopovereenkomst is op 25 juli 2022 namens Bucabouw ondertekend door haar bestuurder, de heer [betrokkene 1]. Namens de gemeente heeft de heer [betrokkene 2], afdelingsmanager Vastgoed, de koopovereenkomst ondertekend. De koopovereenkomst stelt een termijn van twee jaar na ondertekening van de overeenkomst waarbinnen de bouw van het appartementencomplex voltooid en gebruiksklaar moet zijn. Binnen een termijn van zes maanden na ondertekening moet de uitvoering van de bouw zijn gestart.
In artikel 3 lid 3 van Pro de overeenkomst is vermeld dat de percelen worden verkocht “
as is, where is”. Dat wil volgens de overeenkomst zeggen: “
in de staat ten tijde van de datum van deze overeenkomst met alle aan de Onroerende zaak verbonden rechten en plichten, alsmede eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken en zonder garantie van enig soort, waaronder de met betrekking tot de technische, bouwkundige […] aspecten van de Onroerende zaak. […]Koper aanvaardt uitdrukkelijk het risico voortvloeiende uit de “as is, where is” koop en levering en doet afstand van alle rechten voortvloeiende uit de artikelen 7:15 en 7:17 van het Burgerlijk Wetboek.”
as is, where is”. Dat wil volgens de overeenkomst zeggen: “
in de staat ten tijde van de datum van deze overeenkomst met alle aan de Onroerende zaak verbonden rechten en plichten, alsmede eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken en zonder garantie van enig soort, waaronder de met betrekking tot de technische, bouwkundige […] aspecten van de Onroerende zaak. […]Koper aanvaardt uitdrukkelijk het risico voortvloeiende uit de “as is, where is” koop en levering en doet afstand van alle rechten voortvloeiende uit de artikelen 7:15 en 7:17 van het Burgerlijk Wetboek.”
Artikel 7 bevat Pro, tot slot, een opsomming van tien bijlagen die onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst. Bijlage 8, getiteld: “
situatietekening recht van opstal kabels en leidingen”ontbreekt.
situatietekening recht van opstal kabels en leidingen”ontbreekt.
2.6.
De eigendom van de percelen is met de notariële akte van levering van 25 augustus 2022 overgedragen. Vermeld is dat Bucabouw Janshuys als meester heeft aangewezen, zodat Janshuys de rechtspositie van Bucabouw heeft overgenomen. Janshuys houdt zich als projectontwikkelaar bezig met binnenstedelijke projectontwikkeling.
2.7.
Omstreeks 9 september 2022 heeft Janshuys een aanvraag ingediend voor bouwstroom bij Liander. Liander gaf daarop te kennen nog geen offerte te hebben uitgebracht aan de gemeente voor het verleggen van kabels en leidingen in de verkochte percelen.
2.8.
Per e-mail van 13 januari 2023 heeft de (middellijk) bestuurder van Janshuys, [betrokkene 3], aan [betrokkene 4] van de gemeente geschreven dat in de periode na de eigendomsoverdracht van de percelen aan Janshuys een intensief traject is afgelegd waarin een passend ontwerp is gemaakt en voorbereidende bouwactiviteiten zijn verricht, maar dat Janshuys deze trajecten niet kan afronden omdat kabels en leidingen in de percelen nog niet door de gemeente zijn verlegd. (De bestuurder van) Janshuys signaleert vervolgens grote risico’s voor de haalbaarheid van zowel de financiële business case van Janshuys als de contractuele afspraken die zij heeft met de gemeente wanneer de kabels en leidingen niet binnen afzienbare tijd zijn verlegd. Janshuys verzoekt de gemeente daarom daarover met haar in gesprek te gaan.
2.9.
Op 31 januari 2023 heeft de gemeente Liander conform uitgebrachte offerte opdracht gegeven tot het verleggen van de kabels en de leidingen.
2.10.
Per brief van 7 februari 2023 heeft Janshuys aan de gemeente verzocht om afspraken te maken over de planning van het project, het programma van eisen voor de verplaatsing van de kabels en de gevolgen van het vertraagd bouwrijp maken van de gekochte percelen. Daarbij heeft Janshuys (bij monde van haar bestuurder, Kuiper) laten weten dat het project stil ligt zolang de werkzaamheden van Liander met betrekking tot het verleggen van de kabels en leidingen niet zijn afgerond. Naar aanleiding van deze brief heeft vervolgens op 21 februari 2023 overleg plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van de gemeente en Janshuys over de vertraagde verplaatsing van de kabels en leidingen en de gevolgen daarvan voor Janshuys.
2.11.
Per brief van 13 april 2023 heeft Janshuys de gemeente aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade vanwege het niet tijdig verplaatsen van de kabels en leidingen. Ook heeft Janshuys in die brief laten weten dat zij in het kader van de afwikkeling van de schade de percelen zo spoedig mogelijk wenst terug te leveren aan de gemeente.
2.12.
Bij e-mailbericht van 22 februari 2023 bericht (de rechtbank begrijpt:) één van de verkoopmakelaars aan de gemeente dat zij tijdens het verkoopproces hebben aangegeven dat de kabels en leidingen door de gemeente verlegd gaan worden naar de doorgang van de (toekomstige) poort. Zij hebben niet gemeld dat dit vòòr 1 september 2022 zou gebeuren. Wel is gemeld dat dit de gemeente dit zo snel als mogelijk zou gaan organiseren.
2.13.
De gemeente heeft bij brief van 28 juni 2023 op de aansprakelijkheidsstelling van Janshuys gereageerd en daarin haar (juridische) standpunten uiteengezet en de aansprakelijkheid voor de schade afgewezen. Ook heeft de gemeente in haar brief aan Janshuys aangeboden om geen gevolgen te verbinden aan de overschrijding van de termijn van zes maanden waarbinnen de bouw gestart had moeten zijn en deze termijn te verlengen tot 1 maart 2024 en de kosten voor de verlegging van de kabels en leidingen niet bij Janshuys in rekening te brengen. Ook heeft de gemeente aangeboden dat Janshuys gebruik kan maken van de buurtfietsenstalling, zodat Janshuys in haar ontwerp van het te realiseren appartementengebouw geen rekening hoeft te houden met het realiseren van een fietsenberging op haar eigen terrein. Janshuys is niet op dit aanbod van de gemeente ingegaan.
2.14.
Op 8 december 2023 heeft Janshuys een verzoek bij deze rechtbank ingediend tot het houden van voorlopige getuigenverhoren. De rechtbank heeft dat verzoek toegewezen waarna vervolgens op 15 mei 2024, 29 mei 2024, en op 20 september 2024 getuigenverhoren hebben plaatsgevonden Als getuigen zijn gehoord: [betrokkene 1], bestuurder van Janshuys, [betrokkene 4], projectmanager bij de gemeente, [betrokkene 5], makelaar werkzaam bij [bedrijf 1], [betrokkene 3], bestuurder van Janshuys, [betrokkene 2], afdelingsmanager Vastgoed bij de gemeente en [betrokkene 6] en [betrokkene 7], beiden (op dat moment) werkzaam als verkoopadviseur vastgoed bij de gemeente.
De verklaringen van de gehoorde getuigen zijn vastgelegd in de processen-verbaal van 15 mei 2024, 29 mei 2024 en 20 september 2024.
2.15.
In december 2023 heeft Liander het verleggen van de kabels en de leidingen afgerond.
2.16.
In het kader van een WOO-procedure (Wet Open Overheid) die Janshuys op 10 januari 2024 heeft gestart, heeft de gemeente schriftelijke stukken - waaronder collegebesluiten, extern en intern e-mailverkeer - over de totstandkoming van de verkoop van de percelen en de situatie omtrent de daarop aanwezige kabels en leidingen aan Janshuys verstrekt.
2.17.
Op 15 mei 2025 is op verzoek van de gemeente als getuige gehoord: [getuige], werkzaam als architect verbonden aan [bedrijf 2]. De verklaring van de gehoorde getuige is vastgelegd in het proces-verbaal van 15 mei 2025.
3.Het geschil
3.1.
Janshuys vordert – na wijziging eis – verkort weergegeven, dat de rechtbank bij een zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis primair voor recht verklaart dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten tegenover Janshuys in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en subsidiair voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling aan de kant van Janshuys. Janshuys vordert vervolgens de gemeente te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan Janshuys waarbij zij vordert de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure om de hoogte van de te betalen schadevergoeding te bepalen. Tot slot vordert Janshuys de gemeente te veroordelen tot betaling van de proceskosten
3.2.
Janshuys legt primair aan haar vorderingen ten grondslag dat de aan Janshuys door de gemeente verkochte en geleverde percelen niet voldoen aan de koopovereenkomst. Volgens Janshuys heeft de gemeente een op haar rustende mededelingsplicht geschonden doordat zij essentiële informatie over de aanwezige kabels en leidingen heeft achtergehouden. De gemeente wist dat er nog kabels en leidingen in de verkochte percelen aanwezig waren, zij was namelijk intern al bezig om de verlegging daarvan te organiseren. De gemeente wist ook dat dit belangrijke informatie was voor de planning van het bouwproject van Janshuys. De gemeente hield namelijk vast aan een korte (contractuele) bouwtermijn van twee jaar en desondanks heeft de gemeente geen informatie over de kabels en leidingen gedeeld in de
dataroom. Daarnaast geldt dat Janshuys erop mocht vertrouwen dat de kabels en leidingen in de gekochte percelen verlegd zouden zijn op het moment van de eigendomsoverdracht van de percelen aan Janshuys, of uiterlijk op 1 september 2022. In het verkoopproces is door de makelaar namelijk tegen Janshuys gezegd dat de aanwezige kabels en leidingen door de gemeente verlegd zouden worden naar de doorgang van de toekomstige poort (de strook grond tussen de percelen [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2] aan de [straat 1] [nummer 1]-[nummer 2]) en dat op die strook grond een erfdienstbaarheid zou moeten worden gevestigd ten behoeve van Liander. Bij ondertekening van de koopovereenkomst is vervolgens tegen Janshuys gezegd dat de erfdienstbaarheid niet langer gevestigd hoeft te worden, omdat de strook grond waarnaar de kabels en leidingen verlegd zouden zijn of worden eigendom zou blijven van de gemeente. Volgens Janshuys is daarom bijlage 8 - een situatietekening van de kabels en leidingen - uiteindelijk uit de koopovereenkomst gelaten. Omdat de percelen zijn geleverd zonder dat de kabels en leidingen verlegd waren, is sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Verder heeft de gemeente ook na levering haar spreekrecht geschonden, door geen informatie te geven over haar contacten en afspraken met Liander.
Subsidiair stelt Janshuys dat zij gedwaald heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst. Zij was namelijk in de (onjuiste) veronderstelling dat de percelen geschikt waren voor bebouwing zonder aanzienlijke beperkingen.
De gemeente is daarom volgens Janshuys aansprakelijk voor alle door haar geleden en nog te lijden schade.
dataroom. Daarnaast geldt dat Janshuys erop mocht vertrouwen dat de kabels en leidingen in de gekochte percelen verlegd zouden zijn op het moment van de eigendomsoverdracht van de percelen aan Janshuys, of uiterlijk op 1 september 2022. In het verkoopproces is door de makelaar namelijk tegen Janshuys gezegd dat de aanwezige kabels en leidingen door de gemeente verlegd zouden worden naar de doorgang van de toekomstige poort (de strook grond tussen de percelen [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2] aan de [straat 1] [nummer 1]-[nummer 2]) en dat op die strook grond een erfdienstbaarheid zou moeten worden gevestigd ten behoeve van Liander. Bij ondertekening van de koopovereenkomst is vervolgens tegen Janshuys gezegd dat de erfdienstbaarheid niet langer gevestigd hoeft te worden, omdat de strook grond waarnaar de kabels en leidingen verlegd zouden zijn of worden eigendom zou blijven van de gemeente. Volgens Janshuys is daarom bijlage 8 - een situatietekening van de kabels en leidingen - uiteindelijk uit de koopovereenkomst gelaten. Omdat de percelen zijn geleverd zonder dat de kabels en leidingen verlegd waren, is sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Verder heeft de gemeente ook na levering haar spreekrecht geschonden, door geen informatie te geven over haar contacten en afspraken met Liander.
Subsidiair stelt Janshuys dat zij gedwaald heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst. Zij was namelijk in de (onjuiste) veronderstelling dat de percelen geschikt waren voor bebouwing zonder aanzienlijke beperkingen.
De gemeente is daarom volgens Janshuys aansprakelijk voor alle door haar geleden en nog te lijden schade.
3.3.
De gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Janshuys, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Janshuys in de kosten van deze procedure.
3.4.
De gemeente betoogt dat Janshuys onvoldoende belang heeft bij de primair gevorderde verklaring voor recht, omdat zij slechts heeft gevraagd om voor recht te verklaren dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten en niet dat de gemeente aansprakelijk is voor de schade. De enkele vaststelling dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming kan niet leiden tot een veroordeling tot vergoeding van schade, omdat daarmee het causale verband niet is gegeven.
De gemeente voert ten aanzien van het subsidiaire beroep van Janshuys op dwaling ook aan dat aan die vordering een voldoende belang ontbreekt, omdat aan dat beroep geen rechtsgevolg (vernietiging) is verbonden. Het honoreren van het beroep op dwaling zou tot vernietiging van de koopovereenkomst leiden en niet tot schadevergoeding, zodat de verwijzing naar de schadestaatprocedure op grond van dwaling volgens de gemeente ook niet toewijsbaar is.
De gemeente voert verder aan dat Janshuys bij het aangaan van de koopovereenkomst wist dat er kabels en leidingen lagen en dat die dus nog verlegd moesten worden voordat met bouwproject kon worden gestart. Janshuys heeft zich daarvan klaarblijkelijk onvoldoende rekenschap gegeven. Janshuys heeft de percelen “as is, where is” gekocht en was zelf verantwoordelijk voor het verleggen van de kabels en de leidingen. De gemeente heeft nooit toegezegd dat de kabels en leidingen bij de eigendomsoverdracht zouden zijn verlegd. Dat is ook niet door de makelaar gezegd. De mededeling van de makelaar dat de gemeente de kabels en leiding wel zou gaan verleggen, is niet namens de gemeente gedaan en bindt de gemeente niet. Er was geen verplichting voor de gemeente tot verlegging. Janshuys heeft vooraf ook niet gevraagd wanneer de kabels en leidingen dan verlegd zouden gaan worden. Zoals uit de WOO-procedure blijkt, was het aanvankelijk wel de bedoeling van de gemeente was om de kabels en leidingen te laten verleggen voorafgaand aan de verkoop van de percelen en dat daarvoor al contact was gelegd met Liander , maar de gemeente heeft dat tijdens het verkoopproces niet met bieders (en dus ook niet met Janshuys) gedeeld. Die informatie was Janshuys tijdens het verkoopproces dus niet bekend, zodat zij daaraan dan ook geen verwachtingen kon ontlenen. De gemeente heeft de kabels en leidingen uit coulance laten verleggen. Als er al een verplichting zou zijn voor de gemeente om de kabels en leidingen na 1 september 2022 te verleggen, is geen sprake van verzuim. Janshuys heeft de gemeente immers niet in gebreke gesteld. De vertraging in de uitvoering van de verleggingswerkzaamheden is bovendien deels aan Janshuys zelf te wijten, doordat zij Liander geruime tijd geen toegang gaf tot de percelen. Ten slotte heeft de gemeente nog aangevoerd dat Janshuys haar schadevergoedingsvordering onvoldoende heeft onderbouwd.
De gemeente voert ten aanzien van het subsidiaire beroep van Janshuys op dwaling ook aan dat aan die vordering een voldoende belang ontbreekt, omdat aan dat beroep geen rechtsgevolg (vernietiging) is verbonden. Het honoreren van het beroep op dwaling zou tot vernietiging van de koopovereenkomst leiden en niet tot schadevergoeding, zodat de verwijzing naar de schadestaatprocedure op grond van dwaling volgens de gemeente ook niet toewijsbaar is.
De gemeente voert verder aan dat Janshuys bij het aangaan van de koopovereenkomst wist dat er kabels en leidingen lagen en dat die dus nog verlegd moesten worden voordat met bouwproject kon worden gestart. Janshuys heeft zich daarvan klaarblijkelijk onvoldoende rekenschap gegeven. Janshuys heeft de percelen “as is, where is” gekocht en was zelf verantwoordelijk voor het verleggen van de kabels en de leidingen. De gemeente heeft nooit toegezegd dat de kabels en leidingen bij de eigendomsoverdracht zouden zijn verlegd. Dat is ook niet door de makelaar gezegd. De mededeling van de makelaar dat de gemeente de kabels en leiding wel zou gaan verleggen, is niet namens de gemeente gedaan en bindt de gemeente niet. Er was geen verplichting voor de gemeente tot verlegging. Janshuys heeft vooraf ook niet gevraagd wanneer de kabels en leidingen dan verlegd zouden gaan worden. Zoals uit de WOO-procedure blijkt, was het aanvankelijk wel de bedoeling van de gemeente was om de kabels en leidingen te laten verleggen voorafgaand aan de verkoop van de percelen en dat daarvoor al contact was gelegd met Liander , maar de gemeente heeft dat tijdens het verkoopproces niet met bieders (en dus ook niet met Janshuys) gedeeld. Die informatie was Janshuys tijdens het verkoopproces dus niet bekend, zodat zij daaraan dan ook geen verwachtingen kon ontlenen. De gemeente heeft de kabels en leidingen uit coulance laten verleggen. Als er al een verplichting zou zijn voor de gemeente om de kabels en leidingen na 1 september 2022 te verleggen, is geen sprake van verzuim. Janshuys heeft de gemeente immers niet in gebreke gesteld. De vertraging in de uitvoering van de verleggingswerkzaamheden is bovendien deels aan Janshuys zelf te wijten, doordat zij Liander geruime tijd geen toegang gaf tot de percelen. Ten slotte heeft de gemeente nog aangevoerd dat Janshuys haar schadevergoedingsvordering onvoldoende heeft onderbouwd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De gemeente heeft de kabels en leidingen die bij levering in de percelen aanwezig waren nadien door Liander laten verleggen. In geschil is of op de gemeente door toezegging een verplichting rustte dat vóór 1 september 2022 te doen.
4.2.
De rechtbank zal eerst beoordelen of de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat zij percelen heeft geleverd die niet aan de overeenkomst voldoen. Dat Janshuys bij de vordering die hier op ziet geen belang heeft, volgt de rechtbank niet. Janshuys vordert verwijzing naar de schadestaatprocedure vanwege gestelde aansprakelijkheid van de gemeente vanwege toerekenbare niet-nakoming van de koopovereenkomst.
De rechtbank zal daarom beoordelen of van niet-nakoming sprake is. Die vraag beantwoordt de rechtbank ontkennend en zij legt dat hierna uit. De rechtbank komt daarom ook toe aan de vraag of Janshuys gedwaald heeft.
De rechtbank zal daarom beoordelen of van niet-nakoming sprake is. Die vraag beantwoordt de rechtbank ontkennend en zij legt dat hierna uit. De rechtbank komt daarom ook toe aan de vraag of Janshuys gedwaald heeft.
De gemeente is niet toerekenbaar tekort geschoten
4.3.
Janshuys stelt ten eerste dat de gemeente haar voorafgaand aan de (ver)koop had moeten infomeren over de aanwezigheid van de leidingen en de kabels, omdat dat essentiële informatie is voor het project van Janshuys. Daarom is sprake van schending van de mededelingsplicht.
4.4.
In de dagvaarding neemt Janshuys tegenstrijdige standpunten in over haar wetenschap van de aanwezigheid van kabels en leidingen. Ter zitting heeft Janhuys (bij monde van haar bestuurders) bevestigd dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de percelen op 25 augustus 2022 wist dat er kabels en leidingen in de gekochte percelen lagen. De stelling van Janshuys dat de gemeente op dit punt niet aan haar spreekplicht zou hebben voldaan en hierover informatie in de “dataroom” had moeten opnemen, kan - gelet op die wetenschap - daarom niet tot de conclusie leiden dat aan Janshuys percelen zijn geleverd die niet aan de verwachtingen voldoen. De stellingen ten aanzien van de schending van de mededelingsplicht op dit punt kunnen daarom niet tot toewijzing van de primaire gevorderde verklaring voor recht leiden.
4.5.
Janshuys heeft aangevoerd dat daarnaast sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, omdat de gemeente zich niet gehouden heeft aan de door of namens de gemeente gedane toezegging dat de kabels en leidingen door de gemeente zouden worden verlegd vóór 1 september 2022. Die toezegging is echter door Janshuys onvoldoende onderbouwd. Zowel uit de verkoopbrochure, als uit de e-mail van 22 februari 2023 van de makelaar aan medewerkers van de gemeente, als uit het proces-verbaal van het getuigenverhoor van makelaar Bos van 15 mei 2024 blijkt niet dat tegen (bestuurders van) Janshuys gezegd is dat de kabels en leidingen
vóór 1 september 2022door de gemeente zouden zijn verlegd. De makelaar zegt zowel in zijn e-mail van 22 februari 2023 (zie onder ) als tegenover de rechter-commissaris als getuige dat met (bestuurders van) Janshuys over verlegging door de gemeente is gesproken, maar dat daarbij geen datum is genoemd. Hij heeft alleen gezegd dat de gemeente de kabels en de leidingen zou gaan verleggen.
vóór 1 september 2022door de gemeente zouden zijn verlegd. De makelaar zegt zowel in zijn e-mail van 22 februari 2023 (zie onder ) als tegenover de rechter-commissaris als getuige dat met (bestuurders van) Janshuys over verlegging door de gemeente is gesproken, maar dat daarbij geen datum is genoemd. Hij heeft alleen gezegd dat de gemeente de kabels en de leidingen zou gaan verleggen.
4.6.
Ter zitting heeft [betrokkene 1] (bestuurder van Janshuys) nog verklaard dat op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst door de makelaar met de verkoopadviseur van de gemeente, [betrokkene 6], is gebeld over het ontbreken van de situatietekening van de kabels en leidingen die als bijlage 8 aan de koopovereenkomst zou worden gehecht. Volgens Janshuys heeft [betrokkene 6] toen telefonisch medegedeeld dat bijlage 8 ontbrak omdat de kabels en leidingen zouden zijn verplaatst naar de strook grond die eigendom van de gemeente bleef. Dat er - zoals [betrokkene 1] ter zitting heeft gesteld - bij ondertekening van de koopovereenkomst op 25 juli 2022 telefonisch contact is geweest tussen de makelaar en [betrokkene 6], strookt niet met de getuigenverklaringen van [betrokkene 6] en de makelaar. De makelaar heeft dat niet verklaard en [betrokkene 6] zegt in haar getuigenverklaring van 20 september 2024 dat er in januari 2023 een telefoongesprek heeft plaatsgevonden tussen haar en Janshuys over het ontbreken van bijlage 8 bij de koopovereenkomst. Dat daarover (ook) al eerder, bij ondertekening van de koopovereenkomst, telefonisch is gesproken zegt [betrokkene 6] in haar getuigenverklaring niet.
Bij die stand van zaken heeft Janshuys onvoldoende onderbouwd dat de gemeente - al dan niet door middel van de makelaar - heeft toegezegd dat de kabels en leidingen vóór 1 september 2022 zouden zijn verlegd. Dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de kabels en leidingen niet vóór levering, althans voor 1 september 2022, zijn verlegd, volgt de rechtbank dus niet. Beoordeeld hoeft daarom niet te worden of de (volgens Janshuys gedane) toezegging bij monde van de makelaar bevoegd is gedaan.
4.7.
Janshuys heeft niet aan de primaire en subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat de gemeente heeft toegezegd of dat uit de koopovereenkomst blijkt dat zij de kabels en leidingen op enig moment na 1 september 2022 zou gaan verleggen. Bij die stand van zaken kan Janshuys er niet in gevolgd worden dat er voor de gemeente
een spreekplichtgold om haar op de hoogte te stellen van het verloop van haar contacten nadien met Liander over het verleggen van de kabels en leidingen en de periode waarin een en ander gerealiseerd zou worden.
Janshuys wist van de aanwezigheid van de kabels en leidingen en wist in september 2022, zo verklaarde haar bestuurder Kuiper als getuige, dat ze niet verlegd waren. Het lag daarmee op haar weg om daarover contact met de gemeente op te nemen, wat zij vanaf januari 2023 ook gedaan heeft. Dat laat overigens onverlet dat de gemeente in de eerste helft van 2023 voortvarender en transparanter had kunnen reageren op de brieven van Janshuys, onder meer over haar voornemen de kabels en leidingen toch (uit coulance) te verleggen, mede gelet op de start-bouw-termijn zoals die was opgenomen in de overeenkomst met Janshuys.Overigens heeft de gemeente Janshuys op 28 juni 2023 toegezegd geen beroep te zullen doen op de start-bouw-termijn zoals die was opgenomen in de overeenkomst met Janshuys.
een spreekplichtgold om haar op de hoogte te stellen van het verloop van haar contacten nadien met Liander over het verleggen van de kabels en leidingen en de periode waarin een en ander gerealiseerd zou worden.
Janshuys wist van de aanwezigheid van de kabels en leidingen en wist in september 2022, zo verklaarde haar bestuurder Kuiper als getuige, dat ze niet verlegd waren. Het lag daarmee op haar weg om daarover contact met de gemeente op te nemen, wat zij vanaf januari 2023 ook gedaan heeft. Dat laat overigens onverlet dat de gemeente in de eerste helft van 2023 voortvarender en transparanter had kunnen reageren op de brieven van Janshuys, onder meer over haar voornemen de kabels en leidingen toch (uit coulance) te verleggen, mede gelet op de start-bouw-termijn zoals die was opgenomen in de overeenkomst met Janshuys.Overigens heeft de gemeente Janshuys op 28 juni 2023 toegezegd geen beroep te zullen doen op de start-bouw-termijn zoals die was opgenomen in de overeenkomst met Janshuys.
De gemeente is niet aansprakelijk voor eventuele vertraging bij de verlegging van de kabels en leidingen
4.8.
Al zou Janshuys zich op het standpunt hebben gesteld dat de gemeente zich verplicht heeft na 1 september 2022 de kabels en de leidingen te laten verleggen en zij in dat kader zou betogen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming daarvan, omdat dat veel te lang heeft geduurd, dan had de rechtbank vast moeten stellen dat Janshuys de gemeente niet op enig moment na 1 september 2022 in gebreke heeft gesteld en haar dus niet alsnog in de gelegenheid heeft gesteld de verleggingswerkzaamheden binnen een redelijke termijn uit te laten voeren. De gemeente is daarom niet in verzuim komen te verkeren, wat in de weg staat aan aansprakelijkheid voor de gestelde schade. Bovendien heeft Janshuys in april en mei 2023 nadrukkelijk geen toestemming gegeven aan Liander voor de uitvoering van de werkzaamheden. Liander is desondanks uiteindelijk tot uitvoering overgegaan, waarna de werkzaamheden binnen een (redelijke) termijn van drie maanden (oktober – december 2023) zijn uitgevoerd. Dat de handelwijze van de gemeente wel en die van Janshuys niet tot vertraging heeft geleid, zoals zij stelt, volgt de rechtbank daarom niet. Ook daarom kan de gemeente niet door Janshuys worden aangesproken op (al dan niet) te langzaam laten verleggen van de kabels en leidingen.
Conclusie: de rechtbank wijst de primaire vordering van Janshuys af
4.9.
Gelet op het voorgaande is de conclusie dat de gemeente niet toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat er geen grondslag is voor toewijzing van de verklaring voor recht die hier op ziet.
De subsidiaire vordering van Janshuys
4.10.
Janshuys heeft subsidiair het standpunt ingenomen dat zij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft gedwaald, omdat zij ervan uitging dat de gemeente de kabels en leidingen vóór 1 september 2022 zou verwijderen en zij daardoor in de (onjuiste) veronderstelling was dat de percelen geschikt waren voor bebouwing zonder aanzienlijke beperkingen.
De rechtbank heeft aanzien van de primaire vordering al overwogen dat Janshuys er op grond van de informatie die zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (en het passeren van de leveringsakte) had, niet vanuit kon gaan dat de gemeente de kabels en leidingen vóór 1 september 2022 zou verwijderen. De rechtbank wijst deze vordering van Janshuys daarom ook af. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat afgezien daarvan geldt dat artikel 6:228 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat een overeenkomst
vernietigbaaris als deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Weliswaar heeft Janshuys een beroep op dwaling gedaan, maar zij heeft vervolgens niet de koopovereenkomst vernietigd en zij vordert dat ook niet in deze procedure. Een beroep op dwaling (alleen) biedt verder op zichzelf geen wettelijke grondslag voor betaling van schadevergoeding. Dat betekent dat het subsidiaire beroep van Janshuys op dwaling niet het door haar gewenste effect kan hebben en Janshuys dus onvoldoende belang heeft bij toewijzing van haar subsidiaire vordering.
De rechtbank heeft aanzien van de primaire vordering al overwogen dat Janshuys er op grond van de informatie die zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (en het passeren van de leveringsakte) had, niet vanuit kon gaan dat de gemeente de kabels en leidingen vóór 1 september 2022 zou verwijderen. De rechtbank wijst deze vordering van Janshuys daarom ook af. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat afgezien daarvan geldt dat artikel 6:228 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat een overeenkomst
vernietigbaaris als deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Weliswaar heeft Janshuys een beroep op dwaling gedaan, maar zij heeft vervolgens niet de koopovereenkomst vernietigd en zij vordert dat ook niet in deze procedure. Een beroep op dwaling (alleen) biedt verder op zichzelf geen wettelijke grondslag voor betaling van schadevergoeding. Dat betekent dat het subsidiaire beroep van Janshuys op dwaling niet het door haar gewenste effect kan hebben en Janshuys dus onvoldoende belang heeft bij toewijzing van haar subsidiaire vordering.
De vordering van Janshuys tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat
4.11.
Afwijzing van de primair en subsidiair gevorderde verklaring voor recht heeft tot gevolg dat ook de (daarop gegronde) vordering strekkend tot vergoeding van schade moet worden afgewezen.
Proceskosten
4.12.
Janshuys is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
10.188,00
- salaris advocaat
€
9.262,00
(2 punten × € 4.631,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
19.639,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van Janshuys af,
5.2.
veroordeelt Janshuys in de proceskosten van € 19.639,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Janshuys niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs, mr. E.B. van de Heuvel en mr. J.H. van Woudenberg en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.